No 346
RG 82/CIV/08
Grosses délivrées à
Me Grattirola et
Guédikian
le
Expéditions délivrées à
Mes Usang et Tuheiava
leREPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 5 juin 2008
Madame Roselyne LASSUS-IGNACIO, conseillère à la Cour d'Appel de Papeete, assistée de Mme Maeva SUHAS-TEVERO, greffier ;
En audience publique tenue au Palais de Justice ;
A prononcé l'arrêt dont la teneur suit :
Entre :
Madame Annick X... épouse Y...
Z..., née le 17 juillet 1963 à Uturoa - Raiatea, de nationalité française, demeurant lotissement Vetea I no 4, BP 5485 ;
Appelante par requête en date du 30 janvier 2008, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 5 février 2008, sous le numéro de rôle 08/00082, en suite d'un jugement no 06/00644 du Tribunal Civil de première instance de Papeete en date du 7 janvier 2008 ;
Représenté par Me USANG, avocat au barreau de Papeete ;
d'une part ;
Et :
1- La Sci Sweety, société civile immobilière, au capital de 200.000 FCFP, inscrite au RCS sous le numéro 5328-C, dont le siège social est sis ..., représentée par son gérant M. Guy A... ;
Représentée par Me GRATTIROLA, avocat au barreau de Papeete ;
2- La Banque de Tahiti, inscrite au RCS de Papeete sous le numéro 275-B, dont le siège social est sis ..., prise en la personne de son représentant légal ;
Représentée par Me GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;
3- La Sci Tevahe, société civile immobilière, dont le siège social est sis à Pirae au PK 2, ..., représentée par son gérant ;
Représentée par Me TUHEIAVA, avocat au barreau de Papeete ;
Intimées ;
d'autre part ;
Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 24 avril 2008, devant M. THIBAULT-LAURENT, Président de chambre, Mme LASSUS-IGNACIO, conseillère, Mme B..., assistés de Mme SUHAS-TEVERO, greffier, le prononcé de l'arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
A R R E T,
LES FAITS ET LA PROCEDURE :
Le 20 décembre 2005 la SCI SWEETY, dont le gérant est Guy A..., a acquis de Annick X... épouse Y...
Z... l'appartement no 3, meublé, de la résidence TEVAHE ; cet immeuble a été édifié en 2000 par la SCI TEVAHE, dont le gérant et également constructeur est Roger Y...
Z..., époux de la venderesse, et président du conseil syndical de la copropriété (gérée par la SOGECO).
Le prix de 25 000 000 FCFP a été payé au moyen d'un prêt consenti par la BANQUE DE TAHITI.
Le 19 avril 2006 les occupants de l'appartement no 3, Guy A... et Marie Jeanne C... ont subi un sinistre provoqué par la remonté par leur évier des eaux usées de la résidence.
A la suite de constats d'huissier et d' une expertise diligentée par leur assureur il est apparu que la tuyauterie des eaux usées passe dans un conduit - qui selon les plans était réservé à la VMC- se trouvant à l'intérieur de l'appartement no 3 , contenant, au lieu de la VMC, outre des évacuations d'eau non étanches ayant fait l'objet de réparations de fortune, des câbles électriques, non protégés, non isolés.
La fosse septique et la boîte à graisse destinées à traiter les déchets de l'immeuble, non étanches, se trouvent dans le jardin privatif de la SCI SWEETY, ainsi que deux autres puisards communs, dont les bouchons ne sont pas scellés et qui présentent des dangers de chutes ou d'effondrement, puisque le terrain présente un affaissement au fond duquel stagne une eau boueuse et nauséabonde.
L'huissier a aussi constaté que l'arrivée d'eau de l'immeuble est au contact immédiat de câbles électriques non isolés.
Enfin il a noté qu'en cas d'obstruction des conduits d'évacuation, boites à graisse et fosse septique, il faut passer par l'appartement no 3 (salon).
L'expert D..., choisi par la SCI SWEETY mais dont les conclusions ne sont pas contestées, a obtenu des services techniques de la commune la preuve que ces travaux avaient été réalisés sans autorisation ni réception, les plans déposés en mairie par le constructeur ne correspondant pas à l'installation réelle, mais que malgré tout un certificat de conformité avait été délivré à Roger Y...
Z... de la SCI TEVAHE.
La procédure :
La SCI SWEETY a saisi le Tribunal d'une demande de nullité de la vente pour dol, et subsidiairement d'une résolution de la vente pour vices cachés, contre Annick X... épouse Y...
