Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 15 MAI 2012
(no 142, 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 13810
Décision déférée à la Cour :
jugement du 14 avril 2010- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 06/ 14180
APPELANTS
Monsieur Bruno Joseph Gérard X...
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75006 PARIS
Madame Véronique Paule Noëlle Y...épouse X...
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75006 PARIS
représentés par la SCP NABOUDET-HATET (Me Caroline HATET-SAUVAL) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0046)
assistés de la SCP SARDI RAMPAZZO (Me Didier RAMPAZZO) (avocats au barreau de PARIS, toque : P0272)
INTIMES
Maître Leïla E..., ès-qualités de mandataire liquidateur du Cabinet Jean RINALDY
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75010 PARIS
Rep légal : M. Leïla E...
non représentée
Monsieur Richard B...
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92100 BOULOGNE BILLANCOURT
représenté par Me François TEYTAUD (avocat au barreau de PARIS, toque : J125)
assisté de Me Serge GRIFFON (avocat au barreau de PARIS, toque : B0991)
SOCIETE COGEFIM, prise en la personne de ses représentants légaux
...
75008 PARIS
représentée par la SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN (Me Bruno REGNIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0050)
assistée de Me Catherine BEURTON (avocat au barreau de PARIS, toque : D1612)
COMPAGNIE ALLIANZ venant aux droits de la Compagnie AGF IART, qui vient elle-même aux droits de la Compagnie AGF LA LILLOISE, ès-qualités d'assureur de la SOCIETE RINALDY, prise en la personne de ses représentants légaux.
COMPAGNIE ALLIANZ GLOBAL CORPORATE et SPECIALITY AGCS, venant aux droits de al Compagnie AGF, es-qualités d'assureur de responsabilité civile de la Compagnie Immobilière de la Madeleine, prise en la personne de ses représentants légaux.
87 rue de Richelieu
75002 PARIS
représentées par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL (Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU) (avocats au barreau de PARIS, toque : K0111)
Me Lucie BERNARDI, avocat au barreau de PARIS, toque : P 577
Monsieur Jean-Pascal A...
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75006 PARIS
Madame Isabelle F...épouse A...
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75006 PARIS
représentés par la SCP GALLAND-VIGNES (Me Marie-catherine VIGNES) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0010) qui a déposé son dossier
SOCIETE GLOBE INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux
actuellement EUROP INVESTISSEMENT PIERRE
...
75008 PARIS
représentée par Me François TEYTAUD (avocat au barreau de PARIS, toque : J125)
assistée de Me Serge GRIFFON (avocat au barreau de PARIS, toque : B0991)
Monsieur Jean-Louis C...
...
92800 PUTEAUX
représenté par la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)
assisté de Me Loïc PIARD (avocat au barreau de PARIS, toque : E0490)
BARTHELEMY LACAN
SOCIETE IMMO DE FRANCE, anciennement dénommé ICADE ADMINISTRATION DE BIENS (venant aux droits de la Société CABINET VILLA), prise en la personne de ses représentants légaux
...
75008 PARIS
INTERVENANTE VOLONTAIRE
SOCIETE IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, venant aux droits de la société IMMO DE FRANCE à la suite d'un apport de la branche d'activité " Gestion et Transactions immobilières " Société par actions simplifiée
......à Paris 8ème
représentées par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY (Me Alain FISSELIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0044)
assistées de Me Fabienne RAVERDY (avocat au barreau de PARIS, toque : E0046)
Maître Jean-Raymond D..., notaire
...
BP 33
77580 CRECY LA CHAPELLE
représenté par la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)
assisté de Me Gérard SALLABERRY (avocat au barreau de PARIS, toque : P 90)
Cabinet KUHN
SELARL MB ASSOCIES, prise en la personne de Maître Bernard Z..., ès-qualités de mandataire liquidateur de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA MADELEINE devenue E. M. J.
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75003 PARIS
représentée par la SCP DUBOSCQ-PELLERIN (Me Jacques PELLERIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0018)
assistée Me Virginie TEICHMANN (avocat au barreau de PARIS, toque : G0376)
Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE DU 40 RUE DE BELLEVILLE 75020 PARIS, représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE IMMO DE FRANCE, anciennement dénommée ICADE ADMINISTRATION DE BIENS (venant aux droits de la Société CABINET VILLA)
...
