Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2012
( n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/09595
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2010 -Tribunal d'Instance de PALAISEAU - RG n° 1109000659
APPELANTE
Madame [C] [D] épouse [X],
comparante et ayant présenté des observations en sa qualité d'avocat.
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
REPRÉSENTÉE PAR la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY et associés
(Maître Alain FISSELIER), avocats au barreau de Paris, Toque : L0044
INTIMES
Monsieur [G] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 8]
REPRESENTE PAR la SCP MONIN - D'AURIAC (Maître Patrice MONIN) , avocats au barreau de Paris, Toque : J071
AYANT POUR CONSEIL Me Marie-Hélène SCHLOSSER, avocat au barreau de l'Essonne
Monsieur [A] [R]
[Adresse 5]
[Localité 7]
REPRESENTE PAR la SCP MONIN - D'AURIAC (Maître Patrice MONIN) , avocats au barreau de Paris, Toque : J071
AYANT POUR CONSEIL Me Marie-Hélène SCHLOSSER, avocat au barreau de l'Essonne
Madame [J] [W]
[Adresse 2]
[Localité 7]
REPRÉSENTÉE PAR la SCP MONIN - D'AURIAC (Maître Patrice MONIN) , avocats au barreau de Paris, Toque : J071
AYANT POUR CONSEIL Me Marie-Hélène SCHLOSSER, avocat au barreau de l'Essonne
Madame [S] [F]
[Adresse 6]
[Localité 7]
REPRÉSENTÉE PAR la SCP MONIN - D'AURIAC (Maître Patrice MONIN) , avocats au barreau de Paris, Toque : J071
AYANT POUR CONSEIL Me Marie-Hélène SCHLOSSER, avocat au barreau de l'Essonne
Monsieur [H] [M]
[Adresse 5]
[Localité 7]
REPRESENTE PAR la SCP MONIN - D'AURIAC (Maître Patrice MONIN) , avocats au barreau de Paris, Toque : J071
AYANT POUR CONSEIL Me Marie-Hélène SCHLOSSER, avocat au barreau de l'Essonne
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Septembre 2012, en audience publique devant Madame Marie KERMINA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente,
Madame Marie KERMINA, Conseillère,
Madame LEBLANC Sabine, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Madame Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.
Par acte sous seing privé du 19 septembre 2007 à effet au 20 septembre, M. et Mme [X] ont loué pour trois ans à M. [Z], M. [R], Mme [W], Mme [F] et M. [M] une maison située à [Adresse 10].
L'état contradictoire de sortie des lieux a été effectué le 10 octobre 2008.
Le 23 octobre 2009, M. [Z], M. [R], Mme [W], Mme [F] et M. [M] (les co-locataires) ont assigné Mme [X] devant le tribunal d'instance afin de la voir condamner à leur restituer le dépôt de garantie de
4 592 euros.
Par jugement du 16 mars 2010 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance de Palaiseau a :
- 'ordonné' à Mme [X] de restituer aux co-locataires le dépôt de garantie à hauteur de 4 592 euros,
- 'dit' que les co-locataires sont redevables envers Mme [X] de la somme de 912, 48 euros,
- condamné Mme [X] à payer aux co-locataires la somme de 3 679, 52 euros 'en restitution du dépôt de garantie après compensation légale avec la somme dont ils étaient redevables au titre des taxes sur ordures ménagères dues pour les années 2007 et 2008 et des réparations locatives' avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2008,
- débouté chacune des parties 'du surplus de ses demandes en ce compris celle présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile',
- condamnée Mme [X] aux dépens.
Mme [X] a interjeté appel contre ce jugement.