Z... et la SCI TEVAHE.
Elle demandait en outre que les défendeurs soient condamnés in solidum à lui payer une indemnité d'occupation pour troubles de jouissance de 250 000 FCFP par mois à compter de la vente et jusqu'à restitution effective du prix, le remboursement des frais notariés, les charges de copropriété, d'assurance, d'EDT soit au total 7 500 000 FCFP et 500 000 FCFP pour frais et honoraires non compris dans les dépens.
Elle a également sollicité la nullité du contrat de prêt consenti par la BANQUE DE TAHITI.
Annick X... épouse Y...
Z... a contesté la recevabilité de la demande formée par la SCI SWEETY qui ne justifiait pas d'une autorisation de l' assemblée générale, et également le bien fondé de la demande, au motif que le contrat de vente contient une clause exonérant le vendeur de tout recours, et que le dol n'était pas établi.
La SCI TEVAHE a sollicité des dommages et intérêts pour procédure abusive.
La BANQUE DE TAHITI a demandé le remboursement d'une somme provisoirement arrêtée à 25 484 315 FCFP.
Par jugement du 7 janvier 2008 le Tribunal de Première Instance de PAPEETE a jugé que la SCI SWEETY avait été victime de la réticence dolosive de Annick X... épouse Y...
Z... qui connaissait depuis 2003 les vices dont le logement était atteint et a prononcé la nullité de la vente.
Le Tribunal a condamné Annick X... épouse Y...
Z... à restituer le prix de vente, majoré de 200 000 FCFP pour les frais notariés, mais a rejeté la demande de la SCI SWEETY s'agissant des frais liés à l'occupation du logement.
Le Tribunal a dit que la SCI SWEETY devait restituer le logement à Annick X... épouse Y...
Z... , et le montant du prêt à la BANQUE DE TAHITI.
Le premier juge a estimé que la SCI TEVAHE n'avait subi aucune procédure abusive et a rejeté sa demande de dommages et intérêts et sa demande d'expertise, les éléments matériels produits par la SCI SWEETY n'étant pas contestés par les défendeurs.
Le Tribunal a ordonné l'exécution provisoire pour les mesures ci-dessus, et condamné Annick X... épouse Y...
Z... à payer à la SCI SWEETY 150 000 FCFP et à la BANQUE DE TAHITI 60 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de POLYNESIE FRANCAISE.
Annick X... épouse Y...
Z... a relevé appel de ce jugement et sollicité du Premier Président la suspension de l'exécution provisoire.
Le Premier Président a fait droit à cette demande.
LES MOYENS DES PARTIES DEVANT LA COUR :
Annick X... épouse Y...
Z... demande à la cour de dire que l'action de la SCI SWEETY est irrecevable et mal fondée et de la condamner à lui payer 200 000 FCFP de dommages et intérêts pour procédure abusive et 440 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de POLYNESIE FRANCAISE.
Au soutien de son appel elle fait valoir que la SCI SWEETY ne justifie pas de sa qualité à agir en justice "au regard de ses statuts et de la qualité de l'occupant réel par rapport au droit des sociétés dont le titre d'occupation n'est pas produit s'agissant du préjudice réel allégué" (sic) et reproche au Tribunal de ne pas avoir statué sur ce point précis de sa demande.
Par ailleurs elle fait valoir que le contrat l'exonère de toute responsabilité, et que là encore le Tribunal n'a pas statué.
Selon elle la SCI SWEETY ne rapporte pas la preuve qu'elle a commis une réticence dolosive en cachant sciemment un fait qui, s'il avait été connu, aurait dissuadé l'acheteur d'acquérir l'immeuble.
Elle ajoute que les acquéreurs ont visité l'appartement plusieurs fois avant de l'acheter, et qu'ils auraient nécessairement constaté l'existence d'odeurs nauséabondes, si, comme ils le soutiennent, les désordres de 2003 avaient persisté.
Annick X... épouse Y...
Z... précise que les désordres affectent les parties communes qui relèvent de la copropriété et non les parties privatives.
S'agissant de la garantie des vices cachés, Annick X... épouse Y...
Z... estime que la SCI SWEETY ne rapporte pas la preuve que l'appartement présente des vices cachés ni qu' il est impropre à son usage.
