COUR D'APPEL DE NOUMÉA
55
Arrêt du 04 Avril 2013 Chambre Civile
Numéro R. G. :
11/ 574
Décision déférée à la cour :
rendue le : 24 Octobre 2011
par le : Tribunal de première instance de NOUMEA
Saisine de la cour : 17 Novembre 2011
PARTIES DEVANT LA COUR
APPELANT
M. Cédric Marcel A...
né le 12 Juillet 1973 à AIX EN PROVENCE (13090)
demeurant ...
représenté par la SELARL CALEXIS
INTIMÉE
Mme Claire X...
demeurant ...
représentée par la SELARL AGUILA-MORESCO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Février 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Pierre GAUSSEN, Président de Chambre, président,
Christian MESIERE, Conseiller,
François BILLON, Conseiller,
qui en ont délibéré,
François BILLON, Conseiller, ayant présenté son rapport.
Greffier lors des débats : Stephan GENTILIN
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Pierre GAUSSEN, président, et par Stephan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
M. Cédric A... est propriétaire d'un appartement de type F4, au sein de la résidence ...
Mme X... possède, dans cette même résidence, un appartement qu'elle occupe personnellement, situé en dessous de celui de M. A....
Par requête introductive d'instance enregistrée le 7 mars 2011, M. A... exposait que, résidant à la REUNION, il avait mis cet appartement en location courant 2009, la gestion ayant été confiée à l'agence ACTI IMMOBILIER.
Depuis lors, M. A... expliquait rencontrer d'importantes difficultés dans le cadre de la gestion locative de son appartement, en raison du comportement de Mme X... qui pratiquait un véritable harcèlement à l'égard de ses locataires successifs, dans le but manifeste de les voir quitter la résidence, ce à quoi elle était parvenue.
Les locataires lui avaient ainsi expliqué avoir été, à de nombreuses reprises, victimes d'agressions verbales en présence de leurs enfants, mais également d'interventions régulières des services de police à leur domicile au motif de prétendus tapages, à la demande de Mme X..., elle-même fonctionnaire de police.
M. A... précisait que Mme X... avait en effet pris pour habitude de surveiller les moindres faits et gestes de ses locataires et de s'en plaindre par courriers adressés au syndic de la copropriété ou à l'agence immobilière, la teneur de ces courriers relevant parfois de l'injure ou de l'atteinte à la vie privée des intéressés.
Mme X... ne déposait aucune écriture.
Par jugement du 24 octobre 2011, le tribunal de première instance de NOUMÉA a statué ainsi qu'il suit :
Vu l'article 544 du code civil,
REJETTE les demandes de M. Cédric A... après les avoir déclarées mal fondées alors que les rapports entre copropriétaires sont des rapports contractuels déterminés par les dispositions du règlement de copropriété qui n'est nullement produit aux débats ;
CONDAMNE M. Cédric A... aux dépens de l'instance.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête enregistrée le 17 novembre 2011, M. A... a interjeté appel de cette décision qui ne lui avait pas encore été signifiée.
M. A... a déposé son mémoire ampliatif le 25 janvier 2012.
Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 12 octobre 2012, M. A... fait valoir, pour l'essentiel :
- que le premier juge ne pouvait rejeter sa demande au motif qu'elle était fondée sur l'article 544 du Code civil et que le règlement de copropriété relatif à l'utilisation des parties communes n'était pas produit ; qu'en effet, un copropriétaire peut toujours agir contre un autre copropriétaire, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, en dépit des liens particuliers qui les unissent par le biais du règlement de copropriété ;
- que les troubles anormaux de voisinage résultent du comportement paranoïaque de Mme X... qui s'est traduit notamment :
* par son habitude de surveiller les moindres faits et gestes des locataires de M. A..., et de s'en plaindre par courriers adressés au syndic de copropriété ou à l'agence immobilière, la teneur de ces courriers relevant parfois de l'injure ou de l'atteinte à la vie privée des intéressés,
* par le dépôt de plusieurs plaintes, notamment les 20/ 06/ 2009, 14/ 12/ 2009 et 20/ 04/ 2010, auprès des services de police,
* par le départ contraint de plusieurs locataires lassés du comportement de Mme X... et par la renonciation de l'agence immobilière à exercer son mandat de location,
* par l'impossibilité de retrouver, depuis janvier 2012, un locataire ;
- qu'en outre le chien de Mme X... aboie à chaque visite et se comporte de manière inappropriée dans l'immeuble ;
- que la perte de revenus locatifs due au comportement de Mme X... s'élève à la somme de 1. 932. 000 F CFP ;
- que le préjudice moral doit ainsi être fixé à la somme de 600. 000 F CFP.
