Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRÊT DU 02 JUILLET 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/08591
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2013 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 08/05879
APPELANTE
Madame [P] [L] veuve [R]
née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 4] (PORTUGAL)
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Elsa RAITBERGER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0973, postulant
assistée de Me François LA BURTHE, avocat au barreau de MEAUX, plaidant
INTIMÉ
Monsieur [O] [V] [B]
né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté et assisté de Me Christine BALDUCCI-GUERIN de la SELARL BALDUCCI GUERIN GAVAUDAN RESMAN, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 27 mai 2014, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Dominique REYGNER, président,
Madame Nathalie AUROY, conseiller
Madame Monique MAUMUS, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Marie-France MEGNIEN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique REYGNER, président, et par Madame Marie-France MEGNIEN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 29 mars 1990, M. [O] [B] et Mme [P] [L], qui vivaient alors en concubinage, ont acquis en indivision, pour moitié chacun, un terrain situé [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 1], sur lequel ils ont fait édifier une maison.
Au départ de Mme [L], en janvier 2007, M. [B] a continué seul à occuper le bien.
Par acte du 18 décembre 2008, M. [B] a fait assigner Mme [L] devant le tribunal de grande instance de Meaux en partage de l'indivision.
Une expertise immobilière a été ordonnée par le juge de la mise en état.
M. [U], expert désigné, a déposé son rapport le 24 janvier 2012.
Par jugement du 28 mars 2013, le tribunal a :
- ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre M. [B] et Mme [L] sur le bien immobilier de [Localité 3],
- commis pour y procéder le président de la chambre départementale des notaires de Seine-et-Marne ou tout délégataire de son choix,
- désigné un juge pour faire rapport en cas de difficulté,
- fixé la valeur du bien immobilier indivis à 305 000 €,
- ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement (et sauf meilleur accord des parties), préalablement aux opérations de partage, la licitation de ce bien à la barre du tribunal sur la mise à prix de 214 000 €,
- dit que les dépenses avancées par M. [B] à compter de février 2007 pour le compte de l'indivision, au titre de l'assurance et de la taxe foncière devront figurer au passif de l'indivision, sur production des justificatifs correspondants,
- débouté M. [B] de sa demande au titre de la taxe d'habitation,
- dit que M. [B] est redevable à l'indivision d'une indemnité de jouissance privative de 78 200 euros pour la période de février 2007 à septembre 2012 inclus, et qu'il n'est plus redevable d'une telle indemnité à compter du 1 er octobre 2012, sous réserve qu'il n'occupe pas à nouveau privativement le bien avant le partage,
- débouté Mme [L] de sa demande tendant à voir juger qu'elle a remboursé le prêt immobilier à hauteur de 90 094 €,
- entériné les conclusions de l'expert relativement au règlement par M. [B] seul d'une somme de 180 188,74 € au titre du remboursement de l'emprunt immobilier pour le bien indivis (période 1990-2006),
- dit que M. [B] a apporté seul une somme de 15 168,67 € au titre de l'achat du terrain et des frais notariés,
- dit en conséquence qu'il devra être tenu compte au profit de M. [B] des sommes de 180 188,74 € et 15 168,67 € réglées pour le compte de l'indivision,
- dit que les dépens comprendront les frais d'expertise de M. [U] et ordonné l'emploi des dépens en frais généraux de partage,
- autorisé le recouvrement direct des dépens par la Selarl Balducci-Guerin, Gavaudan-Resman,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires au dispositif et en particulier de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles.
Mme [L] a interjeté appel de cette décision le 26 avril 2013.
Dans ses dernières conclusions remises le 26 juillet 2013, elle demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de M. [B] en ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision et désigné un notaire,
- l'infirmer sur les points suivants,
- fixer la valeur de l'immeuble indivis à 325 000 €, très subsidiairement 315 000 €,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [B] à la valeur de 1 350 € par mois depuis janvier 2007 jusqu'à la date de l'acte de partage, soit une dette vis-à-vis de l'indivision sur 68 mois de 91 800 €,
- dire et juger que l'emprunt entre 1990 et 2006 doit être réputé avoir été réglé par portion égale entre les concubins, puisque :
*elle a pris en charge la totalité des autres frais du ménage pendant la même période et subsidiairement dire qu'il existait entre eux une société de fait dont elle a supporté la moitié des apports,
* les échéances ont été en partie remboursées par les revenus de l'indivision versés sur le compte de M. [B] puisque son entreprise en nom personnel de taxis était installée dans l'immeuble et devait loyer - payés apparemment en espèce hors déclaration sur le compte du demandeur - ou indemnité d'occupation,
* l'achat en indivision égalitaire à une époque où les parties organisaient en même temps le prélèvement des échéances du prêt sur le seul compte de M. [B], justifiant d'une intention libérale, dont la conséquence doit être l'exclusion dans le partage de toute considération d'apports ou de remboursement,
- dans ces trois cas dire et juger que la valeur de l'immeuble doit être partagée entre les deux parties sans égard pour la différence d'apport personnel effectué ou de remboursement d'emprunt,
- subsidiairement, dire et juger que M. [B] a bénéficié pendant la même période d'un enrichissement sans cause tenant à la prise en charge de tous ses frais par sa concubine, à hauteur de 90 094 € et le condamner à lui rembourser cette somme, avec intérêts de droit à compter des présentes conclusions,
- dans tous les cas,
- ordonner à défaut d'accord amiable sur le partage la licitation de l'immeuble à sa diligence et par tout avocat postulant sur le tribunal,
- fixer la mise à prix à 224 000 €,
- débouter M. [B] de toutes autres demandes,
- condamner M. [B] à lui payer 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que les dépens seront employés en frais privilégié de partage, mais que les frais d'expertise seront exclusivement supportés par M. [B].