La SCI SWEETY conclut à la confirmation du jugement s'agissant de la nullité de la vente pour dol, mais forme un appel incident afin d'obtenir 3 990 326 FCFP au titre du remboursement des frais notariés, une indemnité de 250 000 FCFP par mois pour troubles de jouissance, jusqu'à la restitution de l'appartement, l'affaire devant être renvoyée pour le calcul de l'indemnité, et 2 875 665 FCFP au titre des intérêts réclamés par la BANQUE DE TAHITI.
Enfin elle sollicite 450 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de POLYNESIE FRANCAISE.
Subsidiairement elle fonde sa demande sur la garantie des vices cachés.
La BANQUE DE TAHITI s'en rapporte sur le bien fondé des demandes formées contre Annick X... épouse Y...
Z..., mais demande que lui soit restitué le capital prêté déduction faite des sommes déjà remboursées et les intérêts.
Elle sollicite en outre 150 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de POLYNESIE FRANCAISE.
La SCI TEVAHE assignée, n'a pas constitué avocat.
Aucune demande n'est formée contre elle.
MOTIFS DE LA DECISION,
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée.
Sur la recevabilité de l'action de la SCI SWEETY :
Comme en justifie la SCI SWEETY, ses statuts donnent au gérant les pouvoirs "les plus étendus" et n'imposent aucune décision collective des deux associés en vue d'une action en justice.
Quant au "moyen" portant sur la recevabilité au regard de la qualité de l'occupant réel par rapport au droit des sociétés dont le titre d'occupation n'est pas produit s'agissant du préjudice réel allégué" (sic) ce moyen n'est pas expliqué, ne repose sur aucune disposition légale.
D'ailleurs Annick X... épouse Y...
Z... ne conteste plus les pouvoirs donnés au gérant de la SCI SWEETY par les statuts comme le soulève la SCI SWEETY.
De plus ce moyen est purement dilatoire, puisque l'action pour dol pourrait être engagée à nouveau à tout moment, la vente étant intervenue en décembre 2005.
Sur les vices affectant l'appartement :
Il est établi par des constats d'huissier, d'une expertise diligentée par l'assureur de la SCI SWEETY et une expertise amiable de l'expert honoraire D... que la tuyauterie des eaux usées passe dans une gaine se trouvant à l'intérieur de l'appartement no 3, et comporte, outre des évacuations d'eau non étanches ayant fait l'objet de réparations de fortune, des câbles électriques, non protégés, non isolés.
La fosse septique et la boite à graisse destinées à traiter les déchets de l'immeuble, non étanches, se trouvent dans le jardin privatif de la SCI SWEETY, ainsi que deux autres puisards communs, dont les bouchons ne sont pas scellés et constituent des dangers de chutes, puisque le terrain présente un affaissement au fond duquel stagne une eau boueuse et nauséabonde.
L'expert a également constaté de nombreuses malfaçons qui ne concernent pas directement le présent litige mais éclairent la cour sur le comportement du constructeur et de la venderesse.
En juillet 2006 l'expert a constaté que la fosse pleine d'excréments située dans le jardin privatif de la SCI SWEETY avait, pour toute réparation, seulement été recouverte par l'entreprise mandatée par Annick X... épouse Y...
Z... d'une feuille de plastique et d'une plaque de contreplaqué.
Les désordres dont l'appartement et le jardin privatif sont affectés et leur origine ne sont même pas discutés par Annick X... épouse Y...
Z... qui en connaissait l'existence depuis 2003.
En effet la SCI SWEETY démontre par les courriers adressés au syndic par ses prédécesseurs ou d'autres occupants de l'immeuble, ainsi que des interventions de dépannage (vaines) et des services d'hygiène, à la suite de réclamations des occupants de l'époque, que les désordres existaient depuis 2003, qu'ils étaient connus de Annick X... épouse Y...
Z... qui les lui avait dissimulés.
Il convient d'ajouter que la SCI SWEETY a subi un nouveau sinistre le 8 avril 2008, des infiltrations d'eau en provenance du logement situé au dessus du appartement no 3, l'eau s'écoulant par la gaine technique défectueuse (comportant les réseaux communs mais situées dans le logement de la SCI SWEETY) qui n'a donc jamais été réparée.
Annick X... épouse Y...
Z... se contente d'affirmer qu'il s'agit de désordres affectant les parties communes, qui ne la concernent pas.
Or d'une part elle a vendu un lot privatif et les lots de parties communes en permettant la jouissance.
