Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 15 MARS 2011
(no 108, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 25034
Décision déférée à la Cour :
jugement du 30 septembre 2009- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08/ 04070
APPELANTS
Monsieur Richard X...
...
75018 PARIS
représenté par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour
assisté de Me Vincent TOLEDANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0859
Monsieur Patrick X...
...
80000 AMIENS
représenté par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour
assisté de Me Vincent TOLEDANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0859
Madame Marie Claude X... épouse A...
...
ALLEMAGNE
représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Me Vincent TOLEDANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0859
Madame Françoise X... épouse B...
...
92210 SAINT CLOUD
représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Me Vincent TOLEDANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0859
INTIMEE
S. C. P. SARTHOUT GAULARD GUEUGNON CARPENTIER LEBAUT
13 rue Bec'Ham
61300 L'AIGLE
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Christophe VALÉRY, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 janvier 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************
Les consorts X... sont devenus propriétaires après le décès survenu en Mai 2005 de leur mère Mme Annette D... veuve X..., d'un appartement dont leurs parents étaient propriétaires, sis à Paris 16 ème,..., bien loué pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction à compter du 15 décembre 1995, moyennant un loyer de 5000 frs soit 762, 25 €, selon un bail en date du 7 février 1996 consenti à Mme Claude E... et à M. Pierre F..., gendre de cette dernière, agissant " conjointement et solidairement ", la gestion de ce bien immobilier étant assurée depuis le 1er Février 1996 par la Scp Notariale Sarthout-Gaulard-Gueugnon-Carpentier-Lebaut, ci-après le notaire.
Le bail venant à échéance le 14 décembre 2007, la Scp d'huissiers de justice Daigremont et Chapuis a été chargée par le notaire mandaté à cet effet par les consorts X..., de délivrer un congé pour vendre à Mme E..., considérée comme l'unique locataire connue, ce qui a été fait par acte du 8 février 2007, et un acquéreur, M. G..., s'est manifesté par l'intermédiaire de l'agence immobilière Laforêt en mai 2007, a fait une proposition d'acquisition au prix net vendeur de 437 000 € à la condition que l'appartement soit libéré de ses locataires, mais le notaire de cet acquéreur ayant fait savoir au notaire des consorts X..., dans une correspondance du 20 juillet 2007, qu'à son avis le congé, délivré seulement à Mme E..., aurait dû l'être également à M. F..., co-titulaire du bail, M. G... a renoncé à l'acquisition et de surcroît les locataires ont décidé de se maintenir dans les lieux de sorte que le bail a été renouvelé tacitement pour une nouvelle période de trois ans, soit jusqu'au 14 décembre 2010 : une autre difficulté est apparue au regard de la présence dans les lieux loués de M. H..., en qualité de conjoint de Mme E....
Invoquant les manquements du notaire, pour avoir délivré un congé irrégulier, pour s'être abstenu de toute diligence en vue de la réévaluation du montant du loyer du bail renouvelé à chaque période triennale, et pour avoir rompu brutalement son mandat de gestion, les consorts X... ont recherché la responsabilité civile professionnelle de la Scp Notariale devant le tribunal de grande instance de Paris et ont demandé sa condamnation à réparer leurs divers préjudices, dont celui causé par la rupture du mandat, celui résultant de l'impossibilité de vendre le bien libre de tout occupant et celui lié à la non réévaluation triennale du loyer à compter du 7 février 1996.
Par jugement en date du 30 septembre 2009, le tribunal a condamné la Scp Sarthout-Gaulard-Gueugnon-Carpentier-Lebaut à payer aux consorts X... la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 4000 € à titre d'indemnité procédurale, ainsi qu'à payer les entiers dépens et a condamné les consorts X... à payer à la Scp d'huissiers de justice Daigremont-Chapuis la somme de 1600 € à titre d'indemnité procédurale.
