COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 4
ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2012
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 08666
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2011- Tribunal d'Instance de PARIS 13- RG no 111000541
APPELANTS
Monsieur Hue Ton X......... 75013 PARIS
REPRESENTE PAR la SCP AUTIER (Me Jean-Philippe AUTIER), avocats au barreau de PARIS, toque : L0053 ASSISTE DE Me Jean-Laurent EMOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2311
Madame Thi Chi Lan Y......... 75013 PARIS
REPRÉSENTÉE PAR la SCP AUTIER (Me Jean-Philippe AUTIER), avocats au barreau de PARIS, toque : L0053 ASSISTEE DE Me Jean-Laurent EMOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2311
INTIMÉE
SCI ROSE 9 rue Saint Séverin 75005 PARIS
REPRÉSENTÉE PAR la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY (Me Alain FISSELIER), avocats au barreau de PARIS, toque : L0044 ASSISTEE DE Me LARRIEU Clémence, substituant Me MONTERAN Thierry, de la UGGC Avocats, avocat au barreau de Paris, toque P 261,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Juin 2012, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Geneviève LAMBLING, Présidente Madame Marie KERMINA, Conseillère Madame Claude JOLY, Conseillère qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Madame Geneviève LAMBLING, président et par Mme BOSSION Guylaine, greffier présent lors du prononcé.
La société civile immobilière Rose-SCI Rose-a acquis par acte notarié du 3 mars 2006 un appartement de quatre pièces situé... (13ème arrondissement), lot de copropriété 707, ainsi qu'une cave et un parking.
Mme Thi Chi Lan Y... était l'associée gérante majoritaire de cette société civile immobilière constituée avec M. Hue Ton X... dont elle détenait 80 parts sur 100.
Par jugement du 22 février 2007, le tribunal de grande instance de Paris a condamné Mme Thi Chi Lan Y... à payer à M. Jean-Paul Z... les sommes de 30 000 euros avec intérêts légaux et capitalisation des intérêts et 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ordonné la vente aux enchères publiques des droits d'associés,
En exécution de ce jugement, rectifié le 4 octobre 2007, M. Jean-Paul Z... a fait procéder le 19 juin 2008 à la saisie des parts sociales détenues par Mme Thi Chi Lan Y... dans la SCI Rose, parts qui ont vendues aux enchères publiques à Mme F... H... suivant procès-verbal de vente par adjudication du 16 décembre 2008 au prix de 135 000 euros.
L'assemblée générale des associés de la SCI Rose, réunie par Maître G..., ès qualités de mandataire ad hoc, a adopté le 9 décembre 2009 différentes résolutions dont la révocation du mandat de gérant de Mme Thi Chi Lan Y..., qui n'était plus associée, et la désignation d'un nouveau gérant en la personne de M. Thomas A....
Par acte d'huissier de justice du 3 août 2010, la SCI Rose, représentée par M. Thomas A..., a fait assigner Mme Thi Chi Lan Y... essentiellement afin de voir constater son occupation sans droit ni titre des lieux situés..., ordonner son expulsion, et l'entendre condamner au paiement d'une indemnité d'occupation.
Elle a également, par acte d'huissier de justice du 2 novembre 2010, fait assigner M. Hue Ton X..., associé minoritaire détenant 20 % des parts, aux mêmes fins.
Par jugement contradictoire du 26 avril 2011, le tribunal d'instance a :
- ordonné la jonction des deux procédures,
- constaté que Mme Thi Chi Lan Y... et M. Hue Ton X... sont occupants sans droit ni titre de l'appartement situé... (13ème), ..., composant le lot de copropriété 707,
- ordonné leur expulsion, à défaut de départ volontaire, et celle de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance d'un commissaire de police, si besoin est, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles désigné par les expulsés,
- condamné Mme Thi Chi Lan Y... et M. Hue Ton X... à payer à la SCI Rose prise en la personne de son représentant légal la somme de 52 500 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues à la date du 1er octobre 2010, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- fixé à la somme de 2 500 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs,
- rejeté les autres demandes " plus amples ou contraires ",
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire et condamné Mme Thi Chi Lan Y... et M. Hue Ton X... aux dépens.