75008 PARIS
représenté par Me Pascale BETTINGER (avocat au barreau de PARIS, toque : D0140)
assisté de Me Pierre HENRI (avocat au barreau de PARIS, toque : C0923)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 mars 2012, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN
ARRET :
- réputé contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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La Cour,
Considérant que, par acte authentique reçu le 9 juin 1998 par M. Jean-Raymond D..., notaire à Crécy-la-Chapelle, en, présence de M. Bruno C..., notaire, chargé des intérêts de la société Globe Invest, cette société a vendu à M. Bruno X...et à Mme Véronique Y..., son épouse, un appartement aménagé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble sis ...à Paris, 20ème arrondissement, et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Qu'à la suite de désordres et de malfaçons apparus en 1999, qui consistaient en des remontées d'eaux sales et nauséabondes à travers le parquet du sous-sol, M. et Mme X...ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 4 avril 2000, a désigné M. W...en qualité d'expert dont la mission a été rendue commune au syndicat des copropriétaires, au Cabinet Villa, syndic, à M. Jean-Pascal A...et à Mme Isabelle F..., son épouse, propriétaires du logement situé au-dessus de l'appartement de M. et Mme X..., à M. Richard B..., gérant de la société Globe Invest, à Maître Leila E..., liquidateur du cabinet Rinaldy, et au cabinet C. I. M., anciens syndics, à la compagnie A. G. F., à Maître D...et à la société Cogéfim, agence immobilière ayant proposé le bien à la vente ;
Que, relevant par note du 16 octobre 2001 que le sinistre provenait de la rupture de canalisations souterraines d'eaux usées et d'eaux vannes communes au bâtiment C du ...et au 38 de la même rue, dont les effluents se déversaient directement dans la terre, provoquant un affouillement dangereux pour la sécurité des personnes, propageant des émanations nauséabondes et rendant insalubre le logement du rez-de-chaussée, l'expert a préconisé le relogement de M. et de Mme X...pour une durée d'un mois au moins, si les travaux étaient immédiatement entrepris ;
Que, lors des assemblées générales des 9 avril 2002 et 12 février 2003, les copropriétaires se sont opposés aux travaux et M. et Mme X..., qui avaient emménagé le 5 février 2002 dans un appartement sis ...à Paris, 14ème arrondissement, ont été contraints de trouver un autre logement emménagé dans un appartement situé ..., à Paris, 6ème arrondissement ; qu'ils considèrent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du Cabinet Villa, l'actuel syndic, est engagée au titre des retards ;
Que l'expert a découvert que l'immeuble avait subi des désordres similaires en 1992 et qu'à l'époque, les préconisations d'un précédent expert, désigné en référé, n'avaient pas été suivies d'effet, sauf sur la cour ; qu'en conséquence, M. et Mme X...estiment que les inconvénients qu'ils subissent sont imputables à l'incurie du syndicat des copropriétaires et de ses anciens syndics ;
Que l'expert ayant rappelé qu'au moment du premier sinistre, le logement dont il s'agit correspondait à un local commercial, propriété de la S. N. C. Barbier, maintenant disparue, revendu à la société Globe Invest qui l'a aménagé en appartement après l'obtention d'un permis de construire et l'accord de la copropriété, M. et Mme X...se plaignent, non seulement des malfaçons affectant les aménagements, mais également des distorsions existant entre le permis de construire obtenu par M. B..., marchand de biens, et la société Globe Invest, d'une part, et l'acte dressé par les notaires et relatives à la désignation des locaux et du sous-sol, d'autre part ; qu'ils en déduisent qu'est engagée la responsabilité des vendeurs, des notaires et de la société Cogéfim, agence immobilière ayant proposé le bien à la vente ;
Considérant que, sur leur action et par jugement du 14 avril 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- donné acte au Cabinet Immo de France qu'il intervenait sous cette dénomination à la suite du Cabinet Villa, anciennement dénommé Icade administration de biens et à la compagnie Allianz Global Corporate qu'elle venait aux droits de La Lilloise et des A. G. F., assureurs du Cabinet Jean Rinaldy et du Cabinet C. I. M.,
- débouté M. et Mme X...de leur action dirigée contre M. B...et les a condamnés, après compensation, à payer à la société Globe Invest la somme de 15. 808, 73 euros assortie des intérêts au taux conventionnel de 8 % l'an à compter du 20 juillet 1998,
- les a déboutés du surplus de leurs demandes,
- les a condamnés reconventionnellement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2. 766, 87 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,