En conséquence, M. A... demande à la Cour de statuer ainsi qu'il suit :
Vu l'article 544 du Code Civil,
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1382 du Code civil,
INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Statuant à nouveau :
DECLARER bien fondées les demandes de M. Cédric A... ;
DIRE et JUGER que le comportement de Mme X... est constitutif d'un trouble anormal de voisinage, portant atteinte au droit de propriété de M. A...,
DIRE et JUGER que le comportement de Mme X... constitue une faute au sens de l'article 1382 du Code civil engageant sa responsabilité,
En conséquence,
CONDAMNER Mme X... à payer à M. A... la somme de 1. 932. 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour la perte des revenus locatifs, ce montant étant à parfaire des locations perdues pour l'absence de relocation tant que le comportement de Mme X... ne permettra pas la relocation,
CONDAMNER Mme X... à payer à M. A... la somme de 600. 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et matériel annexe (frais de déplacement à NOUMEA),
DEBOUTER Mme X... de ses demandes incidentes comme étant infondées,
La CONDAMNER au paiement d'une somme de 200 000 F CFP au titre de l'article 700 du CPC NC de première instance et 200000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
La CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Selarl CALEXIS, avocat aux offres de droit.
********************************
Par ordonnance du 16 octobre 2012, le magistrat chargé de la mise en état a, par application de l'article 910-19-1 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, a enjoint à Mme X... de formuler, dans le dispositif de ses ultimes conclusions, le dernier état de ses demandes.
Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 12 octobre 2012, Mme X... fait valoir, pour l'essentiel :
- que la Cour constatera que M. A... ne verse aux débats qu'un seul et unique courrier de résiliation de la part du couple B..., ce qui n'est pas de nature à caractériser des troubles anormaux de voisinage, alors même que cinq locataires successifs ont occupé l'appartement de M. A... depuis le début de l'année 2009 ;
- que le conflit qui l'oppose à M. A... trouve son origine dans la volonté de Mme X... de faire respecter le règlement de copropriété, ce dont on ne saurait lui tenir rigueur ; qu'ainsi M. A... inverse les rôles en lui reprochant de veiller à la tranquillité des occupants de l'immeuble et en considérant qu'il s'agit d'un harcèlement ;
- que le préjudice relatif à la perte de loyers n'est pas sérieux et que si l'appartement de M. A... est resté vide de février à août 2012, elle n'en saurait être tenue pour responsable.
En conséquence, Mme X... demande à la Cour de statuer ainsi qu'il suit :
Vu le règlement de copropriété,
DÉBOUTER M. A... de toutes ses demandes,
CONSTATER que Mme X... n'a causé aucun trouble anormal de voisinage, en souhaitant appliquer de manière parfaitement légitime le règlement de copropriété,
CONDAMNER M. A... à verser à Mme X... la somme de 200. 000 F. CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile applicable en Nouvelle-Calédonie,
LE CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL AGUILA-MORESCO, avocats sur ses offres de droit.
********************************
Les ordonnances de clôture et de fixation de la date de l'audience ont été rendues le 4 décembre 2012.
