Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2011
(n° 397 , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/13294
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/12077
APPELANTE :
- Madame [Y] [X] [U]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Nadine CORDEAU, avoué à la Cour
assistée de Maître Philippe JUCHS, avocat au barreau de PARIS, toque A0146
INTIMÉ :
- Monsieur [E] [T]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Luc COUTURIER, avoué à la Cour
assisté de Maître Joana JOUNI, avocat au barreau de PARIS, toque A0004, plaidant pour Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque C1364
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques REMOND, Président
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie KERMINA, conseillère la plus ancienne en remplacement du président empêché en application de l'article 456 du Code de procédure civile et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par jugement du 13 mai 2008 le Tribunal de Grande Instance de Paris (4ème chambre - 1ère section) a condamné Mme [Y] [X] [U] à payer à M. [E] [T] les sommes de :
- 17 655,11 € à titre de solde restant dû sur les réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,
- 7 550,80 € au titre de l'immobilisation des lieux en raison des travaux liés aux réparations locatives,
- 5 970,33 € au titre du loyer échu et des provisions sur charges pour la période du 1er avril au 31 mai 2005.
Avant dire droit sur le solde locatif éventuellement dû antérieurement au 1er avril 2005, il a ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à fournir un historique intégral récapitulant les sommes réclamées et les règlements effectués depuis l'origine du contrat.
Il a réservé le surplus des demandes ainsi que les dépens.
Mme [X] [U] a interjeté de ce jugement.
SUR CE, LA COUR :
Vu les conclusions de l'appelante signifiées le 29 octobre 2008 ;
Vu les conclusions de M. [T] signifiées le 3 mars 2009 ;
Vu l'ordonnance de clôture du 21 juin 2011 ;
Considérant que le bail consenti par M. [E] [T] à Mme [Y] [X] [U] le 19 février 2001 de locaux situés au troisième étage de l'immeuble du [Adresse 1] et qui a pris fin le 31 mai 2005 par l'effet d'un congé donné par la locataire est un bail exclusivement professionnel autorisant l'exercice dans les lieux loués de l'activité d'avoué à la Cour ;
Considérant que les dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ne lui sont donc pas applicables au contraire de celles de l'article 1731 du code civil édictant en l'absence d'état des lieux d'entrée la présomption de ce que le preneur a reçu lesdits lieux en bon état de réparations locatives et devant les rendre tels sauf preuve contraire ;
Or considérant que Mme [X] [U] produit un courrier qui lui a été adressé le 12 mars 2001 par M. [I] [B], architecte exerçant son activité sous l'enseigne Atelier FVL, qui a visité à sa demande les locaux litigieux avant l'emménagement de l'appelante et qui y attire notamment son attention sur les faits ci-après :
- la moquette grise existante, déjà usagée et mal posée par endroit, est inadaptée à un usage de bureau et son changement est quasi obligatoire afin de ne pas avoir de surprise d'usure et de poinçonnement dans les deux années à venir,
- une reprise en enduit et peinture des murs concernés par la dépose des étagères sera nécessaire et il est souhaitable de profiter de cette occasion pour traiter le reste des murs des locaux qui ont été l'objet d'un 'rafraîchissement' peu soigneux ;
Considérant que la preuve est ainsi rapportée par Mme [X] [U] de ce que les locaux qu'elle a pris à bail le 19 février 2001 à effet du 1er mars 2001 n'étaient pas en bon état lors de son entrée dans les lieux pour ce qui concerne les rebouchages de trous et de peinture et la reprise des moquettes dont se prévaut M. [T] au titre des travaux de remise en état dont il réclame paiement à son ancienne locataire au vu d'un devis de la Société JPB du 7 juillet 2006 portant sur des travaux de peinture et d'entoilage sur nappe de plafond ainsi que sur des travaux de sols concernant la moquette ;
Considérant que l'appelante ne saurait donc être tenue au paiement de ces travaux d'un montant de 24 518 € pas plus qu'à la réparation d'un préjudice pour perte de loyers de 34 733 € que réclame M. [T] au titre de la période de juin 2005 à juin 2006 pendant laquelle les locaux n'ont pu être reloués jusqu'à l'achèvement desdits travaux ;
Considérant que le décompte établi par M. [T] en page 6 de ses conclusions fait apparaître un arriéré de loyers, charges et pénalités de retard, à fin mai 2005, dû par Mme [X] [U] de (2 780,28 € + 8 098,60 € + 8 098,60 € + 809,86 € + 809,86 € + 8 478,96 € + 5 970,33 €) - (16 197,20 € + 8 098,60 € ) = 10 750,69 €, étant observé que l'intimé justifie du calcul de la reprise de solde au 30 septembre 2003 (sa pièce n°3) comme des charges réclamées et comme de la mise en oeuvre de la clause pénale prévue au bail eu égard aux extraits de livre comptable produits par la locataire et faisant apparaître un règlement tardif des échéances locatives du 4ème trimestre 2003 ainsi que du 1er trimestre 2004 ;
Considérant que, le dépôt de garantie de 45 000 francs soit 6 860,21 € venant en déduction du solde locatif de Mme [X] [U], il convient dès lors, réformant le jugement entrepris, de condamner l'intéressée au paiement de la somme de 10 750,69 € - 6 860,21 € = 3 890,48 € avec intérêts au taux légal à compter de la date du 17 août 2006 de l'assignation introductive de première instance ;
Considérant que, sur la demande de M. [T], la capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
Considérant que les demandes de M. [T] étant partiellement fondées et ne caractérisant pas une procédure abusive ou vexatoire, il n'y a pas lieu d'allouer à Mme [X] [U] les dommages-intérêts qu'elle sollicite de ce chef ;
Considérant que l'équité ne justifie en l'espèce l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur d'aucune des parties tant au titre de la première instance que de l'instance d'appel ;
Considérant que la modicité du montant du solde locatif dû par l'appelante au regard du montant de la demande formée contre elle par l'intimé justifie la condamnation de ce dernier aux dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement :
Réforme le jugement entrepris ;
Et, statuant à nouveau :
Condamne Mme [Y] [X] [U] à payer à M. [E] [T] la somme de 3 890,48 € à titre de solde locatif, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal courus à compter du 17 août 2006 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes, fins et conclusions ;
Condamne M. [E] [T] aux dépens de première instance et d'appel ;
Admet Maître Nadine CORDEAU, avoué, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, La Conseillère,
