Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 17 JANVIER 2012
(n° 21 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/16115
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2009 - Tribunal d'Instance de PARIS 15ème arrondissement - RG n° 11-08-1368
APPELANTS :
- Monsieur [L] [E]
- Madame [Y] [U] épouse [E]
demeurant tous deux [Adresse 2]
représentés par la SCP MENARD SCELLE MILLET, avoués à la Cour (toque L055)
assistés de Maître Catherine DAUMAS, avocat plaidant pour la SCP BOUYEURE BAUDOUIN KALANTARIAN DAUMAS, avocats au barreau de PARIS, toque P56
INTIMÉE :
- SA D'HLM ICF LA SABLIERE prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par Maître Lionel MELUN, avoué à la Cour (toque J139)
assistée de Maître Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, toque R199
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***********
La société anonyme de gestion immobilière (Sagi) a donné en location à M. [L] [E] un appartement situé à [Adresse 4].
La société ICF La Sablière a acquis l'intégralité de l'immeuble de la Ville de [Localité 3] par acte notarié du 15 novembre 2006 et pris l'engagement de proroger les baux à usage d'habitation qui étaient en cours pour une durée de six ans à compter de la signature de cet acte.
Le 16 novembre 2006 a été signée entre l'Etat, représenté par le président du Conseil de [Localité 3] siégeant en formation de Conseil Général, et la société La Sablière une convention en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation et, après enquête de conventionnement, chaque locataire s'est vu appliquer, à partir du mois de mars 2007, un loyer réévalué ensuite du conventionnement de l'immeuble.
Une enquête annuelle de ressources destinée à déterminer s'ils étaient redevables du supplément de loyer de solidarité prévu aux articles L 441-3 et suivant du code de la construction et de l'habitation a également été adressée aux locataires et un supplément de loyer de solidarité appelé, pour ceux concernés, à compter du 1er janvier 2008.
Se prévalant de ce que l'engagement de prorogation impliquait nécessairement la continuation du bail aux mêmes conditions, sans qu'il soit possible d'en modifier unilatéralement le prix, M. [L] [E] et Mme [Y] [E] née [U], son épouse, ont fait assigner la société La Sablière devant le tribunal d'instance de Paris (15ème arrondissement) notamment en annulation du commandement de payer qui leur a été délivré le 10 septembre 2008.
Par jugement du 18 juin 2009, le tribunal les a déboutés de l'ensemble de leurs prétentions, a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et les a condamnés solidairement à verser à la société La Sablière les sommes de 5 225, 28 euros au titre des charges, loyers et suppléments de loyers de solidarité arrêtés au mois d'avril 2009 inclus et 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. [Y] [E] et Mme [Y] [U] épouse [E] ont interjeté appel le 16 juillet 2009.
Ils demandent à la cour, dans leurs conclusions signifiées le 10 novembre 2011, d'infirmer cette décision et, statuant à nouveau, au visa des articles 10 de la loi du 31 décembre 1975 modifiée par la loi du 13 juin 2006, applicable avant la modification intervenue depuis la loi du 25 mars 2009, 17 de la loi du 6 juillet 1989, 1134, 1235, 1376 et 1743 du code civil, de :
- dire que la société La Sablière est tenue de proroger leur bail aux mêmes conditions de loyer dont le montant ne peut excéder celui précédemment demandé au 15 novembre 2006, indexé ensuite selon l'indice IRL et ce jusqu'au 15 novembre 2012,
- enjoindre à la société La Sablière d'annuler toute demande de majoration et/ou de supplément de loyer à quelque titre que ce soit et à rétablir les comptes entre les parties,
- dire, en tout état de cause, que toutes sommes réclamées par la société La Sablière au delà du montant du loyer en principal au 1er novembre 2006 soit 554, 81 euros augmenté uniquement de la variation de l'indice IRL au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir, devront être intégralement restituées,
- prendre acte de leur opposition au commandement de payer délivré par la société intimée le 10 septembre 2008, le dire nul et de nul effet,
- débouter la société la Sablière de toutes ses demandes et la condamner à leur payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société ICF La Sablière, dans ses écritures signifiées le 21 novembre 2011conclut au débouté et à la confirmation de la décision entreprise, et sollicite, en tout état de cause, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 22 novembre 2011.