De plus quand bien même les écoulements d'eaux usées et de déjections relevés par l'expert proviennent des autres logements de la résidence, il est établi que les regards, gaines, puisards, fosses … qui selon l'appelante sont des parties communes, se trouvent bien sur le lot privatif qu'elle a vendu à la SCI SWEETY, tant dans le salon de l'appartement que dans le jardin privé.
S'agissant de l'appartement, il contient une ouverture vers une gaine technique qui n'est pas aux normes, où des évacuations d'eau côtoient des câbles électriques non isolés.
Il résulte du constat produit par la SCI SWEETY que cette trappe d'accès était masquée lors de l'acquisition, par un revêtement mural de type placoplâtre, comme on peut le voir sur les photos produites aux débats, puis qu'elle a fait l'objet d'une réparation sommaire et extrêmement disgracieuse.
Les tentatives de réparations effectuées en mai 2006 après le sinistre d'avril 2006 n'ont apparemment pas réglé les problèmes qui sont survenus à nouveau.
Sur l'action en nullité de la vente pour dol :
Aux termes des dispositions de l'article 1116 du Code Civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par une des parties sont telles que sans ces manœuvres l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il est admis par la jurisprudence que le silence, la réticence, peuvent constituer un dol.
En l'espèce, il résulte des pièces produites que le logement appartenant à Annick X... épouse Y...
Z... a d'abord été occupé par elle puis loué à deux reprises avant d'être vendu à la SCI SWEETY.
Les premiers désordres sont apparus en 2003 ainsi qu'il en est justifié par la SCI SWEETY.
Annick X... épouse Y...
Z... en qualité de bailleresse, co-propriétaire, membre de l'assemblée des copropriétaires et d'épouse de Roger Y...
Z..., constructeur de la résidence et gérant de la SCI TEVAHE, en était totalement informée, ce qu'elle ne conteste même pas devant la cour.
Elle ne prétend pas non plus avoir mis fin aux troubles apparus en 2003 avant de vendre le logement à la SCI SWEETY.
Même si les acquéreurs ont visité le logement à plusieurs reprises, ils n'avaient aucun moyen de constater (même en présence d' odeurs, qui n'étaient pas nécessairement perceptibles lors de leurs visites, les débordements étant apparemment intempestifs et irréguliers) :
- qu'existait dans leur logement un panneau masqué dissimulant des canalisations qui n'étaient pas réglementaires, qui fuyaient et présentaient des dangers,
- que les canalisations de la résidence n'étaient pas aux normes,
- que les fosses d'eaux usées se trouvant dans leur jardin recevaient les évacuations de tout l'immeuble et pas seulement leur appartement,
- que l'affaissement des fosses provoquait des affaissements du jardin lui-même,
- que le réseau d'assainissement de la résidence avait été réalisé sans autorisation des services d'hygiène et de salubrité,
- que le certificat de conformité avait été donné au vu de plans ne correspondant pas à la réalité.
ces vices rendent l'appartement impropre à sa destination, en raison des risques sanitaires graves, des risques d'électrocution dans le logement, de chutes dans le jardin, des rejets de liquides insalubres dans l'appartement et d'odeurs nauséabondes.
Il est constant que s'ils avaient eu connaissance de ces vices, les deux associés de la SCI SWEETY n'auraient pas acheté le logement.
Dès lors que Annick X... épouse Y...
Z... connaissait ces vices, déjà anciens, auxquels elle n'avait pas remédié, ou fait remédier par la copropriété ou le constructeur, qui est son mari, elle se devait d'en informer les acquéreurs ; en ne le faisant pas elle s'est rendue coupable d'une dissimulation volontaire, sans laquelle la SCI SWEETY n'aurait pas contracté, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la nullité de la vente pour dol.
La clause d'exonération de toute responsabilité en cas de désordre contenue dans l'acte de vente ne peut être opposée aux acquéreurs dans le cadre de l'action pour vice du consentement.
Dès lors que la vente est annulée pour dol, le premier juge n'avait pas à statuer sur la demande subsidiaire de résolution de vente sur le fondement des vices cachés . Il en est de même pour la cour.
Sur les conséquences de la nullité de la vente :
- sur le prix et le prêt : Annick X... épouse Y...
Z... doit restituer le prix de vente ; dès qu'elle aura reçu les fonds la SCI SWEETY devra restituer le logement et rembourser la banque.