Par conclusions signifiées le 13 septembre 2012 (inversion des pages 28 et 29), Mme [X] demande à la cour, réformant le jugement, de dire, sauf à ordonner une expertise des courriers électroniques et ordinateurs de MM. [Z] et [M] et de Mme [X], qu'elle a accepté la rétractation du congé reçu le 10 juillet 2008 et la délivrance d'un nouveau congé le 31 août 2008, voire que le préavis s'est achevé le 10 novembre 2008, de condamner 'solidairement et indivisiblement' les co-locataires à lui payer la somme de 214, 80 euros hors réparations locatives, voire celle de 1 474, 30 euros à compenser avec les sommes dues au titre des réparations locatives et du dégât du gel, de les condamner à lui payer la somme de 2 460 euros pour obstacle au droit de visite (page 15 des conclusions), 'solidairement et indivisiblement' à lui payer la somme de 11 120, 82 euros au titre des dégradations, réparations locatives et perte de loyers, d'ordonner la compensation entre le montant du dépôt de garantie et celui des sommes dues au titre 'des réparations locatives et préjudice', de les condamner 'solidairement et indivisiblement' à lui payer la somme 4 163, 67 euros au titre de la réparation des dégâts du gel 'après déduction de la prise en charge par l'assureur du propriétaire', d'ordonner 'solidairement et indivisiblement' aux co-locataires de lui restituer les sommes versées au titre de
l'exécution provisoire, de les condamner 'solidairement et indivisiblement' à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral et la somme de
2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 3 septembre 2012, les co-locataires demandent à la cour de confirmer le jugement sauf à débouter Mme [X] de toutes demandes à leur encontre et de la condamner à leur payer la somme de
1 500 euros au titre de leur préjudice financier, celle de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral et celle de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR :
Sur le congé :
Considérant que les co-locataires ont notifié un congé à Mme [X] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception avec préavis de trois mois reçue le 10 octobre 2008 par la bailleresse ;
Que, sans qu'il y ait lieu à expertise, il résulte des courriers électroniques et des lettres échangés entre les parties en octobre 2008 qu'elles sont convenues d'établir le constat d'état de sortie des lieux, à la demande expresse de Mme [X], le 10 octobre 2008, soit à la date précise du terme du préavis ;
Que lors du constat contradictoire amiable du 10 octobre 2008, les clés ont été restituées par les co-locataires ;
Qu'il s'ensuit que, quelles que soient les allégations de Mme [X], le congé notifié le 10 juillet 2008 a reçu effet avec son accord le 10 octobre 2008 date à laquelle le bail a été résilié et les lieux libérés ;
Que la durée du préavis ne saurait être allongée d'un mois au motif que Mme [X] n'aurait pas eu accès aux lieux pendant le mois d'août 2008 pour le faire visiter en vue d'une relocation ;
Que Mme [X] sera en conséquence déboutée de ses demandes tendant à voir dire qu'elle a accepté la rétractation du congé reçu le 10 juillet 2008 et la délivrance d'un nouveau congé le 31 août 2008 ;
Sur le compte locatif :
Considérant que le prix du loyer a été fixé à 2 296 euros par mois outre 4 euros de provision mensuelle pour charges de copropriété récupérables ;
Que le bail stipule que les preneurs doivent supporter, en plus de la provision pour charges de copropriété, la taxe annuelle d'enlèvement des ordures ménagères et de balayage et l'entretien des chéneaux, ainsi que de la chaudière, par la souscription de contrats d'entretien ;
Considérant qu'il résulte du décompte inclus dans les conclusions de Mme [X] que les co-locataires ont acquitté les loyers et les provisions mensuelles pour charges pendant toute la durée du bail et ont payé la somme de 742 euros pour le mois d'octobre 2008, échéance pour laquelle ils étaient redevables, au prorata de la durée du contrat de bail restant à courir, de la somme de 741, 94 euros provision pour charges comprise ;
Considérant que pour prouver que les co-locataires sont encore débiteurs de charges récupérables de copropriété, Mme [X] produit trois pièces (sous le n° 27) ;
Que ses prétentions seront écartées car la facture d'électricité du 15 mai 2007 et la facture de désherbant du 8 août 2007 ont été émises à des dates antérieures au bail tandis que la facture d'électricité du 29 octobre 2007 de 68, 54 euros, dont la période de consommation n'est pas précisée, ne concerne que partiellement les co-locataires entrés dans les lieux le 20 septembre 2007, et seulement dans la proportion du tiers de son montant correspondant à la quote part de lotissement de Mme [X], de sorte qu'il n'est pas établi que cette dépense a excédé les provisions reçues ;
Considérant que pour l'année 2007, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ressort à 397 euros, soit la somme de 77, 20 euros à la charge des co-locataires au prorata de la durée du bail du 20 septembre au 31 décembre 2007 ;
Que pour l'année 2008, la taxe ressort à 404 euros soit la somme de 313, 86 euros au prorata de la durée du bail du 1er janvier au 10 octobre 2008 ;
Considérant que Mme [X] justifie avoir conclu un contrat d'entretien de la chaudière pour l'année 2008 au prix de 147, 70 euros dont la charge incombe aux co-locataires qui ne prouvent pas, pour cette année-là, avoir procédé à leur initiative à l'entretien de la chaudière ;
