Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2013
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/21766
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 01/13054
APPELANTE
Madame [Z] [T]
née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, postulant
assistée de Me Frédéric FRANC, avocat au barreau d'AVIGNON, plaidant
INTIMÉS
1°) Madame [S] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe MOUGEOTTE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0157, postulant
assistée de Me Benoît DESCLOZEAUX, avocat au barreau de NANTERRE, plaidant
2°) Monsieur [V] [T]
[Adresse 3]
[Localité 2]
3°) Mademoiselle [E] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés et assistés de Me Olivier BEJAT de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301
4°) Madame [W] [B] veuve [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
5°) S.A.R.L. [Adresse 2]
prise en la personne de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillantes
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 17 septembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Dominique REYGNER, président,
Madame Nathalie AUROY, conseiller
Madame Monique MAUMUS, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Marie-France MEGNIEN
ARRÊT :
- par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique REYGNER, président, et par Madame Marie-France MEGNIEN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
[X] [T] est décédé le [Date décès 1] 2000, laissant pour lui succéder Mme [W] [B], son épouse, avec laquelle il était marié sous le régime de la séparation de biens, ainsi que Mme [Z] [T], Mme [S] [T], M. [V] [T] et Mme [E] [T], ses quatre enfants issus de son union avec Madame [H] [J], dont il était divorcé.
Aux termes de son testament en date du 1er mars 1994, [X] [T] a, notamment, légué à titre particulier la pleine propriété de la moitié indivise de l'appartement situé à [Adresse 2], dont il était propriétaire à son épouse, Mme [B], à prélever ainsi que les frais sur la quotité disponible, et le surplus de la quotité disponible de l'ensemble de ses biens par moitié à ses deux plus jeunes enfants, M. [V] [T] et Mme [E] [T].
Il a encore stipulé que le surplus de ses biens, meubles et immeubles, reviendrait à ses quatre enfants par parts égales entre eux, étant précisé qu'il devrait être tenu compte, pour le calcul de la part de ses filles [Z] et [S], des très grands avantages qu'il leur avait consentis respectivement de son vivant, soit, pour [Z], à ce qu'elle occupait encore à la date du testament et ce depuis le 1er octobre 1975 - à titre gratuit - car non réglé depuis le début de son installation dans les lieux, le domaine dit de la [Adresse 4] à [Localité 1] en son entier et pour [S], à ce qu'elle occupait personnellement avec sa famille, [O] [L], père de leurs deux enfants, [Q] et [P] [L], et à travers une société, la totalité des lots qu'il possédait dans l'immeuble sis [Adresse 2], en copropriété avec Mme [H] [J].
Par jugement du 26 avril 2007, le tribunal de grande Instance de Paris a :
- ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [X] [T] par Maître [R], notaire à [Localité 5],
- autorisé M. [V] [T] et Mme [E] [T] avec Mme [Z] [T] à céder à la SAFER Provence-Alpes-Côte d'Azur le bien immobilier dénommé 'la [Adresse 4]' situé à [Localité 1] dépendant de la succession ayant fait l'objet d'une promesse unilatérale de vente pour le prix de 2 590 000 euros,
- débouté M. [V] [T] et Mme [E] [T] de leur demande de nullité du bail consenti à la société [Adresse 2] sur l'immeuble de [Adresse 2],
- avant dire droit sur les demandes dirigées contre Mme [S] [T] et Mme [Z] [T], désigné un expert avec mission notamment d'évaluer les avantages en nature dont celles-ci ont pu bénéficier et donner son avis sur la valeur du fermage qui serait, le cas échéant, dû par Mme [T] et sur les autres sommes qui lui seraient dues au titre des travaux et améliorations qu'elle aurait effectués,
- débouté les parties de leurs autres prétentions.
Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d'appel de Paris du 22 octobre 2008 qui, y ajoutant, a sursis à statuer sur la demande d'attribution préférentielle formée par Mme [S] [T] jusqu'au dépôt du rapport d'expertise.
L'expert, Monsieur [A], et son sapiteur, Monsieur [N], ont déposé leur rapport en juillet 2009.