- sur les dommages et intérêts :
Si la SCI SWEETY subit un préjudice de jouissance depuis avril 2006, elle ne peut prétendre obtenir une indemnité mensuelle d'un montant équivalent à celui d'un loyer élevé (250 000 FCFP par mois) alors qu'elle ne démontre pas avoir été obligée de déménager.
Faute pour la SCI SWEETY de produire des éléments d'appréciation, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à 50 000 FCFP l'indemnité pour trouble de jouissance depuis le 1er mai 2006.
- sur les frais annexes :
S'agissant des frais, Annick X... épouse Y...
Z... devra restituer à la SCI SWEETY les frais notariés relatifs à la vente, mais pas ceux relatifs à la constitution de la SCI, qui n'avait pas pour objet l'acquisition du seul logement litigieux mais l'achat ou la location de tous biens immobiliers.
Le préjudice subi par la SCI SWEETY comporte tous les droits, émoluments et frais relatifs à la vente et au prêt, soit , selon la facture du notaire :
émoluments et débours 987 268
état hypothécaire 1000
droits d'enregistrement 2 525 000
taxes hypothécaires 95 680
état hypothécaire 1500
total 3 610 448 FCFP.
- les sommes dues à la BANQUE DE TAHITI :
La banque réclame la somme qu'elle a débloquée en exécution du prêt, soit 26 800 000 FCFP, dont à déduire les échéances réglées 5 583 110 FCFP, outre les intérêts au taux conventionnel arrêtés au 25 février 2008, 2 875 665 FCFP.
Par suite de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est sensé n'avoir jamais été conclu et est annulé de plein droit.
Les sommes réclamées par la banque ne sont pas contestées et il convient de faire droit à la demande, le remboursement du prêt n'étant exigible qu'après remboursement par Annick X... épouse Y...
Z... des sommes dues à la SCI SWEETY.
Sur les frais et honoraires :
Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI SWEETY et à la banque les frais et honoraires qu'elles ont exposés en première instance et en appel.
Annick X... épouse Y...
Z... est condamnée à payer 400 000 FCFP à SCI SWEETY et 100 000 FCFP à la BANQUE DE TAHITI sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure de POLYNESIE pour les deux instances.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité pour dol de la vente consentie par Annick X... épouse Y...
Z... à la SCI SWEETY le 20 décembre 2005, de l'appartement no 3, meublé, de la résidence TEVAHE ;
Réformant le jugement déféré pour le surplus,
Condamne Annick X... épouse Y...
Z... à restituer à la SCI SWEETY le montant du prix de vente de l'immeuble, vingt cinq millions (25 000 000 FCFP) francs pacifique outre trois millions six cent dix mille quatre cent mille quarante huit (3 610 448 FCFP) francs pacifique de frais notariés, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du paiement du prix lors de la vente ;
Dit que la SCI SWEETY devra restituer l'appartement dès réception du paiement complet de sa créance, les parties devant convenir avec leurs avocats d'un calendrier pour y parvenir ;
Condamne Annick X... épouse Y...
Z... à payer à la SCI SWEETY une indemnité d'occupation de cinquante mille (50 000 FCFP) francs pacifique par mois depuis le 1er mai 2006 jusqu'à la restitution des lieux ;
Constate la nullité du contrat de prêt consenti par la BANQUE DE TAHITI à la SCI SWEETY ;
Dit que la SCI SWEETY doit restituer à la BANQUE DE TAHITI vingt et un millions deux cent seize mille huit cent quatre vingt dix (21.216.890 FCFP) francs pacifique pour solde du prêt et deux millions huit cent soixante quinze mille six cent soixante cinq (2.875.665 FCFP) francs pacifique au titre des intérêts arrêtés au 25 février 2008, outre les intérêts au taux légal échus de cette date jusqu'au jour du paiement ;
Dit que l'exigibilité de la créance de la banque est différée à la date du remboursement, par Annick X... épouse Y...
Z..., des sommes qu'elle doit à la SCI SWEETY ;
Condamne Annick X... épouse Y...
Z... à payer à la SCI SWEETY quatre cent mille (400.000 FCFP) francs pacifique et à la BANQUE DE TAHITI cent mille (100.000 FCFP) francs pacifique sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de POLYNESIE FRANCAISE ;
Condamne Annick X... épouse Y...
Z... aux dépens ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé à Papeete, le 5 juin 2008.
Le Greffier, Le Président,
M. SUHAS-TEVEROG. THIBAULT-LAURENT