Mme Thi Chi Lan Y... et M. Hue Ton X... ont interjeté appel le 10 mai 2011.
Ils ont été expulsés le 26 octobre 2011.
Ils demandent à la cour, dans leurs conclusions signifiées le 29 novembre 2011d'infirmer cette décision et de :
- déclarer les demandes de la SCI Rose irrecevables pour défaut de pouvoir, et en tout état de cause, mal fondées,
- dire et juger que M. Hue Ton X... est autorisé par décision prise en assemblée générale extraordinaire à occuper gracieusement l'appartement depuis le 20 mars 2006, est, en tout état de cause, locataire en vertu d'un bail verbal ou encore bénéficiaire d'un prêt à usage depuis la même date,
- dire et juger que Mme Thi Chi Lan Y... est valablement occupante des lieux en vertu d'une autorisation d'hébergement qui lui a été consentie depuis le 16 décembre 2007,
- condamner la SCI Rose à les réintégrer dans l'appartement qu'ils occupaient ... sous astreinte journalière de 2 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt,
- condamner la SCI Rose à leur payer la somme de 150 000 euros chacun en compensation du préjudice subi puisqu'ils ont dû résider dans une cage d'escalier depuis le 26 octobre 2011 dans des conditions de grande vulnérabilité, celle de 6 478, 90 euros correspondant à 80 % des charges de copropriété du 1er janvier 2009 jusqu'au 24 février 2011, celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses écritures signifiées le 9 août 2011, la SCI Rose conclut au débouté, à la confirmation de la décision déférée et sollicite la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 29 mai 2012.
SUR CE, LA COUR
Considérant, sur le défaut de droit à agir de la SCI Rose, que les appelants soutiennent que celle-ci ou son gérant ne justifie d'aucun pouvoir spécial aux fins de réclamer judiciairement l'expulsion et la condamnation de M. Hue Ton X..., associé à hauteur de 20 % des parts et occupant à titre gratuit des lieux, qu'en effet, aucune décision n'a été prise en assemblée générale, que l'objet social de la société civile immobilière est de permettre à ses associés d'habiter en famille ou autrement les biens immobiliers dont elle serait propriétaire, que " dès lors, rien ne justifie qu'il s'agit seulement d'un acte de gestion courante permettant au gérant d'engager seul une procédure ",
Mais considérant qu'il résulte de l'article 2 des statuts que l'objet de la société est " l'acquisition, la propriété, la gestion, l'administration, l'exploitation par bail, pour habiter en famille ou autrement et pour la première fois à acheter un appartement situé... ", que selon l'article 15, dans les rapports entre associés, la gérance peut accomplir tous actes de gestion dans l'intérêt de la société, que l'article 17 énonce par ailleurs, qu'elle administre les biens de la société et exerce toutes actions judiciaires, tant en demande qu'en défense,
qu'il s'ensuit que la SCI Rose, représentée par son gérant, a le pouvoir d'engager, sans délibération des associés, une action judiciaire en expulsion des appelants qu'elle considère comme des occupants sans droit ni titre des lieux, le jugement étant confirmé sur ce point,
Considérant, sur l'autorisation d'occuper les lieux à titre gratuit dont se prévaut M. Hue Ton X..., qu'il produit à cette fin une pièce intitulée procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 20 mars 2006,
que cependant, comme le relève l'intimée, ce procès-verbal ne provient pas d'un registre côté et paraphé comme le requiert l'article 45 du décret du 3 juillet 1978, qu'il n'a pas été certifié conforme par le gérant,
que sa valeur probante est d'autant plus contestable qu'il n'a jamais été produit dans le cadre des précédents contentieux ayant opposé les parties et n'a été adressé par M. Hue Ton X... au gérant de la SCI Rose que par lettre recommandée du 26 octobre 2010 soit après que Mme Thi Chi Lan Y... ait été assignée en expulsion devant le tribunal d'instance, l'attestation d'hébergement effectuée par M. Hue Ton X... au bénéfice de celle-ci étant également postérieure,
