RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/00007 - N° Portalis DBVH-V-B7G-INSG
NG
JUGE DE L'EXPROPRIATION DE NIMES
27 janvier 2022
RG:20/00020
[YZ]
C/
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VILLE DE [Localité 13]
[T] DOMAINE MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
Expropriation
ARRÊT DU 07 JUILLET 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'expropriation de NIMES en date du 27 Janvier 2022, N°20/00020
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre,
Mme Corinne STRUNK, Conseillère,
Mme Joëlle TORMOS, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 7 Juillet 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [G] [DV] [OE] [YZ]
née le 28 Septembre 1940 à [Localité 13]
[Adresse 19]
[Adresse 19]
[Localité 13]
assistée de Me Frédéric ORTEGA de la SELARL FREDERIC ORTEGA AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
INTIMÉS :
Monsieur [MJ] [W] [J] [YZ]
né le 18 Février 1936 à [Localité 31]
[Adresse 9]
[Localité 13]
assisté de Me Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [W]-[X] [NP] [K] [YZ] épouse [S]
née le 29 Décembre 1941 à [Localité 13]
[Adresse 21]
[Localité 15]
assistée de Me Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [V] [YZ]
née le 30 Septembre 1974 à [Localité 13]
[Adresse 22]
[Localité 13]
Représentée par Me Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [WM] [YZ] épouse [I]
née le 02 Juillet 1962 à [Localité 13]
[Adresse 20]
[Localité 27]
Représentée par Me Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [W] [T] [YZ] épouse [O]
née le 06 Avril 1945 à [Localité 13]
[Adresse 18]
[Localité 14]
Représentée par Me Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [GW] [Y] [YZ] veuve [M]
née le 11 Juin 1952 à [Localité 13]
[Adresse 11]
[Localité 13]
Non représentée
Monsieur [FB] [YZ]
né le 06 Octobre 1974 à [Localité 13]
[Adresse 34]
[Localité 1]
Non représenté
Madame [D] [P] [YZ] épouse [BG]
née le 03 Décembre 1975 à [Localité 13]
[Adresse 11]
[Localité 13]
Non représentée
Madame [F] [YZ] épouse [A]
née le 04 Octobre 1971 à [Localité 13]
[Adresse 11]
[Localité 13]
Non représentée
Madame [H] [YZ]
assignée le 28 avril 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile)
née le 01 Juillet 1962 à [Localité 13]
Cave Coopérative
[Adresse 3]
[Localité 16]
Non représentée
Monsieur [U] [YZ]
né le 02 Septembre 1967 à [Localité 13]
[Adresse 2]
[Localité 17]
Non représenté
Monsieur [B] [YZ]
né le 21 Novembre 1972 à [Localité 13]
[Adresse 4]
[Localité 17]
Non représenté
VILLE DE [Localité 13]
pris en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité à
[Adresse 30]
[Localité 13]
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Benoit PERRINEAU de la SELARL EARTH AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Emmeline BOITEL, avocat au barreau de PARIS
[T] DOMAINE MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 24]
[Localité 13]
prise en la personne de Monsieur [US] [C]
Statuant en matière d'expropriation
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 7 Juillet 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
La présente expropriation, qui s'inscrit dans le cadre du projet d'aménagement d'un parc paysager sur le site des anciennes pépinières appartenant à la famille [YZ] à [Localité 33], porte sur superficie totale de 81 685 m² et concerne des parcelles appartenant à l'indivision [YZ], constituée à l'origine de Mesdames [W]-[T] et [G] [YZ], Mme [W]-[X] [S]-[YZ], et de Messieurs [Z], [LD], [MJ] et [AN] [YZ], à savoir celles cadastrées :
-en partie Nord, derrière la gare, section HE n°[Cadastre 23] et [Cadastre 25], ainsi que section HK n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6],
-en partie Sud, entre le périphérique et l'autoroute A9, LO n°[Cadastre 10] et section HK n°[Cadastre 12].
L'enquête publique s'est déroulée du 17 septembre au 18 octobre 2019, suivant arrêté préfectoral du 12 août 2019. Par arrêté en date du 10 janvier 2020, le préfet du département du Gard a déclaré d'utilité publique ce projet. Par arrêté préfectoral du 20 janvier 2020, les propriétés ou parties de propriétés nécessaires à cette réalisation ont été déclarées cessibles immédiatement pour cause d'utilité publique au profit de la Ville de [Localité 13].
Par ordonnance du 27 février 2020 le juge de l'expropriation du département du Gard a déclaré les immeubles, portions d'immeubles et droits réels immobiliers dont l'acquisition était nécessaire pour parvenir à l'exécution de l'acte déclaratif, conformément au plan parcellaire, expropriés immédiatement pour cause d'utilité publique.
Par courrier commandé avec accusé de réception du 29 mai 2020 et en application de l'article L.311-4 du code de l'expropriation, la Ville de [Localité 13] a notifié aux propriétaires des parcelles concernées le montant de l'offre indemnitaire pour une expropriation partielle d'un montant de 1 683 825 euros à titre d'indemnité principale, de 169 383,50 € euros à titre d'indemnité de remploi et 20 910 € au titre de l'indemnité pour perte de revenu locatif.
À défaut d'accord de plusieurs indivisaires, elle a saisi la juridiction de l'expropriation le 15 octobre 2020 aux fins de voir fixer l'indemnité due aux consorts [YZ] dans le cadre de l'acquisition des terrains nécessaires à l'aménagement du parc paysager, sollicitant la fixation des indemnités telles que formalisées dans les offres transmises à la partie expropriée en mai 2020.
Le transport sur les lieux s'est déroulé le 2 avril 2021 et l'audience a été fixée le 24 juin 2021.
Par jugement réputé contradictoire en date du 27 janvier 2022, le juge de l'expropriation du département du Gard a :
-fixé à la somme de 3 936 040 € l'indemnité de dépossession revenant à Mme [W] [T] [YZ] épouse [O], M. [MJ] [YZ], Mesdames [G] [YZ], [W] [X] [YZ], [V] [YZ] et [WM] [YZ] épouse [I], Mesdames [GW] [M] épouse [YZ], [H] [YZ], [F] [YZ] épouse [A] et [D] [YZ] épouse [BG], ainsi qu'à Messieurs [FB], [U] et [B] [YZ], au titre des parcelles expropriées inscrites au cadastre de la ville de [Localité 13] sous les références HE n°[Cadastre 23], HE n°[Cadastre 25], HK n°[Cadastre 6], HK n°[Cadastre 5], HK n°[Cadastre 12] et LO n°[Cadastre 10],
-condamné la ville de [Localité 13] à payer à Mme [W] [T] [YZ] épouse [O] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la ville de [Localité 13] à payer à M. [MJ] [YZ] et Mesdames [G] [YZ], [W] [X] [YZ], [V] [YZ] et [WM] [YZ] épouse [I] la somme globale de 8 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,
-dit que l'autorité expropriante supportera seule les dépens de l'instance.
