Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 11 JUIN 2013
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/21904
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2011 -Tribunal d'Instance de PARIS XVI - RG n° 11/000269
APPELANTS
Monsieur [N] [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]
REPRESENTE PAR la SCP GALLAND - VIGNES (Me Philippe GALLAND) , avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
ASSISTE DE la SELARL CABINET FERTOUKH (Me Ariel FERTOUKH) , avocats au barreau de PARIS, toque : J079
Madame [G] [U] [C] [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]
REPRÉSENTÉE PAR la SCP GALLAND - VIGNES (Me Philippe GALLAND) , avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
ASSISTEE DE la SELARL CABINET FERTOUKH (Me Ariel FERTOUKH) , avocats au barreau de PARIS, toque : J079
INTIMÉE
SCI IMEFA 34
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
y domiciliés en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]
REPRÉSENTÉE la AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG (Me Dominique OLIVIER) avocats au barreau de PARIS, toque : L0069
ASSISTEE DE Me Nicolas VENNER de la SELARL HP et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Avril 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Par acte sous seing privé du 15 septembre 1981 à effet au 1er octobre 1981, la société Gan Vie, aux droits de laquelle se trouve la société civile Imefa 34 (la société Imefa), a loué à M. [W] un appartement situé à [Adresse 3].
Par acte d'huissier de justice du 18 mars 2009, la société Imefa a signifié à M. [W], d'une part, et à Mme [W], son épouse, d'autre part, une offre de renouvellement du bail en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 à effet au 1er octobre 2009 pour une durée de six années moyennant un loyer mensuel réévalué révisable de 4 807, 34 euros.
Le 25 septembre 2009, la société Imefa a assigné M. et Mme [W] devant le tribunal d'instance afin de voir fixer judiciairement le prix du bail.
Par jugement du 25 octobre 2011 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance de Paris (16e arrondissement) a :
- dit recevable l'action de la société Imefa,
- fixé à la somme de 3 419, 31 euros après application du décret du 27 août 2009 le montant du loyer mensuel dû par M. et Mme [W] à la société Imefa,
- condamné solidairement 'en tant que de besoin' M. et Mme [W] 'à régler cette somme',
- dit que le bail est renouvelé pour une durée de six années à compter du 1er octobre 2009,
- dit que la révision annuelle, 'fondée sur la variation de l'indice', s'appliquera 'en plus' chaque année au nouveau loyer,
- condamné in solidum M. et Mme [W] 'à 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile',
- condamné M. et Mme [W] aux dépens.
M. et Mme [W] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions remises le 4 mars 2013 dont la notification est justifiée, M. et Mme [W] demandent à la cour, réformant le jugement, de dire que l'action de la société Imefa est irrecevable, voire 'mal jugée', et de la condamner à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées et déposées le 19 juillet 2012, la société Imefa demande à la cour de confirmer le jugement, de condamner in solidum M. et Mme [W] à lui payer la somme de 5 000 euros 'pour procédure abusive' et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
SUR CE, LA COUR :
Considérant que selon l'article 20 de la loi du 23 décembre 1986, les contrats de location en cours sont soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sous réserve des dispositions des articles 21 à 23 de la loi, et sont régis par les chapitres 1er à IV de la loi à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite ;
Que selon l'article 51 de la loi, les contrats en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982, contrairement aux dispositions de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par période de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats à durée indéterminée conclus avant cette date, ces dispositions ne s'appliquant pas aux contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux ;
Considérant que le bail initial, conclu pour six années, était en cours à la date de l'entrée en vigueur de la loi du 23 décembre 1986 ;
Qu'il ne contient aucune stipulation sur les conditions de son renouvellement ou de sa reconduction à l'issue des six premières années ;
Considérant qu'il n'est pas allégué que le bailleur ait proposé aux locataires un nouveau loyer six mois avant le terme du bail intervenant le 30 septembre 1987 (article 21 de la loi du 23 décembre 1986) ni qu'il ait donné congé trois mois avant le terme (article 22 de cette loi) ;
Qu'il n'est pas non plus allégué que le renouvellement du bail lors de l'achèvement de la première période locative ait été contesté devant les tribunaux ;
Qu'enfin, le bail n'a pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982;
Qu'il s'ensuit qu'en l'absence de stipulations contractuelles, et s'agissant d'un contrat à durée déterminée, le bail est réputé, en application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, avoir été renouvelé à son expiration par période de trois ans;
Que le bail renouvelé a en conséquence pris effet le 1er octobre 1987 pour trois ans;
Considérant qu'en application de l'article 25-II de la loi du 6 juillet 1989, le bail en cours à la date de publication de ladite loi est resté soumis aux dispositions qui lui étaient applicables à l'exception des dispositions des deux derniers alinéas de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, applicables aux contrats en cours dès la publication de la loi ;
Que selon les deux derniers alinéas de l'article 10 dans leur rédaction initiale, le contrat parvenu à son terme est, à défaut de congé, tacitement reconduit pour une durée égale à celle du contrat initial, ou, si celle du contrat initial est inférieure, au moins égale à celles définies au premier alinéa de l'article, et, à défaut de congé ou de tacite reconduction, renouvelé pour une durée au moins égale à celles définies à l'alinéa 1er, l'offre de renouvellement étant soumise aux dispositions des articles 15 et 17 de la loi ;
