Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 05 AVRIL 2011
(n° 196 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/02114
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2010 -Tribunal d'Instance de PARIS 03ème arrondissement - RG n° 11-09-000244
APPELANT :
- Monsieur [E], [G] [S]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP Anne-Laure GERIGNY FRENEAUX, avoués à la Cour
assisté de Maître Catherine FAVAT, avocat plaidant pour la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque C1806
INTIMÉS :
- Monsieur [B] [I] [K] [P]
demeurant [Adresse 5]
- Madame [J] [J] [F] [C] [P] épouse [H]
demeurant [Adresse 6]
- Madame [D] [Z] [J] [A] [P] épouse [L]
demeurant [Adresse 2]
- Madame [R] [O] [J] [P]
demeurant [Adresse 1]
tous représentés par la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assistés de Maître Brigitte DERAGNE, avocat plaidant pour l'AARPI AUBERY-DERAGNE-GUYOT, avocats au barreau de PARIS, toque B999
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 15 Février 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques REMOND, Président
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques REMOND, président et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***************
Par acte sous seing privé du [Date décès 4] 1993 à effet au 1er août 1993, Mme [U] [P] a renouvelé le bail précédemment consenti en 1989 à M. [S], portant sur un appartement dépendant d'un immeuble appartenant à la bailleresse, situé à [Adresse 3].
Par acte notarié du 30 décembre 1999, Mme [U] [P] a procédé à la donation à titre de partage anticipé à trois de ses enfants, Mme [J] [P], M. [B] [I] [P] et Mme [D] [L], de trois quarts en nue-propriété d'un certain nombre de biens et droits immobiliers, parmi lesquels figurait l'immeuble précité, la donatrice conservant un quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit.
Par acte notarié du 31 janvier 2001, Mme [U] [P] et ses trois enfants précités, ont établi les statuts d'une société civile constitué entre eux, dénommée 'LES GUYS', à laquelle ils ont effectué l'apport de différents immeubles ou droits immobiliers leur appartenant, chacun dans la proportion de leurs droits, dont l'immeuble situé à [Adresse 3].
Par acte d'huissier de justice du 22 janvier 2008, Mme [U] [P] a signifié à M. [S] un congé des lieux loués aux fins de reprise pour habiter pour sa petite-fille sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet au 31 juillet 2008.
[U] [P] est décédée le [Date décès 4] 2009 laissant pour recueillir sa succession ses quatre enfants : Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P].
Le 18 novembre 2009, Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P], agissant en qualité d'ayants cause à titre universel de [U] [P], ont assigné M. [S] devant le tribunal d'instance aux fins, notamment, d'expulsion.
Par jugement du 18 janvier 2010 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance de PARIS (3e arrondissement) a :
- validé le congé,
- constaté la résiliation du bail à compter du 1er août 2008,
- fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer et des charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,
- prononcé l'expulsion de M. [S] et de tout occupant de son chef passé le délai de vingt-quatre mois suivant la signification du jugement avec le concours de la force publique sous réserve des dispositions de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991,
- autorisé le transport des meubles dans un garde-meubles au choix des demandeurs et au frais du défendeur,
- débouté Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P] du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [S] aux dépens comprenant le coût de l'acte du 22 janvier 2008.