Par jugement rendu le 4 novembre 2011, le tribunal a :
- dit que le montant de l'avantage en nature dont Mme [S] [T] doit rapport à la succession de [X] [T] pour la période du 15 octobre 1985 au 15 octobre 2009, est fixé à 615 173 euros, chiffre qui devra être actualisé sur la base de 122 913 euros annuels, outre indexation,
- dit que le montant de l'avantage en nature dont Mme [Z] [T] doit rapport à la succession pour la période du 1er octobre 1975 au 2 octobre 2009, est fixé à la somme de 939 484 euros, l'avantage en nature actualisé s'élevant depuis cette date à 2 625 euros par mois,
- dit qu'à ce chiffre devra être ajouté le montant du produit de la location des logements se trouvant sur le Domaine de « la [Adresse 4] » n'ayant profité qu'à Mme [Z] [T] tant du vivant de son père que postérieurement à son décès, et que de ce chiffre devra être déduite l'indemnité de départ calculée par les experts à 67 000 euros,
- dit qu'il y a lieu d'attribuer à Mme [S] [T] les lots de copropriété n°1, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 29, 30 du bien situé à [Adresse 2] dit '[Adresse 2], ayant appartenu à [X] [T], sur la valeur de 820 000 euros arrêtée au 31 juillet 2009,
- ordonné, en cas d'absence de vente amiable effective, la vente sur licitation de l'immeuble dénommé Domaine de « la [Adresse 4] » à [Localité 1], en un seul lot, sur la mise à prix de 3 500 000 euros,
- renvoyé les parties devant le notaire initialement désigné, Maître [R], à qui il appartiendra de procéder aux opérations de liquidation et partage, et pour y parvenir de faire les comptes entre les parties en sollicitant de chacun d'eux (sic) tous justificatifs nécessaires,
- ordonné la mise hors de cause de la société '[Adresse 2]',
- ordonné l'exécution provisoire,
- ordonné l'emploi des dépens, qui comprendront les frais d'expertise, en frais généraux de partage et de licitation et dit qu'il seront supportés par les coïndivisaires dans la proportion de leur part dans l'indivision,
- débouté les parties de toutes autres demandes.
Mme [Z] [T] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 décembre 2011.
Par ordonnance du 30 octobre 2012, le président de la présente chambre a révoqué l'ordonnance de clôture rendue le 16 octobre 2012.
Par ordonnance du 27 novembre 2012, le conseiller de la mise à état s'est déclaré valablement saisi, a déclaré irrecevables les conclusions de Mme [S] [T], débouté celle-ci de toutes ses demandes, rejeté la demande formée par M. [V] [T] et Mme [E] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [S] [T] aux dépens de l'incident.
Cette ordonnance a été déférée à la cour, laquelle, par arrêt du 27 mars 2013, l'a confirmée en toutes ses dispositions et y ajoutant, a dit que l'irrecevabilité des premières conclusions signifiées par Mme [S] [T] a pour effet de rendre irrecevables toutes ses conclusions postérieures et l'a condamnée à verser la somme de 2 000 euros à M. [V] [T] et Mme [E] [T] ainsi qu'aux dépens du déféré.
Dans ses dernières conclusions du 30 août 2013, Mme [Z] [T] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf celles visant sa condamnation à rapporter à la succession pour la période du 1er octobre 1976 au 2 octobre 2009 la somme de 939 484 euros, outre la fixation de l'avantage en nature actualisé à 2 625 euros par mois,
- le réformer pour le surplus,
- dire n'y avoir lieu à homologation du rapport [A],
- juger que le bail d'habitation du 2 février 1976 est un bail rural,
- juger bon, valable et opposable à la succession le bail à ferme conclu entre [X] [T] et elle le 2 février 1976,
- constater l'existence du bail à ferme du 11 mai 1984,
- constater que les travaux exécutés par elle sur le domaine de la [Adresse 4] et la prise en charge de frais incombant au bailleur sont la contrepartie du bail rural,
- en conséquence, juger que l'occupation par elle du Domaine de la [Adresse 4] ne peut être considérée comme un avantage en nature rapportable à la succession,
- juger que l'occupation par elle du Domaine de la [Adresse 4] ne résulte pas d'une intention libérale de [X] [T] et n'était pas à titre gratuit,
- dire n'y avoir lieu à rapport à la succession d'aucun avantage en nature,
- débouter M. [V] [T], Mme [E] [T] et Mme [S] [T] de toute demande formée à son encontre,
