Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2014
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 11837
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2008- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 06/ 02908
APPELANTES
S. A. BYC, agissant en la personne de son Président du Conseil d'Administration et Directeur Général
ayant son siège au 17 rue Caumartin-75009 PARIS
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD et THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Représentée et assistée sur l'audience par Me Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0174
S. C. I. DU 19 RUE CAUMARTIN, agissant en la personne de son gérant en exercice
ayant son siège au 19 rue Caumartin-75009 PARIS
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD et THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Représentée et assistée sur l'audience par Me Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0174
INTIMÉS
Syndicat des coprop. 19 RUE CAUMARTIN 75009 PARIS, représenté par son Syndic la Société CPCI, prise en la personne de son représentant légal.
SOCIETE CPCI
ayant son siège au 1 rue Paul Barruel-75015 PARIS
Représentée par Me Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887
Monsieur Michel X...
demeurant ...-75016 PARIS
Représenté par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Représenté et assisté par Me Sophie TESSIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0706
S. C. P. Z...ET A...ANCIENNEMENT DENOMMEE Y...ET Z..., prise en la personne de son représentant légal.
Ayant son siège au ...-75003 PARIS
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Représentée et assistée par Me Carine GROSDEMANGE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238
S. C. I. LES PETITS PIEDS, prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège au 72 avenue du Président Pompidou
92500 RUEIL MALMAISON
non représenté
Signification de la de la déclaration d'appel en date du 20 mars 2013 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 20 mars 2013, toutes deux remise à personne morale.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Septembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte authentique du 25 février 1999, reçu par M. Gilles Y..., notaire associé de la SCP Y...et Z..., devenue la SCP Z...et A..., la SCI BYC a acquis la totalité de l'immeuble à usage de bureaux sis 17 rue Caumartin à Paris 9e arrondissement, en vue de le transformer en hôtel par les soins de M. Michel X..., architecte.
Suivant acte authentique du même jour, reçu par le même notaire, la SCI du 19 rue Caumartin, comportant les mêmes associés que la SCI BYC, a acquis les lots no 2, 5, 6, 9 et 10 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis 19 rue Caumartin dans le même arrondissement de Paris, étant précisé que le lot no 6 constituait un passage couvert donnant accès au lot no 2 et qu'y était attaché la jouissance exclusive du hall commun du rez-de-chaussée du bâtiment desservant le lot no 6.
Les travaux de transformation de l'immeuble du 17 rue Caumartin ont été achevés le 21 décembre 1999 permettant l'ouverture de l'Hôtel Le Pera.
L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis 19 rue Caumartin, composée de deux copropriétaires, la SCI du 19 rue Caumartin et la SCI Les Petits Pieds, détenant chacun la moitié des voix, a relevé que la sortie de secours de l'hôtel créait une servitude de passage non prévue dans les actes d'achat et un risque en cas d'incendie, les copropriétaires n'ayant pas été consultés.
En raison du partage des voix, aucune décision n'a été prise.
Par actes du 9 février 2006, la SCI Les Petits Pieds a assigné la SCI du 19 rue Caumartin, la société BYC et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 19 rue Caumartin pour que fût supprimé le passage entre les deux immeubles. Par actes du 21 novembre 2006, les sociétés BYC et 19 rue Caumartin ont appelé en garantie l'architecte et la SCP de notaire.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 décembre 2008, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné in solidum les SCI BYC et 19 rue Caumartin à supprimer à leurs frais, l'accès de l'immeuble du 17 rue Caumartin dans celui du 19 de la même rue, sous astreinte journalière de 750 ¿ à l'issue d'un délai de deux mois après la signification du jugement,
- condamné in solidum les SCI BYC et 19 rue Caumartin à payer à la SCI Les Petits Pieds la somme de 2 000 ¿ de dommages-intérêts,
- condamné la SCP Z...et A...à relever et garantir la SCI BYC des condamnations en principal intérêts, frais et accessoires prononcées contre elle par le jugement à l'exception de l'astreinte,
- condamné in solidum les sociétés BYC et 19 rue Caumartin à payer à SCI Les Petits Pieds la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné la SCP Z...et A...à payer aux SCI BYC et 19 rue Caumartin la somme de 1 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- déclaré irrecevables la demande de garantie de la société BYC aux conséquences indirectes de la condamnation incluant notamment les frais et dépens qui pourraient être exposés dans le cadre d'une modification des lieux imposée par une administration ou toute personne habilitée,
- rejeté les autres demandes,
- condamné in solidum les sociétés BYC et 19 rue Caumartin aux dépens.