CELA ETANT EXPOSE, la COUR :
Vu l'appel interjeté le 9 décembre 2009 par les consorts X...,
Vu les conclusions déposées le 12 novembre 2010 par les consorts X... qui demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné le notaire à leur payer, en réparation du préjudice causé par la rupture du mandat, la somme de 6000 € ainsi qu'à leur payer une indemnité procédurale de 4000 €, sa réformation pour le surplus, statuant de nouveau, au constat du caractère irrégulier du congé délivré et du refus persistant par le locataire de libérer les lieux, avec impossibilité de vendre le bien libre de tout occupant, la condamnation du notaire à leur verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 108 000 € de ce chef, au constat de l'absence de toute diligence du notaire en vue de faire fixer le montant du nouveau loyer du bail renouvelé à l'échéance de chaque période triennale du contrat de bail en date du 7 février 1996 jusqu'en 2010, la condamnation du notaire à leur verser la somme de 43 200 € de ce chef, à défaut la désignation d'un expert chargé de fixer le montant du loyer sous-évalué, la condamnation du notaire, par application de l'article 700 du code de procédure civile à leur payer la somme de 12000 €, ainsi qu'à payer les dépens,
Vu les conclusions déposées le 25 Janvier 2011 par la Scp notariale intimée, qui demande la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes au titre du congé irrégulier et de l'absence de réévaluation du loyer, leur débouté de leurs demandes de dommages et intérêts de ces chefs, la réformation du jugement en ce qu'il a retenu la rupture brutale du mandat et en ce qu'il a alloué aux consorts X... une indemnité de procédure, le débouté des consorts X... de toutes leurs demandes, leur condamnation à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens.
SUR CE :
Sur l'incident de signification de conclusions et de communication de pièces :
Considérant que les appelants concluent à voir écarter des débats les conclusions régularisées par l'intimée le 25 janvier 2011 avec de nouvelles pièces communiquées No 7 à 9, soit le jour même de l'ordonnance de clôture déjà reportée du 16 novembre 2010 au 25 janvier 2011 pour un motif similaire, pour violation du principe du contradictoire dès lors que lesdites conclusions contiennent des moyens nouveaux dont ils n'ont pu débattre ; que l'intimée conclut au débouté de l'incident et soutient que les écritures querellées ne contiennent d'éléments nouveaux que relativement au manque à gagner invoqué par les appelants et à la surévaluation de leur préjudice, compte tenu des impôts sur les plus-values dont ces derniers sont redevables ;
Considérant que l'intimée, bien qu'elle affirme l'inverse, admet elle-même que ses écritures déposées le jour de la clôture, contiennent des éléments nouveaux sur l'évaluation du préjudice, qu'en conséquence, en application des dispositions de l'article 15 du code de procédure civile, il convient d'écarter des débats les conclusions de l'intimée en date du 25 Janvier 2011 ainsi que les pièces No 7 à 9 ; que la cour est en conséquence saisie des dernières conclusions de l'intimée en date du 17 Janvier 2011, dont le dispositif est strictement similaire à celui rappelé ci-dessus comme figurant dans les conclusions écartées ;
Au fond :
Considérant que les appelants, qui ont recherché en première instance la responsabilité tant du notaire que de l'huissier, sans former toutefois de demande à l'encontre de ce dernier, ne contestent pas le jugement déféré en ce qu'il a retenu que l'huissier n'avait pas commis de faute dès lors qu'il avait pris soin de demander des précisions au notaire quant aux éventuels destinataires du congé ; qu'ils font valoir en premier lieu, s'agissant du caractère irrégulier dudit congé, que les premiers juges se sont limités à retenir que les consorts X... n'apportaient pas la preuve d'un préjudice actuel et certain pouvant fonder leur demande en réparation d'une " dépréciation " de la valeur de leur immeuble, qu'ils pourront vendre en 2010, après avoir délivré un congé à la fin du bail, tout en continuant à percevoir des loyers ;