Par déclarations des 20 et 25 avril 2022, Mme [G] [YZ] a interjeté appel de cette décision, à l'exception de ses dispositions relatives aux dépens. Par ordonnance du 13 mai 2022, les procédures ont été jointes et l'instance s'est poursuivie sous le seul et unique numéro 22/00007.
Par conclusions notifiées par RPVA les 8 juillet 2022 et 3 août 2022 et déposées au greffe de la cour le 5 août 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [G] [YZ], appelante, sollicite, au visa de l'article L.312-1 du code de l'expropriation, de :
-réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 27 janvier 2022,
-condamner l'autorité expropriante à verser une indemnité de dépossession en fonction entre autres de la valeur vénale des biens calculée non par la méthode dite par comparaison, mais par la méthode dite de la charge foncière, compte tenu de l'emplacement privilégié des parcelles,
-fixer les valeurs vénales des parcelles HE n°[Cadastre 23], HE n°[Cadastre 25], HK n°[Cadastre 6], HK n°[Cadastre 5], HK n°[Cadastre 12] et LO n°[Cadastre 10] à la somme de 9 024 819,59 euros.
-fixer l'indemnité de remploi à la somme de 903 481,96 €,
-fixer les indemnités accessoires comme suit :
' pour perte de plantations = 1 397 877 €,
' pour perte de loyers calculée à hauteur de la durée du contrat sur la base de 17 000 € de loyers annuels, soit 51 000 € (3 x 17 000 €),
' pour perte des forages au nombre de 18 sur la propriété, évaluée à
68 429 € par l'expert [IC], soit un total de 1 517 306 €,
- fixer l'indemnité de dépossession globale à la somme de 12 894 484 euros,
-condamner la ville de [Localité 13] à porter et payer à l'indivision [YZ] la somme de 12 894 484 euros,
-la condamner à lui porter et payer la somme de 12.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance,
-la condamner aux entiers dépens d'appel, en ceux compris le coût des expertises [IC] et [N], ces derniers distraits au profit de Maître Frédéric Ortega.
Mme [G] [YZ] soutient, in limine litis, que tous les terrains concernés par cette opération font partie de l'ancien site de la pépinière [YZ] créée en 1885 par M. [J] [YZ], exploitée pendant plusieurs générations par la famille [YZ] et composée de deux parties, à savoir, la partie Nord située entre la gare et le [Adresse 29] (HE n°[Cadastre 23], HE n°[Cadastre 25], HK n°[Cadastre 5], HK n°[Cadastre 6]), d'une part, et la partie Sud située entre le [Adresse 29] et l'autoroute A9 (LO n°[Cadastre 10], HK n°[Cadastre 12]), d'autre part.
Elle indique que la cour doit nécessairement tenir compte de ce qu'il n'y a pas de bien immobilier comparable à celui du litige, ce qui l'autorise à appliquer une méthode de calcul exceptionnelle et à retenir une valeur qui excède celle des terres purement agricoles, tenant compte de la situation privilégiée des biens expropriés, proches de nouveaux pôles commerciaux et tertiaires, supportant déjà des constructions et présentant un important potentiel agronomique et forestier.
Après avoir décrit chacune des parcelles concernées par le projet, elle fait valoir que les méthodes de calcul retenues par le premier juge sont inadaptées aux parcelles litigieuses dans la mesure où celles-ci sont inconstructibles, même si elle ne conteste pas la situation privilégiée de l'emprise. Elle explique qu'il faut plutôt privilégier la méthode dite de la charge foncière par laquelle la valeur de récupération foncière correspond à une valeur de terrain nu, déduction faite des frais de démolition des bâtiments existants et, éventuellement, des frais d'éviction ou de relogement des occupants, d'une part, et raisonner en partant non pas de la consistance des biens sur le marché, mais de leur potentialité urbanistique et économique, d'autre part.
Elle indique que l'indemnité principale d'expropriation se compose de la valeur vénale du bien exproprié, que sa fixation implique donc la détermination du prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait de retirer de la vente de ce bien, abstraction faite de toute valeur de convenance. Elle ajoute que l'indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié et doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.
Elle explique qu'il n'existe pas, pour recourir à la méthode dite par comparaison, de cession de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou à défaut dans une zone similaire car le caractère totalement atypique du bien interdit de fait toute comparaison possible, une zone similaire étant tout simplement inexistante, et qu'il est difficile de trouver des termes de comparaison similaires à la situation des 'parcelles concernées, en raison de l'atypicité des terrains', en zone agricole certes, 'mais situés dans l'agglomération de [Localité 13] au milieu de zones urbanisées et/ou commerciales'.
Concernant les indemnités accessoires, et tout d'abord l'indemnité pour perte de plantations, elle réaffirme que le site exproprié abrite un patrimoine végétal exceptionnel qu'il y a lieu de valoriser conformément à l'expertise de M. [IC], expert, sans opérer de moyenne avec le rapport Pernon(en réalité le rapport de M. [R]), expert missionné par la Ville de [Localité 13]. Estimant par ailleurs subir un préjudice résultant de la perte de loyers réglés pour des panneaux publicitaires érigés en bordure du [Adresse 29], elle sollicite la confirmation de la somme de 51 000 euros allouée par le premier juge, soit sur trois années de location : 17 000 euros x 3. S'agissant de la perte des 18 forages à usage de l'ancienne pépinière, elle réclame la somme de
1 517 306 euros, au vu du rapport de M. [IC].
Par mémoires d'intimés déposés au greffe de la cour les 2 novembre 2022 et 2 mai 2023, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Mme [YZ] [W] [X], M. [YZ] [MJ], Mme [V] [YZ] et Mme [WM] [YZ] épouse [I] demandent à la cour, au visa des article L.322-2, R.311-26, R.322-2 et suivants du code de l'expropriation, et de l'article 700 du code de procédure civile, de :
In limine litis,
-déclarer recevable le mémoire d'intimés déposé au greffe le 02 novembre 2022,
-débouter la Ville de [Localité 13] de sa demande visant à déclarer irrecevables les mémoires des intimés du 2 novembre 2022 et du commissaire du gouvernement du 7 novembre 2022,
A titre principal,
-confirmer le jugement du 27 janvier 2022 en ce qu'il a :
-fixé à la somme de 3 936 040 € l'indemnité totale de dépossession,
-condamné la Ville de [Localité 13] à payer à Mme [W] [T] [YZ] épouse [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la Ville de [Localité 13] à payer à M. [MJ] [YZ], [G] [YZ], [W] [X] [YZ], [V] [YZ] et [WM] [YZ] épouse [I] la somme globale de 8 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit que l'autorité expropriante supportera seule les dépens de l'instance,
Y ajoutant,
-préciser que l'indemnité de dépossession sera repartie en sept parts égales attribuées respectivement à [MJ] [YZ], [G] [YZ], [W]-[X] [YZ], [W] [T] [YZ], la succession de feu [LD] [YZ], la succession de feu [Z] [YZ] et la succession de feu [AN] [YZ].
