Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre - Section A
ARRET DU 23 MAI 2007
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 05/25032
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2005 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 03/11795
APPELANTE
Madame Josiane Rachel Monique X...
20 avenue d'Ivry
75013 PARIS
représentée par la SCP BASKAL - CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assistée de Me Joëlle BITCHATCHI ORDONNEAU, avocat au barreau de Paris, toque 1082
INTIMEES
S.A. SACCEF
128 rue de la Boétie
75008 PARIS
n'ayant pas constitué avoué
ASSURANCES GENERALES DE FRANCE
87 rue de Richelieu
75002 PARIS
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avoués à la Cour
assistée de Me Patrice PIN, avocat au barreau de Paris, toque : B 39
S.N.C. BOUYGUES IMMOBILIER PARIS
150 Route de la Reine
92100 BOULOGNE BILLANCOURT
représentée par la SCP MONIN - D'AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Louis BOUSQUET, avocat au barreau de Paris, toque : B 481
CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS
1 Boulevard de Lattre de Tassigny
91000 EVRY
représentée par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour
assistée de Me Hervé PORTA DEL SOL, avocat au barreau de Paris, toque : C 733
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l'article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l'article 785 du nouveau code de procédure civile, le 4 avril 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président
Madame Charlotte DINTILHAC, Conseiller
Madame Dominique REYGNER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle COCHET
ARRET :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président
- signé par Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par
Mme Gisèle COCHET, greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 30 novembre 1998 Mme X... a acquis de la SNC France Construction Paris en état futur d'achèvement des lots à usage d'appartement, deux parkings et cave dans un immeuble Villa Scapin à Ivry sur Seine pour le prix de 1.115.000 F.
Elle a emprunté à la caisse d'épargne et de prévoyance Ile de France Paris .
Se plaignant de désordres elle a refusé de prendre livraison, fait dresser un constat le 20 septembre 1999, et obtenu le 18 novembre 1999 la désignation d'un expert (M. C...).
L'expert a reçu mission également dans un litige entre le syndicat des copropriétaires et le vendeur étendu aux constructeurs et leurs assureurs.
Sur assignation au fond par Mme X..., un jugement du 5 mars 2002, sur un pré-rapport de M. C..., a suspendu les obligations de Mme X... envers sa banque, condamné la Sté Bouygues Immobilier, nouvelle dénomination de la SNC France Construction à lui payer une provision et sursis à statuer sur les autres demandes ; un arrêt infirmatif du 13 mai 2004 sur la provision a ordonné la restitution de celle-ci; .
M. C... a déposé son rapport définitif le 30 avril 2003
Mme X... a alors conclu à la nullité de la vente pour dol et erreur , subsidiairement sa résolution sur le fondement de 1641 et 1184 du code civil et le paiement de diverses sommes (prix, frais, charges, impôts ..)
Par jugement du 15 novembre 2005 le tribunal de grande instance de Créteil a donné acte à la SACCEF de son intervention volontaire à la procédure, a débouté Mme X... de toutes ses demandes de nullité et résolution de vente et , partant, d e toutes ses demandes en paiement, dit le jugement opposable à la caisse d'épargne et dit sans objet les appels en garantie de Bouygues Immobilier aux droits de la SNC France Construction.
Mme X... a relevé appel de cette décision.
Une ordonnance du conseiller de la mise en état du 5 décembre 2006 a dit l'appel recevable à défaut pour Bouygues de justifier qu'il mentionnerait une fausse adresse.
Mme X... , par dernières conclusions du 27 mars 2007, soutient que les désordres n'affectent pas uniquement les parties communes et qu'elle a donc qualité à agir, que le vendeur lui a caché l'erreur de conception provoquant le caractère inondable des sous-sols, la privant de l'usage de l'ascenseur, de sa cave et de son parking, que Bouygues ne peut se retrancher derrière le caractère inondable du secteur , que la mairie a relevé une mauvaise réalisation des sous-sols, subsidiairement elle fait valoir que l'immeuble n'est pas achevé et que Bouygues n'a pas exécuté les travaux préconisés par l'expert , qu'elle n'est pas tenue de prendre possession d'un immeuble non achevé ; qu'il y a manquement à l'obligation de délivrance.
