Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2009
(n° 314 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/21836
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Octobre 2008 - Tribunal d'Instance de PARIS 10ème arrondissement - RG n° 11/08/000244
APPELANTS :
Monsieur [E] [P]
Madame [U] [M] épouse [P]
demeurant tous deux [Adresse 5]
représentés par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assistés de Maître Olivier BERNHEIM, avocat plaidant pour la SCP BERNHEIM ASSOCIES, avocats au barreau de Paris, toque P 12
INTIMÉE :
S.N.C. GHE GABRIEL LAUMAIN
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Sophie KOMBADJIAN, avocat plaidant pour la SCP RENAUD-ROUSTAN, avocats au barreau de Paris, toque P 139
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 septembre 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques REMOND, Président
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats : Madame Annie CAMACHO
lors du prononcé : Madame PEIGNIER
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jacques REMOND, président et par Madame PEIGNIER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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La Cour est saisie de l'appel interjeté par monsieur [E] [P] et par madame [U] [M], épouse [P], d'un jugement rendu le 22 octobre 2008, par le Tribunal d'Instance de PARIS 10ème arrondissement, qui a :
- dit que le second bail du 4 juin 1975 était l'accessoire du premier bail du 29 mai 1974 ;
- validé les congés délivrés le 26 décembre 2007, pour occupation insuffisante des lieux ;
- constaté la 'résolution' des deux baux au 31 mars 2008 ;
- dit que monsieur et madame [P] devront libérer les lieux de tous biens et occupants dans les deux mois de la signification du jugement et rendre les clés ;
- dit qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi du 9 juillet 1991 ;
- autorisé, dans ce cas, l'enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l'expulsion dans un garde-meubles au choix du propriétaire des lieux, aux frais, risques et périls de qui ils appartiennent ;
- condamné solidairement monsieur et madame [P] à payer à la SNC GHE GABRIEL LAUMAIN, pour le :
- premier local, une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 350 €, majorée des charges récupérables dûment justifiées,
- second local, une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 100 €, majorée des charges récupérables dûment justifiées,
l'ensemble, jusqu'à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou par l'expulsion ;
- condamné monsieur et madame [P] à payer à la SNC GHE Gabriel LAUMAIN la somme de 1 500 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- rejeté les autres demandes ;
- condamné solidairement monsieur et madame [P] aux dépens.
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Les faits et les demandes des parties
Par acte sous seing privé daté du 29 mai 1974, messieurs [G] et [T] ont loué à monsieur [P], à compter du 1er juillet 1974, un appartement sis [Adresse 4] (2ème étage), composé d'une chambre avec coin cuisine et lavabo et droit d'accès aux WC communs sur le palier ; cette location était soumise à la loi du 1er septembre 1948.
Suivant acte sous seing privé daté du 4 juin 1975, messieurs [G] et [T] ont loué à monsieur [P], à compter du 1er juillet 1974 et sous l'intitulé 'local commercial', un débarras sis au 2ème étage, première porte à gauche, de l'immeuble du [Adresse 4].
La SNC GHE Gabriel LAUMAIN est devenue propriétaire de l'ensemble immobilier des [Adresse 2] le 16 mars 2007.
Par ordonnance du 10 septembre 2007, la SNC GHE Gabriel LAUMAIN a obtenu la désignation d'un constatant, lequel a dressé un procès-verbal le 10 octobre 2007.
Suivant deux actes séparés datés du 26 décembre 2007, la SNC GHE Gabriel LAUMAIN a donné congé pour le 31 mars 2008, à la fois du local d'habitation pour inoccupation effective des lieux loués (article 10,2°, de la loi du 1er septembre 1948) et du débarras.
Par acte d'huissier daté du 8 avril 2008, la SNC GHE Gabriel LAUMAIN a assigné monsieur et madame [P] devant le Tribunal d'Instance, aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail du 'studio' d'habitation, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, la résiliation du bail du débarras, et d'obtenir l'expulsion des occupants, ainsi que la fixation de deux indemnités d'occupation.
Le 22 octobre 2008, le Tribunal d'Instance a rendu le jugement dont monsieur et madame [P] ont relevé appel.
Par ordonnance rendue le 27 février 2009 (1ère Chambre , section P, de la Cour d'Appel de Paris), les époux [P] ont été déboutés de leur demande de suspension de l'exécution provisoire attachée au jugement du 22 octobre 2008.