Qu'il s'ensuit que les co-locataires sont débiteurs au titre des loyers et charges de la somme de 538, 70 euros [(77, 20 euros + 313, 86 euros + 147, 70 euros) -
(742 euros - 741, 94 euros)] et non de celle de 412, 48 euros retenue par le premier juge ;
Considérant qu'au titre des réparations locatives, Mme [X] réclame le paiement d'une somme globale de 11 120, 82 euros se décomposant à hauteur de 6 068, 36 euros pour la maison, de 460, 46 euros pour le jardin et de 4 592 euros pour perte de loyers ;
Considérant que pour justifier de frais de remise en état de la maison à hauteur de 6 068, 36 euros, Mme [X] produit sous la pièce n° 25 un devis non daté (la mention d'un envoi du document en télécopie le 14 janvier 2010 étant sans intérêt), incomplet (manque la page 1) et dépourvu de tout cachet, tampon ou signature de l'entreprise ; que l'énoncé des travaux comporte de manière très
inhabituelle des appréciations sur l'état des lieux ('le remplacement des 3 appliques murales existantes lors du constat d'entrée absentes à la sortie' ; 'nettoyage de l'évier sale, des façades de meubles de cuisine en bon état mais sales -haut et bas-, du radiateur en raison de sa saleté' ; 'remplacement du plafonnier disparu') et la tarification des prix d'intervention est dépourvue de toute distinction entre le prix des fournitures et le prix de la main d'oeuvre ; que ces anomalies privant ce document de toute crédibilité, il ne sera pas retenu comme preuve des frais allégués ;
Considérant que pour justifier des frais de remise en état du jardin à hauteur de 460, 46 euros, Mme [X] produit sous la pièce n° 19 un devis daté du
6 janvier 2009 relatif au nettoyage au karcher de l'allée et de la terrasse
(350 euros hors taxes) et de la tonte de la pelouse (35 euros hors taxes) ;
Considérant que les co-locataires se sont contractuellement engagés à tondre la pelouse ; que selon l'état des lieux d'entrée, le jardin et les plantations ont été délivrés 'en bon état' ce dont il faut déduire que la pelouse était tondue ; que l'état des lieux de sortie révèle que la pelouse n'est pas tondue ; que la somme de 41, 86 euros (35 euros x TVA au taux de 19, 60 %) sera mise à leur charge ;
Considérant que le bail ne prévoit pas un entretien particulier de la terrasse et de l'allée qui doivent en conséquence être maintenues en bon état si tel était le cas lors de la délivrance des lieux ; que selon l'état des lieux d'entrée, la terrasse est en état d'usage ; que l'allée, non mentionnée est présumée délivrée en bon état ; que selon l'état des lieux de sortie, la terrasse n'est pas nettoyée tandis que l'allée n'est pas mentionnée ;
Qu'il s'ensuit que Mme [X] ne prouve pas que le nettoyage au karcher de la terrasse et de l'allée incombe aux co-locataires ;
Considérant que la perte de loyers, réclamée à titre de dommages et intérêts, n'a pas à figurer dans le compte locatif ;
Considérant qu'en définitive, après compensation avec le dépôt de garantie non restitué, Mme [X] est débitrice au titre du compte locatif de la somme de 4 011, 44 euros (4 592 euros - 538, 70 euros - 41, 86 euros ) ; qu'elle sera condamnée au paiement de cette somme, le jugement étant réformé en ce sens ;
Sur la demande de dommages et intérêts pour obstacle au droit de visite :
Considérant que les co-locataires n'ont commis aucune faute en ne permettant pas à la propriétaire d'accéder aux lieux loués pour le faire visiter par des candidats locataires durant le préavis ; que Mme [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la dégradation de l'installation sanitaire par le gel :
Considérant qu'à défaut de stipulations contractuelles obligeant les preneurs à vidanger l'installation sanitaire, Mme [X] se fonde sur l'article 1382 du code civil pour soutenir que par leur faute, les co-locataires ont causé la dégradation de cette installation qui a gelé lors de l'hiver 2008/2009 ;
Considérant qu'il est constant que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 5 octobre 2008, Mme [X] a mis en demeure les
co-locataires de 'vidanger et purger toutes les canalisations d'eau, radiateurs et la chaudière aux fins d'éviter tous dégâts dus au gel si ces précautions ne sont pas respectées.' ; que les co-locataires, qui admettent avoir purgé les radiateurs, ne contestent pas ne pas avoir vidangé l'installation ;
Considérant, toutefois, que les co-locataires démontrent, par l'attestation de
M. [N], voisin dans le lotissement et dont rien ne met en doute la sincérité de son témoignage, que les propriétaires sont venus à plusieurs reprises dans la maison après le départ des locataires ; que les propriétaires ont été alors à même de vérifier si la vidange avait été effectuée et y procéder dans le cas contraire ;
Qu'il en résulte que la faute des co-locataires n'a concouru que très partiellement à la survenance du dommage, à concurrence du quart ;
Considérant que Mme [X] ne produit pas le rapport d'expertise de l'assureur, de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier si, comme elle l'allègue, neuf radiateurs ont été endommagés par le gel, si les dégâts de la chaudière impliquait le 'remplacement du réseau chauffage' qui a été effectué en mai 2009, après le remplacement de la chaudière et des radiateurs en mars 2009, et si le gel a détérioré, comme elle l'allègue, un WC et un lavabo (voir sa pièce n° 21) ;