Considérant, sur l'existence d'un bail verbal allégué également par M. Hue Ton X..., qu'elle n'est pas davantage établie puisqu'elle ne peut résulter de sa seule occupation des lieux,
Considérant, quant à l'existence d'un prêt à usage consenti verbalement, qu'il résulte également des seules affirmations de M. Hue Ton X..., étant en tout état de cause observé que n'étant assorti d'aucun terme, la SCI Rose aurait été en droit d'y mettre fin en respectant un préavis raisonnable, deux sommations de quitter les lieux ayant été adressées à chacun des appelants respectivement les 2 avril et 27 octobre 2010 soit antérieurement à leurs assignations respectives devant le tribunal d'instance,
que le jugement déféré sera, dès lors, confirmé en ce qu'il a constaté que M. Hue Ton X... est occupant sans droit ni titre des lieux ainsi que Mme Thi Chi Lan Y..., qui ne se prévaut que d'un certificat d'hébergement de M. Hue Ton X..., et ordonné leur expulsion,
Considérant, sur la demande de réintégration sous astreinte et en paiement de dommages-intérêts à raison des conséquences de leur expulsion, qu'il s'évince des motifs précédents qu'elles ne peuvent être accueillies, l'expulsion des appelants étant parfaitement justifiée,
Considérant, sur le remboursement des charges de copropriété, que si M. Hue Ton X... prétend les avoir payées au nom de la SCI Rose depuis le 16 décembre 2008 et être créancier à son égard de la somme de 6 784, 90 euros, il n'en rapporte pas la preuve et sera débouté de cette prétention, le jugement déféré étant complété en ce sens,
Considérant, sur le montant de l'indemnité d'occupation sollicitée soit 2 500 euros par mois à compter du 16 décembre 2008, que les appelants en contestent tant le principe que le montant, exposent que la SCI Rose ne justifie pas de la valeur locative des lieux, qu'elle entend ainsi récupérer son investissement à hauteur de 80 % des parts sociales, qu'il appartenait à Mme H..., qui a acquis ces parts, de vérifier les conditions d'habitation de l'appartement, que l'occupation des lieux n'a, en tout état de cause, jamais été consentie à titre onéreux,
que cependant le caractère prétendument gratuit de leur occupation résultant de leur seule affirmation, cette occupation sans droit ni titre justifie qu'ils soient condamnés à payer à la SCI Rose une indemnité d'occupation qui sera fixée, à compter de l'assignation introductive d'instance valant mise en demeure de payer soit le 3 août 2010 s'agissant de Mme Thi Chi Lan Y... et le 2 novembre 2010 s'agissant de M. Hue Ton X..., à la somme de mensuelle de 2 000 euros hors charges, s'agissant d'un appartement de quatre pièces situé... (13ème), la décision déférée étant infirmée de ce chef,
Considérant qu'il n'y a lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
que les dépens d'appel seront laissés à la charge de Mme Thi Chi Lan Y... et M. Hue Ton X... ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme Thi Chi Lan Y... et M. Hue Ton X... de l'appartement situé... (13ème), ordonné leur expulsion et les a condamnés aux dépens,
L'infirme des autres chefs,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum Mme Thi Chi Lan Y... et M. Hue Ton X... à payer à la SCI Rose à compter du 3 août 2010, s'agissant de Mme Thi Chi Lan Y... et du 2 novembre 2010 pour M. Hue Ton X..., une indemnité d'occupation mensuelle de 2 000 euros hors charges jusqu'à la libération effective des lieux survenue le 26 octobre 2011,
Déboute Mme Thi Chi Lan Y... et M. Hue Ton X... de leur demande de réintégration, de dommages-intérêts et d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI Rose de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme Thi Chi Lan Y... et M. Hue Ton X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