Par déclaration du 12 février 2009, les sociétés BYC et 19 rue Caumartin ont interjeté appel de ce jugement.
Par acte sous seing privé du 15 décembre 2009, un accord transactionnel a été conclu entre les sociétés BYC et 19 rue Caumartin, d'une part, et la société Les Petits Pieds, d'autre part.
Par dernières conclusions du 12 décembre 2013, les SCI BYC et 19 rue Caumartin, appelantes, demandent à la Cour de :
- vu le règlement de copropriété du 19 rue Caumartin, les articles 1134 et suivants, 1147 et suivants, subsidiairement 1382 et suivants du Code Civil, l'accord transactionnel du 15 septembre 2009,
- les dire recevables et bien fondées en leur appel et conclusions à l'encontre du notaire et de l'architecte,
- dire le notaire et l'architecte mal fondés en leurs exception d'irrecevabilité,
- condamner solidairement ou, à défaut, conjointement, la SCP Z...et A...et M. X...à leur payer la somme de la somme de 200 000 ¿ de dommages-intérêts,
- les condamner dans les mêmes conditions à leur payer la somme de 10 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 16 juin 2014, la SCP Z...et A...prie la Cour de :
- vu l'article 564 du Code Civil,
- constater qu'un accord transactionnel a mis définitivement fin au différend opposant les parties au principal, réputant ainsi le jugement entrepris nul et de nul effet,
- dire irrecevables les demandes formées en appel par les sociétés BYC et 19 rue Caumartin contre elle,
- dire sans objet l'appel en garantie formé à titre infiniment subsidiaire à l'égard de l'étude par M. X...,
- condamner in solidum les sociétés BYC et 19 rue Caumartin à lui payer la somme de 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 11 décembre 2013, M. X...demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les sociétés BYC et 19 rue Caumartin,
- en conséquence, dire sans objet leur appel en garantie formé contre lui,
- subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a prononcé aucune condamnation contre lui,
- le mettre hors de cause et rejeter toute demande formée contre lui,
- infiniment subsidiairement, condamner la SCP Z...et A...à le garantir de tout condamnation prononcée contre lui,
- condamner tous succombants à lui payer la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
La SCI Les Petits Pieds, assignée à personne habilitée à recevoir l'acte, n'a pas constitué avocat.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 19 rue Caumartin à Paris 9e arrondissement n'a pas conclu.
SUR CE
LA COUR
Considérant que l'accord transactionnel du 15 septembre 2009 conclu entre les sociétés BYC et 19 rue Caumartin, d'une part, et la société Les Petits Pieds, d'autre part, n'a mis fin qu'au litige opposant ces parties, de sorte qu'il n'y a pas lieu de réputer nul le jugement entrepris comme le demande la SCP Z...et A...;
Considérant, sur la recevabilité des demandes des sociétés BYC et 19 rue Caumartin formées contre le notaire, qu'en première instance, ces sociétés demandaient que le notaire garantisse la société BYC des conséquences directes et indirectes d'une condamnation qui pourrait être prononcée à son égard sur les demandes formées par la SCI Les Petits Pieds incluant, notamment, les frais et dépenses qui pourraient être exposés dans le cadre d'une modification des lieux qui serait imposée par l'administration ou toute autre personne habilitée ;
Considérant que la demande de garantie des sociétés BYC et 19 rue Caumartin ne se limitait donc pas aux frais de suppression de l'accès à l'immeuble du 19 rue Caumartin comme le prétend le notaire, mais s'étendait aux conséquences sur l'exploitation de l'hôtel d'une suppression de l'issue de secours réglementaire et c'est d'ailleurs parce que le Tribunal a refusé de prendre en compte ces conséquences que les sociétés BYC et 19 rue Caumartin ont interjeté appel du jugement ;
Considérant que la survenue dans le cours de l'instance d'appel d'un accord transactionnel le 15 septembre 2009, conclu entre les sociétés BYC et 19 rue Caumartin, d'une part, et la société Les Petits Pieds, d'autre part, mettant fin au litige principal opposant ces parties en ce que, notamment, la société Les Petits Pieds renonçait à la suppression de l'issue de secours prononcée par le Tribunal, constitue un fait justifiant de nouvelles demandes de garantie en fonction des concessions réciproques qui sont incluses dans cet accord ; que, de même, les concessions acceptées par la société 19 rue Caumartin pour permettre le maintien de l'issue de secours autorisent celle-ci à former une demande de garantie qu'elle n'avait nécessairement pu formuler en première instance ;