Qu'il y a donc lieu de considérer que Mme [X] a été totalement indemnisée par l'assureur au titre du remplacement des radiateurs et qu'elle ne justifie que pour la chaudière des frais laissés à sa charge, soit 883, 25 euros
[1 580, 92 euros payés par l'assureur - (1 580, 92 euros + 883, 25 euros)] ;
Que les co-locataires seront condamnés à supporter le quart du préjudice subi, soit 220, 81 euros, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés à titre de dommages et intérêts ;
Sur la demande de dommages et intérêt pour perte de loyers :
Considérant qu'il ressort du bail que le bien loué est une maison de six pièces principales avec entrée, cuisine aménagée, deux salles de bains, un WC indépendant, une terrasse et un jardin ;
Considérant que Mme [X] fait valoir que l'état de saleté de la maison et l'absence d'entretien du jardin lors de leur restitution a empêché la location de la propriété avant l'hiver 2008/2009 au cours duquel l'installation sanitaire a souffert du gel faute de vidange et de chauffage ;
Que Mme [X] invoque à l'appui de sa demande de dommages et intérêts une lettre du 13 janvier 2010 du gérant de l'agence immobilière chargée de la commercialisation de la location qui déclare avoir procédé à l'estimation de la valeur locative de la propriété juste après le départ des co-locataires ;
Que le gérant indique que les dégradations, l'état de saleté, les agencements et les peintures à reprendre, ainsi que la période de mise du bien sur le marché (après la rentrée scolaire) n'ont pas permis de louer la propriété 'comme bien haut de gamme' au prix demandé de 2 300 euros par mois malgré plusieurs visites ;
Mais considérant que l'état des lieux d'entrée décrit un certain nombre d'équipements, notamment de revêtements muraux, en état d'usage voire en mauvais état ; que la lettre électronique des co-locataires du 20 octobre 2007 énumère, un mois après leur prise de possession, les désordres des lieux ; que, pour autant, en dépit de ses imperfections, la maison a alors trouvé preneur au prix demandé de 2 300 euros par mois ;
Considérant que la saleté décrite dans l'état des lieux de sortie est limitée à quelques endroits dans quelques pièces ; que les dégradations qu'énumère Mme [X] dans ses conclusions concernent l'absence d'appliques, de plafonniers, d'un spot, de fixation, d'une poignée de volet, de plans de travail tachés ; que les peintures murales en bon état lors de l'entrée dans les lieux (séjour et deux chambres) ont été restituées en bon état ou en état d'usage ; que les agencements à reprendre n'incombent pas au locataire ;
Qu'il résulte de ces constatations qu'il n'est nullement établi que l'absence de relocation des lieux est imputable aux co-locataires sortants ; que Mme [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Mme [X] :
Considérant que Mme [X], qui est débitrice des co-locataires qu'elle a contraints à agir en justice, est mal fondée à soutenir que leur comportement lui a causé du souci et lui a fait perdre son temps ; qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier formée par les co-locataires :
Considérant que les co-locataires ne prouvent pas la matérialité du préjudice financier qu'ils invoquent notamment au regard du financement de nouveaux dépôts de garantie pour des contrats de location postérieurs ;
qu'ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef ;
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par les co-locataires :
Considérant que les co-locataires n'explicitent pas le dommage moral que leur aurait causé le comportement de la bailleresse ; qu'ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef ;
Sur la demande de compensation :
Considérant qu'il y a lieu d'ordonner la compensation entre les condamnations principales réciproques des parties ;
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des co-locataires dans les termes du dispositif ci-après;
Sur la demande de restitution de la somme versée au titre de l'exécution provisoire :
Considérant que le montant des sommes mises à la charge de Mme [X] excède celui de la condamnation de première instance exécutée ; qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution qui, à la supposer fondée en droit, est sans objet ;
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à expertise ;
Infirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions sauf celles déboutant M. [Z], M. [R], Mme [W], Mme [F] et M. [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice financier et pour préjudice moral et condamnant Mme [X] aux dépens ;
Statuant à nouveau sur les chefs de dispositif réformés :
Condamne Mme [X] à payer à M. [Z], M. [R], Mme [W], Mme [F] et M. [M] la somme de 4 011, 44 euros au titre du compte locatif ;
Condamne solidairement M. [Z], M. [R], Mme [W], Mme [F] et M. [M] à payer à Mme [X] la somme de 220, 81 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du gel de l'installation sanitaire ;
Ordonne la compensation entre les condamnations qui précèdent ;
Déboute Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts pour obstacle au droit de visite ;
Déboute Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts pour perte de loyers ;
Déboute Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Déboute Mme [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [X] à payer à M. [Z], M. [R], Mme [W], Mme [F] et M. [M] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution de la somme versée au titre de l'exécution provisoire ;
Condamne Mme [X] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
