Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 14 FÉVRIER 2012
(n° 73 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/11283
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Avril 2009 - Tribunal d'Instance de PARIS 04ème arrondissement - RG n° 11-09-000031
APPELANTE :
- Société économie mixte locale REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] 'RIVP', prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP NABOUDET - HATET, avocats postulants au barreau de PARIS, toque L0046
assistée de Maître Sandra TURBERGUE, avocat plaidant pour le Cabinet MARCHETTI, avocat au barreau de PARIS, toque E0802
INTIMÉES :
- Madame [B] [J]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Sylvie CHARDIN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque B718
assistée de Maître Frédéric HUTMAN, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque E1432
- Madame [P] [D]
demeurant [Adresse 4]
non comparante - non représentée
(Assignation devant la Cour d'appel de Paris, en date du 15 septembre 2009, déposée à l'Etude d'Huissiers de justice CRUSSARD BOUDOT conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile)
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 03 Janvier 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT
ARRÊT : PAR DÉFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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La cour est saisie de l'appel interjeté par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] 'RIVP', d'un jugement réputé contradictoire rendu le 9 avril 2009, par le tribunal d'instance de Paris 4ème arrondissement, qui a :
- constaté la cession de bail intervenue entre Mme [P] [D] et Mme [B] [J] ;
- constaté que le bailleur a implicitement renoncé à s'y opposer depuis dix ans ;
- dit en conséquence que Mme [J] se trouve régulièrement dans les droits et obligations de Mme [D] dans le bail la liant à la RIVP, venant aux droits de la SAGI, portant sur l'appartement situé [Adresse 4] ;
- débouté la RIVP de sa demande aux fins de résiliation du contrat de bail et d'expulsion de Mme [J] ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamné la RIVP aux dépens.
Ce jugement a été signifié par Mme [J] à la RIVP le 4 mai 2009.
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Par acte sous seing privé daté du 14 mai 1986, la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] 'RIVP', a loué à Mme [P] [D] un appartement de cinq pièces principales, d'une superficie d'environ 105m², sis à [Adresse 4] (4ème/5ème étages) ; cette location est soumise à la loi n°82-526 du 22 juin 1982.
Désigné par ordonnance du 11 juillet 2008, Maître [Y], huissier de justice, a dressé, les 11, 22 et 29 septembre 2008, un procès-verbal sur requête.
Par acte d'huissier daté des 19 et 21 janvier 2009, la RIVP a fait assigner Mme [P] [D] et Mme [B] [J], sa belle-soeur, devant le tribunal d'instance, aux fins, notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties pour inexécution de ses obligations par la locataire qui n'a pas établi sa résidence principale dans les lieux loués et en a cédé la jouissance à des tiers, de voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef et de voir condamner solidairement Mme [D] et Mme [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux.
Le 9 avril 2009, le tribunal d'instance a rendu le jugement dont la RIVP a relevé appel.
La clôture a été prononcée le 6 décembre 2011.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 février 2011, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] 'RIVP' demande à la Cour de la déclarer recevable et fondée en son appel, de débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, d'infirmer la décision entreprise et de :
- constater qu'en violation des dispositions contractuelles, Mme [P] [D] n'occupe plus l'appartement donné à bail situé à [Adresse 4], dont elle a cédé la jouissance à Mme [B] [J] ;
- en conséquence, prononcer, en application des dispositions de l'article 1729 du Code Civil, la résiliation judiciaire du bail et ordonner l'expulsion immédiate de Mme [P] [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, notamment Mme [B] [J], avec, si besoin est, le concours de la force publique ;
- autoriser la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] 'RIVP' à faire séquestrer dans tel garde-meubles qui lui plaira, les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls des intimées, conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991, du décret du 31 juillet 1992 (article 61) et de la loi du 29 juillet 1998 ;
- condamner solidairement Mme [P] [D] et Mme [B] [J] au paiement d'une indemnité (mensuelle) d'occupation fixée au montant du loyer courant, charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- les condamner sous la même solidarité, au paiement de la somme de 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP NABOUDET-HATET, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 décembre 2009, Mme [B] [J] demande à la Cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'action de la RIVP n'était pas prescrite et en conséquence, de :
- dire que l'action de la RIVP est prescrite depuis le 8 avril 2003 ;
- subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, dire mal fondée la RIVP en l'ensemble de ses demandes et l'en débouter ;
- constater qu'une novation contractuelle est intervenue au profit de Mme [B] [J] et que celle-ci se trouve dans les droits et obligations de Mme [P] [D] dans le contrat de bail la liant à la SAGI, puis à la RIVP, concernant un appartement sis à [Adresse 4] ;
- débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- la condamner au paiement de la somme de 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoué, dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Assignée le 15 septembre 2009, selon les modalités des articles 656 et 658 du Code de Procédure Civile, et s'étant vu signifier les conclusions de la RIVP du 25 février 2011, suivant acte du 26 octobre 2011 (procès-verbal de recherches infructueuses dressé au visa de l'article 659 du Code de Procédure Civile), Mme [P] [D] n'a pas constitué avoué.
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SUR CE, LA COUR
* sur la fin de non recevoir soulevée par l'intimée
Mme [J] fait valoir que les bailleurs successifs (la SAGI, puis la RIVP) connaissaient sa présence dans les lieux, et ce, dès le 7 avril 1998, date à laquelle le bailleur invitait par lettre Mme [D] à donner congé aux motifs qu'elle n'habitait plus personnellement l'appartement, qu'elle y avait installé M. [J] (qui serait son frère), lequel y avait, sans autorisation, entrepris d'importants travaux.
