RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00241 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H5FY
CC
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
26 octobre 2020 RG :19/00014
E.U.R.L. EURL PIGNOLY OLIVIER
C/
[L]
Grosse délivrée le 11 janvier 2023 à :
- Me Quentin FOUREL-GASSER
- Me Philippe PERICCHI
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 11 JANVIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 26 Octobre 2020, N°19/00014
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Christine CODOL, Présidente de Chambre,
Madame Claire OUGIER, Conseillère,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère.
GREFFIER :
Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier, lors des débats et Madame Isabelle DELOR, Greffière, lors du prononcé de la décision.
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
E.U.R.L. PIGNOLY OLIVIER, inscrite au RCS d'AVIGNON sous le n°482 382 025,
agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉE :
Madame [Z] [G] [Y] [L]
née le 29 Janvier 1968 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Hélène FRITZ, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 11 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 15 janvier 2021 par l'E.U.R.L Pignoly Olivier à l'encontre du jugement prononcé le 26 octobre 2020 par le tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° 19/00014.
Vu le changement de chambre effectué le 24 février 2021, de la 2ème Chambre Section A vers la 4ème chambre commerciale.
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 6 avril 2021 par l'appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé.
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique, formant appel incident, le 4 juin 2021 par Madame [Z] [N] [Y] [L] intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.
Vu l'ordonnance du 23 juin 2022 de clôture de la procédure à effet différé au 24 novembre 2022.
* * *
Par acte authentique des 27 mai et 2 juin 2005, Madame [Z] [L] (bailleresse) a consenti un bail commercial à l'EURL Pignoly Olivier (preneur) pour une durée de 9 ans et pour un loyer mensuel de 1 000 euros hors taxes, avec révision annuelle sur la base de l'indice du coût de construction.
A l'expiration du bail le 26 mai 2014, il s'est poursuivi par tacite reconduction.
Par acte authentique du 17 octobre 2017, la bailleresse a donné au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 30 juin 2018, moyennant un loyer annuel de 33 000 euros hors taxes et hors charges.
Par un mémoire préalable du 3 mai 2018, la bailleresse a sollicité la réévaluation du montant du loyer annuel à la somme de 33 000 euros hors taxes outre la réévaluation du dépôt de garantie à la somme de 5 500 euros hors taxes et ce, à compter du 30 juin 2018.
En réponse à ce mémoire, le locataire a demandé une expertise avec, dans l'attente, le maintien du loyer actuel de 1 405 euros par mois hors taxes.
Par acte du 30 novembre 2018, la bailleresse a fait assigner son locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Avignon aux fins de fixation du loyer à la somme de 33 000 euros hors taxes et hors charges par an et, subsidiairement, de sollicitation d'une mesure d'instruction avec fixation du montant du loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme de 30 000 euros par an hors taxes.
Par jugement avant dire droit du 6 mai 2019, le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance d'Avignon a ordonné une mesure d'instruction et a fixé le montant du loyer dû à titre provisionnel pour la durée de la procédure à la somme de 1 405 euros hors taxes par mois.
L'expert a déposé son rapport le 13 décembre 2019 aux termes duquel il a estimé la valeur locative au 1er juillet 2018, date du renouvellement, à la somme de 19 684 euros annuel.
Par jugement du 26 octobre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Avignon a :
-Dit que le bail entre Madame [L] et l'EURL Pignoly Olivier sur les locaux à usage commercial situés [Adresse 2], sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions, sauf le loyer, à compter du 1er juillet 2018 ;
-Fixé le loyer commercial, à compter du 1er juillet 2018, à la somme de 26 712,48 euros par an, hors taxes et hors charges ;
-Débouté de la demande de nouveau dépôt de garantie ;
-Dit que l'EURL Pignoly Olivier sera tenue des intérêts au taux légal sur la différence entre les sommes dues au titre du nouveau loyer depuis le 1er juillet 2018, puis au fur et à mesure de l'exigibilité des loyers, et au besoin condamnée à ce titre;
-Ordonné l'exécution provisoire ;
-Débouté des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Laissé les dépens à la charge des parties par moitié, y compris les frais d'expertise et au besoin les y condamne.
L'EURL Pignoly Olivier a relevé appel de ce jugement pour le voir réformer en ce qu'il a :
-Débouté l'EURL Pignoly Olivier de sa demande en fixation du loyer commercial à la somme de 15 684 euros par an à titre principal et 19 684 euros par an à titre subsidiaire ;
-Débouté l'EURL Pignoly Olivier de sa demande visant à voir les frais d'expertise à la charge de Madame [L] ;
-Débouté l'EURL Pignoly Olivier de ses demandes dirigées contre Madame [L] au titre des frais irrépétibles et dépens ;
-Fixé le loyer commercial, à compter du 1er juillet 2018, à la somme de 26 712,48 euros par an ;
-Dit que l'EURL Pignoly Olivier sera tenue des intérêts au taux légal sur la différence entre les sommes dues au titre du nouveau loyer depuis le 1er juillet 2018, puis au fur et à mesure de l'exigibilité des loyers, et au besoin condamnée à ce titre;
-Ordonné l'exécution provisoire ;
-Laissé les dépens à la charge des parties par moitié, y compris les frais d'expertise.
