No 456
RGo 550/CIV/06
Grosse délivrée à
le
Expédition délivrée à
leREPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 19 Juillet 2007
Madame Catherine TEHEIURA, Conseillère à la Cour d'Appel de Papeete, assistée de Madame Moea ATENI, greffier ;
En audience publique tenue au Palais de Justice ;
A prononcé l'arrêt dont la teneur suit :
Entre :
Le Port Autonome de Papeete, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siége est à PAPEETE MOTU UTA ;
Appelant au principal par requête en date du 4 octobre 2006, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 11 du même mois, sous le numéro de rôle 550/CIV/06, d'un jugement rendu par le Tribunal Civil de première instance de Papeete (2ème Chambre) le 28 août 2006 no 671 ;
Intimé ;
Représenté par Me Benoît MALGRAS, avocat au barreau de PAPEETE ;
d'une part ;
Et :
- La Société ELCEGE-LAINE, société civile au capital de 150.000 FCP ayant son siège social à FAA'A PAMATAI, BP 198 - 98713 Papeete ; représentée par sa gérante : Mme Liliane X... ;
Intimée au principal ;
Appelante par requête en date du 24 octobre 2006, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 25 du même mois, sous le numéro de rôle 577/CIV/06, d'un jugement rendu par le Tribunal Civil de première instance de Papeete (2ème Chambre) le 28 août 2006 no 671 ;
Représentée par Me Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;
- Maître Dominique Y..., de nationalité française, notaire, demeurant ... ;
Ayant conclu ;
- Monsieur Alain Z..., exerçant en nom propre et sous l'enseigne commerciale FIRST IMMO, de nationalité française, demeurant ... ;
Représenté par Me Benoît BOUYSSIE, avocat au barreau de Papeete ;
Tous intimés ;
d'autre part ;
Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 31 mai 2007, devant M. GAUSSEN, Président de chambre, Mme TEHEIURA et M. MONDONNEIX, conseillers, assistés de Mme SUHAS-TEVERO, greffier ; le prononcé de l'arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
A R R E T,
Par mandat no 12/2005 du 9 novembre 2005, Liliane X..., gérante de la SCI ELCEGE-LAINE a conféré mandat exclusif à l'agence First Immobilier de vendre la parcelle B no 53, la parcelle Lot A no 54 et la parcelle Lot B no 57 située à Vaiare Moorea, d'une superficie totale de 8000 m2 environ pour le prix de 135 000 000 FCP comprenant des honoraires de négociation d'un montant de 6 000 000 FCP.
Par acte notarié du 6 mars 2006, la SCI ELCEGE-LAINE, représentée par sa gérante Liliane X..., a vendu au port autonome de Papeete, moyennant le prix de 135 000 000 FCP :
- une parcelle de terre dénommée Parcelle B détachée de la terre Tafaufau, située à Vaiare Moorea et cadastré section CD no 53, d'une superficie de 32 a 70 ca,
- une parcelle de terre dénommée Lot A détachée de la terre Tafaufau, située à Vaiare Moorea et cadastré section CD no 54, d'une superficie de 24 a 17 ca,
- une parcelle de terre dénommée Lot D détachée de la terre Tafaufau, située à Vaiare Moorea et cadastré section CD no 57, d'une superficie de 33 a.
Par arrêt rendu le 20 avril 2006, la cour d'appel de Papeete a autorisé le port autonome de Papeete à saisir à titre conservatoire entre les mains de Maître Y..., notaire à Papeete la somme de 135 000 000 FCP appartenant à la SCI ELCEGE-LAINE.
La saisie a été pratiquée par acte du 27 avril 2006.
Par jugement rendu le 28 août 2006, le tribunal de première instance de Papeete a :
- déclaré recevable l'intervention d'Alain Z... ;
- rejeté les demandes en nullité et résolution de vente formées par le port autonome de Papeete ;
- ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire ;
- condamné la SCI ELCEGE-LAINE à payer à Alain Z... la somme de 6 000 000 FCP, au titre de la commission prévue par le contrat de mandat ;
- condamné la SCI ELCEGE-LAINE à payer à Alain Z... la somme de 100 000 FCP, au titre des frais irrépétibles ;
- condamné le Port autonome à payer à la SCI ELCEGE-LAINE la somme de 180 000 FCP, au titre des frais irrépétibles.