Sur l'article 1642-1 code civil elle soutient que Bouygues n'est pas déchargée des vices apparents et qu'elle n'est pas irrecevable le délai n'ayant pas couru;
Elle se fonde en outre sur 1646-1 du code civil pour non conformité du parking d'accès difficile reconnu par l'expert.
Elle demande, par infirmation :
- de prononcer la nullité de la vente, subsidiairement sa résolution
- de dire l'arrêt opposable à la caisse d'épargne
- de prononcer la résolution des contrats de prêts
- d'ordonner la restitution du prix soit 144.483,55 € avec intérêts légaux à compter du 9 février 2001, date de l'assignation
- de condamner Bouygues Immobilier à lui payer les sommes de 8.262,74 €, 457,35 €, 1981,84 €, 2896,53 € et 2286,74 € pour divers frais, 8.407,45 € pour intérêts intercalaires, 708,89 € pour assurance, 1163,52 € pour agios au 31 décembre 1999 et 3.588,41 € pour intérêts de l'année 2001, 4.535,67 € au titre du crédit-relais, 251,16 € pour coût de l'inscription hypothécaire, toute somme qui pourraient être dues à la caisse d'épargne dans le cadre du remboursement anticipé du prêt, diverses charges pour un total de 21.638,95 € à actualiser au jour de l'arrêt, les taxes foncières 2001 à 2006 totalisées à 6 416 € à actualiser au jour de l'arrêt, les frais bancaires pour 100,46 €, la taxe sur les logements vacants soit 659 € (2003), 837 (2004) et 1022 (2005), le tout avec intérêts légaux à compter de l'assignation, la somme de 915 € par mois pour préjudice de jouissance jusqu'au jour de l'arrêt irrévocable, la somme de 224.683,64 € pour préjudice financier, la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral, et ordonner la capitalisation des intérêts
- de condamner Bouygues à la garantir de toutes conséquences de l'annulation du prêt
- de condamne Bouygues Immobilier à lui payer 15.000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La SNC Bouygues Immobilier Paris, par dernières conclusions du 26 mars 2007, oppose la tardiveté de l'action sur les vices apparents, dénie tout dol puisque les documents contractuels indiquent que l'immeuble est en zone inondable.
Elle estime que les difficultés d'accès au parking ne le rendent pas impropre à sa destination .
Elle discute le préjudice.
Subsidiairement elle demande sa garantie par AGF. au titre de la police maître d'ouvrage et maître d'oeuvre d'exécution
Elle demande :
- à titre principal de confirmer le jugement et de débouter, en conséquence, Mme X... de ses demandes
- à titre subsidiaire, de condamner les AGF à la garantir de toutes condamnations
- de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
La Caisse d'Epargne Ile de France Paris, par dernières conclusions du 13 septembre 2006, s'en rapporte sur le fond ; si la vente est résolue ou annulée elle entend être payée de ses prêts soit 142.196,82 € par Mme X... et Bouygues solidairement ou l'une ou l'autre seule, conservant les primes perçues en garantie de ce paiement et des frais de mainlevée d'hypothèque, outre 40.524,93 € de dommages-intérêts correspondant à la perte des intérêts qu'elle aurait perçus si les prêts s'étaient poursuivis ; si Mme X... est déboutée elle demande les échéances impayées du prêt principal, soit 35.732,75 € avec intérêts de retard au taux contractuel de 5,5 % et la reprise normale des remboursements, et l'intégralité du prêt relais soit 85.148, 89 € assortie des intérêts de retard au taux de 8,55 % du 27 novembre 2001 jusqu'au complet paiement. ; enfin de condamner la partie défaillante à lui verser 8.000 € pour frais irrépétibles.
Les AGF , par dernières conclusions du 14 septembre 2006, dénie sa garantie CNR en l'absence de vices révélés après la réception comme au titre de la RC dès lors que Bouygues avait parfaitement connaissance du caractère inondable du terrain et n'a pas tenu compte des observations du contrôleur technique ce qui justifie l'exclusion prévue à l'article 4.8 de la police.