***
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l'appelant demande à la cour, au visa de l'article L. 145-33 du code de commerce, de :
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il « dit que le bail entre Madame [L] et l'EURL Pignoly Olivier sur les locaux à usage commercial situés [Adresse 2] (84) sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions sauf le loyer à compter du 1er juillet 2018 » ;
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame [L] de sa demande de réévaluation du dépôt de garantie ;
-Infirmer le jugement déféré pour le surplus ;
Statuant à nouveau, fixer le loyer commercial à compter du 1er juillet 2018 à la somme de 17 514 euros par an hors taxes et hors charges ;
-Condamner Madame [L] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Madame [L] au paiement de l'intégralité des dépens de 1ère instance et d'appel en ceux compris les frais de l'expertise [D].
Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir :
- En ce qui concerne la surface pondérée, que les places de parking ne sont pas réservées à sa clientèle mais sont également utilisées par les habitants des logements situés autour de la cour et propriétés de la bailleresse ; s'agissant des réserves, que rien ne justifie des coefficients de pondération supérieurs à ceux pratiqués par la compagnie des experts immobiliers, d'autant qu'ils subissent des infiltrations d'eau par suite des manquements à l'entretien de la toiture par la bailleresse ;
- En ce qui concerne les références de comparaison et la valeur locative, qu'il convient de prendre en compte des locaux de type hangar aménagé et non boutique ;
- En ce qui concerne la fixation du loyer et le point de départ de l'intérêt au taux légal, les termes du congé étant dépourvus de toute valeur comminatoire ne peuvent servir de point de départ du taux d'intérêt légal ;
- En ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens, que l'expertise ne sert qu'à la bailleresse qui doit donc en supporter le coût, de même que le dépens , outre l'indemnisation de ses frais irrépétibles évalués à 2 500 euros.
***
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l'intimée forme un appel incident et demande à la cour de :
Vu les articles L.145-9 et suivants, L. 145-33, R. 145-3 et suivants du code de commerce,
-Confirmer le jugement rendu par le Juge des loyers commerciaux près le Tribunal Judiciaire d'Avignon le 26 octobre 2020 en ce qu'il a :
Retenu une Surface Utile Pondérée de 303 m2,
Retenu les termes de comparaison de locaux voisins « boucherie traiteur » et « boulangerie » de type boutique hall d'exposition,
Écarté le terme de comparaison Garage Renault à Villefaure,
Fait courir les intérêts au taux légal sur le nouveau loyer à compter du 1er juillet 2018 et au fur et à mesure de son exigibilité.
-Débouter en conséquence l'EURL Pignoly de l'ensemble de ses conclusions fins et prétentions ;
Accueillant Madame [H] [L] en son appel incident,
-Réformer le jugement entrepris :
En ce qu'il a omis d'écarter, s'en référant au calcul de l'expert page 76, pour retenir la valeur moyenne de 88,16 € m2/pondéré/an, moyenne qui porte sur les six termes de comparaison, dont celui du Garage Renault à Villefaure 47m2/an (53 + 78 + 106 + 184 + 61 + 47 = 529 / 6 = 88,16 €), le prix au m2 pondéré qui était attaché à cette référence, quand il jugeait à juste titre « il convient d'écarter le garage Renault (47 m2 pondéré/an) » ;
En ce qu'il n'a pas pris en compte l'équipement chambre froide.
En ce qu'il a décidé le partage des dépens par moitié et écarté l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
-Fixer la valeur locative de renouvellement au 1er juillet 2018 à la somme de 32.869,20 euros/an, à savoir :
' Après exclusion du terme de comparaison Garage Renault à Villefaure (47 €/m² pondéré/an)
' Avec application d'une SUP de 303 m² pondérés,
-Valeur moyenne portant sur les cinq termes de comparaison restant, une fois écarté celui du Garage Renault à Villefaure : 53 + 78 + 106 + 184 + 61 = 482/5 = 96,40 €m2/pondéré/an, soit une valeur locative de 29.209,20 € (303 m2 X 96,40 € m2/pondéré/an) au lieu de 26.712,48 € et afin de rétablir le sens du jugement rendu,
' Et valorisation de l'équipement chambre froide dans le local chambre froide à hauteur de 3.660 euros (voir à défaut un coefficient de pondération supérieur à celui de 0,60 retenu)
SUP 303 m² X 96,4 €/ m² pondéré/an = 29.209,20 € + surloyer annuel de 3.660 euros soit le coût HT de l'équipement chambre froide amorti sur 15 ans = 32.869,20 euros/an
Vu l'article 1343-2 du Code Civil,
Condamner l'EURL Pignoly Olivier à payer sur l'arriéré résultant du loyer de renouvellement fixé, les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances échues depuis le 1er juillet 2018.
