Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRÊT DU 09 JUIN 2010
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/20854
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Août 2009 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 07/01354
APPELANTE
S.E.L.A.R.L. ARCHIBALD
prise en la personne de sa gérante Maître [O] [R]
ès qualité de liquidateur judiciaire de Madame [I] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par la SCP BASKAL - CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Marc BORTOLLOTI de la SCP DUMONT-BORTOLLOTI-COMBES et associés, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
INTIMÉS
1°) Monsieur [X] [L]
chez Melle [J]
[Adresse 4]
[Localité 6]
2°) Madame [P] [W] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentés par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour
assistés de Me Sarah DEGRAND de la SCP F.G.B., avocat au barreau de MELUN
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 04 Mai 2010, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Pascal CHAUVIN, président,
Madame Isabelle LACABARATS, conseiller
Madame Dominique REYGNER, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Marie-France MEGNIEN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Pascal CHAUVIN, président, et par Madame Marie-France MEGNIEN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Le 8 mars 1985, les époux [Y] et [N] avaient fait l'acquisition, en indivision, chaque couple pour moitié, d'un terrain à bâtir situé à [Localité 9] sur lequel chaque ménage a fait construire un immeuble.
Le 5 septembre 1995, [I] [D], épouse [Y], a été placée en liquidation judiciaire et Maître [C] désigné ès qualités de liquidateur. [I] [D] [Y] est décédée le [Date décès 1] 1996 en laissant pour lui succéder son mari et ses trois enfants qui ont renoncé à la succession, la DNID étant désignée pour représenter la succession vacante.
Le liquidateur ayant engagé une action en partage par voie oblique de l'indivision existant sur l'immeuble entre les époux [N] et [Y], par jugement du 15 octobre 1997, Monsieur [G], expert géomètre, a été désigné qui a déposé un rapport proposant une division de la parcelle AI n° [Cadastre 5] en deux parcelles n° [Cadastre 7] pour 29 a et 95 ca pour les consorts [Y] et n° 560 pour 15 a et 30 ca pour les époux [N].
Par jugement du 20 novembre 2002, le tribunal, homologuant le rapport de Monsieur [G], a partagé la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 5], initialement indivise, en deux lots et attribué la parcelle n° [Cadastre 7], pour 29 a et 95 ca, aux consorts [Y].
Le 19 décembre 1998, les consorts [Y] ont consenti à Monsieur et Madame [L] une promesse de vente sous conditions suspensives restée sans suite.
La SELARL ARCHIBALD, désignée ès qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de [I] [D], épouse [Y], en remplacement de Maître [C] par jugement du 25 juillet 2006, a assigné Monsieur et Madame [L] afin d'obtenir leur expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation.
Par jugement du 11 août 2009, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :
- dit que la SELARL ARCHIBALD, ès qualités, était irrecevable à agir,
- dit qu'il était équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles,
- condamné la SELARL ARCHIBALD, ès-qualités, aux dépens, sous le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La SELARL ARCHIBALD, prise en la personne de sa gérante, Maître [R], a relevé appel de ce jugement.
A l'audience du 4 mai 2010, avant l'ouverture des débats et à la demande conjointe des parties représentées par leurs avoués, l'ordonnance de clôture, prononcée le 13 avril 2010, a été révoquée et l'instruction de nouveau clôturée pour l'affaire être immédiatement retenue en l'état des dernières conclusions déposées.
Par dernières conclusions déposées au greffe le 23 avril 2010, la SELARL ARCHIBALD, prise en la personne de sa gérante, Maître [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de Madame [I] [Y], demande à la cour, infirmant le jugement, de :
- débouter Monsieur et Madame [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- la dire recevable en son action,
- ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [L], occupants sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique,
- dire que les meubles, biens et effets trouvés dans les lieux pourront être entreposés en tel endroit que l'huissier jugera opportun aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame [L],
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 30 000 euros à titre d'indemnité d'occupation arrêtée au 30 octobre 2007,
- les condamner solidairement à lui payer une indemnité d'occupation de 500 euros par mois à compter du 1er novembre 2007 jusqu'à libération effective des lieux,
- les condamner solidairement aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et au paiement d'une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du même code.