Considérant que l'intimé fait valoir qu'il n'a commis aucune faute, ni quant à M. F..., ni quant à M. H... au regard des circonstances, considérant que le congé délivré selon ses instructions était valide ; qu'il précise avoir répondu au notaire de l'acquéreur lequel avait soulevé la difficulté, du fait, selon lui, de la non-délivrance d'un congé également à M. F..., co-titulaire du bail, que ce dernier n'avait pas à être destinataire du congé, car Mme E... et lui s'étaient engagés " conjointement et solidairement ", si bien que le congé pouvait être valablement délivré à un seul locataire ; qu'il fait valoir qu'il avait acquis la certitude que le gendre de Mme E..., certes co-titulaire du bail, n'habitait pas ou plus l'appartement, ce qui est d'ailleurs confirmé puisqu'il ressort du dossier que Mme E... y vit avec M. H..., son mari, expliquant avoir adressé le 11 juin 2001 une lettre recommandée revenue avec la mention " pas sur la liste-avisé le 13 juin 2001 " et qu'il en a déduit que M. F... n'habitait plus le bien, d'autant plus conforté dans cette analyse que dans une lettre du 1er Février 1998, Mme E... déclarait que M. F... avait le statut de caution, n'occupait pas l'appartement et qu'elle mettait fin à l'acte de cautionnement ; que par ailleurs, s'agissant de M. H..., il souligne n'avoir jamais été informé officiellement du mariage de Mme E..., célébré le 6 novembre 1999, que dans ces conditions le texte de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel " les notifications faites par le bailleur sont de plein droit opposables au... conjoint du locataire si l'existence de ce... conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur " l'autorisait à raisonner comme il l'a fait ; qu'il ne saurait lui être objecté par les appelants qu'un simple relevé de l'étude du 28 décembre 2007 ayant mentionné le nom de Mme Claude E... H... ou un avis d'échéance du loyer de décembre 2006 adressé à M. et Mme E...- H... suffiraient à établir qu'il était informé clairement de la situation matrimoniale de la locataire ;
Considérant que s'agissant de M. F..., les explications du notaire sont validées par les termes de la lettre du 1er Février 1998 de Mme E... qui demande que M. Pierre F..., son gendre, soit déchargé de sa caution pour être remplacé par M. Fabrice H..., que s'agissant de M. H..., il incombe au locataire de prouver qu'il a informé son bailleur ou le mandataire de ce dernier de son mariage, qu'aucune pièce n'est produite en ce sens, que ni la qualité de conjoint de M. H... ni sa qualité d'occupant des lieux n'a été clairement portée à la connaissance de l'intimé, le recours à l'usage d'un nom double tel celui de E...- H... n'ayant pas d'influence sur l'état civil officiel ni n'étant susceptible de faire naître des obligations particulières pour les tiers, même cocontractants, qui se bornent à en prendre acte ; qu'en conséquence les appelants n'établissent pas la faute du notaire dans le cadre des instructions par lui données pour la délivrance du congé, qu'ainsi il n'est pas responsable de l'impossibilité de vendre le bien libre en raison du refus persistant des locataires de libérer les lieux ;
Considérant sur la rupture brutale du mandat, que l'intimé demande la réformation du jugement en faisant valoir que ledit mandat, donné par Mme X... en son vivant, donc mandat conclu intuitu personae, a pris fin à l'expiration du délai de préavis donné au locataire le 14 décembre 2007, dès lors que la délivrance de l'assignation a mis fin à la relation de confiance entre les parties et qu'il s'est produit une résiliation en quelque sorte " Implicite " du mandat, même s'il reconnaît n'avoir envoyé aucun courrier en ce sens ; que d'ailleurs, il a cessé à compter de janvier 2008 d'encaisser les loyers ;
Considérant toutefois que c'est à juste titre que les premiers juges ont relevé, en se fondant sur les circonstances de la rupture, que le notaire ne peut sérieusement prétendre que le mandat donné verbalement par Mme Annette X... à la mort de son mari aurait été " intuitu personae ", alors qu'après le décès de la mandante, survenu en mai 2005, il a poursuivi ses fonctions de mandataire avec les consorts X... ; que le notaire, sans que son droit contractuel de résilier un mandat n'ait lieu d'être mise en cause dans son principe, a en réalité décidé de procéder unilatéralement à la résiliation du mandat de gestion, à une date de son choix, sans en aviser clairement les mandataires, qu'ainsi il a créé une situation