Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
25ème Chambre - Section B
ARRET DU 25 JANVIER 2008
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 04/09482
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Mars 2004 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY (1ère ch. A) - RG no 200202000
APPELANT
Monsieur Antonio X...
...
92100 ANTONY
représenté par la SCP GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour
assisté de Me Y..., avocat au barreau de NANTERRE, toque : PN351
INTIMEE
S.A.R.L. AGENCE DES TEMPLIERS
prise en la personne de ses représentants légaux
Rue du Bois Clair
91620 NOZAY
représentée par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour
assistée de Me Z..., avocat au barreau de l'ESSONNE
* * *
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 novembre 2007 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame DELMAS-GOYON, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur JACOMET, président
Monsieur LAURENT-ATTHALIN, conseiller
Madame DELMAS-GOYON, conseiller
Greffière, lors des débats : Madame MARTEYN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Fabrice JACOMET, président et par Mme Marie-José MARTEYN, greffier.
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Vu le jugement rendu le 1er mars 2004 par le tribunal de grande instance d'Evry, qui a débouté Antonio X... de ses demandes en paiement de diverses sommes correspondant, soit à des sommes versées par des locataires qui ne lui auraient pas été restituées par la société Agence des Templiers en exécution de son mandat de gestion, soit à l'indemnisation du préjudice subi du fait des fautes de gestion commises par cette société, faute par lui de rapporter la preuve de l'existence de sommes dues, et l'a condamné à verser à la société Agence des Templiers la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Au soutien de sa décision, le tribunal a essentiellement retenu que,
la société Agence des Templiers verse aux débats un tableau synoptique dans lequel les sommes réclamées aux locataires et les sommes versées sont mentionnées par mois et par locataire, auxquelles sont annexées les photocopies des chèques adressés à Antonio X... pour la période janvier 1996/décembre 1999,
la méthode de compensation entre locations utilisée par l'agence des Templiers, dont il n'est pas établi qu'Antonio X... ait contesté le principe pendant la durée du mandat de gestion, ne permet pas de vérifier si certains loyers ont pu rester impayés, et ce d'autant que le décompte fourni ne concerne pas la totalité des biens loués par Antonio X... sur la période litigieuse, étant précisé que si des échéances n'ont pas été acquittées à temps par des locataires, des régularisations sont ultérieurement intervenues, faisant coïncider le montant des loyers dus et celui des loyers acquittés,
l'état des charges locatives fait apparaître un solde créditeur ou nul en faveur des locataires pour les exercices 1998 et 1999 pour les biens situés à Anthony, Longjumeau et Saulx les Chartreux ;
Par arrêt avant dire droit du 10 mars 2006, la Cour a désigné en qualité d'expert Madame Ginette A..., avec mission de procéder à toutes diligences techniques de nature à lui permettre de dire si la mention manuscrite "bon pour quitus et bon pour quittance" ainsi que la signature figurant sur le document du 20 décembre 1999 intitulé quitus, invoqué par la société Agence des Templiers, ont été apposées par Antonio X... ;
L'expert a déposé son rapport le 23 octobre 2006, dans lequel elle conclut que, d'une part, les examens techniques du support du document questionné n'ont permis de détecter aucune trace de lavage chimique, grattage, gommage ou autre altération frauduleuse, d'autre part, les observations comparatives des écritures et signatures ont certes permis de relever quelques correspondances graphiques, mais les différences relevées, pour certaines totalement discriminantes, permettent néanmoins de conclure qu'Antonio X... n'en est ni le rédacteur, ni le signataire ;
Vu les conclusions déposées le 12 février 2007 par Antonio X..., appelant, aux termes desquelles il demande à la Cour, infirmant la décision déférée, de condamner la société Agence des Templiers à lui payer la somme de 12.831,98 €, avec intérêts au taux légal et capitalisation de ces intérêts à compter du mois de décembre 1999, ainsi que 5.000 € à titre de dommages et intérêts et 3.000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Vu les conclusions déposées le 28 septembre 2007 par la société Agence des Templiers, intimée, par lesquelles elle sollicite la confirmation du jugement et la condamnation d'Antonio X... à lui payer les sommes de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Sur ce, la cour,
Considérant que pour un exposé complet des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère aux énonciations du jugement déféré et aux écritures ci-dessus visées ;
Considérant, s'agissant de la reddition de compte de la société Agence des Templiers, que le mandataire est tenu de rendre compte de manière précise et exacte de sa gestion ;
Qu'à cet effet, la société Agence des Templiers verse aux débats en cause d'appel un rapport synthétique de gestion, année par année et immeuble par immeuble, auquel est annexée la photocopie des chèques qu'elle a adressés à Antonio X... à compter de janvier 1996, d'où il ressort qu'aucune somme n'est due à celui-ci, faisant observer que c'est par un raisonnement similaire et au vu d'un tableau intitulé "tableau synoptique" que les premiers juges ont écarté les prétentions de l'appelant ;
Considérant qu'Antonio X... fait valoir que le tableau récapitulatif produit est erroné ;
