No 219
RG 362/CIV/06
Grosse délivrée à
Me Lamourette
le
Expédition délivrée à
Me Gaultier
le
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 24 avril 2008
Madame Roselyne LASSUS-IGNACIO, conseillère à la Cour d'Appel de Papeete, assistée de Mme Maeva SUHAS-TEVERO, greffier ;
En audience publique tenue au Palais de Justice ;
A prononcé l'arrêt dont la teneur suit :
Entre :
1- Madame Mireille X...
Y..., née le 20 juin 1966, de nationalité française, retraitée, demeurant à Papetoai côté mer, BP 152 Temae (Moorea) ;
2- Monsieur Jean Z..., de nationalité française, entrepreneur, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de Papeete, sous le numéro 21 847-A, demeurant à Papetoai - Moorea, côté mer, BP 152 Temae - Moorea ;
3- L'EURL MAHEATA, Société à responsabilité limitée en forme Unipersonnelle au capital d'1.000.000 FCFP, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le numéro 6003-B et dont le siège social se trouve à Temae - Moorea, agissant poursuites et diligences de Monsieur Jean Z..., son gérant domicilié en cette qualité de droit audit siège ;
Appelants par requête en date du 17 juillet 2006, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 18 juillet 2006, sous le numéro de rôle 06/00362, ensuite d'un jugement no 04/00616 du Tribunal Civil de première instance de Papeete en date du 27 février 2006 ;
Représentés par Me LAMOURETTE, avocat à Papeete ;
d'une part ;
Et :
1- Monsieur Alex A...
B..., né le 18 juin 1937 à Papeete, de nationalité française, agriculteur, demeurant à Vairao ;
2- Madame Simone B... veuve C..., née le 20 octobre 1938 à Papeete, de nationalité française, demeurant chez son frère Francis B... 301 richardson Milde Valley - Californie (USA) ;
3- Monsieur Eric B..., né le 14 novembre 1939 à Papeete, de nationalité française, demeurant PK 12,900 côté montagne - 98718 Punaauia ;
4- Monsieur Francis B..., né le 23 septembre 1940 à Papeete, de nationalité française, demeurant PK 12,900 côté montagne - 98718 Punaauia ;
Intimés ;
Représentés par Me GAULTIER, avocat à Papeete ;
d'autre part ;
Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 13 mars 2008, devant M. SELMES, président de chambre, M. D... et Mme LASSUS-IGNACIO conseillers, assistés de Mme SUHAS-TEVERO, greffier, le prononcé de l'arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
A R R E T,
LES FAITS ET LA PROCEDURE :
Par acte notarié du 16 juillet 1986 Justin Louis B... a donné à bail commercial, soumis à la délibération du 14 février 1975, à Tevaite BORDES deux parcelles (côté mer et côté montagne) de la terre Maheata située à Papetoai, Ile de MOOREA, pour un loyer de 10 000 FCFP par mois.
Ce contrat prévoyait que "les terrains présentement loués sont destinés à l'édification de constructions à usage commercial et d'habitation… le preneur aura la faculté, à ses frais exclusifs et à ses risques et périls de faire édifier sur les terrains loués tous bâtiments et installations à usage commercial et d'habitation qu'il lui plaira ".
Il était convenu en outre qu'en cas de résiliation en cours de bail les constructions restaient la propriété du preneur, mais qu'à l'issue de la troisième période de 9 ans les constructions deviendraient la propriété du bailleur
Ce bail a été "réitéré " dans les mêmes termes le 7 janvier 1993, sa prise d'effet étant fixée au 1er janvier 1993.
Justin Louis B... est décédé le 27 décembre 1995. Il a laissé pour lui succéder Alex, Simone, Eric et Francis B....
Par acte notarié du 13 mai 1996 , auquel les ayants droit de Justin Louis B... ont été sommés vainement de participer, Tevaite BORDES a cédé à Mireille Y... "tous les droits pour le temps qui en reste à courir, à compter de ce jour 13 mai 1996 au bail qui lui a été consenti aux termes de l'acte ….subrogeant expressément le cessionnaire dans tous ses droits et obligations résultant de ce bail et de son avenant."
Mireille Y... envisageait de créer une structure hôtelière de type pension de famille, en vue de laquelle elle a créé l'EURL MAHEATA dont elle est l'unique associée et elle a sous loué le terrain à l' EURL MAHEATA.
A ce jour, une maison d'habitation a été édifiée . Un projet de pension de famille est en cours, ainsi qu'il résulte des pièces des parties en première instance, demeurées au dossier.