Par dernières conclusions déposées au greffe le 21 avril 2010, Monsieur [X] [L] et Madame [P] [W], épouse [L], entendent voir :
- confirmer le jugement,
subsidiairement,
- dire y avoir lieu à compensation entre l'indemnité d'occupation réclamée par la SELARL, ès qualités, et les sommes avancées par eux,
- fixer à la somme de 175 000 francs/26 923 euros les sommes versées à titre d'avance sur loyer à Monsieur [Y] en qualité de co-indivisaire,
- fixer à la somme de 50 000 francs/7 692 euros les sommes versées entre les mains du liquidateur,
- fixer à la somme de 15 000 euros la somme versée dans le but d'une constitution de servitude sans laquelle le fonds serait enclavé,
- dire qu'il y aura lieu de fixer la somme correspondant à la plus-value apportée à l'immeuble occupé par eux et ce, à compter du 12 juillet 1999,
- désigner un expert avec mission de chiffrer le coût de la plus-value de l'immeuble du fait de son occupation par eux,
- ordonner la compensation des sommes mises à leur charge avec les sommes versées par eux au titre d'avance sur loyer et constitution de servitude ainsi que le coût des embellissements apportés par leurs soins qui sera déterminé à dire d'expert,
- en tout état de cause, condamner la société ARCHIBALD, ès qualités, en tous les frais et dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Considérant qu'il convient au préalable d'observer que la SELARL ARCHIBALD, ès qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de [I] [D], épouse [Y], qui invoque le partage de la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 5], initialement indivise, en deux lots et l'attribution de la parcelle n° [Cadastre 7], pour 29 a et 95 ca, aux consorts [Y] opérés par jugement du 20 novembre 2002 homologuant le rapport du géomètre, ne justifie pas de la régularisation de l'acte de partage par le notaire commis par la juridiction pour y procéder ni même, par l'acte incomplet qu'elle produit (pièce n°26), de la signification du jugement à chacun des époux [N], à la DNID et à Monsieur [Y], parties à la procédure, qu'ils n'ont pas appelés en cause et du caractère définitif de la décision ;
Considérant qu'aux termes de l'article 815-2 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 et applicable en l'espèce en vertu des dispositions de l'article 47 de la loi, ' tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis , même si elles ne présentent pas de caractère d'urgence ' ;
Que les mesures nécessaires à la conservation de la chose indivise, que tout indivisaire peut prendre seul, s'entendent des actes juridiques ou matériels ayant pour objet d'assurer la conservation du bien ;
Qu'en vertu de ce texte, la SELARL ARCHIBALD, ès qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de [I] [D], épouse [Y], est recevable en son action tendant à l'expulsion de Monsieur et Madame [L], occupant sans droit ni titre la parcelle attribuée aux consorts [Y] ;
Qu'en effet, Monsieur et Madame [L] ne peuvent sérieusement se prévaloir d'un droit d'occupation que leur conférerait la promesse de vente signée le 19 décembre 1998 alors qu'ayant renoncé à la succession de [I] [D], épouse [Y], et cette dernière ayant été placée en liquidation judiciaire, ni les consorts [Y] ni Monsieur [Y] seul n'avaient qualité pour leur consentir une telle promesse, au demeurant consentie pour une durée limitée au 20 février 1999, prorogée au 30 juin 1999, dont les conditions suspensives, au nombre desquelles figurait l'accord du juge commissaire, ne se sont pas réalisées et qu'ils ont eux-même expressément dénoncée par lettre du 5 juillet 1999 qu'ils produisent sous le n°11 ;
Qu'ils conviennent, dans leurs écritures, que l'autorisation de prendre possession des lieux, signée le 3 juillet 1999 par Monsieur [Y], était ' dépourvue de cadre juridique ' ;