A titre subsidiaire et reconventionnellement à titre d'appel incident,
-constater l'intention dolosive de l'autorité expropriante,
-infirmer le jugement du 27 janvier 2022 en ce qu'il a : fixé à la somme de
2 207 130 € l'indemnité principale revenant aux consorts [YZ], au titre des parcelles expropriées inscrites au cadastre de la Ville de [Localité 13] sous les références HE n°[Cadastre 23], HE n°[Cadastre 25], HK, n'[Cadastre 6], HK n°[Cadastre 5], HK n°[Cadastre 12] et LO n° [Cadastre 10] ; fixé à la somme de 221 713 € l'indemnité de remploi allouée aux consorts [YZ] ; fixé à la somme de 58 320 euros l'indemnité au titre de la perte des forages ; condamné la Ville de [Localité 13] à payer à Mme [W] [T] [YZ] épouse [O] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la Ville de [Localité 13] à payer à M. [MJ] [YZ] et Mesdames [G] [YZ], [W] [X] [YZ], [V] [YZ] et [WM] [YZ] épouse [I] la somme globale de 8 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté la méthode de calcul et d'évaluation de l'expert [N] et débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,
-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé la date de référence au 23 juillet 2018, fixé à la somme de 1 397 877 € au titre de la perte de plantations et fixé à la somme de 51 000 € au titre de la perte des loyers,
Statuant à nouveau,
-préciser que les indemnités seront partagées en sept parts égales attribuées respectivement à [MJ] [YZ], [G] [YZ], [W]-[X] [YZ], [W] [T] [YZ], la succession de feu [LD] [YZ], la succession de feu [Z] [YZ] et la succession de feu [AN] [YZ];
-fixer l'indemnité due aux requérants au titre de l'expropriation des parcelles, objet des parcelles expropriées à la somme de 9 024 819,59 € au titre d'indemnité principale de dépossession,
-fixer l'indemnité due aux requérants au titre de l'expropriation des parcelles, objet des parcelles expropriées à la somme de 903 481,66 € au titre d'indemnité de remploi,
-fixer l'indemnité pour perte de forages, indemnité accessoire, due aux requérants au titre de l'expropriation des parcelles, objet des parcelles expropriées à la somme de 68 429,00 €,
En tout état de cause,
-débouter l'ensemble des demandes, fins et prétentions du commissaire du gouvernement et de l'autorité expropriante, la Ville de [Localité 13],
-condamner la Ville de [Localité 13] au paiement de la somme de 10 000 € à M. [MJ] [YZ], Mme [W] [X] [YZ], Mme [V] [YZ] et [WM] [YZ] épouse [I] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais de première instance,
-condamner la Ville de [Localité 13] au paiement de la somme de 10 000 € à M. [MJ] [YZ], Madame [W] [X] [YZ], Mme [V] [YZ] et [WM] [YZ] épouse [I] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
-condamner l'autorité expropriante aux entiers dépens, y compris le rapport de M. [N] s'élevant à 6.534 €, et son mémoire en réponse aux conclusions du Commissaire du gouvernement , les rapports de M. [IC] s'élevant à
5 246 € (4.800 + 446).
Mme [YZ] [W] [X] épouse [S], M. [YZ] [MJ], Mme [V] [YZ] et Mme [WM] [YZ] épouse [I] soutiennent in limine litis la recevabilité de leur mémoire et celui du commissaire du gouvernement car, d'une part, la procédure d'expropriation, qui est spécifique, n'est pas soumise à l'utilisation du réseau privé virtuel des avocats et, d'autre part, conformément à L.311-26 du code de l'expropriation, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant, le point de départ du délai étant celui de la signature par l'intimé de la lettre recommandée adressée par le greffe. Ils précisent qu'à la date du 8 juillet 2022, ils n'ont pas pu avoir connaissance des conclusions de l'appelante puisqu'ils n'étaient pas constitués dans la procédure d'appel et que le délai de trois mois n'avait commencé à courir qu'à compter du 9 août 2022.
Sur le fond, ils exposent tout d'abord que les biens et droits immobiliers, objets de la procédure d'expropriation, sont situés en plein c'ur de l'agglomération nîmoise et comportent aussi bien des terrains nus que des propriétés bâties ainsi qu'un grand nombre de végétaux exceptionnels, justifiant les valeurs retenues par le jugement, soit :
-18 euros/m² pour les parcelles non bâties en situation très privilégiée,
-450 euros/m² pour les parcelles bâties.
Ainsi, ils sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à la somme de 3 936 040 € mais sa réformation s'agissant de la répartition des parts entre les copropriétaires indivis afin que l'indemnité globale d'expropriation soit divisée en sept parts, expliquant que le dispositif de la décision manque de clarté et est donc susceptible d'entraîner des difficultés dans son exécution.
A titre subsidiaire, ils sollicitent l'augmentation des indemnités allouées dans les mêmes proportions de Mme [G] [YZ], sauf à en préciser la répartition comme ils le demandent à titre principal.
Ils considèrent que la date de référence est bien le 23 juillet 2018, ainsi que l'a retenu le premier juge, et s'accordent pour soutenir que les indemnités accessoires pour perte de loyers et perte de plantations doivent être confirmées.
Ils soulignent l'intention dolosive manifeste de l'autorité expropriante dont l'appréciation relève de la compétence du juge judiciaire de l'expropriation, puisqu'elle est consciente de la valeur des parcelles expropriées alors qu'elle leur propose une offre d'indemnisation dérisoire, voire indécente, n'ayant pas tenu compte, de surcroît, de la plus-value de la zone résultant des travaux publics effectués aux alentours, ni de la multiplication des permis de construire accordés par la commune aux parcelles voisines. Ils rappellent à ce titre les projets de promotion de la mairie et de reconversion en hôtel-restaurant de l'ancienne maison de M. [XT] [YZ], partiellement abandonnés.
Ils considèrent que la partie Nord de l'emprise est située au coeur d'un environnement urbain péricentral, en limite de la ZAC Triangle de la Gare, qui constitue un nouveau quartier contemporain et emblématique de la ville, où se côtoient espace public, multiplex, logements, commerces, services et bureaux. Pour eux, ces parcelles expropriées sont desservies par de très nombreux accès, en ce compris des voies carrossables, et sont viabilisées, de sorte, que la cour retiendra la situation privilégiée des lieux litigieux.
S'agissant de la date de référence, ils soutiennent que la date fixée au 23 juillet 2018, date d'entrée en vigueur du dernier PLU, doit être choisie comme le confirme le Commissaire du gouvernement, les parties expropriées et leurs experts, à l'exception de l'autorité expropriante qui fait preuve de mauvaise foi.
Ils assurent que les surfaces retenues dans les différentes évaluations ne correspondent pas aux superficies concernées, au vu de celles figurant sur les relevés des services de la taxe foncières sur lesquels M. [N] s'est justement fondé.