Par ailleurs Mireille Y... a autorisé son compagnon, Jean Z..., entrepreneur, à entreposer ses matériaux sur le terrain ; Jean Z... a installé un hangar léger et il a transféré son entreprise sur les lieux (photos au dossier de première instance).
Le 5 septembre 1996 Alex, Simone, Eric et Francis B... (consorts B...), ayants droit de Justin Louis B... ont fait citer Mireille Y... devant le Tribunal pour qu'il soit jugé que le bail n'avait pas une nature commerciale et que les preneurs ne pouvaient se prévaloir de la réglementation issue de la délibération du 14 février 1975, au motif qu'aucun usage commercial n'était fait du terrain, aucune construction n'y ayant été édifiée.
Le Tribunal les a déboutés de cette demande par jugement du 19 novembre 1997, au motif, en substance, que l'action était prématurée, aucun délai n'étant fixé au contrat pour l'édification de locaux à usage commercial, qui donnent au bail sa qualification, de sorte que la construction est possible pendant toute la durée du bail.
Le Tribunal a ajouté que "le bail est toujours en cours et que la réalisation de ces conditions demeure toujours possible tant qu'un congé n'a pas été délivré, le bail n'ayant pas pris fin".
Ce jugement n'a pas été frappé d'appel et le bail a été renouvelé tacitement pour 9 ans le 1er janvier 2002.
LA PROCEDURE ACTUELLE :
Le 8 août 2003 les consorts B... ont adressé aux consorts E... un commandement :
- de payer les loyers échus de mai 1996 à juillet 2003
- de justifier d'un certain nombre d'éléments destinés à prouver l'existence d'une activité commerciale
- de commencer les travaux de construction commerciale,
le tout dans le mois du commandement.
Mireille Y... a immédiatement adressé à l'huissier certains documents et versé le solde des loyers qu'elle estimait devoir compte tenu des sommes payées jusqu'en 1999.
Elle a cependant indiqué à l'huissier qu'elle jugeait inacceptable l'obligation de construire un local commercial dans le mois.
Le 29 juillet 2004 les consorts B... ont fait assigner Mireille Y..., l'EURL MAHEATA et Jean Z... afin que soit prononcée la résolution du bail pour défaut d'exécution, par le preneur, de son obligation d'édifier des constructions à usage commercial et que les locataires soient condamnés à leur payer quinze millions de francs de dommages et intérêts.
Subsidiairement, les consorts B... soutenaient que le statut des baux commerciaux ne pouvait s' appliquer, s'agissant de terrains nus. Ils demandaient la désignation d'un expert afin de fixer le prix du loyer depuis l'origine.
Par jugement du 27 février 2006 le Tribunal de Première Instance a jugé que le bail était expiré depuis le 31 décembre 2001, que le loyer n'avait pas été payé malgré un commandement visant la clause résolutoire, et que les consorts E... sont occupants sans droit ni titre, et a "ordonné la résolution du contrat…..avec toutes conséquences de droit".
Mireille Y..., Jean Z... et l'EURL MAHEATA (les consorts E...) ont relevé appel de ce jugement.
LES MOYENS DES PARTIES DEVANT LA COUR :
Les consorts E... font valoir que leur occupation a été émaillée de divers incidents avec les voisins pour des questions de propriété et de limites, ce qui a retardé leurs projets et les a obligés à engager des procédures judiciaires, notamment en bornage ; ensuite, dès 1996, ils ont subi les procédures des consorts B..., ce qui explique selon eux qu'ils n'aient pas entrepris de construction avant celle de leur maison d'habitation qui s'est achevée en 2000.
- sur les causes du commandement de payer du 8 août 2003, les consorts E... font valoir que les consorts B..., en indivision, n'ont jamais désigné de mandataire chargé de percevoir les loyers au décès de leur père, que les loyers ont d'abord été versés au notaire, à l'huissier, puis à l'avocat des consorts B..., avant que ces personnes ne les refusent.
Toutefois ils rappellent que les loyers visés au commandement avaient été soldés dans les délais fixés, et que les consorts B... ne le contestaient pas, de sorte qu'aucune résolution du bail ne pouvait être constatée.
- sur la durée du bail, les consorts E... font observer que contrairement à ce qu'a dit le Tribunal, le bail s'est renouvelé de plein droit le 1er janvier 2002, en l'absence de congé, et que c'est à tort que le Tribunal a jugé le contraire, ce qui au surplus ne lui était pas demandé.