M. [S] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions signifiées le 3 juin 2010, M. [S] demande à la cour, réformant le jugement, à titre principal, de dire nul le congé pour défaut de qualité de son auteur (page 10 des conclusions) et irrecevables les demandes (dispositif des conclusions), à titre subsidiaire, jugeant nul le congé pour fraude, de rejeter les demandes et de condamner solidairement Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, à titre plus subsidiaire, de lui accorder deux années pour quitter les lieux et de rejeter la demande de majoration de l'indemnité d'occupation, et, en tout état de cause, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 28 avril 2010, Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P] demandent à la cour de confirmer le jugement sauf en ses dispositions fixant le montant de l'indemnité d'occupation, accordant un délai pour quitter les lieux et les déboutant du surplus de leur demande, et, statuant à nouveau, de condamner M. [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer courant, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er août 2008 jusqu'à la reprise des lieux par expulsion ou remise des clés, de supprimer, voire de réduire le délai de deux mois de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, d'autoriser l'expulsion sans délai sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de l'arrêt, de condamner M. [S] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR :
Considérant que [U] [P] et ses trois enfants, Mme [J] [P], M. [B] [I] [P] et Mme [D] [L], ont conjointement apporté à la société civile LES GUYS les droits démembrés de l'usufruit et de la nue-propriété leur appartenant portant sur l'immeuble situé [Adresse 3] ;
Que cet apport a entraîné le transfert de la propriété de l'immeuble au profit de la société civile LES GUYS qui est devenue titulaire de toutes les prérogatives de la propriété par l'addition de l'usufruit et de la nue-propriété, peu important l'absence de reconstitution de la pleine propriété du bien au sein de la société faute d'extinction de l'usufruit ;
Que [U] [P] n'a pas renoncé à l'usufruit mais l'a aliéné au profit de la société civile LES GUYS ;
Que, contrairement à ce que soutiennent les intimés, les apports conjoints des droits démembrés ont été rémunérés par l'attribution de droits sociaux en pleine propriété, l'apport d'usufruit de [U] [P], viager et donc limité dans le temps, ayant notamment été rémunéré par l'attribution de 10 200 parts en usufruit ; que, selon le notaire rédacteur de l'acte de constitution et d'apport (pièce n° 8 des intimés), c'est la valeur en usufruit des parts sociales qui n'a pas fait l'objet d'une valorisation particulière aux termes de la constitution de la société, ce qui ne signifie pas que 'les apports en usufruit (sont) expressément identifiés en valeur nulle' (cf conclusions des intimés page 6) ;
Que s'il ressort de l'acte du 31 janvier 2001 que l'apport conjoint par [U] [P] et ses trois enfants des droits de propriété démembrés a été reporté sur les parts sociales reçues en rémunération (à [U] [P] : 3 400 parts en pleine propriété et 10 200 parts en usufruit, à Mme [J] [H] : 3 400 parts en nue-propriété, à M. [B] [I] [P] :3 400 parts en nue-propriété, à Mme [D] [L] :3 400 parts en nue-propriété), ce démembrement des parts sociales doit cependant être distingué du démembrement des apports, [U] [P] ayant perçu les fruits de l'immeuble non pas en qualité d'usufruitière de l'immeuble mais d'usufruitière des parts sociales ;
Que c'est en tant qu'usufruitière des parts sociales que [U] [P] a été imposée dans la catégorie des revenus fonciers ou au titre de l'ISF ;
Que la fiche des formalités concernant l'immeuble du [Adresse 3], produite par les intimés, ne mentionne la réserve d'usufruit au profit de [U] [P] que dans le cadre de la donation-partage du 30 décembre 1999, le relevé de formalités concernant l'acte du 31 janvier 2001, produit par l'appelant, ne contenant aucune mention particulière s'agissant de l'apport de l'immeuble considéré ;
Qu'il s'ensuit que la société civile LES GUYS, disposant de l'usufruit depuis le 31 janvier 2001, avait seule pouvoir, le 22 janvier 2008, pour signifier le congé litigieux ;
Que le défaut de pouvoir de [U] [P] affectant la validité du congé, il y a lieu d'en prononcer la nullité par application des articles 117 et 119 du code de procédure civile ; que Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P] seront déboutés de leurs demandes de résiliation du bail, d'indemnité d'occupation et d'expulsion ; que le jugement sera réformé en ce sens ;
Considérant que M. [S] ne démontre pas que le congé a été intentionnellement délivré par une personne n'ayant pas qualité pour y procéder afin d'éluder frauduleusement les dispositions protectrices du preneur résultant de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 ; que M. [S] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef ;
Considérant que Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P], qui succombent, sont mal fondés à soutenir que la résistance à la demande de M. [S] est abusive ; qu'ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef ;
Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [S] dans les termes du dispositif ci-après ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement dans toutes ses dispositions à l'exception de celles rejetant la demande de dommages et intérêts de M. [S] et la demande de dommages et intérêts de Mme [J] [P], de M. [B] [I] [P], de Mme [D] [L] et de Mme [R] [P] ;
Statuant à nouveau sur les chefs de dispositif réformés :
Prononce la nullité du congé signifié le 22 janvier 2008 ;
Déboute Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P] de leurs demandes de résiliation du bail, d'indemnité d'occupation et d'expulsion ;
Condamne solidairement Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P] à payer à M. [S] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement Mme [J] [P], M. [B] [I] [P], Mme [D] [L] et Mme [R] [P] aux dépens de première instance et d'appel avec, pour les dépens d'appel, droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, Le Président,