Ils reprochent à la Ville de [Localité 13] de minimiser la valeur du site, alors même que dans ses communications publiques elle n'hésite pas à souligner au contraire son caractère exceptionnel, et de procéder à une évaluation globale, sans distinguer entre bâti et parcelles non bâties.
Ils indiquent que des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée, peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle de terrains purement agricoles.
Ils font valoir que les parcelles expropriées ne sont ni des terres agricoles ni un simple jardin mais constituent un espace botanique conçu depuis 1885 qui peut être comparé à un arboretum, qu'il existe de nombreux bâtis sur les parcelles expropriées, que ces parcelles sont situées dans un périmètre exceptionnel et très privilégié, reconnu sur le plan national, car il n'existe aucun bien comparable aux alentours de [Localité 13].
Par ailleurs, ils sollicitent l'application de la méthode proposée par l'expert [N], soit l'approche par la charge foncière compte tenu de la situation privilégiée des parcelles expropriées, expliquant que la valeur du terrain est appréciée en fonction de la charge foncière que pourrait supporter une opération de construction réalisée sur ce terrain, déduction faite des travaux de démolition et d'aménagement éventuellement nécessaires, d'un abattement pour fixation du prix du terrain en situation privilégiée de 60 % et d'une décote pour situation en zone inondable variable entre 20 et 10 %.
Concernant les bâtiments, ils déplorent l'absence de sécurisation des lieux par la Mairie de [Localité 13], laissant libre court à de nombreuses intrusions et activités peu recommandables, dégradations qui minimisent leur valeur, ainsi que l'a calculé M. [N], contraint d'appliquer des abattements pour vétusté et défaut d'entretien.
Concernant l'indemnité accessoire pour perte de plantations, ils sollicitent la confirmation du jugement fondé sur le rapport de l'expert, M. [IC], et rejette la contre-expertise de M. [R], sollicitée par la ville de [Localité 13], faisant par ailleurs observé qu'ils ne sauraient pâtir de l'absence de sécurisation du site qui a conduit à des destructions végétales.
S'agissant de l'indemnité pour perte de loyers, ils approuvent l'indemnité fixée par le premier juge.
Enfin, sur l'indemnité pour perte des 18 forages lesquels constituent une plus-value importante pour l'autorité expropriante qui pourra les utiliser sans effectuer aucuns travaux d'acheminement d'eau, ils affirment que M. [IC] a annexé à son rapport un devis permettant de retenir une indemnité de 2 640 euros de valeur unitaire, soit une somme globale de 68 429 euros au lieu des 58 320 euros retenus par le jugement.
En tout état de cause, ils s'opposent à la demande formulée par l'autorité expropriante au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, rappelant que les indivisaires [YZ] ne sont pas à l'initiative de la procédure d'expropriation mais qu'ils la subissent.
La Ville de [Localité 13], qui a déposé ses mémoires les 6 octobre 2022 et 1er février 2023, sollicite, au visa de l'article R.311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, de :
-déclarer irrecevables les mémoires et demandes déposées le 2 novembre 2022 par M. [MJ] [YZ], Mme [W] [YZ], Mme [V] [YZ] et Mme [WM] [YZ], ainsi que les conclusions transmises le 7 novembre 2022 par le commissaire du gouvernement,
-confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la méthode par comparaison pour fixer le montant de l'indemnisation due aux consorts [YZ],
-déclarer recevable et bien fondé l'appel incident de la Ville de [Localité 13] et y faisant droit,
-infirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence à prendre en compte au 23 juillet 2018,
-infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 3 936 040 euros l'indemnité de dépossession revenant aux consorts [YZ],
Statuant à nouveau :
-réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 27 janvier 2022 en fixant l'indemnité de dépossession globale à 1 863 473.40 euros décomposée comme suit :
- 693 284 euros à titre d'indemnité principale,
-70 328.40 euros à titre d'indemnité de remploi,
-990 541 euros pour perte de plantations,
-51 000 euros pour perte de loyer locatif,
-58 320 euros pour perte de forages.
-débouter Mme [G] [YZ] de son appel et de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,
-débouter l'ensemble des autres intimés, ainsi que [T] Domaine de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident à l'encontre de la concluante,
-condamner [T] Domaine et les consorts [YZ] à lui payer la somme de
10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
La Ville de [Localité 13] soutient in limine litis l'irrecevabilité des conclusions des intimés, membres de l'indivision [YZ], lesquels forment appel incident, et du commissaire du gouvernement, rappelant que l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Elle ajoute que le commissaire du gouvernement doit déposer ou adresser au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Or, le délai légal n'a pas été respecté en l'espèce.
Sur le fond, elle rappelle que l'expropriation pour cause d'utilité publique porte sur les six parcelles situées entre le Triangle de la Gare (au Nord) et l'Autoroute A9 (au Sud) suivantes : HE n° [Cadastre 23], n° [Cadastre 25], HK n° [Cadastre 5], n° [Cadastre 6], n° [Cadastre 12] et LO n° [Cadastre 10]. Elle précise que toutes les parcelles concernées par l'expropriation se situent en zone Na du PLU de la mise en compatibilité de ce dernier, utilisée à [Localité 13] pour les espaces verts publics tels que les jardins de la Fontaine, le Bois des Noyers, une partie du Bois des Espeisses. Elle ajoute les contraintes d'urbanisme qui les grèvent (PPRI et servitudes diverses).
Elle conclut au rejet de la méthode dite de la charge foncière, au profit de la méthode par comparaison, car cette méthode de calcul est inadaptée aux terrains non constructibles et ne peut être envisagée que pour des secteurs appelés à être constructibles, destinés à l'urbanisation, ce qui n'est pas le cas des parcelles en cause qui se situent en zone Na du PLU et dans le champ de l'emplacement réservé 130 C, qui rend ces terrains inconstructibles.
Sur son appel incident, elle indique que, pour les terrains qualifiés d'emplacements réservés par le PLU, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, et que dès lors, la date de référence à prendre en compte est celle de l'arrêté du 10 janvier 2020, déclarant d'utilité publique le projet d'aménagement d'un parc urbain paysager sur le site des anciennes pépinières [YZ], qui est également venu approuver la mise en compatibilité du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 13] telle que figurant dans le dossier soumis à enquête publique.
Elle indique que le montant de l'indemnité principale de dépossession égale à 2 207 130 € retenue par le premier juge est contestable. Indépendamment des superficies prises en compte par le jugement, qu'elle conteste, elle insiste sur le fait que le bâti porte sur des vestiges et bâtiments délabrés, désaffectés, ne pouvant raisonnablement être indemnisés au même titre que des bâtiments en « mauvais état » pouvant faire l'objet de rénovation car situés dans des zones constructibles, ce qui n'est pas le cas des parcelles en cause toutes inconstructibles. Elle propose donc une indemnisation égale à celle du terrain nu, sur une base bien inférieure au 18 euros retenus par le premier juge.