Il convient cependant de relever qu'en réponse à une sommation de quitter les lieux à elle délivrée par la SAGI, Mme [D] a précisé avoir expliqué, au cours d'un rendez-vous pris après le 7 avril 1998, qu'elle hébergeait provisoirement sa belle-soeur, Mme [B] [J] et ses deux enfants, que cette dernière était 'actuellement en procédure de divorce' et séparée de son époux M. [U] [J], qui était hébergé par les parents de Mme [D], à [Adresse 3] ; elle contestait sous-louer son appartement à M. et à Mme [J], déclarant se contenter d'apporter un soutien matériel et moral à sa belle-soeur et à ses neveux, et précisait ne pas avoir quitté les lieux, son époux et elle-même exploitant un pressing situé à proximité de l'appartement.
De cette lettre, il sera déduit que la présence de Mme [J] et de ses enfants dans l'appartement loué à Mme [D] était présentée au bailleur comme étant provisoire et liée à une instance en divorce, dont on ignore à quelle date elle s'est achevée.
Contrairement à ce que soutient Mme [J], la date du 7 avril 1998 ne peut donc être retenue comme étant le point de départ du droit, pour le bailleur, d'agir en résiliation du bail, droit que, selon l'intimée, il aurait perdu en s'abstenant d'agir pendant cinq ans, alors que ce droit d'action n'est limité par aucun délai de prescription et de forclusion.
La fin de non recevoir soulevée par Mme [J] sera en conséquence rejetée.
* sur la demande en résiliation judiciaire du bail
Si, en vertu de l'article 1271 du Code Civil, la novation peut s'opérer par changement de débiteur, l'ancien étant déchargé par le créancier, encore faut-il que la volonté d'opérer cette novation résulte d'actes positifs non équivoques, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En effet, si les loyers sont prélevés sur le compte de Mme [J], le bailleur a continué à établir les avis d'échéance au nom de Mme [D] (cf: les avis d'échéance des mois de janvier 2008 à novembre 2008 inclus (contrat n° 163628 pour un local référencé 274506H0029), les deux avis d'échéance établis pour les mois d'octobre et de décembre 2008, au nom de Mme [J], concernant un contrat n°176777 et un local référencé 214544S5076), étant en outre rappelé que le fait, pour un tiers, de régler le loyer d'un locataire ne crée à son profit aucun droit sur le logement considéré, et ce, peu important que les revenus de Mme [J] aient été pris en compte pour la fixation du loyer.
De même, c'est Mme [D], et non Mme [J], qui a été autorisée par la RIVP, courant août 2008, à effectuer dans l'appartement les travaux décrits dans un devis établi, comme la lettre adressée au bailleur, à en-tête de Mme '[R]', alors que la carte d'identité (délivrée le 3 février 2004) présentée par Mme [J] à l'huissier de justice chargé du constat a été établie au nom de Mme [X], épouse [J], [B] [L].
Contrairement à ce que soutient l'intimée, il ne peut être déduit ni de ces éléments, ni de la connaissance qu'avait le bailleur de sa présence dans les lieux, une acceptation claire et non équivoque, par la SAGI, puis par la RIVP, d'une substitution d'un locataire à un autre, et ce, d'autant moins qu'il ressort de la lettre datée du 25 juillet 2001, produite par Mme [J], que, malgré sa bonne foi et un enchaînement de circonstances, la mairie du 4ème arrondissement ne soutiendrait plus sa demande 'de devenir locataire en titre de cet appartement (dont il était précisé juste avant qu'il était 'occupé sans droit, ni titre'), qu'il lui faudrait se résoudre à quitter', mais proposerait sa candidature pour 'un logement plus conforme à ses besoins et à ses possibilités'.
En l'absence d'actes positifs non équivoques de nature à caractériser la novation contractuelle invoquée par ses soins, Mme [J] ne peut donc se prévaloir d'une cession, à son profit, du bail du 14 mai 1986, dont la résiliation judiciaire sera prononcée, Mme [D] n'occupant plus les lieux loués et en ayant laissé la jouissance à des tiers.
Le jugement sera dès lors infirmé en toutes ses dispositions.
L'expulsion de Mme [D] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, ainsi que la séquestration du mobilier éventuellement trouvé sur place, dans les conditions précisées au dispositif ci-après.
Mme [J] justifiant de ses démarches (entamées dès 1998, renouvelées en 1999 et dont atteste la lettre sus-visée datée du 25 juillet 2001, à en-tête de la Mairie de [Localité 2]) en vue d'être relogée, il n'y a en revanche pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991.
Mmes [D] et [J] seront solidairement condamnées à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d'occupation, égale au loyer antérieur, outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.
Sur les frais irrépétibles
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de l'appelante les frais irrépétibles exposés par elle à l'occasion du présent litige.
L'issue du litige exclut l'application, en faveur de l'intimée, de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, tant par la RIVP que par Mme [J], seront en conséquence rejetées.
PAR CES MOTIFS
Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription, soulevée par Mme [B] [J] ;
Infirme le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :
Prononce la résiliation judiciaire du bail du 14 mai 1986, portant sur un appartement sis à [Adresse 4] (4ème/5ème étages) ;
Dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux par Mme [P] [D], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, notamment Mme [B] [J], des locaux précités dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 ;
Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés, au montant du loyer courant mensuel, outre les charges ;
Condamne solidairement Mme [P] [D] et Mme [B] [J] à payer, jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée, outre les charges ;
Déboute la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] 'RIVP' de sa demande en paiement de frais irrépétibles ;
Déboute Mme [B] [J] de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne Mme [B] [J] aux entiers dépens, qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, La Présidente,