Par requête enregistrée au greffe le 11 octobre 2006, le port autonome de Papeete a relevé appel de cette décision afin d'en obtenir l'infirmation.
Il demande à la cour de :
- prononcer la nullité et la résolution de la vente ;
- condamner la SCI ELCEGE-LAINE à lui payer la somme de 135 000 000 FCP, en principal ; celle de 14 688 500 FCP, au titre des droits d'enregistrement ; celle de 1 931 380 FCP, au titre des frais et droits versés à Maître A..., notaire ; celle de 270 000 FCP, au titre du privilège du vendeur ; celle de 793 320 FCP, au titre du rapport du Laboratoire des travaux Publics ; celle de 10 000 000 FCP, à titre de dommages-intérêts ; celle de 350 000 FCP, au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 400 000 FCP, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- valider la saisie conservatoire et la convertir en saisie exécution à hauteur de 135 069 481 FCP ;
Il soutient qu'il y a quelques années, leur vendeur a fait procéder, pour obtenir de la «soupe de corail» très rémunératrice, à de très importantes extractions qui ont été remblayées avec du tout venant et des débris de matériaux, tels des troncs de cocotiers ; que le sous-sol n'est plus «homogène, ce qui interdit toute construction à caractère industriel dans des conditions normales» ; qu'un terrain «devenu un véritable «gruyère» ne lui permet pas de réaliser ses importants projets ; que Joseph X..., qui se comporte en véritable «gérant de fait» et la SCI ELCEGE-LAINE connaissaient les extractions pour les avoir effectuées, ou fait effectuer, ou avoir été mis au courant de leur exécution par un tiers ; qu'il y a donc eu «dissimulation et manoeuvres frauduleuses,…constitutives d'un dol» ; qu'il n'aurait pas acquis le terrain s'il avait été informé des extractions ; que celles-ci rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné et que le vendeur ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie contenue dans l'acte de vente dans la mesure où il est de mauvaise foi.
Par requête enregistrée au greffe le 25 octobre 2006, la SCI ELCEGE-LAINE a relevé appel de cette décision afin d'en obtenir l'infirmation partielle.
Elle demande à la cour de déclarer irrecevable l'intervention d'Alain Z... ; subsidiairement, de prononcer la nullité des mandats de vendre ; de rejeter les prétentions d'Alain Z... ; de condamner Alain Z... à lui payer la somme de 220 000 FCP, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; de déclarer irrecevable l'appel interjeté par le port autonome ; subsidiairement, de confirmer le jugement attaqué en ses dispositions relatives au Port autonome et de condamner ce dernier à lui payer la somme de 400 000 FCP, pour procédure abusive ainsi que celle de 330 000 FCP, au titre des frais irrépétibles.
Elle fait valoir que, dans le cadre d'une action en nullité de vente, Alain Z... est intervenu pour obtenir le paiement de commissions prévues par un mandat inopposable au port autonome et alors qu'il n'est pas partie à l'acte de vente ; que son intervention est donc irrecevable ; qu'en tout état de cause, les mandats, qui ne sont pas conformes à l'article 23 de l'arrêté no 135 CM du 15 février 1994, sont nuls et que Mr Z... ne peut réclamer une commission.
Elle ajoute que Mr Lan AH LOI, qui a relevé appel, n'était plus directeur du port autonome le 11 octobre 2006 et que son recours est irrecevable.
Subsidiairement et sur le fond, elle se réfère à ses conclusions de première instance.
Alain Z... s'en remet à droit sur la recevabilité de l'appel du port autonome et sollicite le paiement par la SCI ELCEGE-LAINE de la somme de 6 000 000 FCP ainsi que de celle de 330 000 FCP, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.
Il affirme qu'il est le principal artisan de la vente ; qu'il a droit à une commission dès la signature de l'acte authentique et que sa créance, qui est certaine et exigible, est incluse dans la somme saisie ; que les demandes formées à son encontre par la SCI ELCEGE-LAINE sont nouvelles et donc irrecevables ; que le mandat exclusif du 9 novembre 2005 a été enregistré, ce qui a permis « au notaire d'attester des modalités de la transaction et de répartir le prix » et qu'il a accompli sa mission « conformément aux règles de sa profession ».