Considérant qu'en l'absence de congé et d'offre de renouvellement six mois avant l'expiration du bail, celui-ci a été tacitement reconduit, à compter du 1er octobre 1990, pour une duré identique à la durée initiale, soit six ans, celle-ci n'étant pas inférieure à la durée prévue pour les baux consentis par des personnes morales ;
Qu'en l'absence de congé et d'offre de renouvellement six mois avant l'expiration du bail, celui-ci a été tacitement reconduit, à compter du 1er octobre 1996, pour six ans conformément à l'article 10, alinéa 3, alors applicable, de la loi du 6 juillet 1989;
Considérant qu'il résulte de la pièce n° 9 de la société Imefa (avis de la commission de conciliation) que le 24 mars 1997, alors que le bail étant en période de tacite reconduction jusqu'au 30 septembre 2002, la bailleresse (alors la société Gan Vie) a notifié une offre de renouvellement à M. et Mme [W] en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989;
Qu'en l'absence d'accord des locataires, la commission de conciliation a été saisie conformément à l'alinéa 5 de l'article 17 c) ;
Que bien que la commission n'ait pas constaté d'accord lors de séance du 3 octobre 1997, le juge n'a pas été saisi ;
Qu'en l'absence de congé et d'aboutissement de l'offre de renouvellement, le bail a été tacitement reconduit pour six ans à compter du 1er octobre 2002 ;
Considérant qu'il résulte des pièces n° 8, n° 9 bis et n° 10 de la société Imefa que le 28 février 2008, au moins six mois avant le terme, au 30 septembre 2008, du contrat, la bailleresse (alors la société Ifema) a notifié une offre de renouvellement à M. et Mme [W] en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que M. et Mme [W] ayant exprimé par lettre du 4 juin 2008 leur désaccord, la commission de conciliation a été saisie ;
Que par lettre du 10 septembre 2008, la société Imefa a informé la commission, par la voie de son conseil, qu'elle demandait 'la suppression de ce dossier' ;
Qu'en l'absence de congé et d'aboutissement de la procédure d'offre de renouvellement, le bail a été tacitement reconduit pour six ans à compter du 1er octobre 2008 ;
Considérant que pour soutenir que le terme en litige est le 30 septembre 2009 et non le 30 septembre 2008, la société Imefa s'appuie sur l'avis de la commission de conciliation réunie le 3 octobre 1997 et fait valoir qu'elle a suivi la position exprimée par M. et Mme [W] eux-mêmes en 1997 puis l'analyse juridique à laquelle ils se sont livrés dans leur lettre du 4 juin 2008 ;
Mais considérant que contrairement à ce qu'allègue la société Imefa, la commission de conciliation n'a pas constaté dans son avis du 3 octobre 1997 le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 1997 mais 'l'absence de conciliation intervenues entre elles (les parties) et que 'le tribunal n'a pas été saisi avant la date d'expiration du bail et qu'en conséquence celui-ci se trouve reconduit aux conditions antérieures' ;
Qu'il ne résulte d'aucune pièce et notamment pas de l'avis précité de la commission que M. et Mme [W] auraient, selon la société Imefa, 'parfaitement reconnu' lors de la séance de la commission que le bail était renouvelé pour six ans à compter du 1er octobre 1997 ;
Considérant que dans leur lettre du 4 juin 2008, M. et Mme [W] écrivent : 'Je vous rappelle que le bail de location consenti par la société GAN-VIE le 15 septembre 1981 pour compter du 1er octobre 1981 a été régulièrement renouvelé depuis selon la législation en vigueur avec les différentes modifications de celle-ci ; à cet égard, je me permets de vous rappeler que la Commission de conciliation de [Localité 3], saisie par lettre du 28 mai 1997, a constaté alors la reconduction du bail aux conditions antérieures et donc à compter du 1er octobre 1997. Il a été tacitement reconduit le 1er octobre 2003. Votre offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2008 n'a pas lieu d'être' ;
Qu'il ne ressort pas des termes de cette lettre, ni d'aucune des pièces produites, la preuve de quelconques accords, tels que retenus par le tribunal, entre M. et Mme [W] et la société Gan Vie en faveur d'une reconduction du bail à compter du 1er octobre 2003, M. et Mme [W] s'étant bornés, en 2008, à livrer rétrospectivement leur lecture personnelle de la législation;
Que si en analysant faussement leur situation juridique, sans que cette analyse constitue un aveu extra-judiciaire au sens de l'article 1354 du code de procédure civile et sans qu'il soit démontré qu'ils aient agi de mauvaise foi, M. et Mme [W] ont emporté néanmoins la conviction de la société Imefa, alors représentée par son avocat et qui n'était pas liée par leur position, il ne peut pas pour autant s'en déduire la preuve d'un accord des parties pour un renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2003 comme l'a retenu le tribunal ;
Qu'en développant, au stade du contentieux, un raisonnement juridique, alors argumenté, qui modifie la computation factuelle des délais qu'ils proposaient dans une phase amiable, M. et Mme [W], qui ne se contredisent pas, ne sont pas de mauvaise foi ;
Considérant qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'offre de renouvellement litigieuse signifiée le 18 mars 2009 (et non l'action tel qu'improprement qualifiée par M. et Mme [W]), alors que le bail était tacitement reconduit jusqu'au 30 septembre 2014, est irrecevable ;
Que le jugement sera réformé en ce sens ;
Considérant que la société Imefa ne prouve pas en quoi M. et Mme [W], dont l'appel est accueilli, ont agi abusivement en justice ; qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. et Mme [W] dans les termes du dispositif ci-après ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déclare irrecevable l'offre de renouvellement du bail signifiée le 18 mars 2009 ;
Déboute la société civile Imefa 34 de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la société civile Imefa 34 à payer à M. et Mme [W] la somme de
3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société civile Imefa 34 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société civile Imefa 34 aux dépens de première instance et aux dépens d'appel avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