- sur le droit de bénéficier du statut des baux commerciaux, les appelants font valoir que le bail ne prévoit aucun délai pour la construction des locaux à usage commercial, et que c'est une simple faculté donnée au preneur ; ils ajoutent que le terrain est bien affecté à un usage commercial par l'installation du siège de l'entreprise de travaux publics de Jean Z..., qui y dispose d'un bureau. Ils ajoutent qu'ils ont toujours l'intention de créer une pension de famille côté mer, pour laquelle les travaux commencés sont en attente du certificat de conformité et un petit centre commercial côté montagne.
Les consorts E... demandent à la cour de réformer le jugement déféré, de rejeter l'ensemble des demandes des consorts B..., de constater que les causes du commandement de payer du 8 août 2003 sont éteintes, de constater que le bail n'impose aucun délai pour édifier les constructions à usage commercial, de dire que le bail s'est renouvelé pour 9 ans le 1er janvier 2002 jusqu'au 31 décembre 2010, de faire diverses constatations, et de condamner les consorts B... à leur payer 265 000 FCFP pour frais et honoraires non compris dans les dépens.
Les consorts B... sollicitent la confirmation du jugement déféré, 15 000 000 FCFP de dommages et intérêts pour inexécution fautive du contrat et 300 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de POLYNESIE FRANCAISE.
Ils rappellent qu'à la suite du commandement du 8 août 2003 les preneurs n'ont pas déféré à l'ensemble de leurs obligations, notamment le paiement des loyers et la construction de locaux à usage commercial.
Dans leurs premières écritures devant la cour ils maintiennent que les loyers n'ont pas été réglés depuis septembre 1996.
S'agissant de la nature du bail, les consorts B... rappellent qu'en vertu de l'article 1156 du Code Civil, il convient de rechercher la commune intention des parties ; selon eux l'économie du contrat était de permettre au bailleur, sans investissements, de devenir propriétaire des immeubles construits en échange d'un loyer modique, Justin Louis B... n'ayant pas eu l'intention d'être dépossédé de sa propriété sur une aussi longue durée sans contrepartie.
Les consorts B... font encore valoir que Mireille Y... ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux au seul motif qu'elle aurait consenti une sous location commerciale du terrain à une EURL constituée pour la cause, alors qu'elle-même n'est pas commerçante mais institutrice; ils ajoutent que le statut ne s'applique pas aux terrains nus et que les constructions envisagées doivent être résistantes et incorporées au sol.
Ils sollicitent la résolution du bail pour défaut d'exécution, par le preneur, de ses obligations de construire à usage commercial, et en raison des nombreux manquements à l'obligation de payer les loyers. Toutefois ils précisent le 24 octobre 2007 que les locataires sont désormais à jour sur ce point.
MOTIFS DE LA DECISION,
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée.
Sur la nature du bail :
Afin de ne pas dénaturer l'intention des parties, il convient de rappeler que la volonté de Justin Louis B... était de donner un terrain nu à bail commercial, soumis aux dispositions issues de la délibération du 14 février 1975.
Comme l'a déjà jugé le Tribunal dans son jugement du 19 novembre 1997, aucun délai n'a été imparti aux preneurs pour réaliser les constructions qu'elles soient à usage commercial ou d'habitation.
De plus aucune clause du bail n'imposait au preneur d'être lui-même commerçant.
Dès lors, le bail n'a pas perdu sa nature commerciale du seul fait que les preneurs n'ont pas, à ce jour, édifié de construction à usage commercial.
Sur la durée du bail :
Contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal dans le jugement déféré, le bail n'est pas expiré depuis le 31 décembre 2001 ; en effet, comme le soutiennent les appelants sans être contredits, le bail s'est tacitement renouvelé, à défaut d'avoir été dénoncé par un congé.
D'ailleurs les consorts B... n'ont jamais prétendu que le bail était expiré, et le Tribunal a statué au-delà des demandes des parties.
Sur les effets du commandement visant la clause résolutoire :
- s'agissant des loyers :
Le 8 août 2003, les consorts B... ont fait délivrer aux Mireille Y... un commandement visant la clause résolutoire, et leur enjoignant de payer les loyers échus de mai 1996 à juillet 2003, dans le mois de l'acte d'huissier.
Il n'est pas contesté que les loyers réclamés ont été intégralement honorés dans le délai ainsi prescrit, de sorte que la clause résolutoire pour défaut de paiement n'est pas acquise aux bailleurs.