Condamner l'EURL Pignoly Olivier au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ceux compris le coût de l'expertise judiciaire de Madame [D], sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait valoir que :
- En ce qui concerne la surface pondérée, que le parking est bien loué au preneur et qu'elle n'est pas responsable des occupations abusives des places de parking par des tiers ; s'agissant des chambres froides, les coefficients retenus correspondent à leurs spécificités et le défaut d'entretien est un manquement du locataire à son obligation
- En ce qui concerne les références de comparaison et la valeur locative, qu'il convient de prendre en compte des locaux de type boutique, ce qu'est le local loué; ; qu'il y a également lieu de rectifier l'omission du juge des loyers qui n'a pas ôté le prix attaché au terme de comparaison du garage Renault ; que l'installation d'une chambre froide dans la réserve constitue une plus-value à prendre en compte ;
- En ce qui concerne la fixation du loyer et le point de départ de l'intérêt au taux légal, il convient d'appliquer les dispositions de l'ancien article 1155 du code civil,
- En ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens, que le preneur doit supporter le coût de l'expertise, de même que le dépens , outre l'indemnisation de ses frais irrépétibles évalués à 5000 euros.
***
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Il n'est pas discuté que le déplafonnement du prix du loyer est acquis en application de l'avant-dernier alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce, la durée du bail excédant 12 ans, par l'effet d'une tacite prolongation.
En application de l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être déterminée par :
- Les caractéristiques du local considéré,
- La destination des lieux,
- Les obligations respectives des parties,
- Les facteurs locaux de commercialité,
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le local commercial représente une unité de construction en parpaings, comprenant le magasin de vente, un local latéral (réserve), d'anciennes chambres froides, des réserves contenant des chambres froides démontables et un parking de 7 places à l'arrière.
Les caractéristiques du local :
L'expert judiciaire précise que le parking est réservé à la clientèle et c'est donc vainement que le preneur soutient que ce parking est partagé avec les autres locataires de l'intimée. Cependant, l'accès à ce parking n'est pas protégé et il est démontré par un constat d'huissier que des tiers, en ce compris un locataire de l'immeuble appartenant à la bailleresse, y stationnent. Dès lors, c'est à juste titre que l'expert a retenu une pondération du parking à 0,10 dans son rapport définitif au lieu de la pondération à 0,15 mentionnée dans son pré-rapport.
Une pondération de 0,60 a été retenue par l'expert en ce qui concerne le local latéral. Le technicien a en effet pris en compte le fait que l'ensemble de la pièce n'est pas utilisable sans risquer de voir les matériaux du plafond s'effriter et tomber au sol sur d'éventuelles marchandises stockées dans l'angle sud-est. Le preneur justifie avoir déclaré 3 sinistres consistant en des dégâts des eaux à son assureur, en octobre 2013, juin 2018 et décembre 2019. Les deux derniers sinistres ont pour cause des infiltrations par toiture. L'avant-dernier sinistre, antérieur à la date de renouvellement du bail, a conduit la bailleresse à effectuer des travaux sur la toiture existante pour un montant de 3500 euros en septembre 2018. Pour autant, l'expert a relevé lors de sa visite effectuée en août 2019, d'importantes infiltrations venant certainement du toit terrasse et laissant de nombreuses traces au niveau du passage couvert et d'une des réserves. Les photos prises par l'expert, insérées dans le rapport définitif établissent les nombreuses traces d'infiltration, le manque de plâtre et de lattis, les décollements de peinture dûs à l'humidité. Ce n'est qu'en octobre et novembre 2019, soit postérieurement au renouvellement du bail, que la bailleresse a procédé à de nombreux travaux sur la toiture par réfection intégrale de l'étanchéité de la toiture terrasse surplombant le passage couvert et reprise du cheneau.
Le contrat de bail met à la charge du preneur tous les travaux liés au bien donné à bail, sauf les travaux de réfection de la toiture. La réfection, c'est-à-dire la remise en état, peut être totale ou partielle, le bail ne précisant nullement que les travaux à la charge du bailleur se limitent à une reprise totale de la toiture. Surabondamment et ainsi que l'a relevé l'expert, le bail renouvelé ne pourra mettre à la charge du preneur les charges ainsi définies, par application du décret 2014-1314 du 3 novembre 2014.