Qu'ils ne peuvent plus utilement opposer au liquidateur le contrat de location, non enregistré, signé à leur profit par Monsieur [Y], seul, qui n'avait pas davantage qualité pour leur donner le bien à bail ;
Que, s'ils justifient avoir réitéré leur offre d'achat auprès du liquidateur et s'être maintenus dans les lieux avec l'accord tacite de l'ensemble des parties intéressées, dont Maître [C], ès qualités, en l'attente de la régularisation de l'acte de partage et de la vente projetée, ils ne peuvent se prévaloir ni d'une promesse de vente engageant le liquidateur, dont l'action témoigne de son refus de donner suite à l'opération envisagée, ni d'un quelconque titre d'occupation du bien ;
Qu'il y a en conséquence lieu de faire droit à la demande d'expulsion ;
Considérant que la demande accessoire de la SELARL ARCHIBALD, ès qualités, de fixation d'une indemnité d'occupation, en ce qu'elle tend à réparer le préjudice résultant, pour la liquidation judiciaire, de l'occupation du bien sans contrepartie financière, s'analyse en une mesure conservatoire entrant dans les prévisions de l'article 815-2 du code civil sur lequel le liquidateur fonde son action et est dès lors recevable ;
Que s'agissant de la période antérieure à la présente instance, force est de constater que les parties avaient tacitement admis le maintien dans les lieux de Monsieur et Madame [L] sans autre contrepartie que le versement, à la prise de possession du bien, d'une somme de 50 000 francs à Maître [C] par chèque du 3 juillet 1999 dont ils ne justifient toutefois pas qu'il ait été débité et d'une somme de 175 000 francs à titre d'avance sur loyer à Monsieur [Y] qui leur en a donné quittance le 15 juillet 1999 ; qu'il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation due pour cette période à la somme de 30 000 euros sollicitée par le liquidateur et de dire que cette indemnité sera payée en deniers ou quittance ;
Qu'il n'y a, en revanche, pas lieu de tenir compte de la somme prétendument versée par Monsieur et Madame [L] au titre de la constitution d'une servitude sans laquelle le fonds serait enclavé alors qu'il n'est produit qu'un acte sous seing privé sans valeur et qu'il n'est pas justifié qu'un acte constitutif de servitude ait été régularisé ;
Qu'une mesure d'instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, Monsieur et Madame [L] doivent également être déboutés de leur demande tendant à voir désigner un expert afin de déterminer la plus value apportée à l'immeuble par les travaux prétendument effectués dans l'habitation, dont ils n'apportent aucun commencement de preuve ;
Que les éléments dont dispose la cour, notamment sur la consistance du bien, conduisent à faire droit à la demande de la SELARL ARCHIBALD, ès qualités, tendant à voir fixer à 500 euros par mois l'indemnité d'occupation due par Monsieur et Madame [L] et ce, à compter du présent arrêt et jusqu'à libération des lieux ;
PAR CES MOTIFS
INFIRMANT le jugement,
DIT la SELARL ARCHIBALD, ès qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de [I] [D], épouse [Y], recevable en son action,
ORDONNE l'expulsion de Monsieur [X] [L] et Madame [P] [W] épouse [L] ainsi que de tous occupants de leur chef de l'immeuble situé [Adresse 2]), si nécessaire avec le concours de la force publique,
DIT que les meubles et effets trouvés dans les lieux pourront être entreposés, aux frais de Monsieur et Madame [L], en tel endroit que l'huissier jugera opportun,
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [P] [W] épouse [L] au paiement, en deniers ou quittance, à la SELARL ARCHIBALD, ès qualités, d'une indemnité d'occupation de 30 000 euros arrêtée à ce jour,
FIXE l'indemnité d'occupation due par Monsieur et Madame [L] à compter du présent arrêt à la somme de 500 euros par mois jusqu'à libération effective des lieux,
DÉBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires,
CONDAMNE Monsieur [X] [L] et Madame [P] [W] épouse [L] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
