Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2014
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 12546
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mai 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 02276
APPELANTE
SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX La Société dénommée " LES RAMEAUX DE LA PAIX ", agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur Benoît X...
ayant son siège Chemin Passe Mon Temps-97229 LES TROIS ILETS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Isabelle SIMONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0578
INTIMÉS
Madame CHANTAL CLAUDINE A... NÉE Y... et Monsieur Marc A...
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 Assistés sur l'audience par Me Christian FOURNIER avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Pierre-Marie FONTANEAU, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juillet 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 17 janvier 2005, Mme Chantal Y..., épouse A..., a vendu à la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX, dont le gérant est M. Benoît X..., les lots no 46 et 88 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis10 rue de la Paix à Paris, 2e arrondissement, correspondant à deux parkings l'un au 3e sous-sol du bâtiment A, l'autre au 5e sous-sol de ce même bâtiment, au prix de 62 000 ¿.
Le 14 janvier 2009, la société LES RAMEAUX DE LA PAIX a assigné Mme A... et son époux, M. Marc A..., en annulation de la vente.
Par jugement avant dire droit du 31 mars 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise. L'expert judiciaire, Mme Dominique Z..., a déposé son rapport le 13 décembre 2011.
Par jugement du 23 mai 2013, ce même Tribunal a débouté la société LES RAMEAUX DE LA PAIX de toutes ses demandes, la condamnant à payer aux époux A... la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 18 septembre 2013, la société LES RAMEAUX DE LA PAIX, appelante, demande à la Cour de :
- annuler la vente du 17 janvier 2005,
- condamner in solidum les époux A... à lui restituer le prix, soit la somme de 62 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et celle de 20 000 ¿ de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et matériel,
- les condamner à lui restituer les charges de copropriété appelées à compter du 1er janvier 2008 jusqu'à l'arrêt, soit la somme de 5 255, 74 ¿ et celle de 1 523 ¿ au titre des taxes foncières de 2006 à 2013 avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque taxe émise,
- les débouter de leurs demandes incidentes.
A titre subsidiaire,
- vu l'article 1382 du Code Civil,
- dire que les époux A... ont violé leur obligation d'information tenant à la superficie des deux emplacements,
- dire que leurs agissements constituent une pratique commerciale trompeuse,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 48 500 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,
- les débouter de leurs demandes incidentes,
A titre principal et subsidiaire :
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 12 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 18 novembre 2013, les époux A... prient la Cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter la société LES RAMEAUX DE LA PAIX de toutes ses demandes, de la condamner à leur payer la somme de 12 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE LA COUR
Considérant, sur l'annulation de la vente, qu'il ressort du rapport de l'expert judiciaire, Mme Z..., que les deux emplacements de parking no 46 et 88 acquis par la société LES RAMEAUX DE LA PAIX (la société ou l'acquéreur) relèvent, selon la norme NF P 91-120 du 5 mars 1996 applicable aux parcs de stationnement à usage privatif, non de la classe A regroupant les emplacements dit " normaux " convenant à la majorité des véhicules particuliers, mais de la classe B concernant les véhicules dits " réduits " qui conviennent aux petits véhicules et dont l'aménagement est réservé à l'utilisation des surfaces résiduelles, leur nombre ne pouvant excéder 10 % de la capacité globale du parc ; que Mme Z... a précisé que ces emplacements ne pouvaient être utilisés que par des véhicules classés " mini-citadines ", soit un nombre de véhicules extrêmement réduit, et qu'elle a fixé la valeur vénale d'un emplacement de ce type à la somme maximale de 15 000 ¿ et sa valeur locative mensuelle à 180 ¿ ; que cette évaluation est corroborée par celle du 2 juin 2006 de la société IMMOBILIÈRE CASTIGLIONE, agent immobilier ;
Considérant qu'il résulte des pièces produites, notamment de la publicité faite par Mme A..., marchand de biens, et des courriels échangés entre M. Marc A... et M. X..., à l'époque magistrat demeurant à Fort-de-France (Martinique), que ce dernier, qui préparait sa retraite, cherchait à acquérir des emplacements de parking proposés par la venderesse qui vantait les avantages de leur gestion simplifiée grâce à l'aide d'un gestionnaire expérimenté et à la souscription d'un bail commercial de 9 ans ; qu'après avoir acquis le 17 juin 2002 de Mme A..., un emplacement de parking dans le 15e arrondissement de Paris, donné à bail le 15 février 2002 pour neuf années à la société Garage Bonne Nouvelle, représentée par M. Sébastien A..., frère de M. Marc A..., M. X... a encore acquis de Mme A... le 16 septembre 2003 au prix de 36 600 ¿ un emplacement de parking (lot no 229) dans l'ensemble immobilier sis 10 rue de la Paix à Paris (bâtiment C, 4e sous-sol), donné à bail le 20 juin 2003 à la même société au prix annuel de 2 194, 82 ¿ ; que M. X..., souhaitant acquérir encore deux emplacements de parking au 10 rue de la Paix, M. Marc A..., par courriel du 30 août 2004, lui proposa l'acquisition des deux lots litigieux no 46 et 88 au prix de 62 000 ¿ et la conclusion d'un bail au loyer annuel de 2 500 ¿ ; que c'est dans ces conditions que la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX, constituée par M. X..., a acquis ces deux lots par acte sous seing privé du 21 octobre 2004, réitéré par acte authentique le 17 janvier 2005 et qu'elle les a donnés à bail le 21 octobre 2004 à la société Bonne Nouvelle investissement, représentée par M. Sébastien A..., pour une durée de 9 années au prix annuel de 2 600 ¿ HT par lot ; que la locataire a délivré congé pour ces deux lots le 25 juin 2007 ;