Par conclusions déposées le 12 février 2013, Mme X..., a déposé de nouvelles pièces.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que le magistrat chargé de la mise en état a enjoint aux parties de formuler, dans le dispositif de leurs ultimes conclusions, le dernier état de leurs demandes par application de l'article 910-19-1 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ; que l'ensemble des parties a déposé des conclusions récapitulatives ;
Attendu qu'à l'audience, M. A... s'oppose à ce que les pièces versées par Mme X... le 12 février 2013, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture du 4 décembre 2012, puissent être prises en compte par la juridiction ;
Attendu qu'il convient de rejeter ces pièces ainsi versées qui sont susceptibles d'appeler une réponse de la partie adverse, d'autant plus qu'aucune demande de rabat de clôture n'a été demandée par voie de conclusions par Mme X... ; que l'article 15 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie dispose en effet que : " les parties doivent faire connaître en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense " et qu'ainsi le dépôt de pièces postérieurement à l'ordonnance de clôture, qui met l'adversaire dans l'incapacité d'y répondre, doit effectivement être considéré comme tardif, le principe de la contradiction ne pouvant être assuré ;
Du fondement juridique de l'action de M. A...
Attendu que le principe selon lequel " nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage " s'applique dans les rapports entre copropriétaires ; qu'un copropriétaire peut donc agir contre un autre copropriétaire, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage consacré par l'article 544 du Code civil, en dépit des liens particuliers qui les unissent par le biais du règlement de copropriété ; qu'ainsi, le droit du copropriétaire de jouir librement des parties privatives et de manière absolue, trouve sa limite dans l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que si la plénitude du droit de propriété lui ouvre le droit d'agir et d'utiliser ses parties privatives comme il l'entend, il doit néanmoins veiller au respect des droits de ses voisins ;
Attendu qu'en outre, l'article 9 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 rappelle que la liberté de jouissance des parties privatives et des parties communes trouve sa limite dans l'obligation de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, ce que le règlement de copropriété versé aux débats rappelle notamment en son article 7 qui précise que :
" les occupants, quels qu'ils soient, des locaux privatifs, ne pourront porter en rien atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires " et " de façon générale, les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne " ;
Attendu qu'en toutes hypothèses, la responsabilité pour trouble de voisinage, qui s'appuie sur la seule constatation du dépassement d'un seuil de nuisance, suppose que le dommage causé excède les inconvénients ordinaires du voisinage, l'anormalité du trouble s'appréciant en fonction des circonstances de temps et de lieu tout en tenant compte de la perception ou de la tolérance de la personne qui s'en plaint ; que la Cour est par conséquent conduite à analyser les différents griefs formulés par M. A... à l'encontre de Mme X... afin de déterminer s'ils sont constitutifs d'un trouble anormal de voisinage ;
Des troubles de voisinage reprochés à Mme X...
Attendu que M. A... entend établir l'existence de troubles anormaux de voisinage par la production de nombreuses attestations et plaintes destinées à démontrer que ses locataires ont été amenés à solliciter la résiliation anticipée de leur bail en raison des troubles causés par le comportement de Mme X... ;
Attendu cependant que Mme X... souligne, sans être contredite, que M. A... qui a initié la procédure devant le tribunal de première instance en mars 2011 alors même que son locataire était en bons termes avec elle, ne verse aux débats qu'un seul et unique courrier de résiliation de la part du couple B..., bien que cinq locataires aient occupé successivement l'appartement de M. A... depuis le début de l'année 2009 ; que l'appartement a été ainsi loué à des locataires de février à juin 2009, de juin 2009 à février 2010, de mars 2010 à novembre 2010, de janvier 2011 à janvier 2012, et enfin depuis septembre 2012 ; qu'en d'autres termes l'appartement n'est resté vide que de février à août 2012 ;
Attendu qu'en dépit des courriers émanant de l'agent immobilier de M. A... faisant état de difficultés liées au caractère difficile de Mme X..., rien ne démontre que celle-ci puisse être tenue pour responsable du départ des locataires ou de l'absence de locataires pendant quelques mois ;
Attendu qu'en tout état de cause et à supposer que la résiliation des époux B... soit réellement liée à Mme X..., cela ne suffit pas à démontrer l'existence d'un trouble anormal de voisinage qu'aurait eu à subir M. A... ; qu'en outre, Mme X... expose avoir voulu notamment veiller à l'application du règlement de copropriété par les locataires de M. A... qui prévoit, en son article 7, que :
" Les occupants quel qu'ils soient, des locaux privatifs, ne pourront porter en rien atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires.