Elle souligne qu'elle projette uniquement l'aménagement d'un parc urbain paysage ne prévoyant aucune révision postérieure des règles d'urbanisme rappelant que les parcelles restant en zone Na du règlement du PLU dans laquelle seules peuvent être autorisées les constructions liées à l'entretien, à la sécurité et à la mise en valeur des espaces verts, ainsi que les aménagements et structures d'accueil liées aux activités sportives sous certaines conditions, ce qui n'était pas le cas du terme de référence à 18 euros/m² correspondant à un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 13 juillet 2019, qui envisageait en plus d'un parc urbain, un collège et une ZAC.
Elle entend, pour sa part, se référer à l'évaluation de la Direction Départementale des finances publiques du Gard, qui prend en considération des termes de comparaison locaux et rappeler d'une part que les terrains à indemniser ne présentent pas la qualité de jardin, mais de terres agricoles aujourd'hui en friche et, d'autre part, que l'indemnisation des plantations est prévue, en sus de la prise ne compte du caractère privilégié des terrains, dans le cadre d'une indemnité accessoire.
S'agissant des indemnités accessoires, la Ville de [Localité 13] entend également former un appel incident en ce que le jugement déféré retient la somme de
1 397 877 € pour l'indemnisation au titre de la perte de plantations car, en mai 2021, elle a sollicité un rapport auprès de M. [L] [R], exerçant au sein du Groupement des Experts Conseils en Arboriculture Ornement, qui a conclu à une valeur totale pour la perte de plantations de 990 541 €.
Par mémoire reçu au greffe de la cour le 7 novembre 2022, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le Commissaire du Gouvernement propose à la cour d'appel de fixer l'indemnité de dépossession due aux expropriés à la somme de 3 936 040 euros et donc de confirmer le jugement de première instance.
Le Commissaire du Gouvernement indique que les parcelles, étant situées en emplacement réservé, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, conformément aux dispositions de l'article L.322-6 du code de l'expropriation, et qu'en l'occurrence, au regard des éléments du dossier, la date de référence à retenir est celle du 23 juin 2018, date d'entrée en vigueur du dernier PLU.
Il indique également que, compte tenu du zonage de l'ensemble de l'emprise, en secteur agricole inconstructible, les parcelles expropriées (ne) peuvent être qualifiées de terrains à bâtir puisqu'elles sont incluses dans un zone agricole inconstructible.
Concernant le bâti, il fait valoir que la valeur arrêtée à 450 euros/m² par le premier juge apparaît satisfaisante compte tenu des surfaces très importantes des divers bâtiments sous emprise, et de leur mauvais à très mauvais état, nécessitant des coût de rénovation conséquents, la partie expropriante n'apportant aucun élément sur la valeur des biens bâtis.
S'agissant du non bâti, il ajoute que, compte tenu de l'excellente situation de l'emprise, la valeur de 18 €/m², retenue par la juridiction de première instance sera confirmée pour un total de 1 470 330 €, outre la somme de 15 000 € au titre d'une serre, la seule dans un état correct.
S'agissant des indemnités accessoires, le commissaire du gouvernement indique que la valeur au titre de l'indemnité pour perte de plantations fixée par le premier jugement ne peut être valablement contestée par la Ville de [Localité 13], qui formalise une contre-proposition sur la base d'une expertise réalisée en mai 2021, soit postérieurement au transport sur les lieux intervenu le 2 avril 2021, raison pour laquelle celle-ci ne saurait être retenue.
Enfin, il souligne que la valeur fixée à 51 000 € au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs n'est pas contestée par l'ensemble des parties et que celle au titre de l'indemnité pour perte de forages doit confirmée.
Mme [W] [YZ] épouse [O] a constitué avocat mais n'a pas conclu.
Mme [H] [YZ], M. [U] [YZ], M. [B] [YZ], Mme [GW] [M] veuve [YZ], Mme [F] [YZ] épouse [A], M. [FB] [YZ], Mme [D] [YZ] veuve [BG], intimés, bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.
M. [Z] [YZ], M. [LD] [YZ] et M. [AN] [YZ], intimés, sont décédés.
L'affaire a été appelée à l'audience du 15 mai 2023.
A cette audience, le conseil de Mme [G] [YZ] a accepté que ses conclusions déposées le 5 juin 2023 au greffe de la cour, qui n'ont pas pu être régulièrement notifiées aux parties non représentées et au commissaire du gouvernement, soient écartées des débats afin que l'affaire puisse être retenue. Les autres parties représentées et le commissaire du gouvernement se sont déclarées favorables à cette proposition.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
-Sur les dernière écritures de Mme [G] [YZ] :
Les dernières conclusions de l'appelante, déposées le 5 juin 2023 au greffe de la cour, seront écartées des débats pour ne pas avoir permis de respecter le principe du contradictoire, avec l'accord des parties représentées.
-Sur la recevabilité des conclusions :
La Ville de [Localité 13] soulève l'irrecevabilité des conclusions de Mme [YZ] [W] [X], M. [YZ] [MJ], Mme [V] [YZ] et Mme [WM] [YZ] épouse [I], d'une part, et du commissaire du gouvernement, au visa de l'article R 311-26 du code de l'expropriation qui accorde aux intimés et au commissaire du gouvernement un délai de 3 mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant.
Le mémoire de l'appelante a été réceptionné le 9 août 2022 par le commissaire du gouvernement, M. [YZ] [MJ] et Mme [V] [YZ], le 11 août 2022 par Mme [WM] [YZ] épouse [I], et Mme [YZ] [W] [X] n'a pas réclamé le pli recommandé qui lui était adressé.
Dans ces conditions, les écritures déposées le 2 novembre 2022 pour les consorts [YZ] et le 7 novembre 2022 par le commissaire du gouvernement sont recevables.
-Sur les biens expropriés :
L'emprise, qui présente une superficie totale de 81 685 m² sur le territoire de la commune de [Localité 13], est divisée en deux tènements par le [Adresse 29] et comprend :
-au Nord, entre la gare et le 'périphérique' : les parcelles cadastrées section HE n° [Cadastre 23] (6 291 m²), section HE n° [Cadastre 25] (13 773 m²), section HK n°[Cadastre 5] (20 855 m²), section HK n°[Cadastre 6] (2 900 m²),
-au Sud, entre le périphérique et l'autoroute : les parcelles cadastrées section LO n° [Cadastre 10] (25 082 m²) et section HK n°[Cadastre 12] (12 784 m²).
Si l'ensemble de ces parcelles fait partie de l'ancien site de la pépinière [YZ], créée en 1885 et exploité par plusieurs générations, il a été laissé en libre évolution à compter des années 1990, ainsi qu'en atteste le procès verbal de transport sur les lieux auquel la décision de première instance fait référence et à laquelle il est expressément renvoyé pour cette description.
