Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 8
ARRET DU 06 NOVEMBRE 2012
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/05584
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2011 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2010042642
APPELANTES
SA TOURS DE [Localité 7] HOLDINGS Société de droit luxembourgeoise anciennement dénommée JJW SA représentée par ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 2]
LUXEMBOURG
Représentée et assistée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER (Me Charles-hubert OLIVIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0029) et par Maître HANNOUN Flavie (avocat au barreau de PARIS, toque :J003)
SAS JJW IMMOBILIER représentée par son président
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée et assistée par: la SCP LAGOURGUE - OLIVIER (Me Charles-hubert OLIVIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0029)et par Maître HANNOUN Flavie (avocat au barreau de PARIS, toque : J003)
INTIMEE
Société SCRIM ILE DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par la SELAS Arnaud CLAUDE & Associés (Me Arnaud CLAUDE) (avocats au barreau de PARIS, toque : R175)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Septembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie HIRIGOYEN, Présidente
Madame Evelyne DELBÈS, Conseillère
Monsieur Joël BOYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : Mme Catherine CURT
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie HIRIGOYEN, président et par Mme Catherine CURT, greffier présent lors du prononcé.
La Zac dite du Front de Seine dépendant de la commune de [Localité 7] (92) a été créée par arrêté préfectoral du 11 août 1987. Après diverses modifications, le conseil municipal de [Localité 7] a approuvé le dossier de réalisation d'aménagement de la zone par délibération du 18 décembre 2006. La Semarelp, société d'économie mixte et concessionnaire initial, qui détenait la maîtrise de trois parcelles de la Zac, a été désignée comme nouveau concessionnaire de l'opération d'aménagement.
La Scrim Ile-de-France (la Scrim), filiale à 100% de la Semarelp, a créé la société Tours de [Localité 7] (STL) dont elle était l'associée unique. Le 25 octobre 2007, la Semarelp a conclu une promesse de vente portant sur les trois parcelles de la Zac lui appartenant, au profit de la société STL laquelle a obtenu un permis de construire puis un permis modificatif pour un immeuble de grande hauteur à usage de bureaux, hôtels et commerces d'une surface hors oeuvre nette de 121 657 m2 puis un arrêté pour la construction de locaux à usage de bureaux.
La Scrim s'est rapprochée du groupe hôtelier JJW Hotels and Resort qui détient et exploite 63 hôtels en Europe et au Moyen Orient.
Le 30 juin 2008, une promesse de vente a été conclue entre la Scrim et JJW Immobilier aux termes de laquelle la Scrim s'est engagée à céder à JJW Immobilier l'ensemble de ses parts dans STL ainsi que dans la société Hôtel Tours de [Localité 7] et de son compte courant d'associé dans STL.
Le prix de cession était initialement fixé à 6 196 000 € pour les titres de STL et 200 000 € pour les titres de la société Hôtel Tours de [Localité 7]. Le compte-courant devait être vendu à sa valeur nominale de 13 150 000 €.
Un avenant a été conclu le 19 décembre 2008 prévoyant la substitution de JJW SA, société de droit luxembourgeois, à JWW Immobilier comme cessionnaire, les parties s'accordant, en outre, pour scinder en deux échéances le paiement du prix de cession des titres de STL et de Hôtel Tours de [Localité 7] dont la première, d'un montant de 4 000 000 € ( 3 900 000 € pour les titres de STL et 100 000 € pour ceux de Hôtel Tours de [Localité 7]), a été payée le jour de la signature de l'avenant contre quittance.
Les parties sont convenues ensuite de diverses modifications notamment quant au périmètre de la cession.
C'est ainsi que lors de la signature de l'acte de cession en date du 18 août 2009, la Scrim a cédé à JJW SA 70 % du capital social et des droits de vote de STL et 100% du capital social et des droits de vote de la société Hôtel Tours de [Localité 7]. Le solde des actions de STL a fait l'objet de promesses croisées de vente et d'achat.
Le prix de cession des titres STL a été ramené à 4 337 340 € compte tenu de la modification du périmètre de la cession. Le prix global de cession des titres de la société Hôtel Tours de [Localité 7] est resté fixé à 200 000 €.