La clôture a été prononcée le 1er septembre 2009.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 10 février 2009, monsieur [E] [P] et madame [U] [M], épouse [P] (ci-après les époux [P]), demandent à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les deux baux liés entre eux, de le réformer en conséquence (pour le surplus) et, statuant à nouveau, de :
- constater que les congés dont la validation est demandée ont été délivrés pour défaut d'occupation effective ;
- constater que les quatre congés délivrés le 26 décembre 2007 à l'initiative de la société GHE Gabriel LAUMAIN ont été signifiés au domicile parisien des époux [P], certifiés par le gardien lui-même, alors que l'intimée contestait pourtant déjà la réalité de ce domicile, ou en critiquait l'insuffisance d'occupation, et que la société GHE Gabriel LAUMAIN a encore fait délivrer un acte au même domicile le 17 novembre 2008 ;
- constater que, devant le premier juge, la société GHE Gabriel LAUMAIN n'a ni contesté, ni critiqué les attestations produites par les époux [P] ;
- dire et juger irrecevable et au moins mal fondée la société GHE Gabriel LAUMAIN en ses demandes, fins et conclusions, à quelques fins qu'elles tendent; l'en débouter ;
- dire et juger que la société GHE Gabriel LAUMAIN a limité ses congés à un défaut d'occupation effective, et a ainsi fixé les termes du débat ;
- dire et juger que la société GHE Gabriel LAUMAIN n'a pas apporté la preuve de ce que le local du [Adresse 4] ne constituerait pas le domicile des époux [P], ni qu'il n'aurait pas (été) effectivement occupé, ni même qu'il aurait été insuffisamment occupé au regard des exigences de l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 ;
- dire et juger que la délivrance des congés du 26 décembre 2007 à [Localité 9] et du commandement de payer du 17 novembre 2008 constitue la reconnaissance, par la société GHE Gabriel LAUMAIN, de la réalité du domicile parisien des époux [P] ;
- dire et juger que la société GHE Gabriel LAUMAIN ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d'une occupation insuffisante par les époux [P] au regard des exigences de l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948, et plus particulièrement, d'une occupation inférieure à huit mois pendant la période du 1er avril 2007 au 31 mars 2008 ;
- dire et juger qu'il résulte des attestations et autres pièces produites que monsieur [P] a toujours occupé régulièrement les lieux et qu'il justifie, par son activité professionnelle, d'un motif légitime d'une occupation discontinue, éventuellement même inférieure à huit mois par an, sans qu'il soit besoin de rechercher plus précisément les conditions d'occupation, les relevés d'EDF pour 2007 et 2008 apportant la démonstration d'une augmentation particulièrement importante de la consommation sur la période à analyser, établissant la réalité de l'occupation du domicile pendant cette période ;
- dire et juger que les époux [P] bénéficient du droit au maintien dans les lieux du chef du bail du 29 mai 1974, et de celui du 4 juin 1975, qui en est indissociable en raison de l'entrée en jouissance des lieux le même jour, 1er juillet 1974 ;
- dire et juger qu'après avoir subi des coupures d'électricité intempestives, les époux [P] ont subi, de mi-mars à juillet 2008, à raison des travaux réalisés par la société GHE Gabriel LAUMAIN, un important trouble de jouissance (qu') il y a lieu de réparer par l'allocation à chacun d'eux de 5 000€ de dommages et intérêts; qu'il y a lieu de la condamner à leur payer ;
- subsidiairement, fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers au 31 mars 2008 ;
- condamner la société GHE Gabriel LAUMAIN à payer à chacun des appelants:
- 2 000 €, à titre de dommages et intérêts, en raison du caractère abusif de la procédure ;
- 7 500 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner la société GHE Gabriel LAUMAIN aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat du 15 novembre 2007, avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2009, la SNC GHE GABRIEL LAUMAIN demande à la Cour, au visa des articles 1721 et suivants du Code Civil, des congés du 26 décembre 2007 et de l'article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit le bail du 4 juin 1975 accessoire au bail du 29 mai 1975 et, statuant à nouveau, de :
- dire et juger que le bail du 4 juin 1975, consenti à usage de débarras n'est pas l'accessoire du bail du 29 mai 1974 ;
- confirmer pour le surplus le jugement entrepris ;
- débouter les époux [P] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement les époux [P] à payer à la société GHE Gabriel LAUMAIN la somme de 3 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et à supporter les entiers dépens, avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
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SUR CE, LA COUR
* sur les deux baux
C'est par des motifs pertinents - que la Cour adopte - et en l'absence d'éléments nouveaux contraires probants produits en cause d'appel, que le premier juge a estimé que les parties avaient entendu lier les deux baux et que celui du débarras devait suivre le régime juridique du bail du local d'habitation, dont il était l'accessoire.
Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.
* sur les congés
En vertu de l'article 10, 2°, de la loi du 1er septembre 1948, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre. En particulier, lorsque l'occupant apportera la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.
Tant que la déchéance du droit au maintien dans les lieux n'est pas prononcée par une décision devenue définitive, le bailleur est tenu de délivrer les actes de la procédure au domicile concerné par le litige ; les époux [P] ne peuvent donc tirer argument de ce que les deux congés du 26 décembre 2007, ainsi que la signification du jugement et le commandement de payer du 17 novembre 2008 leur ont été délivrés au [Adresse 4], pour en déduire la reconnaissance, par la société GHE Gabriel LAUMAIN, de la réalité de leur domicile parisien.
