Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
23ème Chambre - Section B
ARRET DU 02 MARS 2006
(no , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 05/08758. Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2004 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 2ème Section - RG no 03/3658.
APPELANTE : Madame Stéphanie X... épouse BERAUD Y... ... par la SCP FANET - SERRA - GHIDINI, avoués à la Cour, assistée de Maître Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, toque C822. INTIMÉS : - Monsieur Abdul Rahman A.A AL Z... résidant à RIYADH 11441 Royaume d'Arabie Saoudite, AL AKHAWAIN CO, OPP. CITROEN SHOWROOM - DHABBAB STREET - PO BOX RIAYADH 11441 domicile en France :
4 rue Christophe Colomb 75008 PARIS, - Madame Khloud A.A AL Z... épouse A... SAAD A... demeurant C/o Monsieur Abdulrahman A.A AL Z... résidant à RIYADH 11441 Royaume d'Arabie Saoudite, AL AKHAWAIN CO, OPP. CITROEN SHOWROOM - DHABBAB STREET - PO BOX RIAYADH 11441 domicile en France : 4 rue Christophe Colomb 75008 PARIS, représentés par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour, assistés de Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque R270. INTIMÉ : Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 29 AVENUE PIERRE 1er DE SERBIE etamp; 10 RUE GEORGES BIZET 75016 PARIS, représenté par son
administrateur judiciaire, Maître Geoffroy ANDRE, demeurant 8 rue de l'Arrivée 75015 PARIS, représenté par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour, assisté de Maître Françoise RETOURNE substituant Maître Gérard HELWASER, avocat au barreau de PARIS, toque : C160. COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 janvier 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur DELANNE, président,
Monsieur RICHARD, conseiller,
Madame RAVANEL, conseiller.
qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN. ARRET : Contradictoire, - prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président. - signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
La cour statue sur l'appel de Mme B... à l'encontre du jugement prononcé le 25 novembre 2004 par le Tribunal de grande instance de PARIS qui :
- déclare la donation intervenue le 22 août 2001 entre les consorts
Z... inopposable au syndicat des copropriétaires ainsi qu'à Mme B...,
- annule l'assemblée générale des copropriétaires du 7 octobre 2002, - déclare la demande additionnelle de Mme B... recevable mais déclare ses demandes d'exécution forcée irrecevables et sa demande de dommages intérêts mal fondée et l'en déboute.
Vu les conclusions de Mme B... en date du 11 janvier 2006 tendant à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 7 octobre 2002 et accordé le bénéfice de l'article 10-1,
- annuler la donation intervenue entre les consorts Z... le 22 août 2001,
Subsidiairement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé inopposable ladite donation,
- condamner les consorts Z..., sous astreinte de 300 euros/jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, à restituer les parties communes annexées telles que décrites dans les 7ème et 8ème parties du rapport de Mr ELDIN,
- condamner les consorts Z..., sous astreinte de 300 euros/jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, à remettre en état initial l'ensemble des parties communes que décrites en page 22 et suivantes du rapport de Mr ELDIN,
- condamner les consorts Z..., sous astreinte de 300 euros/jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, à remettre en état initial les lots 35 et 39 de la concluante,
- les condamner solidairement à payer à Mme BERAUD Y... 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, 119 486,73 euros au titre de ses pertes locatives, 10 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
- - les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Vu les conclusions des consorts Z... en date du 2 janvier 2006 tendant à :
Sur l'appel principal de Mme BERAUD Y... :
- constater que les parties ont acquiescé au jugement entrepris sur l'annulation de l'assemblée du 7 octobre 2002 et sur l'inopposabilité de la donation,
- dire Mme B... irrecevable en sa demande de nullité de la donation,
- dire cette demande irrecevable faute d'intérêt à agir et de mise en cause de l'acquéreur des lots 12, 16, 34, 36,
- constater que l'instance engagée le 24 décembre 2002 est sans objet et que les demandes portent exclusivement sur le rapport d'expertise judiciaire commis en référé ayant eu également pour mission de déterminer le préjudice locatif allégué,
- dire également les demandes de remise en état des parties communes irrecevables, ces remises en état devant être chiffrées, votées et exécutées sous l'autorité du syndic ou de l'administrateur judiciaire,
- subsidiairement surseoir à statuer sur les demandes de remise en état ou de restitution des parties communes dans l'attente de la notification du procès-verbal de l'assemblée dont la convocation a été demandée par Monsieur Z...,
- très subsidiairement, sur la demande de restitution des parties communes,
* dire les demandes irrecevables en ce qui concerne les lots 12, 16, 34, 36, 9 et 37,
* dire que cette demande constitue un abus de droit en l'absence de dommage à l'immeuble, le syndicat ne formulant aucune demande à ce titre,