Lors de la conclusion de l'acte de cession, JJW SA a payé le solde du prix restant dû au titre des cessions soit la somme de 537 340 €, portant la part du prix acquittée à 4 874 680 € .
Il était prévu au titre des engagements financier du cessionnaire que celui-ci devait mettre à la disposition de la société Scrim la somme de 44 165 345 € d'ici le 30 janvier 2010.
Par ailleurs, par acte notarié du même jour, 18 août 2009, la Semarelp a signé au profit de la société STL la cession des droits à construire sur les trois parcelles moyennant le prix de 243 640 600 € dont les deux premières échéances étaient fixées le 15 septembre 2009 (11 000 000 €) et le 31 janvier 2010 (16 000 000 € ).
Arguant du défaut de paiement des échéances aux dates convenues, la Semarelp a poursuivi la résolution de la vente des parcelles intervenue au profit de STL devant le tribunal de grande instance de Nanterre qui, par jugement du 26 novembre 2010, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans l'acte de vente du 18 août 2009.
Par ailleurs, invoquant la défaillance de JJW SA et de JJW Immobilier dans l'exécution de leurs engagements relatifs à la cession de titres, caractérisé notamment par le défaut de réponse à la signification de l'option de vente du solde d'actions en date du 31 mai 2010, par actes des 14 et 15 juin 2010, la société Scrim a assigné ces deux sociétés devant le tribunal de commerce de Paris aux fins de résolution de l'acte de cession du 18 août 2009 et d'indemnisation à hauteur de 111 065 345 € après compensation avec le solde du prix de cession et 19 700 914 € au titre de la redevance pour création de bureaux outre dommages intérêts et frais.
Par jugement du 11 février 2011, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution judiciaire de l'acte de cession du 18 août 2009, a ordonné à JJW SA et JJW Immobilier, à peine d'une astreinte de 10 000 € par jour et ce, pendant 30 jours à compter du délai de 15 jours après la signification du jugement, de restituer à la Scrim l'ensemble des documents de quelque nature relatifs à la société STL, a débouté la Scrim de toutes ses demandes liées à des dépenses faites postérieurement à la signature de la promesse de vente en date du 30 juin 2008 qui restent à sa charge du fait de la résolution, a condamné la Scrim à rembourser à JJW SA et à JJW Immobilier la somme de 4 537 340 € correspondant au prix des actions versé et celle de 797 315 € que JJW SA a payée à la société Tours de [Localité 7], a condamné solidairement JJW SA et JJW Immobilier à payer à la Scrim la somme de 20 000 000 € à titre de dommages intérêts, a ordonné la compensation entre les différents montants (soit un solde de 15 662 660 € en faveur de la Scrim), a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire sauf en ce qui concerne la résolution du contrat et l'injonction faite à JJW SA et JJW Immobilier sous astreinte de restituer à la Scrim l'ensemble des documents de quelque nature relatifs à la société Tours de [Localité 7], a débouté les parties pour le surplus et a condamné solidairement les sociétés JJW SA et JJW Immobilier à payer à la Scrim la somme de 20 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés Tours de [Localité 7] Holdings, société de droit luxembourgeois aux droits de JJW SA, et JJW Immobilier ont relevé appel selon déclaration du 23 mars 2011.
Par dernières conclusions signifiées le 21 juin 2012, les sociétés appelantes demandent à la cour de :
- confirmer le jugement uniquement en ce qu'il a prononcé la résolution de l'acte de cession du 18 août 2009 et ordonné le remboursement à la société JJW SA du prix de vente payé en exécution de l'acte de cession,
- l'infirmer du chef de la condamnation solidaire de JJW SA et de JJW Immobilier, de dire que la société Scrim n'est tenue d'aucune obligation de garantie vis à vis de la société Scrim, de dire que la société Scrim est irrecevable à agir contre la société JJW Immobilier, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les sociétés JJW SA et JJW Immobilier, de mettre hors de cause la société JJW Immobilier,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les sociétés JJW SA et JJW Immobilier au paiement de 20 000 000 € de dommages intérêts, de dire que la société Scrim n'apporte aucune preuve de l'existence du prétendu préjudice du fait de la résolution de la cession d'actions, d'écarter toute indemnisation de ce chef,
- condamner la société Scrim à payer à JJW SA la somme de 60 000 € en application de l'article 700
Par conclusions récapitulatives signifiées le 28 août 2012, la Scrim demande à la cour de prendre acte de ce que les appelantes ne contestent pas la condamnation à restitution des actions prononcée par le jugement dont appel, de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité solidaire des appelantes dans leur obligation indemnitaire à son égard, et en ce qu'il a condamné les appelantes à payer des dommages intérêts à son profit, l'infirmer en ce qu'il n'a pas fait droit à l'intégralité de sa demande de dommages intérêts et, statuant à nouveau de ce chef, condamner solidairement les appelantes à lui payer la somme de 128 852 685 €, à titre subsidiaire, maintenir le quantum de 20 000 000 €, ordonner la compensation entre le montant des dommages intérêts et le solde du prix de cession que la Scrim remboursera à JJW SA, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les appelantes à 20 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et y ajoutant, de lui allouer 100 000 € pour les frais d'appel outre dépens.
