Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 8
ARRÊT DU 02 DECEMBRE 2010
(n° ,6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/28560
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/84062
APPELANTE
CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE - C.I.F.R.A.A venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhone Ain (Ciffra) suite à une fusion par absorption selon procès-verbal d'AGE et D'AGO en date du 24 décembre 2007
agissant poursuites et diligences de la Présidente de son conseil d'administration
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par Maître Gilbert THEVENIER, avoué à la Cour
assistée de Maître François KUNTZ, avocat plaidant pour le Cabinet ADK DESCHODT KUNTZ associés, avocats au barreau de LYON
INTIME
Monsieur [M] [S]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP Anne-Marie OUDINOTet Pascale FLAURAUD, avoués à la Cour
assisté de Maître Cécile FOURNIÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1938
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 21 octobre 2010, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Alain CHAUVET, président,
Madame Martine FOREST-HORNECKER, conseillère
Madame Hélène SARBOURG, conseillère
qui en ont délibéré,
GREFFIÈRE :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Mademoiselle Sandra PEIGNIER
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Alain CHAUVET, président, et par Mademoiselle Sandra PEIGNIER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Monsieur [M] [S] a acquis en état futur d'achèvement des biens à usage locatif sis à [Localité 5] (Rhône). Pour financer cette acquisition, il a contracté, par acte notarié du 21 janvier 2004 un prêt de 154 050 euros auprès du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA). Il a également acquis d'autres biens à [Localité 9], par acte du 27 juillet 2004, également financés par un prêt CIFRAA à hauteur de 247 333 euros.
Ces acquisitions s'inscrivaient dans le cadre de l'opération dite « APOLLONIA », au sujet de laquelle une information judiciaire est en cours, Monsieur [S] s'y étant constitué partie civile avec d'autres acquéreurs.
Monsieur [S] ayant cessé de régler les mensualités du prêt, CIFRAA lui a adressé une lettre de déchéance du terme le 5 mars 2009, et ,le 17 juillet 2009,a fait inscrire une inscription d'hypothèque provisoire sur un autre bien de Monsieur [S] situé à [Localité 7].
Par jugement en date du 16 décembre 2009, le juge de l'exécution de Paris a :
- ordonné la mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire entreprise par la société CIFFRA -devenue par voie de fusion CIFRAA- sur le bien de monsieur [M] [S] situé à [Adresse 8] cadastré section FT n° [Cadastre 2], lots 87,147 et 321 le 17 juillet 2009 auprès de la conservation des hypothèques de [Localité 7] (7ème bureau) sous le numéro de volume 2009 V n°779 pour garantie du recouvrement d'une créance de 395.543,25€,
- dit que les frais d'inscription de sa mainlevée sont à la charge de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHÔNE ALPES AUVERGNE (CIFRAA),
- condamné la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHÔNE ALPES AUVERGNE (CIFRAA) à payer à monsieur [M] [S] la somme de 1.500€ par l'application de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens,
- rejeté les autres demandes des parties.
Par dernières conclusions du 20 octobre 2010, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHÔNE ALPES AUVERGNE (ci-après CIFRAA), appelante, demande à la Cour de réformer la décision du juge de l'exécution en ce qu'elle a ordonné la radiation de l'inscription d'hypothèque ,et en conséquence, de
- débouter monsieur [S] de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer la validité de l'inscription provisoire d'hypothèque
- condamner monsieur [S] au paiement de la somme de 5.000€ par application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières écritures du 6 octobre 2010, monsieur [M] [S] demande à la Cour de
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré valable la dénonciation d'inscription provisoire,
Et, statuant à nouveau,
- juger nulle et de nul effet la dénonciation de ladite inscription,
En toute hypothèse,
- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,
- constater de surcroît que le TEG est erroné et que la créance de la banque est manifestement surévaluée,
- condamner la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHÔNE ALPES AUVERGNE (CIFRAA) au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.
SUR CE, LA COUR
Qui se réfère, pour un plus ample exposé de la procédure et des demandes et moyens des parties, à leurs écritures et au jugement déféré,
Sur la validité en la forme de la dénonciation d'inscription provisoire
Considérant que l'acte litigieux indique pour requérant « CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN devenu par voie de fusion CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), société anonyme 'inscrite au RCS de LYON sous le numéro B 391 538 808 ' » ;
Considérant que Monsieur [S] , pour conclure à la nullité de la dénonciation, fait valoir que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), a été radiée du registre du commerce le 13 février 2008;
Considérant que, par des motifs pertinents, justement tirés des faits de la cause et que la Cour adopte, le premier juge a retenu que ces éléments étaient insuffisants pour voir invalider l'acte, dès lors qu'il n'est pas contesté que la société radiée ait fait l'objet le 24 décembre 2007 d'une fusion-absorption par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE , ainsi que précisé à l'acte, étant encore ajouté que Monsieur [S] n'a pu se méprendre sur la qualité de la personne morale dénonçant l'acte et la réalité de sa personnalité juridique, cette désignation n'étant destinée qu'à rappeler la dénomination de la banque à l'époque de la conclusion de l'acte valant titre exécutoire;
Sur le bien-fondé de la mesure et la demande de mainlevée
Considérant qu'aux termes de l'article 67 de la loi du 9 juillet 1991,toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement, l'article 68 de la même loi dispensant le créancier d'obtenir une autorisation préalable du juge lorsqu'il se prévaut d'un titre exécutoire;
-Sur les vices de forme allégués