Considérant qu'aucun des actes des 21 octobre 2004 et 17 janvier 2005 ne comporte d'information sur la taille des emplacements de parkings no 46 et 88, une clause excluant même la garantie de la contenance, " toute différence entre la contenance indiquée et celle réelle, même si elle est supérieure à un vingtième, devant faire, selon le cas, le profit ou la perte de l'acquéreur " ;
Considérant que M. X..., qui venait d'acquérir du même vendeur dans le même immeuble un emplacement no 229 de dimension standard et qui souhaitait encore acquérir, par le biais d'une SCI, deux autres emplacements dans le but de les louer pour s'assurer un revenu complémentaire, a cru acheter des biens ayant les mêmes caractéristiques que celles du lot no 229 et ce d'autant que ni le prix de vente ni celui des baux ne lui permettaient de déceler que les lots proposés eussent une valeur moindre ;
Qu'ainsi l'acquéreur a commis une erreur sur les qualités substantielles des biens provoquée par le vendeur, professionnel de la vente immobilière, qui lui a caché les caractéristiques des emplacements, qui n'étaient qu'au nombre de cinq dans le parking comme l'a constaté l'expert, tout en les lui vendant et en les lui louant au prix d'un emplacement standard, par le biais d'une société familiale laquelle a cessé de payer les loyers en septembre 2007 ;
Qu'il ne peut être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir pas visité les biens avant la vente dès lors qu'il avait antérieurement contracté avec le même vendeur professionnel et qu'une relation de confiance s'était établie entre eux ;
Qu'ainsi, le dol rend l'erreur excusable ;
Que le vendeur ne peut se retrancher derrière la clause excluant de la sphère contractuelle la dimension des emplacements dès lors que sa faute consiste à ne pas avoir loyalement attiré l'attention de l'acquéreur sur les difficultés qu'il aurait à revendre et à louer les biens qu'il lui proposait ;
Considérant que, si l'acquéreur avait connu les caractéristiques des biens vendus, il ne les auraient pas achetés de sorte que la vente doit être annulée ;
Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant, sur les restitutions, que seule Mme A..., qui a perçu le prix en sa qualité de vendeur, doit être condamnée à le restituer avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2009 valant mise en demeure ;
Considérant que Mme A... doit être condamnée à rembourser à l'acquéreur les charges de copropriété appelées à compter du 1er janvier 2008 jusqu'à l'arrêt, soit la somme de 5 255, 74 ¿ ;
Que, de même, elle doit être condamnée à rembourser à l'acquéreur la somme de 1 523 ¿ au titre des taxes foncières de 2006 à 2013 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure ;
Considérant, sur les demandes à l'encontre de M. Marc A..., qu'il ressort des pièces produites, notamment de la correspondance échangée entre le vendeur et la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX, que M. Marc A... a été l'unique interlocuteur de l'acquéreur pour l'achat des emplacements de parking et leur location ; que, bien qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la Cour, juridiction civile, de sanctionner l'infraction pénale d'exercice illicite de la profession d'agent immobilier dénoncée par l'appelante, il y a lieu de dire que M. A... a participé activement à la commission du dol dans le but de favoriser les affaires de son épouse, commettant ainsi une faute délictuelle à l'origine du préjudice de l'appelante ;
Qu'en conséquence, M. A... doit être condamné in solidum avec son épouse au paiement des dommages-intérêts alloués à l'appelante ;
Considérant que, la restitution du prix et le remboursement des charges de copropriété et taxes foncières ne constituant pas un préjudice indemnisable, les demandes formées contre M. A... de ces chefs doivent être rejetées ;
Considérant que la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX, qui a immobilisé les fonds ayant servi à l'acquisition des biens litigieux, a subi un préjudice financier ; que, toutefois, elle a perçu des loyers jusqu'en septembre 2007 ; que son préjudice doit être évalué à la somme de 11 000 ¿ au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum les époux A... ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des époux A... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Dit que Mme Chantal Y..., épouse A..., a commis un dol au détriment de la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX ;
Annule la vente suivant acte authentique reçu par M. Philippe B..., notaire à Languidic (56) le 17 janvier 2005, publié au 12e bureau des hypothèques de Paris le 8 mars 2005, volume 2005 P 543, publication rectifiée le 5 avril 2005 volume 2005 P 780, par Mme Chantal Y..., épouse A..., à la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX, des lots no 46 et 88 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis10 rue de la Paix à Paris, 2e arrondissement, cadastré section AB no 50, correspondant à deux parkings l'un au 3e sous-sol du bâtiment A, l'autre au 5e sous-sol de ce même bâtiment, au prix de 62 000 ¿ ;
Ordonne la publication du présent arrêt par la partie la plus diligente, à la conservation des hypothèques compétente, aux frais de Mme Chantal Y..., épouse A... ;
Condamne Mme Chantal Y..., épouse A..., à restituer à la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX le prix, soit la somme de 62 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2009 ;
Condamne Mme Chantal Y..., épouse A..., à rembourser à la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX :
- les charges de copropriété appelées à compter du 1er janvier 2008 jusqu'à l'arrêt, soit la somme de 5 255, 74 ¿,
- la somme de 1 523 ¿ au titre des taxes foncières de 2006 à 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2009 ;
Condamne in solidum M. Marc A... et Mme Chantal Y..., épouse A..., à payer à la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX la somme de 11 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Marc A... et Mme Chantal Y..., épouse A..., aux dépens de première instance, en ce compris le coût de l'expertise, et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum M. Marc A... et Mme Chantal Y..., épouse A..., à payer à la SCI LES RAMEAUX DE LA PAIX la somme de 12 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