- débouter M. [V] [T] et Mme [E] [T] de leur demande de rapport à la succession au titre d'avantages en nature qu'elle aurait reçus,
- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a fixé son indemnité de départ à la somme de 67 000 euros,
- renvoyer les parties devant le notaire liquidateur,
- condamner M. [V] [T], Mme [E] [T] et Mme [S] [T] au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 janvier 2013, M. [V] [T] et Mme [E] [T] prient la cour de :
- confirmer l'ordonnance du 27 novembre 2012 ayant déclaré irrecevables les conclusions signifiées pour Mme [S] [T], postérieurement à la date du 15 juillet 2012,
- confirmer le jugement entrepris en ses dispositions non contraires au « Par ces motifs » de leurs conclusions,
Vu le jugement prononcé par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Aix-en-Provence le 23 mars 2012, décidant de surseoir à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel de Paris,
- débouter Mme [Z] [T] en sa demande de qualification du bail d'habitation du 2 février 1976 en bail rural,
- la débouter en toutes ses demandes contraires au jugement entrepris,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le montant de l'avantage en nature dont Mme [Z] [T] doit rapport à la succession de [X] [T], pour la période du 1er octobre 1975 au 2 octobre 2009, (est fixé) à la somme de 939 484 euros, l'avantage en nature actualisé s'élevant depuis cette date à 2 625 euros par mois, auquel doit être ajouté le montant du produit de la location des logements se trouvant sur le Domaine de « la [Adresse 4] » qui n'ont profité qu'à Mme [Z] [T] tant du vivant de son père que postérieurement à son décès et pour lequel il lui est fait sommation de fournir les justificatifs qui n'ont pas été versés aux débats dans le cadre de l'expertise judiciaire à défaut de quoi, il sera procédé forfaitairement, et dont devra être déduite l'indemnité de départ calculée par les experts à 67 000 euros,
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné, en l'absence de vente amiable effective, la vente sur licitation de l'immeuble dénommé Domaine de « la [Adresse 4] » à [Localité 1], en un seul lot, sur la mise à prix de 3 500 000 euros,
Et y ajoutant
- juger que la vente sur licitation interviendra devant le tribunal de grande instance de Paris, lieu d'ouverture de la succession, sur le cahier des charges établi à leur requête par la SELARL ATTIQUE AVOCATS,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le montant de l'avantage en nature dont Mme [S] [T] doit rapport à la succession de [X] [T], pour la période du 15 octobre 1985 au 15 octobre 2009, (est fixé) à la somme de 615 173 euros, chiffre devant être actualisé à la date du jugement à intervenir sur la base de 122 913 euros annuels, outre indexation,
- confirmer le jugement en ce qu'il a attribué à Mme [S] [T] les lots de copropriété n°1, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 29 et 30 du bien situé à [Adresse 2] ayant appartenu à [X] [T] et y ajoutant, dire, conformément aux dispositions de l'article 829 du code civil, que cette attribution sera faite sur la valeur de 3 248 896 euros arrêtée à la date de l'arrêt à intervenir,
- débouter Mmes [S] et [Z] [T] de toutes leurs demandes, et ce même d'office,
- condamner Mmes [S] et [Z] [T] aux dépens de l'expertise,
- condamner Mmes [S] et [Z] [T] au paiement de la somme de 15 000 euros, chacune, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.
Ces conclusions sont expressément visées pour complet exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
Mme [S] [T] a notifié et remis au greffe le 2 septembre 2013 de nouvelles conclusions que la cour, avant les plaidoiries, a déclaré irrecevables au regard de l'arrêt de la cour du 27 mars 2013, pour les motifs explicités ci-après.
Mme [B] et la société [Adresse 2], auxquelles la déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 30 janvier 2012 délivré à la personne de Mme [B] et à celle de la gérante de la SCI, et qui ont été assignées par acte d'huissier du 9 mars suivant délivré à la personne de Mme [B] et à une personne présente au siège de la SCI se déclarant habilitée à le recevoir, n'ont pas constitué avocat.