SUR CE
Il convient de souligner que la société STL s'est désistée de son appel à l'encontre du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 26 novembre 2010, que son désistement a été accepté, qu'il a été déclaré parfait par ordonnance du conseiller de la mise en état du 8 juin 2011, que la résolution de la cession portant sur le terrain est désormais définitive et que la Semarelp est à nouveau propriétaire du terrain.
Quant au litige commercial déféré à la cour, les sociétés appelantes ne forment aucune critique à l'encontre des dispositions du jugement dont appel prononçant la résolution de la cession de titres et ordonnant le remboursement des sommes versées au titre du prix de vente et précisent dans leurs écritures qu'elles limitent leur appel aux deux seules questions relatives au montant du préjudice de la société Scrim et à la solidarité prononcée entre les sociétés JJW Sa devenue Tours de [Localité 7] Holdings et JJW Immobilier.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la cession d'actions et ordonné la restitution des actions à la Scrim et celle du prix versé en exécution de l'acte de cession à JJW SA sauf à constater que la société Tours de [Localité 7] Holding vient aux droits de JJW SA.
- Sur l'obligation de la société JJW Immobilier
Selon les sociétés appelantes, la Scrim est irrecevable à former la moindre réclamation à l'égard de JJW Immobilier qui n'était plus partie à l'opération projetée depuis le 19 décembre 2008, date du premier avenant à la promesse de cession aux termes duquel la société JWW SA s'est substituée à JJW Immobilier comme cessionnaire, que s'il a été stipulé que JJW Immobilier demeurait garant solidaire de son substitué pour la bonne exécution par celui-ci des charges et conditions de la promesse, sa garantie était enfermée dans un délai à savoir ' jusqu'à la date de réalisation et le paiement du prix' (article 14-5), que la date de réalisation est passée puisque, d'une part, les actions de STL ont bien été cédées à la date de conclusion de l'acte de cession et que, d'autre part, le prix de cession desdites actions correspondant à 70 % du capital et des droits de vote de STL a été intégralement payé ce dont la Scrim a donné quittance à JJW SA. Elles affirment que l'exercice et le respect des obligations stipulées au titre de l'option de vente sont indifférents dès lors que les options croisées de vente et d'achat ont, par définition, vocation à intervenir après la date de réalisation qui s'entend exclusivement de l'acquisition de 70 % du capital de STL, qu'au demeurant, la Scrim a laissé expirer le délai qui lui avait été imparti pour faire usage de son option de vente ouverte 'dans le mois' suivant l'expiration du délai de cinq mois suivant l'obtention d'un permis de construire devenu définitif ce qui, en l'état d'un permis devenu définitif le 21 novembre 2009, permettait d'exercer l'option à partir du 21 avril 2009 jusqu'au 22 mai 2009, que la promesse d'achat du solde des actions STL et du compte courant est caduque depuis cette date et que la mise en demeure délivrée par acte d'huissier du 31 mai 2009 est tardive
Elles ajoutent que la volonté des parties était clairement de décharger JWW Immobilier de toute obligation après la date de réalisation de la vente, que l'obligation de procéder à des versements a été stipulée à la charge exclusive 'du cessionnaire' ( article 4-4), qu'au surplus, le seul bénéficiaire en était la STL qui, comme la Semarelp, était partie à l'acte, qu'il en résulte que la Scrim ne saurait se prévaloir de l'inexécution d'engagements souscrits au profit d'un tiers.