Considérant qu'en conséquence, les demandes de garantie formées par les sociétés BYC et 19 rue Caumartin contre le notaire sont recevables par application de l'article 564 du Code de Procédure Civile ;
Considérant que la transaction précitée trouve sa cause dans la condamnation, prononcée par le Tribunal à l'encontre des sociétés BYC et 19 rue Caumartin, à supprimer l'issue de secours nécessaire à l'exploitation régulière de l'hôtel ; qu'à l'origine de cette condamnation, se trouve la faute du notaire constatée par le Tribunal et dont l'existence n'est pas expressément contestée en cause d'appel par la SCP Z...et A...;
Considérant que, pour obtenir la renonciation de la société Les Petits Pieds à la suppression de l'issue de secours, la société 19 rue Caumartin a, elle-même, renoncé à la jouissance d'une courette commune et concédé une option prioritaire d'achat sur ses lots à la société Les Petits Pieds, la société BYC versant la somme de 150 000 ¿ ; que ces concessions trouvent leur cause dans la faute du notaire ; qu'en outre, bien que le notaire n'ait pas été partie à la transaction, celle-ci était néanmoins utile à ses intérêts dès lors qu'intimée en cause d'appel, la SCP Z...et A...était susceptible d'être condamnée à dédommager les sociétés BYC et 19 rue Caumartin de leur perte d'exploitation de l'hôtel ;
Qu'en conséquence, la demande de dommages-intérêts des sociétés BYC et 19 rue Caumartin contre le notaire est bien fondée ;
Considérant, sur le montant de l'indemnisation, que si le notaire avait établi, comme il le devait, sur le hall commun de l'immeuble du 19 rue Caumartin, une servitude conventionnelle de passage au profit de l'immeuble du 17 de la même rue, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 19, au sein de laquelle la société Les Petits Pieds disposait de la moitié des voix, aurait réclamé une contrepartie comme elle l'a d'ailleurs fait lors de la transaction ; que, toutefois, son montant aurait été moindre que celui exigé après un jugement faisant droit à la suppression de l'issue de secours ;
Qu'eu égard à l'ensemble de ces éléments, le préjudice des sociétés BYC et 19 rue Caumartin, né de la faute du notaire, doit être évalué à la somme de 50 000 ¿ au paiement de laquelle la SCP Z...et A...doit être condamnée ;
Considérant, sur les demandes des sociétés BYC et 19 rue Caumartin à l'encontre de M. X..., que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que le hall de l'immeuble du 19 rue Caumartin était une partie commune dont l'utilisation ne pouvait être concédée à un tiers sans l'autorisation de la copropriété ;
Considérant que c'est encore à bon droit que le Tribunal a dit qu'aucune faute ne pouvait être imputée à l'architecte dès lors que ce dernier savait que le notaire avait été chargé d'établir une servitude conventionnelle de passage dans le hall de l'immeuble ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les sociétés BYC et 19 rue Caumartin de leurs demandes formées contre M. X...;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la SCP Z...et A...;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux autres demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevables en cause d'appel les demandes formées par les sociétés BYC et 19 rue Caumartin contre la SCP Z...et A...;
Constate que les sociétés BYC et 19 rue Caumartin, d'une part, et la société Les Petits Pieds, d'autre part, ont mis fin au litige les opposant par un accord transactionnel du 15 décembre 2009 ;
Constate que les sociétés BYC et 19 rue Caumartin se sont désistées de leur appel formé contre la société Les Petits Pieds ;
Statuant dans les limites de l'appel :
Réforme le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a condamné la SCP Z...et A...à relever et garantir la SCI BYC des condamnations en principal intérêts, frais et accessoires prononcées contre elle par le jugement à l'exception de l'astreinte ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Condamne la SCP Z...et A...à payer aux SCI BYC et 19 rue Caumartin la somme de 50 000 ¿ de dommages-intérêts ;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les SCI BYC et 19 rue Caumartin de leur demande contre M. Michel X...;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCP Z...et A...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, la SCP Z...et A...à payer :
- aux SCI BYC et 19 rue Caumartin la somme de 6 000 ¿,
- à M. Michel X...celle de 3 000 ¿.
Le Greffier, La Présidente,