SUR CE, LA COUR,
Considérant qu'il convient à titre liminaire de rappeler que selon les dispositions de l'article 954, alinéa 2 du code de procédure civile, 'les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif' et que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif' ;
Sur la recevabilité des conclusions de Mme [S] [T]
Considérant qu'au soutien de sa demande tendant à voir juger recevables ses dernières conclusions du 2 septembre 2013, Mme [S] [T] reprend les moyens et arguments développés dans le cadre du déféré et se prévaut notamment de ce que l'ordonnance de clôture prononcée le 16 octobre 2012 a été révoquée et de ce que Mme [Z] [T] a régularisé de nouvelles écritures et communiqué de nouvelles pièces le 30 août 2013, nécessitant une réponse de sa part dans le respect du débat contradictoire ;
Mais considérant que l'autorité de la chose jugée s'attachant à l'arrêt du 27 mars 2013, qui a confirmé l'ordonnance du conseiller de la mise à état du 27 novembre 2012 déclarant irrecevables les premières conclusions de Mme [S] [T] comme ayant été notifiées hors délai et dit que l'irrecevabilité de ces premières conclusions a pour effet de rendre irrecevables toutes ses conclusions postérieures, interdit à la cour de recevoir les conclusions dont s'agit ;
Sur les demandes concernant le domaine de la [Adresse 4] à [Localité 1], occupé par Mme [Z] [T]
Considérant qu'aux termes de l'article 843 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable en la cause, 'tout héritier, même bénéficiaire, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement' et 'ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément par préciput et hors part, ou avec dispense du rapport' ;
Que les avantages indirects dont a pu bénéficier un héritier sont ainsi rapportables, s'il y a eu un appauvrissement du disposant, dans une intention libérale ;
Considérant, en l'espèce, qu'il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé du 2 février 1976, [V] [U], [X] [T] et [D] [Y] veuve [T] (mère de [X] [T]), propriétaires indivis d'un domaine rural sis à [Localité 1], dépendant du château de la [Adresse 4], consistant en maison d'habitation et bâtiments d'exploitation agricole, écuries, remises, hangard, 27 ha environ de terres labourables, prairies et vignes, et d'un second domaine rural dénommé 'Ferme de la Simone et du Pastros', donnés à titre de colonat paritaire à M. [G], ont consenti à Mme [Z] [T] un bail d'habitation à effet du 1er octobre 1975 portant sur la maison de maître dénommée Château de la [Adresse 4], un hectare de jardin et parc attenant et une propriété dite 'Les Jeannots' consistant en une construction de 100 m2 comprenant 2 pièces, un garage et une écurie, 5 ha de terres à labours et 3 ha d'inculte et de colline, moyennant un loyer annuel de 6 000 francs soit 914,69 euros, Mme [Z] [T] étant expressément autorisée à y exercer une industrie agricole ou autre, ou une profession libérale ;
Que par acte sous seing privé du même jour, les propriétaires indivis ont donné mandat à Mme [Z] [T] de gérer et administrer en leurs lieux et places l'ensemble des domaines ruraux ci-dessus mentionnés ; que cet acte stipulait notamment que la mandataire disposerait des revenus des propriétés et y réinvestirait ce que bon lui semblerait, le solde lui revenant personnellement au titre de rémunération de son travail et du mandat ; que par acte du 23 décembre 1981, ce mandat a été renouvelé par [X] [T] et [D] [Y] veuve [T] pour une durée de trois ans à compter du 3 février 1982, tacitement reconductible ;
Qu'en 1977, Mme [Z] [T] a repris les deux dernières années du bail de métayage de M. [G] et que par acte sous seing privé du 11 mai 1984, [X] [T] et [D] [Y] veuve [T] lui ont donné à bail à ferme le domaine rural dépendant du château de la [Adresse 4] et celui dénommé 'Ferme de la Simone et du Pastros' moyennant un fermage annuel de 20 000 francs soit 3 048,98 euros ; que ce bail a été renouvelé pour dix ans à compter du 11 mai 1994 ;
Que la propriété a été amputée d'environ 5 ha par la vente en 1985 du domaine dit 'Ferme de la Simone et du Pastros', et celle fin 1995 de la propriété dite 'Les Jeannots' ;
Que par écrit du 27 juillet 1996, [X] [T] a autorisé Mme [Z] [T] à faire des investissements et à exercer sur le domaine de la [Adresse 4], parallèlement à son activité agricole, une activité de nature commerciale en échange, à compter de l'année 1997, de la taxe foncière due sur le domaine ;