Rejetant les prétentions émises sur ce point par la SCI ELCEGE-LAINE, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures d'appel.
Par conclusions déposées le 7 mars 2007, le port autonome de Papeete a relevé appel incident en précisant que, dans le cadre de la requête d'appel de la SCI ELCEGE-LAINE, celle-ci ne l'a pas appelé en cause, contrairement à ce que commande l'effet dévolutif de l'appel et qu'il est fondé à intervenir volontairement.
La SCI ELCEGE-LAINE conclut à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire du port autonome de Papeete.
Maître Dominique Y... a, le 16 février 2007, attesté détenir la somme de 135 207 617 FCP pour le compte de la SCI ELCEGE-LAINE.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 avril 2007.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'appel principal du Port autonome de Papeete
Aux termes des articles 45 et 47 du code de procédure civile de la Polynésie française, «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité…» et «les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief…».
En l'espèce, il n'est pas contesté que le représentant légal de la personne morale «port autonome», et notamment celui qui possède le droit d'ester en justice pour elle, est son directeur.
L'appel a été interjeté par Georges Lan AH LOY agissant en qualité de directeur du port autonome de Papeete.
Or, par jugement rendu le 12 mai 2006, le tribunal administratif de Papeete a annulé l'arrêté du 14 avril 2005 nommant Mr Lan AH LOI aux fonctions de directeur du port autonome de Papeete.
Et aucune partie ne met en doute la nomination à ce poste d'Yves De B... par arrêté du 7 juin 2006.
Dans ces conditions, l'appel a été interjeté par une personne qui n'avait pas qualité pour représenter en justice le port autonome de Papeete.
Par ailleurs, aucun appel n'a été interjeté par le représentant légal de cet établissement public dans le délai légal pour le faire à compter de la signification du jugement attaqué, régulièrement intervenue le 31 août 2006 à personne habilitée.
L'appel principal du port autonome de Papeete doit donc être déclaré irrecevable.
Sur la recevabilité de l'appel incident du port autonome
Yves De B..., agissant en qualité de directeur du port autonome de Papeete a relevé appel incident, par conclusions déposées le 7 mars 2007.
Cet appel est intervenu en réplique aux conclusions déposées le 16 février 2007 par Alain Z... qui se prévalait de la vente signée le 6 mars 2006 entre la SCI ELCEGE-LAINE et le port autonome et évoquait la possibilité d'annulation de cette vente.
L'acte authentique du 6 mars 2006 étant le fondement des demandes de toutes les parties, le port autonome possédait un intérêt certain à intervenir dans le cadre de l'appel principal relevé par SCI ELCEGE-LAINE le 25 octobre 2006.
Son appel incident doit donc être déclaré recevable.
Sur la nullité de la vente du 6 mars 2006
L'article 1116 du code civil dispose que : «le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.»
Et il est de jurisprudence constante que constitue un dol le silence volontaire d'un co-contractant sur une situation qui aurait empêché l'autre partie de s'engager si elle avait été connue de lui.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le port autonome a acquis les terrains litigieux pour aménager la zone portuaire et pour y réaliser des constructions importantes en rapport avec ses activités et ses missions.
Or, le laboratoire des travaux publics de Polynésie conclut :
- à «l'hétérogénéité du sous-sol consécutive à la substitution de la soupe de corail en place par un remblai limoneux plus compressible»
- et, «en fonction des charges apportées par le projet de construction», à la nécessité «de prévoir soit la réalisation coûteuse de fondations profondes, soit une consolidation préalable des sols par préchargement et attendre la stabilisation avant d'entamer les travaux de construction».
Le rapport du laboratoire, s'il n'est pas contradictoire, est précis et complet ; émane d'un organisme compétent et n'est pas sérieusement critiqué par la SCI ELCEGE-LAINE.
Il constitue donc un document suffisamment probant pour être pris en considération par la cour.
Il résulte ainsi des éléments susvisés, et du constat d'huissier du 21 mars 2006, que le port autonome a acheté un terrain qui ne lui permet pas, à moins d'envisager une remise en état lourde et coûteuse, de réaliser ses projets d'aménagement ; qu'il ne connaissait pas l'état du sous-sol et que les extractions n'étaient pas apparemment décelables.