Il doit être observé :
-que l'accès sur la partie Nord se fait par le boulevard Natoire,
-que la parcelle HE n° [Cadastre 23] dispose d'un bâtiment constituant une ancienne habitation, disposant d'un étage, de belle facture mais en très mauvais état, avec un intérieur dégradé, insalubre et en partie muré ; la surface de plancher estimée à 638 m² pour 190 m² déclarés au cadastre),
-que, sur la parcelle HE n° [Cadastre 25], sont implantées quatre serres horticoles à armature métallique en très mauvais état, deux autres serres à l'ombre totalement dégradées, un poulailler en ruine et un ancien bâtiment destiné à accueillir les salariés de la pépinière, disposant d'un étage mais n'ayant plus de toiture ; la surface de plancher est estimée à 441 m² pour 230 m² déclarés au cadastre,
-que les parcelles section HK n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 12], de l'autre coté du [Adresse 29], ne disposent d'aucun bâti excepté des serres tunnel irrécupérables,
-qu'à l'entrée de la parcelle section LO n° [Cadastre 10], la plus au Sud de l'emprise, qui s'ouvre par un portail métallique, est construit un bâtiment avec étage, en pierre, ayant servi de lieu d'habitation, mais actuellement en très mauvais état (impossible d'y pénétrer) ; surface de plancher estimée à 525 m² avec extension en nature de hangar, puis est décrit dans le procès verbal de visite une serre du 20e siècle et un poulailler,
-que tous les terrains sont plantés de végétaux remarquables ; qu'il existe une bambouseraie sur plusieurs parcelles ; que l'état d'entretien des parcelles est inexistant,
-que des forages sont identifiés ainsi que des panneaux publicitaires le long du [Adresse 29].
Les terrains se situent en zone Na (anciennement zone A) du PLU, aléa fort ou très fort du PPRI à hauteur de 70 %.
Les bâtiments totalisent une surface de plancher existante estimée à 1604 m² (638 + 441 + 525). Cette valeur ne saurait être remise en cause en absence de plan ou de relevé effectué par un géomètre.
Certaines parcelles sont touchées par des servitudes administratives telles que celles issues du plan 'Obstacle onde radio', 'emplacement réservé', périmètre monuments historiques' ou encore zone non aedificandi, qui sont détaillées dans le mémoire du commissaire du gouvernement auquel il est fait expressément référence sur ce point.
-Sur la date de référence :
Les parcelles sont majoritairement situées en emplacement réservé (ER Ville de [Localité 13] [Cadastre 7] et [Cadastre 8]). La date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou révisant ou modifiant le POS ou le PLU, délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, par référence à l'article L 322-6 du code de l'expropriation.
Le premier juge a retenu la date d'entrée en vigueur du dernier PLU, soit le 23 juillet 2018, ainsi que le propose également le commissaire du gouvernement. La Ville de [Localité 13] considère qu'il convient de choisir la date du 10 janvier 2020, correspondant à l'arrêté préfectoral déclarant d'utilité publique le projet d'aménagement d'un parc urbain paysager, la cessibilité des biens nécessaires à la réalisation du projet et approuvant la mise en compatibilité du plan local d'urbanisme de la commune de Nîmes, tel que figurant dans le dossier soumis à l'enquête publique.
Il résulte de la jurisprudence applicable (Cass. 3e civ. 24 mai 2018 n°17-16.373) que l'arrêté déclarant l'opération d'utilité publique et emportant mise en conformité du plan d'occupation des sols constitue l'acte entrant dans les prévisions de l'article L 322-6 du code de l'expropriation, puisqu'il est l'acte le plus récent rendant celui-ci opposable et délimitant la zone dans laquelle était situé l'emplacement réservé.
Ainsi, la date du 23 juillet 2018 sera infirmée et y sera substituée celle du 10 janvier 2020.
-Sur l'urbanisme :
Aux termes de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont quelle que soit leur utilisation à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif.
Au 10 janvier 2020, la commune de [Localité 13] disposait d'un plan local d'urbanisme suivant lequel les parcelles en cause étaient toutes en zone agricole, comprenant des secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique de ces terres. La totalité de l'emprise doit donc être considérée comme non constructible, mais cette appréciation est pondérée par la situation privilégiée de l'emprise qui sera retenue.
Certains des consorts [YZ], accuse la Ville de [Localité 13] de mauvaise foi, l'accusant de maintenir les parcelles en zone agricole, pour les transformer ultérieurement en terrains à bâtir.
L'article L 322-2 du code de l'expropriation fait référence à l'intention dolosive de l'autorité expropriante, qui est effectivement soumise à l'appréciation du juge de l'expropriation.
Mais, en l'espèce, les expropriés ne rapportent pas la preuve de manoeuvres imputables à la ville de [Localité 13], ni même d'une intention dolosive de la ville. En effet, les parcelles ont toujours étaient classées en zone agricole et présentaient des bâtiments en relation avec cette destination. Elles sont demeurées dans cette zone puisque dès 2016 le projet d'une 'coulée verte' a été élaboré et étudié par la commune afin de faire bénéficier les habitants de [Localité 13] d'une zone arborée, d'autant que ces terrains sont situés en zone inondable.
Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la commune de s'être opposé au classement des parcelles en cause en terrain à bâtir afin de pouvoir les acquérir à un prix moindre.
-Sur les indemnités :
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause.
Aux termes des article L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance.
Ainsi, il ressort de l'application combinée de l'ensemble de ces dispositions que les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, soit le 24 février 2022, en fonction de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 27 février 2020 et de leur qualification à la date de référence soit le 10 janvier 2020.
En l'espèce, la discussion entre les parties porte sur la méthode d'évaluation à retenir, sur la situation privilégiée des parcelles, sur les superficies applicables et sur le mode de fixation du montant de l'indemnité au m².
-Sur l'indemnité principale :
-Sur la méthode retenue :
Les parties sont en désaccord sur la méthode d'évaluation du préjudice subi par les consorts [YZ], étant précisé que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation de la méthode la mieux adaptée à la situation des biens expropriés.
L'appelante, Mme [G] [YZ], considère toujours, malgré la motivation pertinente du premier juge, que l'indemnité principale doit être fixée par référence au rapport de M. [N], en date du 21 janvier 2019, qui a écarté la méthode 'par comparaison', en principe appliquée dans ce contentieux, à défaut d'avoir identifié des éléments de comparaison dans le secteur considéré, pour adopter la méthode qui adopte le prix de base du terrain contigu en zone constructible affecté d'un abattement de 60 % et d'une décote pour situation en zone inondable variant entre 5 et 15%. Ce calcul permet à l'expert de parvenir à la valeur des parcelles, qu'il considère en situation privilégiée. En cause d'appel, Mme [G] [YZ] fait référence à la méthode d'indemnisation dite de la charge foncière ou encore du bilan-promoteur, afin d'anticiper les usages futurs de ces terrains qui seront, selon elle, vendus ultérieurement à des promoteurs pour des opérations de construction.