- les a condamnés à payer au Cabinet Immo de France, au syndicat des copropriétaires, de la société Cogéfim, à M. D..., à M. C...et à M. et Mme A..., chacun la somme de 1. 500 euros et les a déboutés ainsi que les autres parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- partagé les dépens et les a mis à charge de M. et Mme X...à hauteur des deux tiers et de la société Globe Invest à hauteur d'un tiers ;
Considérant qu'appelants de ce jugement, M. et Mme X...demandent :
- que M. B..., la société Globe Invest, le Cabinet Villa, syndic, devenu société Immo de France, le syndicat des copropriétaires, M. E..., liquidateur du Cabinet jean Rinaldy et fils, la Compagnie immobilière de la Madeleine, anciennement dénommée Cabinet Rinaldy, représentée par la société M. B. associés, et M. Z..., son mandataire liquidateur soient condamnés à leur rembourser la somme de 55. 449, 49 euros correspondant aux charges de copropriété et la somme de 14. 871, 86 euros correspondant aux frais de déménagements, soit, au total, 70. 321, 35 euros,
- que le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Villa, devenu société Immo de France, soient condamnés à leur rembourser le montant des travaux qu'ils ont dû engager pour rendre leur logement habitable, soit une somme de 34. 163, 74 euros,
- que M. B...et la société Globe Invest soient condamnés à leur payer, à titre du coût de remise en état de la V. M. C. la somme de 4. 317, 74 euros et à leur rembourser la somme de 960, 66 euros « correspondant à la chaudière », soit, au total, la somme de 38. 204, 40 euros,
- que ces sommes soient indexées sur l'indice BT 01 applicable entre la date du devis, retenue par l'expert à compter du présent arrêt,
- que la société Globe Invest soit déboutée de sa demande en payement d'une somme de 16. 769, 39 euros, correspondant au solde du prix de vente,
- que, si une somme est mise à leur charge, soit ordonnée la compensation,
- que M. B...et la société Globe Invest, vendeurs, M. D...et M. C..., notaires, la société Cogéfim soient condamnés in solidum à leur payer la somme de 80. 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis à la suite des « falsifications et diverses irrégularités » commises,
- que M. B..., la société Globe Invest, le cabinet Villa, devenu société Immo de France, le syndicat des copropriétaires, M. E..., liquidateur du Cabinet Jean Rinaldy et fils, la Compagnie immobilière de la Madeleine, anciennement dénommée Cabinet Rinaldy, représentée par la société M. B. associés, et M. Z..., son mandataire liquidateur soient condamnés à leur payer la somme de 61. 609, 23 euros (27. 204, 64 euros + 34. 404, 59 euros) au titre des saisies des rémunérations de la société A. D. P., devenue Catinvest, et du prélèvement sur le prix de vente de l'appartement entre les mains du notaire,
- que M. B..., la société Globe Invest, le cabinet Villa, devenu société Immo de France, le syndicat des copropriétaires, M. E..., liquidateur du Cabinet Jean Rinaldy et fils, la Compagnie immobilière de la Madeleine, anciennement dénommée Cabinet Rinaldy, représentée par la société M. B. associés, et M. Z..., son mandataire liquidateur, soient condamnés in solidum à leur payer la somme de 27. 442, 36 euros au titre des frais de relogement pour l'année 2005, correspondant à la saisie des rémunérations de M. et de Mme Hunsinger,
- que le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Villa, syndic, devenu société Immo de France, soient condamnés à leur rembourser la somme de 71. 823, 76 euros au titre des sommes non versées sur le montant des condamnations obtenu par les diverses ordonnances de référé et arrêts de la Cour,
- que le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Villa, syndic, devenu société Immo de France, soient condamnés à leur rembourser la somme 6. 374, 79 euros au titre d'une erreur d'imputation dans le décompte des charges,
- que le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Villa, syndic, devenu société Immo de France, soient condamnés à leur rembourser la somme de 40. 843, 74 euros correspondant à la quote-part leur revenant sur la somme de 163. 374, 97 euros touchée par la société Icade à la suite de l'arrêt du 1er mars 2007,
- que M. B..., la société Globe Invest, le cabinet Villa, devenu société Immo de France, le syndicat des copropriétaires, M. E..., liquidateur du Cabinet jean Rinaldy et fils, la Compagnie immobilière de la Madeleine, anciennement dénommée Cabinet Rinaldy, représentée par la société M. B. associés, et M. Z..., son mandataire liquidateur, soient condamnés in solidum à leur payer la somme de 1. 615 euros au titre du remboursement des taxes foncières,
- que M. B..., la société Globe Invest, le cabinet Villa, devenu société Immo de France, le syndicat des copropriétaires, M. E..., liquidateur du Cabinet Jean Rinaldy et fils, la Compagnie immobilière de la Madeleine, anciennement dénommée Cabinet Rinaldy, représentée par la société M. B. associés, et M. Z..., son mandataire liquidateur, soient condamnés in solidum à leur payer la somme de 250. 000 euros correspondant en partie au manque à gagner sur le prix de vente de l'appartement,