SUR CE, LA COUR :
Considérant que l'article 10 - 1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants à usage d'habitation, modifié par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, dans sa version en vigueur le 15 novembre 2006, énonce que 'Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe...' ;
Qu'aux termes de l'acte de vente du 15 novembre 2006 (article 8), la Ville de [Localité 3], vendeur, et la société La Sablière, acquéreur, sont expressément convenues de renoncer à l'application de ce texte puisque la seconde s'est engagée à proroger les baux à usage d'habitation actuellement en cours pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique, l'engagement ainsi pris étant 'une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle le VENDEUR n'aurait pas contracté' ;
Qu'il est acquis qu'aucun congé n'a été délivré par la société La Sablière et que tous les baux en cours ont été prorogés pour une durée de six ans à compter du 15 novembre 2006 ;
Qu'est, dès lors, sans incidence, le fait que la loi du 25 mars 2009 ait modifié l'article 10-1 en précisant que 'les dispositions du I.....ne sont pas applicables aux cessions d'immeubles à un organisme visé à l'article L 411-2 du code de la construction et de l'habitation ni, pour les logements faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L 351-2 du même code, aux cessions d'immeubles à une société d'économie mixte visée à l'article L 481-1 du même code' ;
Considérant que les appelants font valoir que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, l'engagement de prorogation du bail, qui n'existe que parce que les locataires ont perdu le bénéfice du droit de préemption qu'ils tirent des dispositions d'ordre public de la loi du 31 décembre 1975, impliquait que les baux en cours restent soumis aux dispositions légales qui leur étaient applicables jusqu'à leur date d'expiration, en ce qui concerne le prix convenu, conformément aux dispositions de l'article 1709 du code civil, l'article 1743 du même code énonçant par ailleurs que la vente d'un immeuble loué a pour effet de transmettre à l'acquéreur le bail en cours qui doit être respecté jusqu'à son terme ;
Qu'ils ajoutent que la société La Sablière était ainsi tenue de maintenir le loyer en cours augmenté de l'indice IRL jusqu'au terme contractuel prorogé soit le 15 novembre 2012, ce qui n'a pas été le cas et justifie leurs prétentions ;
Mais considérant que le bail en cause a bien été prorogé et est toujours en cours ;
Que cette prorogation n'est pas la contrepartie de la perte du droit de préemption du locataire mais la conséquence du renoncement, dans l'acte de vente du 15 novembre 2006, par la société ICF La Sablière, en accord avec la Ville de [Localité 3], à appliquer les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ;
Que s'agissant de la modification du loyer, la société intimée rappelle à juste titre être un organisme d'habitations à loyers modérés qui doit se conformer à la législation d'ordre public applicable aux logements appartenant à ces organismes telle que prévue par les articles L 411 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
Qu'elle établit avoir dès le 16 novembre 2006 signé avec l'Etat, représentée par le président du Conseil de [Localité 3], siégeant en formation de Conseil Général, des conventions types, en application des articles L 353-1 à L 353-17 du code de la construction et de l'habitation, annexées à l'acte de vente, fixant notamment les loyers maximum et leurs modalités de révision ;
Que du fait du conventionnement de l'immeuble qui institue un régime dérogatoire applicable quels que soient les textes auxquels se réfère le bail, les contrats de location en cours ont été soumis tant aux dispositions légales que conventionnelles dès l'entrée en vigueur de cette convention dont il n'est pas discuté qu'elle a été mise à la disposition des locataires ;
Que c'est dans ces conditions qu'à compter du mois de mai 2007, une réévaluation du loyer a été à bon droit appliquée, contestée par les appelants en son principe mais non en son montant, dûment justifié ;
Que de même, en application de l'article L 441-3 du même code, était exigible, pour les locataires concernés, en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions du droit commun du louage, le supplément de loyer, également critiqué en son principe mais non en son montant justifié et appelé à compter du mois de mars 2008, étant rappelé qu'à la suite du décret du 21 août 2008 ayant modifié à compter du 1er janvier 2009 les règles de calcul du supplément de loyer de solidarité, la bailleresse s'est appuyée sur une recommandation de la direction générale de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction pour en suspendre à compter du 1er janvier 2009, la perception pour les personnes relevant du loyer conventionné dérogatoire ;
Qu'il s'ensuit que la société ICF La Sablière était fondée, en prorogeant les baux pour une durée de six ans, comme elle s'y était contractuellement engagée, d'une part, à réévaluer les loyers en fonction de la situation économique et sociale des locataires au regard du plafond de ressources prévu à l'article R 331-12 du code de la construction et de l'habitation, d'autre part, à appeler, pour certains d'entre eux, le supplément de loyer de solidarité, après l'enquête diligentée conformément aux dispositions de l'article L 441-9 du même code ;
Que les appelants seront en conséquence, déboutés de toutes leurs demandes et le jugement déféré confirmé en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter que M. et Mme [E] seront déboutés de leur demande de nullité du commandement de payer du 10 septembre 2008 qui porte sur la somme justifiée et non critiquée en son montant de 4 034, 96 euros en principal ;
Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 en cause d'appel en faveur de la société ICF La Sablière dans les termes du dispositif, les appelants étant déboutés de ce chef et condamnés aux dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS :
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Déboute M. [L] [E] et Mme [Y] [E] née [U] de leur demande de nullité du commandement de payer du 10 septembre 2008 ;
Condamne solidairement M. [L] [E] et Mme [Y] [E] née [U] à payer à la société ICF La Sablière la somme complémentaire de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Les déboute de ce même chef et les condamne aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Melun, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, La Présidente,