Considérant qu'au soutien de son appel, Mme [Z] [T] prétend qu'elle bénéficie d'un bail rural sur l'ensemble du domaine de [Localité 1], le bail d'habitation du 2 février 1976 devant être requalifié en bail à ferme, et que son père n'a jamais sollicité le montant du fermage en contrepartie de la prise en charge par elle des charges incombant au bailleur et des travaux de conservation et d'amélioration du domaine qu'elle a réalisés pour un montant total évalué à 687 413 euros au moins, son occupation ne pouvant dès lors être considérée comme un avantage en nature ; qu'elle ajoute que cette occupation ne résulte pas d'une intention libérale de [X] [T] et n'était pas à titre gratuit de sorte qu'il n'y a pas lieu à rapport à la succession, et se prévaut en outre des dispositions des articles 852 et 853 du code civil ;
Mais considérant que si M. [A] indique dans son rapport d'expertise que le bail d'habitation du 2 février 1976 est en réalité un bail rural déguisé, il précise qu'un tel bail nécessite en effet un diplôme de type certificat d'aptitude professionnelle ou brevet professionnel, ou une pratique assez longue de l'agriculture que Mme [Z] [T], qui a fait des études de médecine, n'avait pas à l'époque ; que celle-ci ne peut donc revendiquer a posteriori le bénéfice d'un bail auquel elle ne pouvait prétendre à la date de sa conclusion, faute de remplir les conditions légalement prévues ;
Que de plus, alors que l'expert souligne qu'il est extrêmement rare qu'un château soit loué dans un bail rural, Mme [Z] [T] ne démontre pas que le château de la [Adresse 4] était indispensable, ni même nécessaire, à l'exploitation agricole qui, aux termes du bail de 1976, ne pouvait du reste s'exercer que sur une superficie limitée de 5 ha, étant observé qu'elle a d'ailleurs reconnu lors des opérations d'expertise que le château n'était plus occupé depuis cinq ans alors qu'elle excipe de la poursuite de l'exploitation agricole ;
Qu'il s'ensuit que Mme [Z] [T] n'est pas fondée en sa demande de requalification du bail d'habitation du 2 février 1976 en bail rural ;
Considérant que l'absence totale de paiement des loyers et fermages contractuellement prévus, évalués par M. [N], à la date du 15 octobre 2008, à 30 223 euros pour le bail d'habitation de 1976 et à 74 324 euros pour le bail rural de 1984, a procuré à Mme [Z] [T] un avantage en nature certain puisqu'elle a bénéficié depuis 1976 de la jouissance d'une vaste demeure de maître puis, à partir de 1977, de l'ensemble du domaine de la [Adresse 4] dont elle a pu faire un outil de travail lucratif en y développant une activité d'agricultrice, essentiellement viticole, doublée à partir de 1996 d'une activité de loueur en meublé, sans contrepartie sérieuse pour le propriétaire ;
Qu'il résulte en effet du rapport de M.[N], non utilement contesté par l'appelante, que les investissements fonciers et le très gros travail que Mme [Z] [T] et son concubin, M. [C] [K], ont réalisé pour entretenir les terres, développer les espaces de culture viticole et aménager la plupart des bâtiments afin de les sous-louer en meublé professionnel, correspondaient essentiellement à des besoins d'exploitation, qu'en contrepartie d'importantes recettes et des loyers ont été perçus et qu'il est vraisemblable qu'il faudra, pour tout nouvel acquéreur, procéder à nouveau à la rénovation complète de l'ensemble des bâtiments, les travaux payés au lieu et place du propriétaire dont Mme [Z] [T] a pu justifier ne s'étant élevés au total qu'à 34 687 euros et les impôts fonciers à 28 606 euros ;
Considérant que l'avantage consenti par [X] [T] à sa fille [Z] résulte notamment de ce que par le mandat du 2 février 1976, il l'a autorisée à conserver l'ensemble des revenus générés par la location du domaine sans contrepartie suffisante puis, à partir du 29 octobre 1994, date à laquelle, selon Mme [Z] [T], le mandat a été résilié, s'est abstenu de lui réclamer le paiement des loyers et fermages dont elle était contractuellement redevable ;