* donner acte aux consorts Z... de ce que les deux WC du 6ème étage sont toujours en service,
- très subsidiairement sur la demande de remise en état des parties communes,
* dire que cette demande est sans objet, les remises en état ayant été effectuées, à l'exception du remplacement de la boule située au bas de l'escalier et du remplacement du tapis d'escalier,
* donner acte à Monsieur Z... de ce qu'il a déjà offert de prendre en charge ces réparations bien que l'imputabilité aux travaux ne soit pas établie et de ce qu'il confirme cet engagement, dans l'attente de l'ordre de service de Maître ANDRE,
* dire que les cloisons séparant les caves sont définies par le règlement de copropriété comme des parties privatives mitoyennes,
* dire que les travaux minimes ne nécessitent pas d'autorisation préalable,
- très subsidiairement, sur la demande de remise en état des parties privatives de Madame BERAUD Y...,
* dire la demande de suppression des canalisations passant dans les caves de Mme BERAUD Y... irrecevable, s'agissant de canalisations d'évacuation des EP et EU de l'immeuble, en l'absence d'autre solution technique, de tels travaux devant être exécutés sous la maîtrise d'.uvre de Maître ANDRE ou du syndic,
* dire que cette demande constitue un abus de droit, tout copropriétaire devant laisser des canalisations communes traverser ses parties privatives notamment au vu des exigences définies par le règlement sanitaire,
- très subsidiairement, sur la demande de réparation du préjudice,
* dire que cette demande fait double emploi avec celle qui concerne les pertes locatives, Mme BERAUD Y... n'occupant pas les lieux,
[* dire qu'elle ne justifie pas d'un préjudice distinct dans son principe ou son montant et la débouter de cette demande,
- très subsidiairement, sur la réparation du préjudice locatif,
*] dire qu'il n'existe pas de lien de causalité entre les travaux et les pertes de loyers, en raison de l'état préexistant de l'immeuble et des locaux, Mme BERAUD Y... ayant fait valoir en 1996 qu'elle ne pouvait louer ses locaux en raison de l'abandon de l'immeuble,
[* constater à cet égard qu'elle a dissimulé le fait que le lot 10 était vacant depuis 1997, et ne pouvait être reloué sans travaux estimés à l'époque à 400.000 francs, soit 60 979,61 ç,
*] dire que les pertes postérieures à la date d'achèvement des travaux de gros-oeuvre dans les parties privatives ne peuvent être imputées aux consorts Z...,
[* dire que la durée du chantier, initialement fixée à 8 mois, a été prolongée du fait des agissements de Madame BERAUD Y...,
*] dire que la location séparée des locaux du 6ème étage constitue un enrichissement, ces lots étant antérieurement attribués à des employés de maison, leur état à la date de l'expertise ne permettant
pas en outre leur location,
[* débouter Mme BERAUD Y... de toutes ses demandes au titre de pertes locatives,
*]encore plus subsidiairement, limiter leur montant à celui retenu par l'expert.
Sur l'appel incident des consorts Z... :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles des consorts Z...,
- dire que l'attitude de Mme BERAUD Y... ayant pour objet de faire obstacle à la réalisation des travaux de rénovation des appartements et des parties communes de l'immeuble a un caractère fautif et engage en conséquence la responsabilité de Mme BERAUD Y... à l'égard des consorts Z...,
- dire que les procédures engagées entravent la commercialisation des lots des consorts Z...,
- condamner Mme BERAUD Y... à payer à Monsieur Z... la somme de 800.000 ç et à Mme Z... la somme de 300.000 ç,
En tout état de cause :
- condamner Mme BERAUD Y... à leur payer la somme de 3.000 ç
chacun au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 26 octobre 2005 tendant à :
- confirmer le jugement entrepris concernant l'annulation de l'assemblée générale du 7 octobre 2002 pour non élection du bureau et concernant l'inopposabilité au syndicat des copropriétaires de la donation litigieuse du 22 août 2001,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le concluant aux dépens,
- lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice sur le mérite des demandes formulées par Mme BERAUD Y... et de ce qu'il se réserve la possibilité de demander la condamnation des consorts Z... et/ou de Mme BERAUD Y...,
- débouter Mme BERAUD Y... et les consorts Z... de toutes leurs demandes,
ix ;
Considérant que Mr Z... et Mme B... demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de l'assemblée pour défaut d'élection régulière du bureau ;
Qu'en ce qui concerne la donation, la contestation que peut soulever Mme B... ne peut concerner que son opposabilité au syndicat des copropriétaires dès lors qu'elle sollicite subsidiairement la confirmation du jugement en ce qu'il a dit la donation inopposable au syndicat des copropriétaires ;venue Pierre 1er de Serbie 75016 PARIS contestait la validité de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 7 octobre 2002 au motif que le bureau de ladite assemblée n'avait pas été élu régulièrement ;
Qu'elle contestait également la donation de Mr Z... faite à sa fille de certains lots au motif qu'elle n'avait pour but que de contourner le texte sur la réduction des voix ;