- que M. B..., la société Globe Invest, le cabinet Villa, devenu société Immo de France, le syndicat des copropriétaires, M. E..., liquidateur du Cabinet Jean Rinaldy et fils, la Compagnie immobilière de la Madeleine, anciennement dénommée Cabinet Rinaldy, représentée par la société M. B. associés, et M. Z..., son mandataire liquidateur, soient condamnés in solidum à leur payer la somme de 100. 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- que la société Allianz Global Corporate et Speciality, venant aux droits des A. G. F. et de La Lilloise soient condamnées à garantir M. E..., liquidateur du Cabinet Jean Rinaldy et fils, et la Compagnie immobilière de la Madeleine, anciennement dénommée Cabinet Rinaldy, représentée par la société M. B. associés, et M. Z..., son liquidateur, des condamnations prononcées contre eux,
- que M. Mme A...soient condamnés à leur payer la somme de 5. 321 euros à titre de dommages et intérêts,
- le tout avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement au motif qu'il ne s'est pas opposé à la réalisation des travaux et que les dommages que M. et Mme X...prétendent avoir subi ne résultent pas de sa faute, mais de la faute des anciens syndics et du vendeur alors qu'il est possible de reprocher à M. et Mme X...leur inertie fautive ;
Que l'intimé conteste chacun des postes de préjudice invoqués par M. et Mme X...et chacune de leurs demandes comme n'étant pas fondées, certaines d'entre elles faisant, en outre, double emploi ;
Qu'à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions qui sont autres ou contraires à celles qu'il émet en faisant valoir que la responsabilité du Cabinet Rinaldy, de la C. I. M. ainsi que la garantie due par la société Allianz Global Corporate et Speciality résultent de l'autorité de la chose jugée par la Cour en son arrêt du 1er mars 2007 ;
Considérant que la société Europe Investissement Pierre, anciennement dénommée Globe Invest, et M B...concluent à la confirmation du jugement en faisant valoir, principalement, que toutes les demandes présentées contre M. B...personnellement, qui n'est pas le vendeur de l'appartement, sont irrecevables, que les demandes dirigées contre la société Europe Investissement Pierre, anciennement dénommée la société Globe Invest, sont également irrecevables comme, d'une part, visant à la réduction du prix et n'ayant pas été présentées dans le délai d'un an prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ou, d'autre part, tendant à la garantie des vices cachés et n'ayant pas été présentées dans le délai de deux ans prévu par l'article 1648 du Code civil et, en tous cas non fondées, les fautes alléguées ne leur étant pas imputables et le lien de causalité entre les faits reprochés à la société venderesse et le dommage allégué n'étant pas prouvé ; qu'ils ajoutent que les autres intimés doivent être déboutés de leurs demandes en garantie dirigées contre eux et que M. et Mme X...doivent être condamnés à payer à la société Europe Investissement Pierre, anciennement dénommée la société Globe Invest, la somme de 16. 769, 39 euros correspondant au solde impayé du prix de vente de l'appartement, outre les intérêts au taux de 8 % l'an à compter du 20 juillet 1998 ;
Considérant que la société Immo de France, anciennement dénommée Icade Administration de biens, venant aux droits du Cabinet Villa, et la société Immo de France Paris Ile-de-France, venant aux droits de la société Immo de France, intervenant volontairement, conclut à la confirmation du jugement en ce que les premiers juges ont débouté M. et Mme X...de leurs demandes dirigées contre elle aux motifs qu'ils ne démontrent pas que le Cabinet Villa aurait commis une faute à son préjudice et que, malgré l'avertissement du syndic, le syndicat des copropriétaires a refusé de voter les travaux ;
Qu'à titre subsidiaire, la société Immo de France Paris Ile-de-France conclut au rejet des prétentions adverses en faisant valoir que M. et Mme X...ne justifient pas des divers chefs de préjudice dont ils se plaignent et qui, en tous cas, ne sont pas fondés à les mettre à sa charge alors surtout que le montant du préjudice moral et l'évaluation du trouble de jouissance ne sont pas prouvés, ni imputables au syndic ;
Que, plus subsidiairement, la société Immo de France Paris Ile-de-France sollicite la garantie, pour elle-même ou pour la société Immo de France, de la société Globe Invest, de M. B..., de la société M. B. Associés, liquidateur de la société C. I. M., de la société Allianz Global Corporate et Speciality, venant aux droits des A. G. F., assureur de la société C. I. M. et de la compagnie Allianz, assureur de Cabinet Rinaldy, conformément aux termes de l'arrêt du 1er mars 2007 ;
Considérant que la société Cogéfim conclut à la confirmation du jugement en faisant observer que M. et Mme X...ne sont pas fondés à solliciter contre elle une condamnation solidaire avec les autres parties intimées et en soutenant, au fond, qu'elle n'a pas participé à la rédaction de l'avant-contrat de vente, ni à l'acte de vente ;