particulièrement confuse puisqu'après avoir reçu le montant des loyers en décembre 2007, il a refusé de les encaisser et de les remettre à son mandant, ce malgré des demandes du conseil des locataires par des lettres recommandées restées sans réponse, qu'il a ensuite indiqué dans une lettre du 29 mai 2008 adressée au syndic de l'immeuble qu'il n'avait plus la gérance de la succession " depuis le 1er Janvier 2008 ", qu'ainsi il ne saurait arguer de la délivrance de l'assignation, survenue seulement le 7 mars 2008, pour tenter de justifier son attitude, qu'il a manqué à ses obligations non seulement de mandataire mais d'officier ministériel en agissant unilatéralement ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande formée par les consorts X... au titre de la rupture du mandat de gestion, laquelle a été brutale et leur a causé un préjudice moral, en réparation duquel il leur sera alloué la somme de 2000 €, le jugement étant en conséquence infirmé uniquement sur le quantum ;
Considérant enfin que les appelants reprochent au notaire de n'avoir pas fait diligence pour obtenir la révision des loyers, procédures qui auraient été, selon eux, possibles à 4 reprises, les 15 décembre 1998, 14 décembre 2001, 14 décembre 2004 et 14 décembre 2007, et de avoir donc fait perdre, depuis le 15 décembre 1998 un loyer réévalué d'au moins 40 % ; qu'en effet, il s'élève, pour un appartement de 71, 7 M2 à 1025 € alors qu'ils produisent une estimation locative en date du 18 septembre 2008 faisant apparaître une valeur mensuelle de 1600 €, hors charges, ainsi que des annonces immobilières concernant la location de logements similaires ; qu'un logement comparable dans le voisinage permet d'obtenir un loyer de 1917 € ; qu'ainsi leur perte sur loyer mensuel est de 892 € ;
Considérant que l'intimé fait valoir à juste titre, ayant observé que le loyer a été réévalué selon l'indice INSEE de 50 % entre 1996 et 2007, que la thèse des appelants est erronée dès lors que d'une part, il n'est pas à l'origine de la fixation du loyer initial, de seconde part, le loyer a été réévalué en 2001, loyer alors fixé en accord avec M. Richard X..., de troisième part qu'il faudrait, pour procéder à une réévaluation démontrer que l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 s'applique, qu'enfin, le calcul auquel procèdent les consorts X..., en s'appuyant sur des loyers contemporains, revenant, à raison de 300 € par mois sur les 12 années précédentes n'est pas recevable, qu'il s'agirait au plus d'une perte de chance ; que les premiers juges ont, par des motifs pertinents que la cour approuve, rejeté ce chef de demande en retenant que lors du renouvellement, à partir du 16 décembre 2001, en appliquant l'évolution de l'indice de la construction, le loyer a été porté à 6500 Frs au lieu de 5288 Frs et que par comparaison avec un autre appartement du même immeuble, il n'existe que 500 frs de différence pour un appartement plus grand et en meilleur état ; qu'ainsi les éléments invoqués par les consorts X... ne permettent pas une vraie comparaison de logements ; qu'ils ont encore retenu qu'il n'est pas démontré que les locataires auraient accepté la réévaluation de loyer ; qu'en conséquence ils n'établissent pas, au seul motif de la progression par ailleurs certaine du marché locatif, la faute de l'intimé et que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;
Considérant qu'en raison des circonstances du litige, l'équité commande de faire application au profit des appelants des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de leur allouer sur ce fondement la somme de 5000 €, l'intimé étant débouté de la demande par lui formée à ce même titre ; que les dépens d'appel seront supportés par l'intimé.
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, à l'exception du quantum de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne la Scp Sarthout-Gaulard-Gueugnon-Carpentier-Lebaut à payer aux consorts X... la somme globale de 2000 € à titre de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
Condamne la Scp Sarthout-Gaulard-Gueugnon-Carpentier-Lebaut à payer aux consorts X... la somme de 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la Scp Sarthout-Gaulard-Gueugnon-Carpentier-Lebaut à payer les dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