Elle demande de :
- confirmer le jugement
- subsidiairement, de la mettre hors de cause
- de débouter Bouygues de ses demandes
- de condamner Sté Bouygues Immobilier ou tout succombant solidairement ou in solidum à lui payer la somme de 3.000 € pour frais irrépétibles.
La Societé SACCEF, régulièrement assignée, n'a pas constitué avoué, il sera statué par arrêt réputé contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant que sans régler le solde du prix soit 25.497,10 € Mme X... s'est à plusieurs reprises refusée de prendre possession des lots acquis aux motifs qu'elle avait constaté la présence d'eau stagnante au deuxième sous-sol de l'immeuble, une humidité très importante dans la cave et les deux parkings qui lui étaient attribués et que l'architecte n'avait pas délivré le certificat d'achèvement de l'immeuble ;
Considérant que sur son assignation en nullité de la vente, subsidiairement sa résolution, la suspension des prêts et la réparation de son préjudice, un jugement du 5 mars 2002 a suspendu ses obligations quant aux prêts, condamné Sté Bouygues Immobilier à lui payer une provision de 45.734,71 € à valoir sur ses dommages-intérêts et sursis à statuer sur les autres demandes en l'attente des conclusions en ouverture de rapport ;
Que celui-ci a été déposé le 30 avril 2003 ;
Considérant que sur l'appel relevé par SNC Bouygues Immobilier anciennement dénommée France Construction Paris SNC la cour par arrêt du 13 mai 2004 a confirmé le jugement sur la qualité à agir de Mme X... et la suspension ces contrats de prêts, le réformant sur la provision et déboutant Mme X... de ce chef;
Considérant que pour l'essentiel l'expert a conclu qu'à la moindre montée des eaux, ce qui s'est produit pendant ses opérations, le deuxième sous-sol comprenant le niveau de caves est entièrement inondé avec mise hors service de l'ascenseur, qu'en cas de montée d'eaux plus importantes le deuxième sous-sol sera inondé sur toute sa hauteur ce qui privera l'immeuble de ses éléments d'équipements indispensables tels que chauffage, VMC, électricité pour répondre à sa destination ; qu'au delà du caractère inondable du site, la construction est à distance trop faible de la nappe phréatique qui réagit à toutes variations importantes du niveau des pluies ; qu'il préconise de redistribuer les équipements techniques dans des locaux étanches, ce que propose de faire Bouygues Immobilier Paris à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra et à préserver le deuxième sous-sol de la zone de battement de la nappe;
Considérant que selon l'expert cette faute de conception est imputable aux maîtres d'oeuvre de conception qui ont passé outre aux indications fournies par le laboratoire de sol, le permis de construire et les observations du Contrôleur Technique Qualiconsult ;
Considérant que la notice descriptive signée par Mme X... et annexée à l'acte de vente précisait que la commune d'Ivry sur Seine est inscrite en secteur inondable ; que le permis de construire indiquait que le terrain est entièrement situé en zone inondable ; que le service de la navigation avait indiqué que les parkings étaient inondables par cru de submersion et que les cuvelages étanches étaient interdits si leur volume n'était pas compensé en terme de conservation du champ d'expansion des crues ; l'acquéreur a déclaré avoir été, dès avant ce jour, en mesure de consulter l'ensemble des documents, dont le permis délivré le 4 septembre 1997 ; qu'à cet égard Mme X... ne peut se plaindre de n'avoir pas reçu l'information suffisante ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1116 du code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ;
Considérant que Mme X... caractérise le silence dolosif dans le fait que la faute certaine de conception affectant le deuxième sous-sol de l'immeuble avait fait l'objet d'un signalement auprès de Bouygues cumulant les qualités de maître d'ouvrage et de maître d'oeuvre d'exécution avant le début des travaux par le Contrôleur Technique Qualiconsult ;