Qu'à titre subsidiaire, elle fait valoir que M. et Mme X...ne démontrent pas le lien de causalité qui existerait entre la faute qu'ils lui reprochent et le dommage qu'ils allèguent ;
Qu'estimant l'action abusive, la société Cogefim sollicite une somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Considérant que M. D...conclut à la confirmation du jugement aux motifs que la désignation des biens, telle qu'elle figure à l'acte, est conforme au permis de construire, au règlement de copropriété et à la situation matérielle de l'immeuble et que l'acte et ses annexes contiennent toutes les pièces et tous les documents nécessaires de sorte que M. et Mme X...ne prouvent pas qu'il aurait commis une faute à l'occasion de la rédaction de l'acte et qu'en outre, il n'est pour rien dans l'apparition des désordres ; qu'il ajoute qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les diligences qu'il a accomplies et les dommages dont se plaignent M. et Mme X...;
Considérant que M. C...conclut à la confirmation du jugement au motif principal qu'il n'était tenu d'aucune obligation, ni d'un devoir de conseil envers M. et Mme X...et au motif subsidiaire que l'irrégularité de la destination de l'immeuble au regard de l'autorisation administrative est dépourvue de relation de causalité avec le dommage qui résulte de la rupture d'une canalisation ;
Considérant que M. et Mme A...concluent à la confirmation du jugement en soutenant qu'ils ont effectué des travaux d'étanchéité de la terrasse en accord avec le syndicat des copropriétaires et M. et Mme X..., qu'ils les ont réalisés selon les règles de l'art et qu'il n'est pas démontré que le dommage subi par M. et Mme X...serait en relation avec les désordres qui affectaient la terrasse ;
Considérant que la compagnie Allianz, venant aux droits des A. G. F. La Lilloise, assureur du Cabinet Rinaldy, et la société Allianz Global Corporate et Speciality, venant aux droits des A. G. F., assureur de la société C. I. M., concluent au rejet des conclusions tardives du syndicat des copropriétaires et des deux sociétés Immo de France ;
Qu'au fond, les compagnies d'assurance concluent d'abord à la confirmation du jugement au motif que M. et Mme X...sont irrecevables à agir contre elles dès lors qu'ils les ont fait assigner plus de deux ans après l'action qu'ils ont engagées contre le Cabinet Rinaldy et la société C. I. M. ;
Qu'à titre subsidiaire, les intimées font valoir que la réclamation du tiers lésé est intervenue postérieurement à l'expiration de la période dite de garantie subséquente d'un an de la police souscrite par le Cabinet Rinaldy auprès de La Lilloise et qui a couru à compter du 9 décembre 1998 ;
Que la société Allianz Global Corporate et Speciality fait valoir que la garantie n'est pas due puisque, lors de la souscription de la police, la société C. I. M. connaissait le risque de réclamation de la part de M. et Mme X...;
Qu'elle ajoute que ni le Cabinet Rinaldy, ni la société C. I. M. ne sont à l'origine des désordres que M. et Mme X...prétendent avoir subi ;
Qu'encore plus subsidiairement et avant de contester le principe et le montant des indemnités demandées par M. et Mme X..., la compagnie Allianz et la société Allianz Global Corporate et Speciality sollicitent la garantie du syndicat des copropriétaires, de M. B...et de la société Globe Invest qui sont responsables de l'aggravation des dommages, le syndicat des copropriétaires devant conserver la charge de la revalorisation des travaux nécessaires et de l'indemnisation qui ont perduré depuis l'autorisation de réaliser lesdits travaux ;
Sur l'incident touchant à la signification des dernières conclusions :
Considérant que, comme il est dit supra, la compagnie Allianz, venant aux droits des A. G. F. La Lilloise, assureur de Cabinet Rinaldy, et la société Allianz Global Corporate et Speciality, venant aux droits des A. G. F., assureur de la société C. I. M., concluent au rejet des conclusions tardives du syndicat des copropriétaires et des deux sociétés Immo de France ;
Considérant que les conclusions dont il s'agit ne font qu'apporter une réponse aux écritures antérieurement déposées par les parties ; qu'elles ne modifient pas les termes du débat à l'égard des deux sociétés d'assurance qui, de plus, ont bénéficié du report de la clôture qui a été prononcée le 12 mars 2012 ;
Qu'il n'y a donc pas lieu d'écarter des débats les conclusions signifiées par les deux sociétés Immo de France le 2 mars 2012 et par le syndicat des copropriétaires le 5 mars 2012 ;
Sur les demandes dirigées contre la société Globe Invest, vendresse, et M. B..., son dirigeant :
Considérant qu'à l'époque de la vente, M. B...était le dirigeant de la société Globe Invest ; qu'à ce titre, il n'a pas contracté avec M. et Mme X...et qu'en particulier, il n'a pas la qualité de vendeur ;
Que M. et Mme X...sont donc irrecevables à agir contre lui ;
