Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 13 MARS 2014
(no, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 17908
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2009- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 08/ 03148
APPELANTE
SCI REAL 91
représentée par son gérant
ayant son siège 26 route de Nonserve-91880 BOUVILLE
Représentée par Maître Jean-Marie BECAM, avocat au barreau de l'ESSONNE et assistée de Maître Clothilde CHALUT-NATAL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : R295
INTIMÉE
Madame Noëlle X...
demeurant ...
Représentée par Maître Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 et assistée de Maître Zohra PRIMARD, avocat au barreau de l'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors du prononcé : Madame Mélanie RAMON
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile,
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Madame Mélanie RAMON, greffièreplacée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 6 mai 2005, Mme Noëlle Y...épouse X..., a vendu à M. Franck Z...et Mme Delphine A...épouse Z...(les époux Z...), avec faculté de substitution, au prix de 150 000 ¿, un terrain non bâti sis ..., d'une superficie de 8 a 91 ca, ce bien étant destiné par l'acquéreur à la construction d'un immeuble collectif d'une SHON de 380 mètres carrés maximum, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire de la même SHON.
Par acte authentique du 20 janvier 2006, cette vente à été réitérée au profit de la SCI REAL 91, constituée par les époux Z..., substituée dans les droits de ces derniers, étant précisé que le certificat d'urbanisme avait été délivré pour une construction à usage d'habitation d'une SHON de 300 mètres carrés.
Par acte du 23 mars 2008, Mme X... a assigné la SCI REAL 91 en paiement de la somme de 130 711 ¿ à titre de dommages-intérêts, estimant que l'acquéreur lui avait dissimulé l'obtention le 10 janvier 2006 d'un permis de construire pour une SHON de 796 mètres carrés.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 27 novembre 2009, le Tribunal de Grande Instance d'Évry, vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil, a :
- constaté la mauvaise foi de l'acquéreur dans l'exécution de la promesse de vente du 6 mai 2005 et lors de la signature de acte authentique du 20 janvier 2006,
- condamné la SCI REAL 91 à payer à Mme X... la somme de 130 711 ¿ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,
- laissé les dépens à la charge de la SCI REAL 91,
- rejeté toute autre demande.
Par dernières conclusions du 22 octobre 2013, la société Real 91, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1110, 1116, 1118, 1134, 1589 et 1674 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- débouter Mme X... de ses demandes,
- la condamner à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 21 janvier 2014, Mme X... prie la Cour, vu les articles 1134 et suivants, 1116 et suivants du Code Civil, de :
à titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et en ce qu'il a dit que la Société REAL 91 avait manqué à son obligation de bonne foi,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris et dire que la Société REAL 91 a commis un dol à son préjudice, viciant son consentement, et la condamner à lui payer la somme de 130 711 ¿ en réparation de son préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2008,
en tout état de cause,
- condamner la Société REAL 91 à lui verser la somme de 4 000 ¿ de dommages-intérêts et celle de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE,
LA COUR
Considérant que, dans l'acte sous seing privé du 6 mai 2005, les parties ont expressément prévu que la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un " permis de construire autorisant la réalisation de :- nature : immeuble collectif-S. H. O. N. : 380 m2 maximum " était " stipulée au bénéfice exclusif de l'acquéreur ", ce dernier pouvant " y renoncer si bon lui semble " ;
Considérant que, sauf à dénaturer cette clause, la condition relative à la surface maximale de la SHON doit être interprétée comme ayant été stipulée en faveur de l'acquéreur dès lors que, ce dernier avait moins de chance d'obtenir un permis de construire pour une surface plus importante ;
Qu'ainsi, en sollicitant un permis de construire pour une SHON supérieure à 380 m2, l'acquéreur ou son substitué n'a pas exécuté la convention de mauvaise foi, mais a renoncé à la condition qui le protégeait, ce que le contrat du 6 mai 2005 prévoyait expressément ; que, d'ailleurs, dans l'acte authentique de vente du 20 janvier 2006, les époux Z..., en leur qualité de co-gérants de la Société REAL 91 et d'uniques associés, ont déclaré renoncer à toutes les conditions émises dans l'acte du 6 mai 2005 et garantir le vendeur de toutes réclamations à ce sujet ;
Considérant que, dans l'acte du 20 janvier 2006, aux termes duquel la vente était réitérée au profit de la Société REAL 91, il est fait état d'un certificat d'urbanisme no 91223 05E4027 délivré le 7 septembre 2005 par le maire sur une demande déposée le 7 juillet 2005 par le Cabinet MARISY pour une construction de 300 mètres carrés de SHON ;
Que, cependant, il ressort de la décision accordant le permis de construire, prise par le maire le 10 janvier 2006 sur recours gracieux, que la société REAL 91 avait déposé une demande de permis de construire le 1er juillet 2007, complétée le 21 juillet 2007, pour une SHON de 796 mètres carrés et que c'est cette construction pour laquelle le permis a été délivré et non pour celle ayant fait l'objet de la demande déposée par le Cabinet MARISY le 7 juillet 2005 faisant état d'une SHON de 380 mètres carrés ;
Qu'ainsi, lors de la réitération de la vente le 20 janvier 2006, la Société REAL 91 n'a pas informé Mme X... de l'obtention du permis de construire le 10 janvier 2006 pour une SHON de 796 mètres carrés et ce, d'autant que le permis de construire n'a été affiché qu'à compter du 24 janvier 2006, soit postérieurement à la réitération de la vente ainsi qu'il résulte d'un certificat de maire-adjoint du 26 janvier 2009 ;
Que, toutefois, la Société REAL91, qui avait expressément renoncé dans l'acte authentique au bénéfice de la condition suspensive, n'avait pas l'obligation de renseigner le vendeur sur l'issue de sa demande de permis de construire ;
Considérant, sur la dissimulation alléguée, que Mme X... n'établit pas, contre les termes précités de l'avant-contrat, que la clause relative à une SHON maximale de 380 mètres carrés aurait été stipulée en sa faveur, pour la " prémunir " contre toute construction d'une surface supérieure " compte tenu du prix fixé " ; qu'en effet, aucun des termes du contrat n'autorise à affirmer que le prix a été fixé en fonction de la SHON autorisée, ce que la Société REAL91 conteste ;
Qu'ainsi, Mme X... ne prouve pas que la SHON constructible de 380 mètres carrés était pour elle un élément déterminant du contrat ;
Qu'en outre, à supposer même que Mme X... eût arrêté le prix en fonction de la SHON, il lui appartenait, antérieurement à sa décision de vendre, d'apprécier les potentialités de construction de son terrain eu égard aux contraintes d'urbanisme en vigueur à Étampes, de sorte qu'elle ne peut faire grief à l'acquéreur de les lui avoir dissimulées ;
Qu'ainsi, ni la mauvaise foi ni le dol ne sont établis ;
Considérant qu'en conséquence, Mme X... doit être déboutée de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Mme X... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la Société REAL91, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Déboute Mme Noëlle Y...épouse X..., de toutes ses demandes ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Mme Noëlle Y...épouse X..., aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne Mme Noëlle Y...épouse X..., à payer à la SCI REAL 91 la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, La Présidente,