Considérant que les manoeuvres ou le silence dolosif s'apprécient au moment de la formation du contrat ; si la faute de conception est patente, en l'absence notamment de conformité aux prescriptions de cet organe de contrôle, il n'est pas démontré que le vendeur mesurait au jour de la signature du contrat l'étendue des conséquences de cette faute ; que le dol supposerait établi que Bouygues Immobilier en usant de son droit de construire aurait délibérément provoqué des vices et les aurait non moins délibérément dissimulés à ses acquéreurs, ce que Mme X... ne démontre pas ;
Considérant en conséquence que la demande de nullité pour dol a été à bon droit rejetée ;
Considérant que le litige s'inscrit dans la recherche et la réparation des vices tels que prévues aux articles 1642-1 et 1646-1 du code civil spécialement applicables aux ventes en l'état futur d'achèvement, à l'exclusion d'autres dispositions d'ordre général ;
Considérant que l'article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux ni avant l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des vices de construction alors apparents ; qu'il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution de prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice ;
Considérant que la présence d'eau en sous-sol constitue un vice apparent ; que si Mme X... a cru devoir refuser la livraison, elle n'a pas satisfait à l'obligation, dont le refus de possession ne la dispensait pas, d'assigner dans l'année suivant le mois de constatation de l'achèvement survenue le 1er juin 1999 afin de faire valider son refus de prise de possession ; qu'en effet suite au référé ayant abouti le 18 novembre 1999 à la désignation de M. C..., elle n'a saisi le juge du fond que le 9 février 2001 ; que l'assignation en référé par le syndicat des copropriétaires ayant abouti à une ordonnance du 14 juin 2000 visant les parties communes ne pouvant avoir d'effet interruptif de prescription de sa propre action ;
Considérant en conséquence que Mme X... est irrecevable en son action tendant à la résolution de la vente pour vices apparents pour présence d'eau dans les sous-sols;
Considérant que l'expertise a révélé que l'accès au deuxième sous-sol était difficile en raison des cotes de manoeuvres : non respect de la pente maximale autorisée et rayon de braquage trop faible, non apparents au moment de l'achat ; qu'il a retenu qu'il s'agissait d'une faute de conception ; qu'il a proposé que les copropriétaires des places de parking situées au 2e sous-sol bénéficient d'une réduction de 25 % du prix d'achat de ces places ;
Considérant que l'action en garantie décennale de l'article 1646-1 du code civil suppose rapportée la preuve que le vice rend l'immeuble impropre à sa destination ; que l'expert n'a pas retenu que ces dispositifs de stationnement, quoique d'accès rendu difficile, étaient impropres à leur destination ; que Mme X... qui n'a pas pris possession des lots qu'elle avait acquis, ne peut caractériser une quelconque impossibilité personnelle d'utilisation ; qu'il n'y a pas lieu à résolution de la vente de ce chef ; que Mme X... ne forme, à titre subsidiaire, aucune demande de réduction de prix, étant relevé que la vente porte un prix global pour l'ensemble des lots ;
Considérant en conséquence que les demandes de Mme X... seront, par confirmation du jugement rejetées ;
Considérant que, partant, les demandes de garantie seront dites sans objet ;
Considérant que les demandes de Mme X... étant rejetées, la Caisse d'Epargne est fondée en sa demande de reprise du cours du remboursement du prêt primo Ecureuil, Mme X... étant condamnée en outre au paiement des arriérés justifiés pour 35.732,75 € au titre du prêt Primo Ecureuil et pour 85.148, 89 € au titre du prêt relais ; que Mme X..., ayant été dûment autorisée à suspendre l'exécution de ses engagements les intérêts contractuels de retard ne seront dus qu'à compter du présent arrêt ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré
Y ajoutant,
Condamne Mme X... à payer à la Caisse d'Epargne Ile de France :
- 35.732,75 € au titre du prêt Primo Ecureuil avec intérêts de retard au taux de 5,5 % à compter du présent arrêt et à assurer la reprise normale du paiement des échéances
- 85.148,89 € au titre du prêt relais avec intérêts au taux de 8,55 % du présent arrêt jusqu'au complet paiement
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamne Mme X... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