Considérant que M. et Mme X...soutiennent que la société Globe Invest savait, comme l'a énoncé l'arrêt rendu le 1er mars 2007 dans le litige qui l'opposait au syndicat des copropriétaires, que le permis de construire qui lui a été accordé le 20 février 1998 était assorti d'une prescription l'obligeant à procéder, d'une part, à la vérification des fondations de la construction existante qui devait être modifiée et, d'autre part, à leur renforcement si nécessaire et que M. B...aurait fait réaliser des travaux avant l'obtention du permis de construire et en ayant recours au service de travailleurs clandestins ;
Considérant que M. et Mme X...ne précisent aucunement le fondement juridique de leur action ;
Considérant qu'ils ne sont plus recevables à invoquer les dispositions des articles 1641 du Code civil dès lors que le bref délai prévu par l'article 1648 pris en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 17 février 2005 puisqu'ils ont constaté les conséquences des désordres affectant les canalisations souterraines en 1999 et que, même s'ils ont agi en référé le 4 avril 2000, ils n'ont saisi le juge du fond que par acte du 14 septembre 2006 alors que l'expert avait déposé le rapport de ses opérations le 30 mars 2004 ;
Considérant que, de plus, les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables à la cause puisque n'est pas contestée la superficie des lots vendus ;
Considérant qu'enfin, M. et Mme X...ne démontrent ni n'allèguent aucune erreur ni aucun dol qui aurait vicié leur consentement et serait imputable à la société Globe Invest qui, de surcroît, n'a été copropropriétaire que de 1997 à 1999 alors que l'origine des désordres remonte à 1992 ;
Qu'il suit de là que M. et Mme X...ne sont pas fondés à agir contre la société Europe Investissement Pierre, venant aux droits de la société Globe Invest, au titre de la rupture d'une canalisation ;
Considérant qu'en revanche, il convient d'approuver les premiers juges qui ont retenu, à la charge de la société Globe Invest le coût de remplacement de la chaudière, soit une somme de 960, 66 euros à compenser avec le solde restant dû sur le prix de l'appartement pour parvenir à une somme de 15. 808, 73 euros, outre les intérêts conventionnels au taux de 8 % l'an, due par M. et Mme X...;
Sur les demandes dirigées contre la société Cogéfim :
Considérant que, par acte sous seing privé du 12 janvier 1998, la société Cogéfim a été chargée d'un mandat de vente des lots de copropriété dont il s'agit ; qu'elle a fait visiter les locaux à M. et Mme X...qui ont signé une offre d'achat le 19 février 1998 pour le prix de 1. 700. 000 francs ; qu'elle n'a pas participé à l'acte authentique de vente qui stipulait expressément un « changement d'affectation des locaux », ni même à l'avant-contrat, son intervention s'étant arrêtée à la rédaction de l'offre d'achat qui n'a pas été retenue, les parties ayant conclu la vente moyennant le prix de 1. 860. 000 francs ; qu'en cet état, aucun manquement à son obligation de conseil ou de vérification ne saurait être retenu contre elle ;
Qu'il y a donc lieu d'approuver les premiers juges qui ont décidé que M. et Mme X...ne sont pas fondés à solliciter la condamnation de la société Cogéfim ;
Sur les demandes dirigées contre MM. D...et C..., notaires :
Considérant que, comme le soutient M. D..., la désignation des biens, telle qu'elle figure à l'acte authentique qu'il a rédigé, est conforme à l'origine de propriété, aux mentions du permis de construire, au règlement de copropriété et à la situation matérielle de l'immeuble ; que l'acte et ses annexes contiennent toutes les pièces et tous les documents nécessaires ;
Que, de leur côté, M. et Mme X...ne prouvent pas qu'une faute commise à l'occasion de la rédaction de l'acte ou des autres diligences qui lui incombaient serait en rapport avec les dommages dont ils se plaignent ;
Qu'en réalité, la concordance des actes se rapportant à l'immeuble démontre que le notaire n'a manqué à aucune de ses obligations ;
Considérant que M. C..., loin de tenir la plume et de recevoir l'acte authentique de vente, est intervenu en sa seule qualité de conseil de la venderesse ; qu'il n'était donc tenu d'aucune obligation, ni d'un devoir de conseil envers M. et Mme X...;
Considérant que le jugement sera confirmé en ce que les premiers juges n'ont retenu aucune faute imputable aux notaires ;
Sur l'action dirigée contre la compagnie Allianz, venant aux droits des A. G. F. La Lilloise, assureur de Cabinet Rinaldy, et la société Allianz Global Corporate et Speciality, venant aux droits des A. G. F., assureur de la société C. I. M. :
Considérant que les Cabinets Jean Rinaldy et C. I. M. ont exercé les fonctions de syndic avant la désignation du Cabinet Villa ; qu'ils ont été placés sous le régime d'une procédure collective ;