Considérant que Monsieur [S] soutient , s'agissant de l'acte de prêt du 24 janvier 2004, que la procuration donnée par CIFRAA afin de le représenter à l'acte ne serait pas annexée à celui-ci, et que cela le priverait de son caractère authentique et exécutoire;
Considérant qu'il est indiqué en page 2 de la copie dudit acte produite aux débats que « cette procuration est annexée à la minute des présentes après mention »; que cette mention fait foi jusqu'à inscription de faux ; que ce moyen ne peut être retenu;
Considérant, s'agissant de l'acte du 27 juillet 2004,que Monsieur [S] fait valoir d'abord que la délégation de pouvoir de la banque, annexée à l'acte, était expirée à sa date, n'étant valable que jusqu'au 2 juillet 2004, et n'est pas signée par le notaire;
Considérant que CIFRAA fait remarquer à juste titre que seul le bénéficiaire de cette délégation aurait qualité pour se plaindre d'une éventuelle irrégularité, d'ailleurs non démontrée puisque, bien qu'il soit indiqué en tête: « Valable 4 mois à compter du 02/03/2004 », il y est précisé in fine: « Fait à [Localité 6] le 23 juillet 2004 »; que par ailleurs cette pièce constitue la page 17 de l'acte et non une annexe; que ces moyens seront rejetés;
Considérant que Monsieur [S] fait valoir encore que, s'agissant de sa propre procuration, il est précisé en page 2 de l'acte que l'emprunteur est représenté par Madame [H] [C], clerc de notaire, en vertu des pouvoirs qu'il lui a conférés aux termes d'une procuration reçue par Maître [I], notaire à [Localité 4] le 25 février 2004, mais qu'il n'est fait mention d'aucune annexe ou dépôt en minute, ce qui ôterait son caractère exécutoire au titre;
Mais considérant que l'article 8 du décret du 26 novembre 1971, applicable à l'époque de la signature de l'acte, disposait seulement que « Les pièces annexées à l'acte doivent être revêtues d'une mention constatant cette annexe et signées du notaire .Les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte. Dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes»,la disposition introduite par le décret du 10 août 2005, selon laquelle « L'acte notarié porte mention des documents qui lui sont annexés » n'étant pas applicable à l'époque de la signature; qu'il s'ensuit que le défaut de mention ne saurait à lui seul entraîner la perte du caractère exécutoire de l'acte, alors même que Monsieur [S], qui a exécuté l'acte pendant plusieurs années, n'en poursuit pas la nullité, ne s'inscrit pas en faux et ne conteste aucunement la réalité de la procuration qu'il a donnée; que ce moyen sera donc de même rejeté;
-Sur la surévaluation alléguée de la créance de la banque
Considérant que Monsieur [S] affirme que le TEG serait erroné, CIFRAA ayant versé des commissions qui n'ont pas été reprises dans le calcul de ce taux; que CIFRAA réplique n'avoir pas reporté sur les emprunteurs la charge des commissions en question,
les frais de dossier prévus aux offres de prêt (respectivement 838 euros et 1 037 euros) ne comprenant pas ces commissions; considérant que, Monsieur [S] n'apportant pas la preuve de ses allégations, ce moyen sera rejeté;
-Sur les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance
Considérant que, pour donner mainlevée de la mesure, le premier juge a retenu que les garanties constituées au moment de la conclusion des actes de prêt, soit l' inscription d'hypothèques de premier rang sur chacun des deux biens immobiliers pour un montant de 280 959 +154 050 € étaient suffisantes pour garantir la créance de 395 543,25 €;
Considérant que CIFRAA oppose à cette analyse le fait que, les biens ayant été acquis dans le cadre d'une opération de défiscalisation, l'acquéreur possède le statut de « loueur en meublé professionnel » (LMP) qui lui permet, entre autres avantages, d'obtenir le remboursement de la TVA grevant les investissements immobiliers concernés, mais seulement si l'immeuble ne fait pas, dans les 9 ans suivant son achèvement, l'objet d'une cession non soumise à la TVA: dans le cas contraire, la TVA initialement déduite doit être régularisée; qu'il fait valoir que les biens dont s'agit, résidences hôtelières ou villas à usage locatif, ne peuvent donc véritablement intéresser que des professionnels de gestion hôtelière soumis au régime de la TVA, particularités rendant la vente desdits bien difficile, leur valeur subissant au surplus une forte décote en raison du marasme actuel;
Considérant que Monsieur [S] se borne à opposer à cette argumentation le caractère non contradictoire des expertises produites et l'aspect arbitraire de la décote de 30% appliquée sur la valeur eu égard au statut LMP ; qu'il expose que CIFRAA est bénéficiaire d'une délégation de loyers qui n'a jamais été actionnée et qu'il lui reverse le montant des loyers nets de charges;
Considérant que les garanties hypothécaires existantes supposent pour leur mise en jeu que les biens fassent l'objet d'une procédure de saisie immobilière; qu'il est constant qu'outre le coût d'une telle procédure, le risque de vente à vil prix n'est pas négligeable eu égard aux particularités de ces biens ; qu'il n'est par ailleurs apporté aucun élément sur les sommes réellement perçues par CIFRAA au titre des loyers, la banque affirmant ne rien percevoir de Monsieur [S];
Considérant qu'il est ainsi établi que , les garanties actuelles apparaissant insuffisantes, il existe des circonstances de nature à menacer le recouvrement de la créance; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement de ce chef, la mesure étant justifiée;
Sur les demandes accessoires
Considérant que Monsieur [S], qui succombe, conservera la charge de ses propres frais irrépétibles, participera à ceux exposés par CIFRAA à hauteur de 2 000 euros et supportera les dépens de première instance et d'appel;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Déclare valable l'inscription provisoire d'hypothèque prise le 17 juillet 2009 sur le bien appartenant à Monsieur [M] [S] sis à [Adresse 8],
Condamne Monsieur [M] [S] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE 2 000 € au titre de 'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Monsieur [M] [S] aux dépens de première instance et d'appel; accorde à Maître THEVENIER avoué le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,