Que l'intention libérale de [X] [T] à l'égard de Mme [Z] [T] et sa volonté qu'il soit fait rapport à sa succession de l'avantage dont elle a ainsi bénéficié, à imputer sur sa réserve héréditaire, ne font aucun doute dès lors que dans son testament du 1er mars 1994, il a légué le surplus de la quotité disponible de ses biens (après legs particulier à son épouse) à ses deux enfants [V] et [E] et expressément précisé 'qu'il devra être tenu compte, pour le calcul de la part de mes filles [Z] et [S], des très grands avantages que je leur ai consentis respectivement de mon vivant, soit....pour [Z] surtout, à ce qu'elle occupe encore à la date de ce testament et ce depuis le 1er octobre 1975, et à titre gratuit, car non réglé, depuis le début de son installation dans les lieux, le domaine dit de la [Adresse 4] - [Localité 1] - en son entier, constitué par une grande maison de maître......représentant par sa valeur propre la plus grande partie du bail d'habitation.....signé le 2 février 1976 et un grand domaine agricole loué ......par bail à ferme.....en date du 11 mai 1984" ;
Considérant que Mme [Z] [T] ne peut se prévaloir de ce que les baux et le mandat lui ont été consentis non par son père mais par une indivision, l'origine de propriété figurant dans les actes de vente du domaine dit 'Ferme de la Simone et du Pastros' des 26 juin et 27 septembre 1985 établissant que [X] [T] s'est vu attribuer par acte authentique du 25 mai 1977 la propriété de la moitié indivise de l'entier immeuble de la [Adresse 4] dont il était légataire universel avec [V] [U] et a acquis la pleine propriété de l'autre moitié le 29 juin 1985 au décès de sa mère, [D] [Y] veuve [T], dont il était l'unique héritier ;
Considérant enfin que les dispositions de l'article 852 ancien du code civil sont inapplicables en la cause, le rapport sollicité ne portant pas sur des frais visés à cet article ni sur des présents d'usage, de même que celles de l'article 853 ancien du même code selon lequel ne doivent pas être rapportés les 'profits que l'héritier a pu retirer des conventions passées avec le défunt, si ces conventions ne présentaient aucun avantage indirect, lorsqu'elles ont été faites', alors que les loyers et fermages stipulés dans les baux de 1976 et 1984 étaient largement sous-évalués dès l'origine, ainsi qu'établi par le rapport de M. [A], et que le mandat était totalement déséquilibré au profit de la mandataire, qui pouvait disposer à sa guise des revenus perçus ;
Considérant que Mme [Z] [T] doit en conséquence rapporter à la succession de [X] [T] l'avantage en nature dont elle a bénéficié ;
Considérant que la valeur de cet avantage correspond au montant des loyers et fermages que Mme [Z] [T] aurait dû payer à [X] [T] au regard de la valeur locative réelle des biens loués, déduction faite des travaux réalisés et impôts réglés aux lieu et place de celui-ci, dont M. [V] [T] et Mme [E] [T] admettent la déduction à hauteur de la somme totale de 63 293 euros, l'article 860-1 du code civil qu'elle invoque, en réalité 869 ancien du code civil, n'étant pas applicable en la cause puisque le rapport dû n'est pas d'une somme d'argent mais d'un avantage indirect ;
Considérant que les conclusions de M. [A], qui a évalué la valeur locative de la propriété bâtie avec le parc selon la cote Calon (en appliquant une décote de 50 % pour travaux d'aménagement) et selon les arrêtés préfectoraux en vigueur pour les terres de culture, et celles de M. [N] qui, à partir des valeurs locatives déterminées par M. [A], a calculé l'avantage en nature dont Mme [Z] [T] a bénéficié annuellement, actualisé sur une moyenne des taux légaux fixée à 9,5 % jusqu'au 31 décembre 1994 puis à 4 % jusqu'en 2009, après déduction des travaux et impôts réglés pour le compte de [X] [T], aboutissant pour la période du 1er octobre 1975 au 2 octobre 2009 à une somme totale de 939 484 euros, ne sont pas sérieusement critiquables et méritent d'être entérinées ;
Qu'en effet Mme [Z] [T] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce qu'elle a réalisé des travaux ou financé des impôts supplémentaires qui incombaient au propriétaire et dont il devrait lui être tenu compte, alors qu'il est établi par le rapport de M. [N] que toutes les autres dépenses identifiées ont été soit des charges locatives, soit des charges engagées en tant que sous-bailleur depuis juillet 1996 et que les nombreux travaux entrepris par l'intéressée et M. [K] l'ont été essentiellement pour les besoins de leurs activités d'exploitant agricole et loueur en meublé, et leur ont procuré en contrepartie d'importantes recettes et loyers ;