- sur le défaut de construction dans le mois du commandement :
Cette exigence était inacceptable pour les motifs déjà rappelés ci-dessus, et d'ailleurs impossible à réaliser, de sorte que le non respect de cette injonction n'a pas donné d'effet à la clause résolutoire.
Sur les manquements des preneurs à leurs obligations :
Le manquement d'une partie à ses obligations contractuelles peut être sanctionné par la résolution judiciaire du contrat.
Les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
- s'agissant des loyers :
Les parties s'accusant mutuellement de mauvaise foi, il convient de souligner que les consorts B..., en indivision, auraient dû faire connaître aux locataires le nom de la personne désignée pour percevoir les loyers après le décès de Justin Louis B....
D'une part il est curieux que les consorts B... aient attendu 7ans avant de réclamer le paiement des loyers échus entre 1996 et 2003.
D'autre part il n'était pas loyal de leur part de réclamer les loyers de 1996 à 1999 alors qu'ils ne pouvaient ignorer que des loyers avaient été réglés au notaire, à leur huissier, à leur avocat, jusqu'en 1999, ainsi que Mireille Y... en a justifié auprès de l'huissier ; d'ailleurs les consorts B... ne le contestent pas.
Curieusement d'ailleurs ils ont maintenu dans leurs premières écritures devant la cour que les loyers étaient encore impayés depuis 1996, au mépris de toute évidence, compte tenu des pièces produites par Mireille Y... avant même l'introduction de l'instance.
En l'espèce, les consorts B... font preuve d'une singulière mauvaise foi puisque seuls les loyers de 1999 à 2003 étaient dus.
Pour autant Mireille Y... n'est pas fondée à se prétendre de bonne foi.
En effet il convient de rappeler que si Mireille Y... a pu avoir des difficultés pour savoir à qui elle devait payer les loyers après le décès de Justin Louis B..., puis après 1999, lorsque les mandataires ont refusé ces paiements (ce qui n'est pas contesté) il lui appartenait de se faire autoriser à les consigner, au lieu de les laisser impayés de 1999 à 2003.
Quoi qu'il en soit, cette exécution tardive qui s'explique par les circonstances de fait très particulières de l'espèce, ne constitue pas un manquement suffisant pour justifier la résolution du bail, d'autant que les consorts B... reconnaissent que les loyers sont désormais régulièrement honorés.
- s'agissant des constructions :
A ce jour, la seule construction à usage d'habitation ne suffit pas à respecter le bail, la construction légère du hangar de Jean Z... ne remplissant pas plus cette obligation.
Toutefois, comme il a été dit ci-dessus, et déjà jugé le 19 novembre 1997, en l'absence de délai imparti au preneur pour édifier les constructions, l'inexécution de cette obligation ne peut être sanctionnée par la résolution judiciaire du bail.
Il convient de rappeler aussi que les preneurs se sont heurtés à d'importantes difficultés, et notamment les querelles de voisinage (procédure de bornage), les travaux de mise en état du terrain (dont il est justifié) et surtout la volonté des consorts B... de mettre fin au bail, qui laissait les preneurs dans une incertitude défavorable à des projets immobiliers.
Il n'existe donc à ce jour aucune cause de résolution judiciaire du contrat de bail dont bénéficie Mireille Y... ; il s'ensuit que le jugement déféré doit être réformé et les consorts B... déboutés de toutes leurs demandes.
Sur les autres demandes :
Les consorts E... demandent à la cour de "constater" que certaines clauses du bail auront des effets sur les relations futures des parties, ce qui est sans intérêt et sans objet à ce stade du litige.
De plus une "constatation" de ce genre, tout comme un "donné acte" est juridiquement sans effet.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile local.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort ;
Réformant le jugement déféré,
Déboute Alex, Simone, Eric et Francis B... de leur demande de résolution judiciaire du bail commercial consenti par Justin Louis B... à Tevaite BORDES et cédé par elle à Mireille Y... ;
Constate que le bail s'est tacitement renouvelé le 1er janvier 2002 pour une durée de 9 ans ;
Déboute Alex, Simone, Eric et Francis B... de leurs demandes de dommages et intérêts et sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;
Déboute Mireille Y..., Jean Z... et la EURL MAHEATA de leurs autres demandes ;
Condamne Alex, Simone, Eric et Francis B... aux dépens de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé à Papeete, le 24 avril 2008.
Le Greffier, Le Président,
M. SUHAS-TEVERO JP. SELMES