Considérant que Mr Z... et Mme B... demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de l'assemblée pour défaut d'élection régulière du bureau ;
Qu'en ce qui concerne la donation, la contestation que peut soulever Mme B... ne peut concerner que son opposabilité au syndicat des copropriétaires dès lors qu'elle sollicite subsidiairement la confirmation du jugement en ce qu'il a dit la donation inopposable au syndicat des copropriétaires ;posable au syndicat des copropriétaires ;
Considérant que dans ces conditions, seules restent en litige devant la cour les éventuelles indemnisations dues au titre des préjudices allégués tant par Mr Z... que par Mme B... ;
Sur le préjudice allégué par Mme B... :
Considérant que Mme B... est propriétaire dans l'immeuble du 29 avenue Pierre 1er de Serbie des lots 1, 10, 23, 28 et 29 ;
Qu'elle sollicite la condamnation des consorts Z... à lui verser la somme de 119 486,73 euros au titre des pertes locatives ;
Mais, considérant que l'expert ELDIN n'a retenu qu'un préjudice pour l'ensemble des lots évalué à la somme de 27 619 euros ;
Qu'il a exclu la perte de loyers pour le lot 1 et n'a retenu que la somme de 3 502,58 euros sur justificatif au titre des réparations effectuées sur le faux plafond ;
Considérant que Mme B... ne rapporte pas la preuve d'avoir effectué lesdits travaux ;
Que pour le lot 10, l'expert indique que la gêne du fait des travaux n'a pas empêché la remise en location mais retient l'abattement consenti aux locataires du fait des nuisances subies et retient l'évaluation de Mme B... à la somme de 23 616 euros ;
Que pour le lot 23, seul sera retenu par l'expert l'abattement de 500 euros, ayant été relevé que ce lot n'est pas dans un état compatible avec sa mise en location lors de la visite du 19 mars 2003 ;
Que les lots 28 et 29 n'étaient pas en état compatible avec la location lors de la même visite ;
Considérant que Mme B... est recevable à solliciter le respect des parties communes par les consorts Z... mais doit démontrer que les empiétements dénoncés (annexion des WC communs notamment) lui causent un préjudice direct ;
Considérant que l'expert n'a relevé au titre des préjudices spécifiques à Mme B... que ceux que la cour a développé supra ;
Que les éléments de dépréciation communs à tous les locataires figurent à la page 25 in fine du rapport et ressortissent de la compétence du syndicat des copropriétaires ;
Considérant que les consorts Z... rapportent la preuve que les travaux de remise en état ont été effectués ;
Considérant que restent affectées par les travaux les caves de Mme B... dont il n'est pas démontré que la remise en état a eu lieu ;
Considérant que Mme B... qui sollicite la condamnation des consorts Z... à lui payer la somme de 5 000 euros ne rapporte pas la preuve du préjudice subi détachable des pertes de loyers ;
Sur le préjudice allégué par les consorts Z... :
Considérant que les consorts Z... demandent la condamnation de Mme B... à leur payer 1 100 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du retard pris dans l'exécution des travaux par suite de l'obstruction de Mme B... ;
Que le planning prévoyait le début des travaux le 15 juillet 2002 et que les travaux de gros .uvre devaient durer 8 mois environ ;
Mais, considérant que le raisonnement des consorts Z... fait fi des droits de la copropriété alors même que les travaux envisagés affectaient les parties communes ;
Que si Mme B... a défendu âprement ses droits, il ne saurait lui en être fait grief dès lors qu'il n'est pas expressément démontré qu'elle a agi avec l'intention de nuire et qu'en outre elle a obtenu gain de cause quant à l'assemblée du 7 octobre 2002 ;
Considérant qu'il convient de condamner les consorts Z... à payer à Mme B... la somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires la même somme au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Considérant que la charge des dépens sera supportée par les consorts Z... succombant dans un litige les opposant à Mme B... auquel est pratiquement étranger le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS,
Statuant contradictoirement,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a dit la donation intervenue le 23 août 2001 entre les consorts Z... inopposable au syndicat des copropriétaires et annulé l'assemblée des copropriétaires du 7 octobre 2002 et débouté les consorts Z... de leurs demandes de dommages intérêts et accordé à Mme B... le bénéfice de l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
INFIRME pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE les consorts Z... solidairement à payer à Mme B... les sommes suivantes :
- 24 117euros au titre des pertes locatives,
- 3 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
CONDAMNE les consorts Z... à remettre en état les caves de Mme B... sous astreinte de 200 euros /jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;
CONDAMNE les consorts Z... solidairement à payer la somme de 3 000
euros au syndicat des copropriétaires du 29 avenue Pierre 1er de Serbie75016 PARIS au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
LES CONDAMNE aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP GUIZARD et la SCP FANET SERRA GHIDINI dans les termes de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile. Le greffier,
Le Président,