Tout bruit, tapage nocturne et diurne, de quelque nature que ce soit, susceptible de troubler la tranquilité des occupants, est formellement interdit, alors même qu'il aurait lieu à l'intérieur des appartements et autres locaux, il est interdit d'utiliser les avertisseurs dans le garage, parkings et voies de circulation.
Il ne pourra être procédé à l'intérieur des locaux privatifs y compris dans les locaux en sous sol à des travaux sur le bois, le métal ou d'autres matériaux et susceptibles de gêner les voisins par des bruits ou des odeurs, sauf à tenir compte des nécessités d'entretien et d'aménagement des locaux privatifs.
De façon générale, les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne par les sens, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou tout autre cause, le tout compte tenu de la destination de l'immeuble.
Les occupants victimes de ces nuisances devront porter plainte directement auprès des administrations et non auprès du syndic. (...).
Dans toutes les pièces carrelées, les tables et sièges devront être équipés d'éléments amortisseurs de bruit " ;
Attendu que c'est dans ces conditions que Mme X... reconnaît avoir pu se plaindre, à plusieurs reprises, des bruits de chaise émanant de l'appartement de M. A... et ce en application du règlement de copropriété qui prévoit que les tables et sièges devront être équipés d'éléments amortisseurs de bruit ;
Attendu que la théorie des troubles anormaux du voisinage s'applique par ailleurs d'une manière originale dans les rapports entre copropriétaires : au sein de la copropriété, une atteinte à la jouissance d'autrui et à la tranquilité de l'agrément et du confort du voisin, suffit pour excéder le seuil de tolérance admis dans les rapports de voisinage, de sorte que la violation de l'interdiction causée par le règlement de copropriété de troubler la tranquillité d'autrui ouvre droit à réparation au seul constat de l'inexécution des obligations contractuelles ;
Attendu que Mme X... est également fondée à soutenir que les dispositions du règlement de copropriété interdisant tout bruit intempestif, démontrent que l'immeuble ne disposait pas d'une bonne isolation phonique imposant ainsi aux occupants un effort de discrétion ;
Attendu que la détermination appuyée de Mme X... de faire respecter le règlement de copropriété sur la question des nuisances sonores ne permet pas à M. A... de démontrer les troubles anormaux de voisinage dont il se prévaut ;
Attendu qu'en conséquence, Mme X..., qui n'a commis aucune faute, ne saurait être tenue pour responsable du préjudice allégué par M. A... qui soutient avoir perdu des loyers du fait de son comportement ; qu'en outre, ainsi qu'il l'a été rappelé, la Cour est conduite à constater que M. A... est toujours parvenu à louer, de manière quasi continue, son appartement à chaque changement de locataire sauf au départ de M. D... qui a cependant précisé être parti pour des raisons totalement indépendantes de la présence de Mme X... ;
Attendu qu'il convient de débouter M. A..., pour ces motifs pris en leur ensemble, de ses demandes portant tant sur la perte de revenus locatifs que sur le préjudice moral allégué ;
Attendu qu'il n'est cependant pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens ; que les parties seront ainsi déboutées de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie ;
Attendu que M. A... qui succombe dans ses prétentions doit être condamné aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire déposé au greffe ;
Déclare recevable, en la forme, l'appel de M. Cédric A... ;
Au fond,
Confirme, par substitution de motifs, le jugement rendu le 24 octobre 2011 par le tribunal de première instance de Nouméa en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie ;
Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires ;
Condamne M. Cédric A... aux dépens de la présente procédure.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