Dans ses dernières conclusions remises le 25 septembre 2013, M. [B] demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a fixé à 15 168,67 € la somme apportée par lui seul au titre de l'achat du terrain et des frais notariés,
- statuant à nouveau sur ce seul point,
- dire qu'il a apporté seul une somme de 15 854,69 € au titre de l'achat du terrain et des frais notariés,
- rejeter toutes les autres demandes, fins et conclusions de Mme [L],
- dire que les dépens d'appel comme ceux de première instance qui comprendront les frais de l'expertise de M. [U] seront employés en frais généraux de partage.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre M. [B] et Mme [L] sur le bien immobilier de [Adresse 2], commis pour y procéder le président de la chambre départementale des notaires de Seine-et-Marne ou tout délégataire de son choix, désigné un juge pour faire rapport en cas de difficulté, ordonné, à défaut de vente amiable dans le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement (et sauf meilleur accord des parties), préalablement aux opérations de partage, la licitation de ce bien à la barre du tribunal ; qu'il doit donc être confirmé de ces chefs ;
- sur la valeur vénale du bien immobilier de [Localité 3] :
Considérant que l'expert judiciaire décrit le bien, constitué d'un pavillon et d'un garage accolé implantés sur un terrain de 4 a 90 ca, comme une construction récente d'environ 118 m², dégageant une bonne impression, située dans un lotissement de bonne facture, légèrement excentré du centre du village de [Localité 3], mais néanmoins très accessible en voiture et à proximité du parc Euro Disney ; qu'il l'a estimé, au vu de ces caractéristiques et d'éléments de comparaison, dont l'un très proche, à 325 000 €, tout en observant que si la conjoncture restait défavorable, il pourrait être envisagé une baisse de 5 % d'ici fin 2012, soit une valeur assez proche de 300 000 € ;
Considérant que Mme [L] produit des estimations d'agences immobilières sur internet datant de juillet 2013, non utilement contredites par M. [B], faisant apparaître une valeur moyenne de 3 089 € par m² habitable pour une maison à [Localité 3] ; que ces éléments, qui tendent à confirmer ses allégations selon lesquelles le secteur reste recherché, sont cependant insuffisants pour démontrer, contre les supputations de l'expert, l'inversion totale de la tendance en faveur d'une conjoncture favorable ; qu'il convient néanmoins d'en tenir compte et, au vu des caractéristiques et de la situation du bien, d'évaluer celui-ci à 315 000 € et de fixer sa mise à prix à 224 000 € ; que le jugement doit être infirmé de ce chef ;
- sur l'indemnité d'occupation :
Considérant que c'est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que M. [B] était redevable envers l'indivision d'une indemnité de jouissance privative, pour la période de février 2007 à septembre 2012 inclus, d'un montant mensuel de 1 150 € par mois, soit un montant total de 78 200 € ; qu'il y a seulement lieu d'ajouter que le coefficient appliqué à la valeur locative du bien telle que justement estimée par l'expert est raisonnable, compte tenu de la précarité de l'occupation ; que le jugement doit être confirmé de ce chef ;
- sur le financement du bien immobilier pendant la vie commune :
Considérant que M. [B] justifie avoir réglé au notaire chargé de la vente la somme de 5 000 francs à la réservation, la somme de 80 000 francs d'apport et la somme de 19 000 francs de frais d'acte et d'hypothèque, soit au total 104 000 francs (15 854,69 €) ; qu'aucune contestation n'est opposée par Mme [L] de ce chef ; qu'il convient donc, infirmant le jugement qui avait limité le montant de sa disposition de ce chef au montant demandé par M. [B] en première instance, de dire que celui-ci a apporté seul une somme de 15 854,69 € au titre de l'achat du terrain et des frais notariés ;
Considérant qu'il résulte de l'acte d'acquisition du 29 mars 1990 que le Crédit Lyonnais a consenti à M. [B] et à Mme [L] un prêt d'un montant de 748 000 francs, destiné à financer l'achat du terrain à hauteur de 276 000 francs et les travaux de construction à hauteur de 471 400 francs ; qu'il a été établi par l'expert que, pendant la vie commune (1990 - décembre 2006), les échéances du prêt, renégocié en 1997, ont été prélevées dans leur intégralité sur un compte bancaire ouvert au seul nom de M. [B] au Crédit Lyonnais puis à la Société Générale, ce qui représente un montant total de 180 188,74 € ;
Considérant qu'aucune disposition légale ne réglant la contribution des concubins aux charges de la vie commune, chacun d'eux, doit, en l'absence de volonté exprimée à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu'il a exposées, sans qu'il y ait lieu à l'établissement d'un compte entre eux ; que le remboursement des échéances d'un emprunt contracté pour l'acquisition d'un bien immobilier représentant le logement de concubins et de leurs enfants, constitue une dépense de la vie courante ;
