Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
23ème Chambre - Section B
ARRET DU 06 NOVEMBRE 2008
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07/20488.
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2006 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY 5ème Chambre 3ème Section - RG no 04/10178.
APPELANTE :
Madame Denise, Gisèle X... épouse Y...
demeurant ... de l'Isle 93100 MONTREUIL,
représentée par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour,
assistée de Maître David Z... plaidant pour le Cabinet LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C 847.
INTIMÉ :
Syndicat des copropriétaires résidence MERIEL 36 AVENUE DE LA RÉSISTANCE 93100 MONTREUIL
représenté par son syndic, la Société GIEP, ayant son siège 42 cours des Roches 77186 NOISIEL,
représenté par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour,
assisté de Maître Valérie DE HAUTECLOQUE, avocat au barreau de PARIS, toque D 848.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 septembre 2008, en audience publique, devant Madame BOULANGER, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur DUSSARD, président,
Madame RAVANEL, conseiller,
Madame BOULANGER, conseiller.
Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.
ARRET :
Contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
Contestant le mode de calcul de ses charges de chauffage pour la période du 2ème trimestre 2003 au 3ème trimestre 2006, Mme Y..., propriétaire de locaux commerciaux (lots no 1220 et 1221) et de réserves (lots 1267 et 1283) dans la Résidence Mériel, 36, avenue de la Résistance à Montreuil a, par acte d'huissier de justice du 11 août 2004, assigné devant le tribunal de grande instance de Bobigny le syndicat des copropriétaires de cet immeuble pour obtenir la désignation d'un expert "aux fins, notamment, de constater l'existence de compteurs individuels dans son local commercial et de voir dire si les sommes réclamées par le syndic sont conformes à la réelle consommation de la période concernée".
Par jugement avant dire droit du 1er décembre 2004, ce tribunal a fait droit à cette demande et désigné M. B... en qualité d'expert avec notamment pour mission de constater la présence de compteurs individuels, d'établir les comptes entre les parties sur la période concernée et dire si les sommes réclamées à Mme Y... étaient conformes à sa consommation.
Après dépôt du rapport d'expertise le 23 février 2006, le même tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort du 6 décembre 2006, a :
- rejeté les demandes principales formées par Madame Y...,
- dit que le syndicat doit, pour avenir (à compter de la signification du jugement), tenir compte des indications du compteur individuel de chaleur, posé à l'initiative de Madame Y..., sauf pour le syndicat la faculté, s'il le juge utile, de faire contrôler ledit compteur par un technicien qualifié aux frais de Madame Y...,
- condamné Madame Y... à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 30.576,17 € couvrant les charges pour la période du 2ème trimestre 2003 au 3ème trimestre 2005,
- rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées :
- le 21 août 2008 pour Mme Y... : sollicitant l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 30.576,17 euros au titre d'un arriéré de charges pour la période du 2ème trimestre 2003 au 3ème trimestre 2006 et l'a déboutée de ses demandes en dommages-intérêts et en application de l'article 700 du Code de procédure civile, elle demande de juger que le syndicat était tenu à compter du 2ème trimestre 2003 de prendre en compte la consommation réelle des charges de chauffage de Mme Y... conformément aux dispositions alternatives du règlement de copropriété et en conséquence, à titre principal, de constater l'existence d'un solde créditeur de 4.917,35 euros en sa faveur, de condamner le syndicat à lui restituer cette somme et de dire qu'elle sera exonérée des frais de procédure portés au débit de son relevé de compte à hauteur de 28.641,71 euros. Subsidiairement, elle réclame la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 35.396,52 euros à titre de dommages-intérêts. Très subsidiairement, elle sollicite la désignation d'un expert pour faire les comptes entre les parties. En tout état de cause, elle demande le débouté de son adversaire et de le condamner à la somme de 7.003,21 euros au titre de divers frais et celle de 15.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
- le 2 septembre 2008 pour le syndicat : demandant l'infirmation du jugement en ce qu'il a dit que le syndicat devait pour l'avenir tenir compte des indications du compteur individuel de chaleur posé à l'initiative de Mme Y..., il réclame outre le débouté de Mme Y..., la condamnation de cette dernière à la somme réactualisée de 36.081,74 euros au titre de l'arriéré de charges du 2ème trimestre 2003 au 2ème trimestre 2008 et à celle de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 18 septembre 2008.
