Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 11 DECEMBRE 2012
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/16051
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2010 -Tribunal d'Instance de PARIS 16 - RG n° 1110000167
APPELANTS
Madame [I] [V] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ASSISTEE DE Me Rachel LEFEBVRE DE LA SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS, toque : D1901
Monsieur [H] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ASSISTEE DE Me Rachel LEFEBVRE DE LA la SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS, toque : D1901
INTIMEE
S.A. SOPRIDEX prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
REPRESENTEE PAR la SCP RIBAUT (Me Vincent RIBAUT) , avocats au barreau de PARIS, toque : L0051
ASSISTEE DE Me Marc BOISSEAU de la SELARL MARC BOISSEAU , avocats au barreau de PARIS, toque : B1193
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 29 Octobre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Mme Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.
Par acte sous seing privé du 1er octobre 1997, la société SOPRIDEX a loué à M. et Mme [J], un appartement en duplex, au 7ème et 8 ème étage, de l'immeuble situé [Adresse 2], moyennant un loyer actuel de 2 942.36 €, hors charges, soit 13.83 € le m².
Par acte d'huissier du 11 mars 2009, la société SOPRIDEX a signifié à M. et Mme [J], en application de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989, une offre de renouvellement de bail pour six ans à compter du 1er octobre 2009 avec fixation d'un nouveau loyer mensuel de 4 240.10 euros après application du décret du 18 août 2008.
Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 8 juin 2009, la société SOPRIDEX a saisi la commission de conciliation.
Le 8 septembre 2009 , la société SOPRIDEX a fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal d'instance afin de voir fixer judiciairement le prix du bail.
Par jugement du 15 juin 2010, le tribunal d'instance de Paris 16 ème arrondissement a :
- dit que demande de la SOPRIDEX est recevable,
- fixé à la somme de 4240.10 € le montant du loyer mensuel dû
par M. et Mme [J] à SOPRIDEX,
- dit que le bail est renouvelé pour une durée de 6 ans à compter du 1er octobre 2009,
- dit que la majoration se fera par sixièmes annuels,
- condamné M. et Mme [J] à verser une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
M. et Mme [J] ont interjeté appel de ce jugement, le 30 juillet 2010.
Par conclusions signifiées et déposées le 11 septembre 2012 , M. et Mme [J] demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et, statuant à nouveau de :
- déclarer la société SOPRIDEX irrecevable en sa demande car une fixation judiciaire a déjà eu lieu, et sinon mal fondée, et de la débouter de toutes ses prétentions, en raison de l'absence de délivrance d'un bien en bon état d'usage et de réparation et de références pertinentes,
- dire que le bail qui leur est consenti doit être renouvelé pour une durée de 6 ans à compter du 1er octobre 2009 par la seule application des indices,
- dire que le loyer du parking doit être diminué de 2/5 ème correspondant à la surface reprise par le bailleur depuis 2009, et de condamner la société SOPRIDEX à leur verser une somme de 2 340 € représentant le différentiel de loyer sur ce parking de 2009 à mars 2012 'à parfaire',
- condamner la société SOPRIDEX à leur verser une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct.
Par conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 6 juin 2012, la société SOPRIDEX demande à la cour de déclarer l'appel des époux [J] mal fondé et de les en débouter, de confirmer le jugement entrepris et y ajoutant, de condamner les époux [J] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec droit au recouvrement direct.
Elle répond que la loi n'a pas limité l'action d'un bailleur en réévaluation à une seule fois et prétend que le loyer de cet appartement, bien entretenu et exceptionnel notamment par sa vue sur la seine, est manifestement sous évalué. Elle soulève l'irrecevabilité de la demande relative au parking car nouvelle en appel et étranger au litige de fixation du loyer du seul appartement.