D'autre part, c'est à la date pour laquelle le congé a été donné que doit s'apprécier l'occupation effective du locataire, l'année de location à prendre en considération étant celle précédant la date d'effet du congé.
Le congé du 26 décembre 2007 ayant été délivré à effet du 31 mars 2008, l'année de référence à prendre en considération est celle ayant couru du 1er avril 2007 au 31 mars 2008 inclus.
C'est dès lors à tort que les époux [P] font grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte, pour apprécier leur consommation d'électricité, des deux factures datées du 16 mai 2008 (pièces n°73 et 74 des appelants) et d'avoir estimé, à la lecture des factures portant sur la période de référence, que leur consommation d'électricité était quasi nulle.
Par ailleurs, peu importe que les attestations versées aux débats par les époux [P] aient ou non été contestées par le bailleur devant le Premier Juge, ce dernier, qui avait écarté comme non probant le procès-verbal de constat du 10 octobre 2007, étant en tout état de cause tenu de les examiner, puisque les dites attestations étaient destinées à étayer les moyens des locataires relatifs à une occupation régulière et continue des locaux litigieux et à faire pièce aux éléments produits par la SNC GHE Gabriel LAUMAIN, lesquels concernaient l'existence de deux adresses à [Localité 7], l'une professionnelle ([Adresse 1], où ils disposent de deux lignes téléphoniques (dont l'une personnelle), alors qu'ils n'ont aucun abonnement téléphonique pour leur logement parisien, et où ils se font de manière habituelle réexpédier leur courrier), l'autre, privée ([Adresse 6]), qui figure sur les chèques de loyers et charges qu'ils envoient à leur bailleur.
S'agissant enfin du motif justifiant d'une occupation effective des lieux inférieure aux durées légales, voire limitée à des passages aléatoires et épisodiques - motif dont la charge de la preuve incombe aux appelants -, il apparaît que, depuis octobre 2006 (cf : les bulletins de paie établis par la société 'Star Café-Hervé Photos', employeur), l'emploi salarié de monsieur [P], retraité depuis le 1er juillet 2006, ne le retient plus qu'à raison de 10 heures par mois (du 15 juin au 15 septembre) à [Localité 7], où habite et travaille son épouse; il n'est donc pas prouvé que, durant cette période, il est obligé de résider de façon continue à l'extérieur de ce qu'il présente comme étant son logement principal.
Aucun élément ne venant en outre étayer les affirmations relatives aux 'contraintes' qui seraient imposées à monsieur [P] par son activité bénévole de photographe ambulant, qui le retiendrait sans discontinuité, du 15 décembre au 10 mai, à [Localité 10], l'insuffisance d'occupation ne peut pas être justifiée par un motif professionnel.
Les lieux loués à [Localité 8] n'étant plus le domicile effectif des époux [P], c'est par des motifs pertinents - adoptés par la Cour - que le Premier Juge a validé les deux congés délivrés le 26 décembre 2007 et qu'il a prononcé la résiliation judiciaire, au 31 mars 2008, des baux des 29 mai 1974 et 4 juin 1975.
* sur les indemnités mensuelles d'occupation
En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail, puisqu'en ne permettant pas la libre occupation du logement et du débarras, les époux [P] commettent une faute portant préjudice au bailleur.
Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a fixé les indemnités mensuelles d'occupation dues par les intéressés, respectivement à 350 € (pour le logement) et à 100 € (pour le débarras) et en ce qu'il les a solidairement condamnés à payer ces sommes, majorées des charges récupérables dûment justifiées, à compter de la date d'effet du congé, soit le 31 mars 2008, et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur.
Les époux [P] seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à voir fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers au 31 mars 2008.
* sur les troubles de jouissance
Pas plus que devant le Tribunal, les appelants ne versent devant la Cour d'éléments de nature à prouver l'existence des troubles de jouissance dont ils se plaignent.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les époux [P] de leur demande de ce chef.
* sur la demande en paiement de dommages et intérêts
L'issue du litige exclut qu'il puisse être reproché à la SNC GHE Gabriel LAUMAIN un abus du droit d'agir en justice.
Les époux [P] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les frais irrépétibles
L'issue du litige exclut l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur des époux [P].
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société GHE Gabriel LAUMAIN l'intégralité des frais irrépétibles exposés par elle en cause d'appel.
Il lui sera alloué de ce chef une indemnité complémentaire de 1 500 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Déboute monsieur [E] [P] et madame [U] [M], épouse [P], de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne solidairement monsieur [E] [P] et madame [U] [M], épouse [P], à verser à la SNC GHE Gabriel LAUMAIN une somme de 1 500 €, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de l'instance d'appel ;
Condamne solidairement monsieur [E] [P] et madame [U] [M], épouse [P], aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La Greffière Le Président