Il convient, dès lors, de rechercher si la SCI ELCEGE-LAINE connaissait l'état des parcelles lui appartenant et si elle a négligé de le faire connaître au port autonome.
Si la sommation interpellative du 21 mars 2006 et les attestations produites par la SCI ELCEGE-LAINE à l'appui de ses conclusions de première instance ne permettent pas de conclure qui, de l'entreprise Gilbert TANG ou de Joseph X..., a effectué ou fait effectuer les extraction de soupe de corail ayant endommagé gravement le terrain, elles permettent, néanmoins, de conclure que lesdites extractions étaient connues de Joseph X..., qui se qualifie de co-gérant de la SCI ELCEGE-LAINE dans une lettre du 28 juillet 2005 adressée au chef du service des affaires administratives et qui est intervenu personnellement en première instance, et que la SCI ELCEGE-LAINE dont il prend en charge les intérêts ne les ignorait donc pas.
Il est ainsi établi que le critère déterminant du consentement du port autonome était la constructibilité du terrain ; que la SCI ELCEGE-LAINE n'ignorait pas cette exigence, ni l'impossibilité de la satisfaire et que, malgré tout, elle s'est volontairement abstenue d'en informer l'acquéreur, ce qui caractérise une réticence dolosive justifiant de prononcer la nullité de la vente du 20 mars 2006.
Il convient, dans ces conditions, de condamner la SCI ELCEGE-LAINE à rembourser au port autonome la somme de 135 000 000 FCP et, en réparation du préjudice financier causé par l'annulation de le vente :
- la somme de 14 688 500 FCP, correspondant aux frais d'enregistrement,
- la somme de 1 931 380 FCP, au titre des frais de notaire ;
- la somme de 270 000 FCP, au titre de l'inscription du privilège du vendeur ;
- la somme de 793 320 FCP, au titre des frais d'expertise.
Le port autonome de Papeete n'établissant pas avoir subi un préjudice supplémentaire, sa demande en paiement de la somme de 10 000 000 FCP, à titre de dommages-intérêts, doit être rejetée.
Sur la saisie-arrêt
La créance du port autonome de Papeete à l'égard de la SCI ELCEGE-LAINE étant certaine, liquide et exigible, il convient de valider la saisie conservatoire diligentée par acte du 27 avril 2006 entre les mains de Maître Y... et de la convertir en saisie-exécution.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du port autonome de Papeete la totalité de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel et il doit lui être alloué la somme de 300 000 FCP, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire d'Alain Z...
En application des dispositions de l'article 195 du code de procédure civile de la Polynésie française, «peuvent intervenir tous ceux qui justifient d'un intérêt».
En l'espèce, le port autonome a engagé une action en validité d'une saisie conservatoire immobilisant la somme de 135 000 000 FCP qui inclut des honoraires de négociation du mandataire d'un montant de 6 000 000 FCP.
Ce fait établit l'intérêt à agir d'Alain Z... et rend recevable son intervention.
Sur la nullité du mandat
L'article 23 de l'arrêté no 135 CM du 15 février 1994 portant application de la délibération no 90-40 AT du 15 février 1990 réglementant l'exercice de la profession d'agent immobilier impose que les mandats soient numérotés et enregistrés.
Le seul mandat complet applicable entre les parties est le mandat du 9 novembre 2005 no 12/2005.
Or, ce contrat est numéroté et porté sur un registre conformément à la réglementation.
Le mandat étant régulier, la demande de nullité formée par la SCI ELCEGE-LAINE doit être rejetée.
Sur l'exécution du mandat
Alain Z... a rempli la mission qui lui a été confiée puisque la vente des parcelles dont il était chargé a eu lieu moyennant le prix de 135 000 000 FCP.
Par ailleurs, l'annulation de l'acte signé le 20 mars 2006 ne lui est pas imputable.
Il a donc droit au paiement de sa commission.
Enfin, Alain Z..., qui a régulièrement exécuté le mandat donné par la SCI ELCEGE-LAINE, non seulement n'a pas été réglé par cette dernière, mais a subi l'immobilisation du prix de vente incluant sa commission par la faute de son mandant.
Celui-ci s'est permis, en outre, de dénoncer une prétendue irrégularité de mandat au chef des affaires administratives qui a envisagé une visite de contrôle à l'agence immobilière.