Considérant que le jugement entrepris doit donc être confirmé sur le montant de l'avantage en nature dont Mme [Z] [T] doit rapport à la succession pour la période du 1er octobre 1975 au 2 octobre 2009, fixé à la somme de 939 484 euros, à actualiser depuis cette date de 2 625 euros par mois ; qu'en revanche il n'y a pas lieu d'y ajouter le montant du produit de la location des logements se trouvant sur le domaine de la [Adresse 4], correspondant aux fruits de l'activité de loueur en meublé exercée par Mme [Z] [T], avec l'autorisation du bailleur, et pour laquelle elle a effectué d'importants investissements immobiliers non pris en compte dans l'évaluation de l'avantage en nature ;
Considérant que Mme [Z] [T] critique encore l'évaluation du domaine de la [Adresse 4] faite par M. [A] ; qu'elle ne produit toutefois aucun élément probant de nature à remettre en cause l'avis de l'expert judiciaire, qui a estimé la valeur vénale de la propriété à la somme totale de 4 570 000 euros, servant de base à la mise à prix fixée par le tribunal en vue de la vente sur licitation à 3 500 000 euros ;
Que le jugement sera dès lors également confirmé en ses autres dispositions concernant le Domaine de la [Adresse 4], y compris sur le montant de l'indemnité de départ de 67 000 euros due à Mme [Z] [T], que M. [V] [T] et Mme [E] [T] ne contestent pas ;
Qu'il convient, y ajoutant, de faire droit à la demande de M. [V] [T] et Mme [E] [T] tendant à voir préciser que la vente sur licitation ordonnée par les premiers juges sera mise en oeuvre devant le tribunal de grande instance de Paris, lieu d'ouverture de la succession, sur le cahier des charges établi à leur requête, par leur avocat ;
Sur les demandes concernant les lots de copropriété de [Adresse 2], occupés par Mme [S] [T]
Considérant qu'il ressort des pièces produites que par acte du 15 octobre 1985, [X] [T] a donné à bail commercial à M. [O] [L] ès qualités de gérant de la société [Adresse 2] en cours de formation, créée par ce dernier et Mme [S] [T], sa concubine, divers lots de copropriété du bien immobilier dit [Adresse 2] lui appartenant, pour l'exercice de leur activité d'organisation de séminaires, réceptions, location de salons, traiteur, restaurant, décors naturels, pour une durée de 3, 6 ou 9 ans et moyennant un loyer annuel en principal de 18 000 francs soit 2 744 euros, révisable au début de chaque période triennale ;
Que par avenant du 20 avril 1994, le loyer annuel en principal a été porté à compter du 1er janvier 1994 à la somme de 36 000 francs, soit 5 488 euros, révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE ;
Considérant qu'au vu des rapports de M. [A] et de M. [N], le tribunal a jugé que Mme [S] [T] a bénéficié d'un avantage en nature rapportable à la succession résultant de la sous-évaluation des loyers effectivement payés - 103 665 euros au total du 15 octobre 1985 au 15 octobre 2008 - au regard de la valeur locative des biens loués en tenant compte d'un déplafonnement à partir du 15 octobre 1994, évalué à la somme de 615 173 euros proposée par M. [N], à actualiser sur la base d'une somme de 122 913 euros annuels outre indexation ; qu'il a par ailleurs fait droit à la demande d'attribution préférentielle de Mme [S] [T] sur la valeur de 820 000 euros arrêtée au 31 juillet 2009 ;
Considérant que Mme [Z] [T] ne remet pas en cause ces dispositions ;
Que M. [V] [T] et Mme [E] [T] ne les critiquent que sur la valeur des lots de copropriété dont Mme [S] [T] sollicite l'attribution préférentielle, qui selon eux doivent être valorisés pour 3 248 896 euros sur la base d'une valeur de 10 000 euros / m² habitable, terrain intégré, sans décote pour sortie de la copropriété, les autres lots appartenant à Mme [J], mère des parties ;
Mais considérant qu'il résulte du rapport de M. [A] que selon la banque de données des notaires de la région parisienne, les ventes de propriétés anciennes avec jardin sur [Adresse 2] depuis mars 2008, pour celles les plus comparables à la propriété [Adresse 2], se sont négociées entre 9 000 et 9 566 / m² garage et jardin intégrés ; qu'il s'agissait toutefois de maisons de 200 à 260 m² habitables sur terrains de 800 à 1 021 m² alors que la propriété [Adresse 2] a 686 m² utiles et un terrain de 2 694 m², ce qui la rend difficile à vendre en l'état sur la base des maisons d'habitation ; que l'expert a donc recherché la valeur de la propriété en terrain nu susceptible de recevoir la construction d'un immeuble neuf, estimée à 3 771 600 euros au regard d'une vente comparable, dont il a déduit le coût de l'indemnité d'éviction et des travaux de démolition qu'il faudrait exposer, chiffrés à 1 600 000 euros au total, aboutissant à une valeur de l'ensemble, libre d'occupation, de 2 171 600 euros, et des lots en litige, représentant les 4 736/10 000 èmes, de 1 028 469 euros ;