Qu'en l'espèce, le bien immobilier de [Localité 3] constituait le logement de M. [B] et de Mme [L], ainsi que de leur enfant commun ; qu'il résulte de leurs déclarations fiscales respectives qu'ils disposaient tous les deux de revenus, le premier en tant qu'artisan taxi, la seconde en tant que salariée ; qu'il apparaît que les revenus déclarés de M. [B] ne pouvaient toujours suffire à rembourser les échéances mensuelles du prêt, telles que récapitulées par l'expert ; que les relevés bancaires de M. [B] font ressortir que d'autres charges, notamment d'assurance, de téléphone et d'électricité, étaient aussi prélevées sur son compte, de sorte que celui-ci était nécessairement alimenté par d'autres revenus ; qu'il restait néanmoins à assurer le règlement des autres dépenses de la vie courante (entretien, équipement, loisirs, etc;) ; que les concubins ne disposaient pas de comptes joints ; que les relevés bancaires de Mme [L] produits sur une période limitée allant de 1991 à 1994 font apparaître qu'à l'exception d'un virement de 300 € opéré mensuellement sur le livret A de sa fille née d'une précédente union, la totalité de ses revenus était dépensée dans le mois ; que les noms des bénéficiaires des règlements (grandes surfaces, pharmacie, magasins d'habillement...) démontrent qu'au moins la majeure partie des fonds était utilisée à des dépenses de la vie courante, que les revenus de M. [B] étaient insuffisants à couvrir ; que l'un et l'autre avaient à leur charge des crédits à la consommation ;
Qu'il convient en conséquence de considérer que le remboursement par M. [B] des échéances de l'emprunt immobilier pendant la vie commune procédait de sa contribution aux dépenses de la vie courante et qu'il n'y a pas lieu à l'établissement d'un compte entre lui et Mme [L] de ce chef ; qu'il y a donc lieu, infirmant le jugement, de rejeter la demande de M. [B] tendant à se voir reconnaître créancier envers l'indivision d'une somme de 180 188,74 € au titre de l'emprunt immobilier entre 1990 et 2006 ;
Considérant, en revanche, que la demande de Mme [L] tendant à voir dire et juger que la valeur de l'immeuble doit être partagée entre les deux parties sans égard pour la différence d'apport personnel effectué ou de remboursement d'emprunt n'est pas fondée ; qu'en effet, il appartiendra au notaire de faire les comptes entre les parties en fonction des points tranchés et des autres non contestés ou justifiés, et notamment des remboursements d'échéances de l'emprunt immobilier effectués par M. [B] seul après la séparation du couple (soit à partir de janvier 2007) ;
- sur les autres dépenses :
Considérant que c'est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le tribunal a dit que les dépenses avancées par M. [B] à compter de février 2007 pour le compte de l'indivision, au titre de l'assurance et de la taxe foncière devront figurer au passif de l'indivision, sur production des justificatifs correspondants et a débouté M. [B] de sa demande au titre de la taxe d'habitation ; que le jugement doit être confirmé de ces chefs ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement, mais uniquement en ce qu'il a :
- fixé la valeur du bien immobilier indivis à 305 000 €,
- fixé la mise à prix à 214 000 €,
- débouté Mme [L] de sa demande tendant à voir juger qu'elle a remboursé
le prêt immobilier à hauteur de 90 094 €,
- entériné les conclusions de l'expert relativement au règlement par M. [B] seul d'une somme de 180 188,74 € au titre du remboursement de l'emprunt immobilier pour le bien indivis (période 1990-2006),
- dit que M. [B] a apporté seul une somme de 15 168,67 € au titre de l'achat du terrain et des frais notariés,
- dit en conséquence qu'il devra être tenu compte au profit de M. [B] des sommes de 180 188,74 € et 15 168,67 € réglées pour le compte de l'indivision,
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Fixe la valeur du bien immobilier indivis à 315 000 €,
Fixe la mise à prix à 224 000 €,
Rejette la demande de M. [B] tendant à se voir reconnaître créancier envers l'indivision d'une somme de 180 188,74 € au titre de l'emprunt immobilier entre 1990 et 2006,
Dit que M. [B] a apporté seul une somme de 15 854,69 € au titre de l'achat du terrain et des frais notariés,
Dit en conséquence qu'il devra être tenu compte au profit de M. [B] de la somme de 15 854,69 € réglés pour le compte de l'indivision,
Rejette toutes autres demandes,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [L],
Ordonne l'emploi des dépens, incluant les frais d'expertise, en frais de partage.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