En risquant de ternir à tort la réputation de son mandataire, la SCI ELCEGE-LAINE a agi avec une légèreté particulièrement blâmable qui a causé à Alain Z... un préjudice qui sera équitablement réparé par l'allocation de la somme de 500 000 FCP, à titre de dommages-intérêts.
Il serait inéquitable de laisser à la charge d'Alain Z... la totalité de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel et il doit lui être alloué la somme de 300 000 FCP, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
Déclare irrecevable l'appel principal interjeté le 11 octobre 2006 par le port autonome de Papeete ;
Déclare recevable l'appel incident formé le port autonome de Papeete par conclusions déposées le 7 mars 2007 ;
Confirme le jugement rendu le 28 août 2006 par le tribunal de première instance de Papeete en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention d'Alain Z... et condamné la SCI ELCEGE-LAINE à payer à Alain Z... la somme de 6 000 000 FCP, au titre de la commission prévu par le mandat du 9 novembre 2005 ;
Infirme ledit jugement pour le surplus ;
En conséquence,
Prononce la nullité de la vente de :
- une parcelle de terre dénommée Parcelle B détachée de la terre Tafaufau, située à Vaiare Moorea et cadastré section CD no 53, d'une superficie de 32 a 70 ca,
- une parcelle de terre dénommée Lot A détachée de la terre Tafaufau, située à Vaiare Moorea et cadastré section CD no 54, d'une superficie de 24 a 17 ca,
- une parcelle de terre dénommée Lot D détachée de la terre Tafaufau, située à Vaiare Moorea et cadastré section CD no 57, d'une superficie de 33 a, intervenue par acte authentique du 6 mars 2006 entre la SCI ELCEGE-LAINE et le port autonome de Papeete ;
Dit que la transcription du présent arrêt à la conservation des hypothèques se fera aux frais de la SCL ELCEGE-LAINE ;
Dit que la SCI ELCEGE-LAINE doit verser au Port autonome de Papeete :
- la somme de CENT TRENTE CINQ MILLIONS (135 000 000) FRANCS PACIFIQUE, en remboursement du prix de vente,
- la somme de QUATORZE MILLION SIX CENT QUATRE VINGT HUIT MILLE CINQ CENTS (14 688 500) FRANCS PACIFIQUE, correspondant aux frais d'enregistrement,
- la somme de UN MILLION NEUF CENT TRENTE ET UN MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT (1 931 380) FRANCS PACIFIQUE, au titre des frais de notaire,
- la somme de DEUX CENT SOIXANTE DIX MILLES (270 000) FRANCS PACIFQIUE, au titre de l'inscription du privilège du vendeur,
- la somme de SEPT CENT QUATRE VINGT TREIZE MILLE TROIS CENT VINGT (793 320) FRANCS PACIFIQUE, au titre des frais d'expertise,
Valide la saisie conservatoire diligentée le 27 avril 2006 entre les mains de Maître Dominique Y..., notaire à Papeete pour la somme de 135 000 000 FCP et à l'encontre de la SCI ELCEGE-LAINE.
Convertit cette saisie conservatoire en saisie-exécution et dit que Maître Dominique Y..., notaire à Papeete devra se libérer des sommes détenues pour le compte de la SCI ELCEGE-LAINE entre les mains du port autonome de Papeete à hauteur de la somme de 135 069 481 FCP et des intérêts échus de cette somme ;
Rejette la demande en paiement de dommages-intérêts formée par le port autonome de Papeete ;
Dit que la SCI ELCEGE-LAINE doit verser à Alain Z... la somme de CINQ CENTS MILLE (500 000) FRANCS PACIFIQUE, à titre de dommages-intérêts ;
Rejette toutes autres demandes formées par les parties ;
Dit que la SCI ELCEGE-LAINE doit verser au port autonome de Papeete la somme de TROIS CENTS MILLE (300 000) FRANCS PACIFIQUE, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
Dit que la SCI ELCEGE-LAINE doit verser à Alain Z... la somme de TROIS CENTS MILLE (300 000) FRANCS PACIFIQUE, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
Dit que la SCI ELCEGE-LAINE supportera les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Benoît MALGRAS, avocat.
Prononcé à Papeete, le 19 Juillet 2007
Le Greffier, Le Président,
M. ATENI P. GAUSSEN