S'agissant de la solidarité entre les sociétés appelantes, la Scrim l'estime acquise en faisant valoir qu'en vertu de l'article 14.5 de la promesse de cession d'actions, la garantie de JJW Immobilier perdure 'jusqu'à la date de réalisation et le paiement du prix' et qu'aucune de ces deux conditions ne s'est réalisée. Elle soutient que JJW SA n'a pas respecté les engagements résultant de la promesse, qu'en particulier, le prix n'a pas été intégralement acquitté, que, d'une part, JJW SA n'a pas procédé à l'acquisition du solde des actions détenues par la Scrim ni à la reprise de créance de son compte courant dans les livres de la société STL que, d'autre part, elle n'a pas procédé aux versements auxquels elle s'était engagée au profit de la société TDL dont la Scrim demeure actionnaire afin de faire face aux dépenses engagées pour la réalisation de l'opération, qu'enfin, elle n'a pas payé le montant des échéances contractuellement prévues, rendant impossible le règlement par la Scrim des sommes dues à la Semarelp dont la Scrim est une filiale à 100%.
Il ressort de l'article 14-5 de la promesse de cession d'actions et de créance en compte courant en date du 30 juin 2008 que 'le bénéficiaire [JJW Immobilier] pourra se substituer dans le bénéfice de la promesse toute société appartenant à son groupe sous réserve de demeurer garant solidaire de son substitué pour la bonne exécution par celui-ci des charges et conditions résultant de la promesse jusqu'à la date de réalisation et le paiement du prix'.
La date de réalisation est définie par renvoi à l'article 8-1 de la promesse où l'on peut lire: 'Le bénéficiaire deviendra propriétaire et aura la jouissance des actions ainsi que de la créance de comptes courants avec tous les droits et obligations y attachés à la date de réalisation...Il est expressément convenu que la cession de l'intégralité des actions représentant 100 % du capital social et des droits de vote des sociétés 1 (STL) et 2 (Hôtel Tours de [Localité 7]) constitue une condition essentielle, déterminante et de rigueur de l'engagement du bénéficiaire d'acquérir les actions et la créance de comptes courants. Enfin les parties rappellent que les promesses de cession des actions ainsi que de cession de la créance de compte courant sont strictement indivisibles et déterminantes les unes des autres' .
Il est acquis que la part cédée du capital de STL a été ramenée à 70 % par l'acte de cession qui a prévu pour les 30 % restants un mécanisme d'options croisées avec engagement irrévocable d'achat et de vente moyennant le prix de 1 856 860 €, l'option d'achat pouvant être exercée par le cessionnaire à tout moment et jusqu'au 31 mai 2010 et l'option de vente par le cédant dans le mois suivant la date à laquelle le permis était devenu définitif soit en l'espèce à partir du 21 avril 2010 et jusqu'au 22 mai 2010, qu'un mécanisme identique a été mis en place pour la cession du compte courant de 13 150 000 € détenu par la Scrim dans la société STL.
Il est précisé dans l'acte de cession, au préambule (§8) que 'les parties signent le présent acte afin de constater la réalisation partielle des cessions objet de la promesse de cession à savoir la cession partielle des actions, la cession de créance de comptes courants étant reportée comme déjà exposé' et, à l'article 7 que 'la date de réalisation tel que ce terme est défini dans la promesse de cession est arrêtée ce jour soit le 18 août 2009".
Il s'ensuit que la date de réalisation et le paiement du prix qui marquent la limite de la garantie de JJW Immobilier se rapportent à la cession partielle. Peu importe à cet égard les conditions d'exercice des options de vente et d'achat sur les 30% de titres restés la propriété de la Scrim.
Il n'est pas contesté qu'à la date du 18 août 2009, le prix de cession était acquitté.
Dès lors, la société JJW Immobilier n'était plus tenue à garantie.
Le jugement sera infirmé sur ce point et la société JJW Immobilier sera mise hors de cause.