Contrairement aux affirmations de M. [N], des termes de comparaison ont été identifiés par l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement. Par ailleurs, les méthodes d'évaluation que cet expert a utilisées, tirées du 'Traité de l'évaluation des biens' de [LD] [E], n'apparaissent pas pertinentes dès lors qu'elles sont applicables à des terrains à bâtir ou destinés à l'être, alors qu'en la cause, le projet conduisant à l'expropriation des terrains ne s'oriente pas vers de la promotion immobilière mais vers de simples aménagements urbains visant à créer un espace vert proche du centre ville, sans que cet objectif soit à remettre en cause au vu de la situation des parcelles et leur caractère inondable. Ainsi, aucun élément du litige ou disposition particulière ne justifie de déroger à l'application de la méthode par comparaison, qui est largement privilégiée, et qui est adaptable aux caractéristiques particulières des biens immobiliers en cause.
Ainsi, les évaluations du rapport de M. [N] n'ont pas lieu d'être retenues.
Pour l'autorité expropriante, les terrains agricoles qui sont expropriés doivent être valorisés sans tenir compte des constructions qui y sont construites, en considération de l'état de délabrement de celles-ci, et à défaut, la superficie du bâti doit venir en déduction de celle des terres indemnisées. Elle propose une indemnisation de 8.40 euros/m² pour ces parcelles en friche considérant que 4 euros/m² est la valeur au m² du terrain en zone agricole et que cette valorisation permet d'intégrer les végétaux dont l'indemnisation est sollicitée, refusant de se référer à la jurisprudence montpelliéraine qui tient compte d'une pression foncière supérieure à celle de [Localité 13].
Quant au commissaire du gouvernement, celui-ci fait valoir différents termes de comparaison sur [Localité 13] et [Localité 32], se basant sur la méthode 'par comparaison', qui consiste à rechercher la valeur de biens identiques à ceux faisant l'objet de l'expropriation, dans des propriétés similaires tant par leur situation géographique que par leur état d'entretien. Cette méthode implique que les éléments de référence retenue présentent des caractéristiques comparables aux biens expropriés.
Cette méthode d'évaluation par comparaison doit être appliquée.
- Sur l'évaluation :
Concernant le bâti, la Ville de [Localité 13] s'oppose à le valoriser de façon autonome. Pourtant, malgré son état de dégradation, son importance en superficie et en nature de bâtiment justifie qu'il en soit tenu compte. Le commissaire du gouvernent a identifié 6 termes de référence relatifs à des immeubles de rapport à rénover, situés dans le centre ou sa proximité, qui varient entre 865 et 450 euros/m² pour des cessions intervenues entre janvier 2016 et décembre 2018.
Le premier juge a retenu une valeur de 450 euros/m² en considération des caractéristiques du bien vendu : sa situation géographique ([Adresse 28]), maison bourgeoise et dépendances, état dégradé, voire en état de péril pour certains bâtis. Cette évaluation est pertinente et sera retenue.
Ainsi, l'indemnité principale au titre des bâtiments à usage de logements et de bureaux sera confirmée à hauteur de la somme de 721 800 euros (soit 450 euros x 1 604 m²).
S'agissant des serres et des poulaillers, leur état de délabrement ne justifie pas une indemnisation, à l'exception de la serre située sur la parcelle cadastrée LO [Cadastre 10], qui est construite en pierre, avec des bacs de culture, surplombés d'une structure en panneaux de verre, le tout dans un état correct. Le premier juge l'a estimée à 15 000 euros, valeur reprise par le commissaire du gouvernement en appel. Cette valorisation mérite d'être confirmée.
Concernant les parcelles non bâties, qui présente une superficie de 81 685 m², dont il n'y a pas lieu de déduire la superficie bâtie, qui ne correspond pas à la surface au sol des bâtiments évoqués ci-dessus. Par ailleurs, il n'est pas démontré dans quelle mesure les superficies prises en compte depuis le début de cette procédure seraient erronées par rapport à celles mentionnées sur l'avis de taxes foncières.
Excepté deux valeurs de 32 et 35 euros/m², qui ne sont pas pertinentes en considération de la mitoyenneté du bien en cause avec une zone commerciale pour la première et de son acquéreur pour la seconde, qui était déjà propriétaire d'une parcelle contigue, le premier juge a retenu un prix de 18 euros/m² correspondant à la valeur la plus haute des termes de comparaison, correspondant à un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 13 juillet 2009 et portant sur un terrain de 11 130 m² en zone N2 (naturelle inconstructible) au PLU de cette commune (Section TP n°[Cadastre 26]). Il a considéré que les termes de référence produits sur la ville de [Localité 13] n'étaient pas suffisamment pertinents, pourtant situés à proximité de la zone d'activité et du centre commercial [Localité 13] Sud, préférant s'intéresser à des parcelles situées sur la commune de [Localité 32], qui connaît une pression foncière similaire à celle de l'agglomération nîmoise. Il a estimé que le fait que les parcelles de l'indivision [YZ] soient classées au PPRI en zone d'aléa moyen ou fort ne justifiait pas une décote puisqu'elles sont inconstructibles.
L'autorité expropriante offrait en première instance une valorisation à hauteur de 8.40 euros/m², à laquelle elle se réfère toujours en cause d'appel. Elle se fonde sur sept actes d'acquisition amiables conclus dans le cadre de l'opération d'expropriation relative à l'aménagement du cadereau d'[Localité 35] et de ses affluents sur la commune de [Localité 13] pour signaler que la valeur de référence est de 4 euros/m². Elle signale toutefois que le tribunal judiciaire de Nîmes a retenu dans un jugement du 14 octobre 2021 une valeur de 15 euros/m² pour un terrain à usage de jardin en zone agricole, soulignant que les parcelles en cause ne constituent pas un jardin et que la pression foncière de l'agglomération montpelliéraine est supérieure à celle de Nîmes.
Pour sa part, le commissaire du gouvernement, après avoir fait état de 26 termes de comparaison correspondant à des cessions en zone A sur la commune de [Localité 13], présentant des valeurs variant entre 1 à 35 euros/m², maintient ses références à la juridiction montpelliéraine, qui l'avaient incité à proposer en première instance une valeur de 10 euros/m² (arrêt du 17 mars 2015 : 9 euros/m², jugement du 28 janvier 2015 : 10 euros/m²). Toutefois, il reconnaît que, depuis, pour des terrains en zone N, limitrophes de secteurs d'habitation et d'activités (également pour la création d'un parc), une évolution de la jurisprudence porte les évaluations à 18 euros/m².
A l'étude de l'ensemble de ces termes de comparaison dont il est fait état, il convient, d'une part, de retenir que les parcelles en zone agricole concernées par la présente expropriation présentent indéniablement une situation privilégiée, dès lors qu'à la date de référence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements collectifs, l'existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation à proximité constituent des facteurs de plus-value justifiant un prix supérieur à une terre agricole dépourvue de spécificité particulière.