Considérant que M. et Mme X...ont agi contre la compagnie Allianz, venant aux droits des A. G. F. La Lilloise, assureur de Cabinet Rinaldy, et la société Allianz Global Corporate et Speciality, venant aux droits des A. G. F., assureur de la société C. I. M., par acte du 15 décembre 2008 alors qu'ils ont fait assigner le liquidateur du Cabinet Rinaldy et de la société C. I. M. ainsi que les autres parties au litige par actes des 12, 18, 20 et 21 septembre 2006 ;
Qu'ils ont ont donc agi directement contre les assureurs plus de deux ans après avoir engagé l'action contre l'assuré ;
Qu'il suit de là que, le 15 décembre 2008, les assureurs n'étaient plus exposés aux recours de leurs assurés et que, partant, l'action de M. et Mme X...est prescrite par application des dispositions de l'article L. 114-1 du Code des assurances ;
Que, par voie de conséquence, l'action de M. et Mme X...est irrecevable ;
Sur les demandes dirigées contre la société Immo de France, anciennement dénommée Icade Administration de biens, venant aux droits du Cabinet Villa, et la société Immo de France Paris Ile-de-France, venant aux droits de la société Immo de France :
Considérant que le Cabinet Villa, syndic de copropriété, a convoqué plusieurs assemblées générales à la suite des préconisations de l'expert judiciaire qui a notamment estimé « qu'aucuns travaux ne peuvent avoir lieu avant que la question essentielle des fondations et du dallage sur terre-plein puisse être résolue d'une manière ou d'une autre » ; que, compte tenu des particularités des réparations à réaliser et des difficultés techniques prévisibles, le cabinet Villa a effectué diverses démarches et convoqué, au mois d'avril 2002 et au mois de février 2003, des assemblées générales qui ont refusé de voter la réalisation des travaux, ce dont il ne peut être tenu pour responsable ; qu'en définitive, la réalisation des travaux a été approuvée par un vote du 3 juin 2004 ;
Considérant que si, en 1992, des désordres ont été relevés par un expert, il n'en demeure pas moins qu'à cette époque le Cabinet Villa n'était pas le syndic de la copropriété ;
Considérant, toutefois, qu'en vertu des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegrarde de l'immeuble ;
Qu'il convient donc de rechercher si, indépendamment des initiatives effectivement prises et nonobstant la convocation d'assemblées générales qui, dans un premier temps se sont opposées à l'exécution des travaux, le Cabinet Villa n'aurait pas dû user des pouvoirs qu'il tient de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et faire exécuter, en urgence, les réparations nécessaires ;
Considérant qu'il ressort de la note établie le 16 octobre 2001 par l'expert que la réfection de la canalisation exigeait qu'au préalable, fût creusé un puits de reconnaissance et la validation des solutions techniques les plus adaptées ; que le rapport fait apparaître que les désordres, qui se sont aggravés depuis 1992, affectaient une canalisation maîtresse enterrée dans une partie commune de l'immeuble et que le montant des réparations s'élevait à la somme de 76. 100 euros arrêtée au mois de novembre 2003 ;
Que, compte tenu de ces éléments, le Cabinet Villa n'a commis aucune faute en ne prenant pas l'initiative unilatérale de faire exécuter, en urgence, les réparations dont la nature et l'ampleur étaient incertaines et qui se sont révélées coûteuses ;
Qu'en conséquence, il convient d'approuver les premiers juges qui ont écarté la responsabilité du Cabinet Villa ;
Sur les demandes indemnitaires dirigées contre le syndicat des copropriétaires :
Considérant qu'il ressort du rapport d'expertise que, dès 1992, ont été constatés des désordres affectant la canalisation ; qu'en 2001, l'expert désigné par ordonnance de référé a, de nouveau, constaté la présence d'une canalisation fuyarde ;
Que le syndicat des copropriétaires n'a accepté de voter une résolution favaorable à la réalisation des travaux que le 3 juin 2004 alors que, même s'il existait une difficulté quant au rattachement de la canalisation aux parties communes générales ou à la partie commune C l'opération était techniquement délicate ;
Qu'en tardant à voter les travaux nécessaires alors qu'il savait que M. et Mme X...subissaient un préjudice, le syndicat des copropriétaires a commis une faute en relation avec l'aggravation du dommage ;
Considérant que le préjudice dont justifient M. et Mme X...est constitué, d'une part, par les frais de remise en état de l'appartement justifié par les constatations de l'expert et des factures à hauteur de 34. 163, 74 euros et, d'autre part, par le préjudice moral caractérisé par le trouble de jouisance et l'obligation de trouver un logement pendant le temps nécessaire à la réparation de la canalisation et à la réfection de l'appartement qu'il ont acquis ;
Que, compte tenu du temps écoulé, des soucis et tracas rencontrés, des frais de changement de résidence dans la seule mesure exigée par les nécessités techniques et le temps mis par le syndicat des copropriétaires pour faire exécuter les travaux, et du préjudice de jouissance qui en résulte, l'indemnisation du préjudice moral sera évaluée à la somme de 50. 000 euros ;