CELA ÉTANT EXPOSÉ, la COUR,
Considérant que par arrêt confirmatif du 26 janvier 1994, la cour d'appel de Paris a modifié le mode de répartition des charges de chauffage dans cet ensemble de bâtiments en copropriété retenant celui déterminé par M. C..., expert désigné par les premiers juges ; que le rapport de cet expert constitue un avenant au règlement de propriété publié à la conservation des hypothèques le 7 mars 1995 ;
Que cet avenant a prévu l'installation de sept compteurs divisionnaires suivant les différents types de locaux dont le groupe G correspondant au groupe des commerces ; qu'au sein de ce groupe, les dépenses d'exploitation correspondant aux frais variables, seules en litige en l'espèce, doivent être réparties soit au réel "pour les groupes d'usagers pourvus de compteurs individuels", soit en fonction d'une clé de répartition préétablie ;
Que pour cette alternative, il est précisé que les propriétaires des lots " pourront demander la pose à leurs frais de compteurs individuels d'énergie thermique. L'installation d'un tel compteur et ultérieurement sa dépose éventuelle n'interviendra qu'en dehors de la période de chauffe. La demande devra parvenir au syndic au plus tard à fin juillet pour être applicable lors de la campagne de chauffe suivante. Le compteur sera du modèle agréé par le syndic et posé par un installateur agréé de même. Il sera installé au départ de la chaufferie, les 7 compteurs divisionnaires pour chaque groupe de locaux ayant un rythme différent." ;
Qu'en application de la seconde branche de l'alternative susvisée, Mme Y... sollicite pour la période du 2ème trimestre 2003 au 3ème trimestre 2006 la prise en compte de sa consommation réelle pour le calcul de ses frais variables en matière de chauffage ;
Que le syndicat soutient à juste titre qu'il résulte de la rédaction de l'avenant que la prise en compte de la consommation réelle suppose que tous les usagers d'un même groupe soient pourvus d'un compteur individuel ; que cet avenant ne prévoit pas une solution mixte au sein de chaque groupe, partie au réel pour certains de ses membres, et partie selon la clé préétablie ;
Qu'il n'est pas justifié que l'ensemble des copropriétaires du groupe des commerces ait fait une demande de prise en compte de leur consommation réelle selon les modalités fixées par le règlement de copropriété ;
Qu'en outre, Mme Y... ne justifie pas avoir posé un compteur selon lesdites modalités, en particulier s'agissant de son lieu d'installation ; qu'elle s'est bornée à réclamer pour la période litigieuse, comme l'établit sa lettre au syndic du 28 mai 2003, le relevé d'un compteur préexistant installé dans ses locaux ;
Que ne pouvant revendiquer en l'état la prise en compte de sa consommation réelle, Mme Y... ne pourra qu'être déboutée de ses demandes en remboursement du trop perçu invoqué, en dommages-intérêts, en remboursement de frais et en expertise ;
Que même si l'expert commis dans cette instance a retenu que les charges de chauffage réclamées étaient très supérieures à la consommation réelle, il a établi qu'elles étaient demandées à Mme Y... conformément aux clés de répartition applicables dans la première branche de l'alternative susvisée ;
Considérant que le syndicat justifie de sa demande en paiement de charges du 2ème trimestre 2003 au 2ème trimestre 2008 inclus par la production d'un décompte détaillé des charges réclamées avec l'ensemble des appels de charges et les procès-verbaux d'assemblées générales sur la période correspondante ; qu'il est relevé qu'aucune somme n'a été payée par la copropriétaire depuis l'apparition de la créance et qu'aucun frais n'est intégré à ce compte ;
Que Mme Y... sera condamnée à payer au syndicat la somme réactualisée de 36.081,74 euros au titre de l'arriéré de charges pour la période du 2ème trimestre 2003 au 2ème trimestre 2008 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2006, jour du jugement, sur la somme de 30.576,17 euros et à compter du 2 septembre 2008, date des conclusions de réactulatisation devant la Cour, pour le surplus ;
Considérant qu'il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il a dit que le syndicat des copropriétaires doit, pour l'avenir, tenir compte des indications du compteur individuel de chaleur posé à l'initiative de Mme Y... ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que la somme de 30.576,17 euros portera intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2006 ;
Condamne Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Mériel, 36, avenue de la Résistance à Montreuil la somme supplémentaire de 5.505,57 euros au titre de l'arriéré de charges pour la période du 4ème trimestre 2006 au 2ème trimestre 2008 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2008 ;
Rejette les demandes pour le surplus ;
Condamne Mme Y... aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le greffier, Le Président,