D'autre part, il sera souligné les parcelles localisées sur la commune de [Localité 13], qui sont destinées à l'aménagement d'un parc paysager, forment un ensemble naturel proche du centre ville et bien desservi qui font l'objet d'une opération d'ensemble ; une seule valeur ne sera retenue tant pour la partie nord que la partie sud. Sa meilleure situation géographique par rapport au terme de référence montpelliérain, qui tendait également à la création d'un poumon vert de la ville, pour des prix du foncier sensiblement inférieurs à ceux pratiqués dans la région de [Localité 32] (Côte Callon 2022) justifie la valeur de 18 euros/m², retenue par la juridiction de première instance du Gard.
Ainsi, l'indemnité principale doit être arrêtée à la somme de 2 207 130 euros, qui se décompose ainsi qu'il suit :
-pour le bâti : 450 € x 1 604 m² = 721 800 €
-pour les serres : 15 000 €
-pour le non bâti : 18 € x 81 685 m² = 1 470 330 €
-Sur l'indemnité de remploi :
Les parties s'accordent sur la méthode de calcul de l'indemnité de remploi à partir de l'application de trois taux de pourcentages dégressifs de 20%, 15% et 10 % comme suit :
- 20 % de 0 à 5000 € = 1 000 €
- 15 % de 5000 € à 15 000 € = 1 500 €
- 10 % au-delà soit de = 219 213 €
soit un montant total de 221 713 euros.
-Sur l'indemnité pour perte des plantations :
L'emprise présente des végétaux remarquables du fait de l'existence antérieure d'une pépinière exploitée pendant plusieurs dizaines d'années, ainsi que le relate le procès-verbal de transport sur les lieux. La perte de ces plantations doit être indemnisée. A ce titre, les expropriés ont produit deux rapports d'un expert judiciaire, M. [IC], en date des 3 novembre 2017 et 6 décembre 2018, qui évalue l'indemnité due à 1 397 877 euros, retenue par le premier juge. En cause d'appel, l'autorité expropriante verse aux débats le rapport de M. [R] réalisé en mai 2021, qui retient une valeur de 990 541 euros. Toutefois, cette expertise a été réalisée postérieurement au transport sur les lieux du juge de l'expropriation et opère un tri particulièrement sélectif des végétaux à valoriser, sur des critères contestables, alors que l'approche de M. [IC] est bien plus détaillée, pertinente et valorise de façon adaptée les plantes qu'il a méticuleusement inventoriées en fonction de leurs tailles et de leur intérêt botanique, voire commercial (ex : les bambous).
Dans ces conditions, ainsi que l'a retenu le premier juge, l'indemnisation pour perte de plantations sera confirmée à hauteur de la somme de 1 397 877 euros.
-Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs :
A défaut de contestation sur cette valorisation, la somme de 51 000 euros est confirmée.
-Sur l'indemnité pour perte de forages :
Le nombre de 18 forages sur l'emprise n'est pas contesté. Ceux-ci sont localisés par le rapport de M. [IC]. Ils présentent l'avantage de pouvoir être utilisés pour l'arrosage des plantations et végétaux existants et futurs, en considération du projet de parc paysager.
Mme [G] [YZ] se fondent sur le rapport de [IC] du 26 mars 2019 pour réclamer une indemnité de 68 429 euros, soit une valeur unitaire de 2 640 euros HT, calculée sur la base de deux devis :
-celui de l'entreprise Volpellière pour une profondeur de 18 mètres de 2 700 euros HT, soit 3 240 TTC, joint au rapport,
-celui de l'entreprise Pumpy pour 20 mètres de profondeur de 2 580 euros HT, non joint au rapport.
Mais, M. [IC] ajoute à son calcul une indemnité de remploi qui n'a pas lieu d'être affectée à ce poste d'indemnisation, raison pour laquelle son évaluation ne sera pas retenue.
En revanche, le premier juge s'est fondé sur le coût unitaire d'un forage fixé dans le cadre de la procédure d'expropriation liée au projet d'aménagement du cadereau d'[Localité 35] sur la commune de [Localité 13], concernant également l'indivision [YZ], à hauteur de 3 240 euros, confirmée par le devis de l'entreprise Volpellière. Cette valeur sera donc appliquée en l'espèce, et la somme de
58 320 euros fixée à titre d'indemnité par le premier juge pour la perte des forages sera confirmée.
-Sur la répartition sollicitée :
Mme [W] [X] [YZ], M. [MJ] [YZ], Mesdames [V] et [WM] [YZ] demandent qu'il soit précisé que l'indemnité sera répartie en sept parts égales, entre [MJ] [YZ], [G] [YZ], [W] [X] [YZ], [W] [T] [YZ], et les héritiers respectifs de Messieurs [Z], [LD] et [AN] [YZ] venant en représentation de leur père, décédé, suivant les règles de dévolution successorales applicables.
Toutefois, la juridiction statuant en matière d'expropriation dispose d'une compétence restreinte qui ne concerne que la fixation de l'indemnité dues aux parties expropriées. Elle ne dispose pas de la compétence nécessaire lui permettant de statuer sur la demande de Mme [W] [X] [YZ], M. [MJ] [YZ], Mme [V] [YZ] et Mme [WM] [YZ].
Elle se déclarera donc incompétente pour trancher cette question.
-Sur les dépens :
Les dépens de première instance n'ont pas fait l'objet d'un recours.
En cause d'appel, Mme [G] [YZ], qui succombe dans le soutien de ses présentions, supportera les dépens de la procédure devant cette juridiction. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile au profit de Me Ortéga. En revanche, la somme allouée en première instance à hauteur de 8 300 euros à Mme [W] [X] [YZ], M. [MJ] [YZ], Mesdames [V] et [WM] [YZ] et Mme [G] [YZ], et celle de 3 000 euros à Mme [W] [T] [YZ], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour couvrir les frais irrépétibles engagés, dont les expertises amiables diligentées, seront confirmées.
En considération d'éléments tirés de l'équité, il n'y a pas lieu de faire supporter à Mme [G] [YZ] des frais irrépétibles au titre de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut et en dernier ressort,
Ecarte des débats les dernières conclusions déposées le 5 mai 2023 au greffe de la cour par le conseil de Mme [G] [YZ], avec l'accord des parties représentées,
Déclare recevables les écritures déposées le 2 novembre 2022 pour les consorts [YZ] et le 7 novembre 2022 par le commissaire du gouvernement,
Dans les limites de l'appel,
Infirme la date de référence et, statuant à nouveau de ce chef, la fixe au 10 janvier 2020,
Pour le surplus, confirme le jugement du 27 janvier 2022 prononcé par la juridiction d'expropriation du Gard,
Y ajoutant,
Se déclare incompétente pour préciser la répartition des indemnités fixées entre les indivisaires [YZ],
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel, au profit de la Ville de [Localité 13],
Condamne Mme [G] [YZ] aux dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