Considérant que cette évaluation n'est pas utilement contestée par M. [V] [T] et Mme [E] [T], qui ne produisent aucun élément de preuve contraire, établissant que des propriétés comparables aux Erables, notamment quant à la surface habitable et à la superficie du terrain, auraient été vendues à un prix supérieur à celui proposé par l'expert ;
Considérant par ailleurs que la décôte de 20 % retenue par M. [A] pour tenir compte du temps et des frais nécessaires pour sortir de la copropriété est parfaitement justifiée, la nature familiale de la copropriété ne permettant pas d'exclure la survenance de conflits entre les copropriétaires ;
Considérant, en conséquence, qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l'attribution préférentielle à Mme [S] [T] sur la valeur de 820 000 euros, ainsi que sur le montant de l'avantage en nature dont Mme [S] [T] doit rapport à la succession de son père, sauf en ce qui concerne l'actualisation à compter du 15 octobre 2009, la base de 122 913 euros annuels retenue procédant manifestement d'une erreur matérielle que la cour, après avoir sollicité en cours de délibéré les observations de Mme [Z] [T] et de M. [V] [T] et Mme [E] [T], entend rectifier d'office, cette somme correspondant en réalité, selon le rapport de M. [N], à l'avantage en nature sur la période triennale du 15 octobre 2006 au 15 octobre 2009, soit annuellement 40 971 euros ;
Sur les autres dispositions du jugement et le surplus des demandes
Considérant que les autres dispositions du jugement n'étant pas critiquées, doivent être confirmées ;
Considérant que c'est à juste titre que le tribunal a ordonné l'emploi des dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise, en frais généraux de partage et licitation pour être supportés par les coïndivisaires dans la proportion de leur part dans l'indivision ;
Qu'en revanche, Mme [Z] [T] et Mme [S] [T], qui succombent devant la cour, seront condamnées aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [V] [T] et Mme [E] [T] une somme de 3 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables les conclusions de Mme [S] [T] du 2 septembre 2013,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit qu'au montant de l'avantage en nature dont Mme [Z] [T] doit rapport à la succession devra être ajouté le montant du produit de la location des logements se trouvant sur le domaine de la [Adresse 4] et en ce qu'il a dit que le montant de l'avantage en nature dont Mme [S] [T] doit rapport à la succession de [X] [T] pour la période du 15 octobre 1985 au 15 octobre 2009 devra être actualisé sur la base de 122 913 euros annuels, outre indexation,
Réformant de ces chefs et statuant à nouveau, en rectifiant d'office l'erreur matérielle affectant le jugement du chef de l'actualisation de l'avantage en nature dont Mme [S] [T] doit rapport à la succession de [X] [T],
Dit n'y avoir lieu d'ajouter au montant de l'avantage en nature dont Mme [Z] [T] doit rapport à la succession le produit de la location des logements se situant sur le domaine de la [Adresse 4],
Dit que le montant de l'avantage en nature dont Mme [S] [T] doit rapport à la succession de [X] [T] pour la période du 15 octobre 1985 au 15 octobre 2009 devra être actualisé sur la base de 40 971 euros annuels, outre indexation,
Ajoutant au jugement,
Dit que la vente sur licitation de l'immeuble dénommé 'Domaine de la [Adresse 4]' à [Localité 1] interviendra devant le tribunal de grande instance de Paris, sur le cahier des charges établi à la requête de M. [V] [T] et Mme [E] [T], par leur avocat,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [Z] [T] et Mme [S] [T] à payer chacune une somme de 3 000 euros à M. [V] [T] et Mme [E] [T] et déboute Mme [Z] [T] de sa demande à ce titre,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Mme [Z] [T] et Mme [S] [T] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