- Sur le préjudice
Pour soutenir qu'une fois les parties remises en l'état antérieur, la Scrim ne subit aucun préjudice du fait de la résolution, les sociétés appelantes font valoir que l'ensemble des gains que la poursuite du projet de construction des [Localité 8] de [Localité 7] dégagera dans le futur bénéficiera au propriétaire des titres de STL et de la société Hôtel de [Localité 7] soit la Scrim ou le repreneur éventuel et que ces gains constitueront la contrepartie des dépenses engagées au titre du projet, que, dès lors, ces dépenses ne peuvent être considérées comme des éléments de préjudice, qu'ainsi, le dommage allégué n'est qu'hypothétique. Les sociétés appelantes soulignent que l'évaluation du tribunal du commerce qui a alloué la somme considérable de 20 000 000 € sans fournir le moindre élément quant à la nature et au quantum du préjudice indemnisé est parfaitement arbitraire.
La Scrim observe que si les premiers juges ont estimé qu'elle n'avait pas qualité à agir pour solliciter des dommages intérêts au titre de la méconnaissance par JJW SA de son obligation de procéder aux différents versements et apports en compte courant tels que prévus dans l'acte de cession d'actions au profit de la société STL, dans la mesure où la résolution judiciaire de la cession des actions est acquise, la société Tours de [Localité 7] qui n'est pas partie à l'instance demeurera libre d'introduire toute action judiciaire qui lui sera ouverte afin d'être à son tour indemnisée des préjudices qu'elle aura subis.
Sur le préjudice, elle fait plaider que les manquements de JJW SA ont généré les chefs de préjudice suivants pour un montant total de 128 852 685 €: un manque de trésorerie au coût financier qu'elle estime à 500 000 €, l'absence de prise en charge du compte courant de la Scrim dans la société STL, les apports ayant été évalués contractuellement à 13 1250 000 €, le passif de la société TDL qu'elle a dû renflouer pour ne pas laisser sa filiale en état de cessation des paiements, le montant des frais engagés pour la réalisation du projet étant évalué dans l'acte de cession à 16 000 000 € dont seulement 797 315 € ont été versés et le solde du passif s'élevant à 15 202 685 €, enfin un préjudice financier et d'image, la Semarelp se voyant contrainte de trouver un nouvel acquéreur alors que le projet était considéré comme l'opération immobilière la plus importante au plan national en 2008, que son interruption a causé un trouble dans le milieu de l' immobilier, qu'il n'a pu être réactivé que plusieurs mois après la fuite de JJW SA et au profit d'un investisseur ayant adopté un projet radicalement différent et moins ambitieux ce qui représente une perte de 100 000 000 €.
Les premiers juges ont prononcé la résolution de l'acte de cession d'actions et de compte courant au motif du manquement grave de la société JJW SA en relevant que celle-ci a décidé de ne pas poursuivre l'opération d'acquisition et de construction de l'ensemble immobilier au mépris de ses engagements.
Le préjudice qui résulte directement pour la Scrim des manquements à son égard du cessionnaire consiste dans les difficultés de trésorerie créées par le délaissement du projet imputable au cessionnaire, le passif généré pour sa filiale STL que la Scrim a dû assumer ainsi que le coût du report du projet et d'une négociation avec un nouvel investisseur après l'échec de l'opération.
Il sera souligné que les dépenses engagées pour la réalisation du projet l'ont été en pure perte, que des condamnations ont été prononcées à l'encontre de STL pour un montant total de 7 007 965 € et que le nouvel investisseur a mis en place un projet moins ambitieux que le projet initial.
Au vu de l'ensemble des éléments de la cause, c'est par une juste appréciation que les premiers juges ont évalué le préjudice de la Scrim ouvrant droit à indemnisation à la somme de 20 000 000 € avec laquelle les sommes devant être restituées par la Scrim se compensent.
Le jugement sera confirmé de ces chefs.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de confirmer les dispositions du jugement et y ajoutant, d'indemniser la société Scrim, mais non les autres parties, des frais non taxables exposés en appel dans la limite de 10 000 €.
PAR CES MOTIFS
Constate que la société la société Tours de [Localité 7] Holding vient aux droits de JJW SA,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a retenu l'obligation solidaire de la société JJW Immobilier
Statuant à nouveau de ce chef
Met hors de cause la société JJW Immobilier,
Y ajoutant
Condamne la société Tours de [Localité 7] Holdings à payer à la Scrim la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autre demandes,
Condamne la société Tours de [Localité 7] Holdings aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