Que les chiffres mentionnés sur les tableaux synoptiques, colonne "à reverser" et colonne "reversements effectués" ne coïncident pas toujours entre eux, ni avec ceux correspondant aux sommes qui lui ont été effectivement payées;
Que, de surcroît, l'agence des Templiers a continué à encaisser des chèques de loyer postérieurement à la rupture du mandat, elle ne justifie d'aucune diligence afin de récupérer le montant des loyers non payés par Monsieur B... aux mois de septembre et octobre 1999 et elle ne lui a pas réglé les taxes d'enlèvement des ordures ménagères 1998/1999 ;
Considérant que le rapport synthétique de gestion produit par la société Agence des Templiers devant la cour est un tableau synthétique qui ne fournit aucun détail des sommes perçues et payées et ne permet donc aucun contrôle de la gestion de l'agence immobilière ;
Considérant, en outre, que c'est à juste titre que l'appelant invoque des erreurs dans les tableaux synoptiques produits, sur lesquels se sont fondés les premiers juges pour le débouter de ses demandes, erreurs qui ne peuvent que s'être répercutées dans le rapport synthétique de gestion ;
Que c'est ainsi que le chèque no7523873 d'un montant de 5.769,34 francs est mentionné deux fois, pour deux immeubles différents, celui de Saulx les Chartreux et celui de Longjumeau, et donc décompté deux fois dans le total des sommes versées par l'agence à Antonio X... au titre du troisième trimestre 1999 ;
Qu'il est fait état pour l'immeuble de Saulx les Chartreux d'un versement de 22.770,59 francs en faveur d'Antonio X... par chèque no 7523796, ce même chèque étant au surplus mentionné comme concernant un versement d'un montant de 15.001,79 francs de septembre 1999 relatif à l'immeuble d'Antony, alors que la photocopie produite de ce chèque du 24 septembre 1999 révèle un montant effectivement payé de 10.739,73 francs ;
Que le tableau relatif à la gestion de l'immeuble de Saulx les Chartreux montre un versement d'un montant de 27.400,01 francs en juin 1997 par chèque no2157486, alors qu'il ressort de la photocopie de ce chèque du 23 juin 1997 que son montant était seulement de 3.712,97 francs ;
Considérant qu'il s'ensuit que l'appelant rapporte la preuve de l'inexactitude de la reddition de compte de son mandataire ;
Considérant, par ailleurs, qu'Antonio X... justifie qu'après la résiliation du mandat, à effet du 31 octobre 1999, Monsieur C... dos Santos, Monsieur D... et la gendarmerie nationale ont versé des loyers et charges à l'agence des Templiers, que celle-ci a encaissés ;
Qu'il soutient que la société Agence des Templiers n'en a reversé le montant, ni à lui-même, ni à l'agence qui l'a remplacée ;
Qu'au surplus, l'agence ne lui a pas non plus versé les sommes correspondant aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 1998 et 1999 ;
Considérant que la société Agence des Templiers, dont l'argumentation est exclusivement fondée sur le rapport synthétique de gestion susvisé qu'elle produit en cause d'appel et qui se borne à affirmer que les sommes versées au mandant sont intégralement justifiées et qu'il n'est pas "nécessaire de répondre dans le détail à l'argumentation nécessairement partiale d'Antonio X...", ne justifie pas, soit avoir versé lesdites sommes à son mandant, soit que ces sommes ne seraient pas dues ;
Qu'il convient, en conséquence, de faire droit aux demandes de l'appelant de ce chef, le jugement déféré étant infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant, en revanche, qu'il ne peut être reproché à l'agence immobilière une absence de diligence pour récupérer les loyers des mois de septembre et octobre 1999 non payés par un locataire, alors que son mandat a pris fin le 31 octobre 1999 ;
Considérant que la société Agence des Templiers est donc condamnée à payer à Antonio X... la somme de 12.831,98 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive de l'instance ;
Qu'il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, à compter du 12 février 2007, date à laquelle cette demande a été formée pour la première fois ;
Considérant, par ailleurs que la société Agence des Templiers est particulièrement mal venue à demander des dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Qu'en revanche, en se référant à un quitus prétendument donné par Antonio X... le 20 décembre 1999 dont elle ne pouvait ignorer qu'il n'avait pas été donné par lui et en continuant dans ses écritures devant la cour à se référer à ce document, dont il est pourtant établi qu'il n'émane pas d'Antonio X..., la société Agence des Templiers a commis une faute qui a causé un préjudice à celui-ci, dont l'incohérence était injustement invoquée et qui a dû se prêter aux opérations d'une expertise pour se justifier, étant fondé, de ce fait, en sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 € ;
Considérant qu'en application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de la condamner en outre à payer à Antonio X... une indemnité de 3.000 € pour les frais exposés par lui tant en première instance qu'en appel ;
Que la société Agence des Templiers sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise ;
Par ces motifs
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Agence des Templiers à payer à Antonio X... la somme de 12.831,98 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive de l'instance, ainsi que 5.000 € à titre de dommages et intérêts et 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne la société Agence des Templiers aux entiers dépens de première instance et d'appel, et dit que ces derniers pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