Les infiltrations d'eau dans la réserve provenant du défaut d'étanchéité de la toiture terrasse devaient être réparées par la bailleresse, en vertu même des stipulations contractuelles. La présence persistante de ces infiltrations ne permettait pas au preneur d'effectuer les réparations mises à sa charge, dont les peintures.
C'est donc à tort que le premier juge relève que l'entretien du local incombait au locataire.
Aux termes de l'article R.145-3 4° du code de commerce, les caractéristiques du local s'apprécient en fonction de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail.
Eu égard à ce défaut d'entretien de la bailleresse, le coefficient de pondération de 0,60 affecté au local latéral est adéquat.
L'expert judiciaire n'a pas relevé les mêmes dégradations dans les autres annexes, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la modification du coefficient de pondération à 0,40.
La bailleresse fait appel incident sur la valorisation de la mise à disposition de la chambre froide.
Cette installation d'une chambre froide démontable est antérieure à la signature du bail initial puisque les factures datent d'avril et octobre 2004 pour un bail à effet au 27 mai 2005. Ces travaux ont été nécessairement pris en compte dans la fixation du prix du bail initial et ne peuvent conduire à une valorisation du prix du bail renouvelé.
Le calcul de la valeur locative :
La méthode de comparaison n'est pas discutée.
Les prix du voisinage doivent concerner des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à 145-6 du code de commerce. Mais la rareté des éléments de référence, comme en l'espèce - le local est situé dans un village d'un peu plus de 3 000 habitants ' conduit à chercher des éléments de référence dans une commune limitrophe, en prenant en considération des commerces différents.
Le local en cause est un entrepôt aménagé et non une boutique. En effet, les photos prises tant par l'expert judiciaire que par l'expert choisi par la bailleresse démontrent que l'entrée dans le magasin se fait par la façade nord du bâtiment comprenant uniquement un portail d'entrée de 4,20 mètres de longueur sans aucune vitrine sur une devanture de plus de 22 mètres linéaires. Les deux fenêtres barraudées sont trop hautes pour que les chalands puissent voir l'intérieur du magasin. Il y a également un accès au magasin depuis la cour grâce à un passage qui est lui aussi clos et couvert.
C'est donc à tort que le premier juge n'a retenu que des éléments de comparaison de type hall/boutique.
C'est l'analyse de l'expert qui doit être confirmée, à savoir que seuls les locaux de type entrepôt et garages doivent être pris en compte et non les locaux boucherie/traiteur et boulangerie, de présentation plus proche des boutiques.
La bailleresse fait état de l'existence d'une communauté d'intérêts existant entre le bailleur et le preneur du garage Renault à [Localité 5]. Bien que le bail ne soit pas produit, le preneur ne contredit pas l'existence de cette communauté d'intérêts lors du bail initial signé par des associés en 1976. Mais aucune pièce n'est produite sur la persistance de ces liens - qui n'étaient que sociaux et non familiaux - alors que le bail examiné par l'expert porte sur la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018. Dès lors, cet élément de comparaison n'a pas à être exclu.
La cour fait donc sienne l'analyse de l'expert judiciaire qui aboutit à une surface pondérée de 288 m2 et à une valeur locative annuelle de 19 684 euros.
Sur le point de départ des intérêts :
La date d'effet du bail renouvelé étant postérieure au 1er octobre 2016, les intérêts dus courent à compter de la mise en demeure, par application de l'article 1231-6 du code civil.
Cette mise en demeure résulte de l'assignation du 30 novembre 2018, délivrée à la requête de la bailleresse.
Sur les frais et dépens :
L'équité commande d'allouer en cause d'appel, une indemnité de 1500 euros au preneur.
Le jugement déféré qui a condamné chaque partie à la moitié des dépens, y compris les frais d'expertise qui sont de l'intérêt de l'une et de l'autre sera confirmé.
En cause d'appel, la bailleresse qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions concernant les frais irrépétibles et les dépens,
Et statuant à nouveau,
Dit que le bail entre Madame [L] et l'EURL Pignoly Olivier sur les locaux à usage commercial situés [Adresse 2], est renouvelé à compter du 1er juillet 2018 ;
Fixe le loyer commercial, à compter du 1er juillet 2018, à la somme de 19 684 euros par an, hors taxes et hors charges ;
Dit que l'EURL Pignoly Olivier sera tenue des intérêts au taux légal sur la différence entre les sommes dues au titre du nouveau loyer depuis le 1er juillet 2018, à compter du 30 novembre 2018,
Dit que Madame [L] supportera les dépens d'appel et payera à l'EURL Pignoly Olivier une somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Christine CODOL, Présidente de Chambre, et par Madame Isabelle DELOR, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