Considérant qu'en revanche, les autres chefs de préjudices allégués n'ont aucun lien direct de causalité avec une faute qui serait imputable au syndicat des copropriétaires ; qu'en particulier, l'indemnisation du manque à gagner sur le prix de vente de l'appartement fait double emploi avec la réparation du préjudice lié au coût de réfection ; que les « falsifications et diverses irrégularités commises » ne sont pas démontrées ; que les charges de copropriété, taxe foncière et impôts divers payés au titre de la propriété des lots ont été réclamés à M. et Mme X...en leur qualité de copropriétaire et que ces sommes ne sont donc pas constitutives d'un préjudice indemnisable ; que rien n'est dû à M. et Mme X...sur les condamnations prononcées par la Cour en son arrêt du 1er mars 2007 à l'issue d'un litige opposant le syndicat des copropriétaires à la Compagnie immobilière de la Madeleine et aux A. G. F. ;
Sur les autres demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires :
Considérant que, pour les motifs pertinents qu'il convient d'adopter, M. et Mme X...seront condamnés à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 2. 766, 87 euros correspondant à un excédant des indemnités versées au titre des frais de relogement ;
Considérant que M. et Mme X...ne démontrent pas la prétendue erreur d'imputation dans le décompte des charges ; qu'ils seront déboutés de leur demande de remboursement dirigée contre le syndicat des copropriétaires ;
Sur les demandes dirigées contre M. et Mme A...:
Considérant que les premiers juges ont, par de justes motifs qu'il y a lieu d'approuver, énoncé que, s'il est exact qu'en 2001, M. et Mme A...ont exécuté des travaux d'étanchéité sur la terrasse formant toiture de leur appartement, le rapport d'expertise ne permet aucunement de leur imputer tout ou partie des traces d'humidité constatées dans l'appartement de M. et Mme X...alors surtout qu'un fort taux d'humidité y avait été relevé dès 1999 ;
Qu'il échet de confirmer le jugement en ce que M. et Mme X...ont été déboutés de leur demande dirigée contre M. et Mme A...;
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Considérant que la société Cogéfim sollicite une somme de 10. 000 euros en réparation du préjudice qu'elle allègue ;
Quen toutefois, elle ne démontre pas que M. et Mme X...auraient agi contre elle dans des circonstances fautives et préjudiciables au sens des dispositions des articles 1382 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile ;
Qu'elle sera déboutée de sa demande ;
Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile :
Considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions susvisées ;
Considérant qu'en équité, M. et Mme X..., qui succombent en leurs prétentions sauf à l'égard du syndicat des copropriétaires, seront condamnés à payer à M. C..., à M. D..., aux compagnies Allianz et Allianz Global Corporate et Speciality, aux sociétés Immo de France, et Immo de France Paris Ile-de-France, à la société Europe Investissement Pierre, à M. B..., et à M. et Mme A..., chacun la somme de 500 euros et à la société Cogéfim la somme de 3. 000 euros ;
Que, de son côté et pour de mêmes considérations d'équité, le syndicat des copropriétaires versera à M. et Mme X...la somme de 15. 000 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 14 avril 2010 par le Tribunal de grande instance de Paris sauf en ce qu'il a débouté M. Bruno X...et à Mme Véronique Y..., son épouse, de leurs demandes indemnitaires dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ...à Paris, 20ème arrondissement ;
Faisant droit à nouveau quant à ce :
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ...à Paris, 20ème arrondissement, à payer à M. et Mme X...la somme de 34. 163, 74 euros en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 50. 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Déboute la société Cogéfim de sa demande de dommages et intérêts ;
Déboute M. et Mme X...de leur demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en tant qu'elles sont dirigées contre M. C..., à M. D..., aux compagnies Allianz et Allianz Global Corporate et Speciality, aux sociétés Immo de France, et Immo de France Paris Ile-de-France, à la société Europe Investissement Pierre et à M. B..., à la société Cogéfim et à M. et Mme A...;
Les condamne à payer à ces parties, sauf à la société Cogéfim, chacune la somme de 500 euros et à ladite société Cogéfim la somme de 3. 000 euros par application de ce texte ;
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme X...la somme de 15. 000 euros par application de ce même texte ;
Fait masse des dépens d'appel, dit qu'ils seront supportés à hauteur d'un quart par M. et Mme X...et à hauteur des trois quarts par le syndicat des copropriétaires et dit qu'ils seront recouvrés par les avocats de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