SUR CE, LA COUR :
Considérant que la demande relative à l'emplacement de parking n'a pas été présentée en première instance; que les faits allégués sont de 2009 et ne sont pas postérieurs au jugement entrepris; que le présent litige ne porte pas sur le bail du parking; que dès lors cette demande, nouvelle en appel, est irrecevable, en application de l'art 564 du code de procédure civile;
Considérant qu'il est indifférent qu'il y ait eu une précédente procédure en fixation du loyer; qu'en effet la seule condition exigée à l'art 17c de la loi du 6 juillet 1989 est le caractère manifestement sous évalué du loyer, ce qui peut arriver avec le temps et l'évolution du marché locatif, à plusieurs reprises ;
Considérant que les locataires se plaignent d'une rénovation de l'ascenseur de service qui pour des raisons de sécurité n'irait plus au dernier étage de leur duplex et d'une panne ponctuelle du chauffage urbain pour faire valoir que la demande en fixation de loyer serait irrecevable, faute pour le bailleur d'avoir délivré un immeuble en bon état d'usage et d'entretien ;
Considérant cependant que les photographies versées aux débats et les travaux de rénovation dont se plaignent M.et Mme [J], montrent que l'immeuble est bien entretenu; qu'en outre l'ascenseur principal continue de desservir le dernier étage de leur duplex; que les dégâts des eaux dénoncés par M. et Mme [J] concernent leur emplacement de parking et que le bailleur justifie de nombreux travaux d'étanchéité des terrasses effectuées ;
Considérant que M. et Mme [J] n'établissent donc pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de l'appartement et de la chambre de service qui pourrait rendre sa proposition de nouveau loyer irrecevable;
Considérant que M. et Mme [J] ne contestent pas la surface habitable de 180.20 m² de l'appartement, outre 72.60m² de terrasse et 7.5 m² de chambre de service, qui figure sur le plan des deux étages de l'appartement versé aux débats;
Considérant qu'ils ne contestent pas que les référence produites par le bailleur concernent des appartement situés dans la même zone géographique que les lieux loués au sens de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ; que d'ailleurs trois références sont situées dans la même avenue;
Considérant que les références produites comportent, conformément à l'article 19 précité, au moins pour deux tiers des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans à la date de la notification de l'offre faite aux époux [J];
Considérant qu'elles font apparaître, pour des logements de 6 pièces principales comparables à ceux loués entre les parties d'une superficie comprise entre 156 m² et 200 m² , une valeur locative moyenne de 26.03 euros le m², alors même que des terrasses ne sont pas mentionnées ;
Considérant que les références produites par M. et Mme [J] relatives à des appartements de 3 ou 4 pièces ne sont pas probantes ; qu'en effet, le prix du loyer de l'appartement de la rue des vignes, trop inférieur à la moyenne des loyers de 6-7 pièces du tableau versé par les appelants est isolé et ne sera pas retenu comme référence pertinente ;
Considérant que la vue du duplex litigieux et la surface de ses terrasses sont exceptionnels; que les références d'un' agrément bon 'ne sont pas comparables ;
Considérant que dès lors 8 références peuvent être retenues pour être ajoutées à celles du bailleur pour déterminer si le loyer est ou non manifestement sous évalué;
Considérant que la moyenne de ces 14 références est de 23.02 € du m² ;
que la sous-évaluation du loyer du bail venu en renouvellement est donc manifeste;
Considérant qu'au vu des éléments soumis à la cour, et du caractère exceptionnel de l'appartement litigieux, il convient pour fixer le loyer litigieux, de se référer à la fourchette haute des références ci-dessus étudiées qui vont jusqu'à 30.82 € le m²; que dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris qui a retenu la proposition du bailleur de 26.03 € le m² avant application du décret de blocage;
Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au profit de l'intimée, contrainte de se défendre en appel ;
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevable la demande des époux [J] relative à l'emplacement de parking;
Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions;
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme [J] à payer à la société SOPRIDEX une somme
de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Déboute les appelants de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne M. et Mme [J] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
