France, Cour d'appel de Nîmes, 4ème chambre commerciale, 07 décembre 2022, 21/01419

COUR D'APPEL

DE NÎMES

4ème chambre commerciale

ORDONNANCE N° :

N° RG 21/01419 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IAFW

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES, décision attaquée en date du 09 Mars 2021, enregistrée sous le n° 15/00005

Monsieur [SK] [I]

[Adresse 46]

[Localité 23]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W], [N] [D]

[Adresse 39]

[Localité 2]

Représentant : Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE

Madame [K], [YI] [CX] EPOUSE [B]

[Adresse 51]

[Localité 42]

Représentant : Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE

Madame [JJ] [GO]

[Adresse 46]

[Localité 23]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [LV] [Y]

[Adresse 45]

[Localité 66]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [DG], [MW], [WP] [B]

[Adresse 51]

[Localité 42]

Représentant : Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE

Madame [Z] [HZ]

[Adresse 45]

[Localité 66]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [RA] [NF]

[Adresse 9]

[Localité 15]

Représentant : Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE

Madame [PH], [C] [T] ÉPOUSE [NF]

[Adresse 9]

[Localité 15]

Représentant : Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE

Monsieur [MW] [TV]

[Adresse 53]

[Localité 40]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [MM]

[Adresse 78]

[Localité 43]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [VN] [S]

[Adresse 78]

[Localité 43]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [FN] [ED]

[Adresse 19]

[Localité 5]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [V]

[Adresse 22]

[Localité 14]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [ME] [XR]

[Adresse 22]

[Localité 14]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [KU] [AM]

[Adresse 12]

[Localité 35]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [GF] [WY]

[Adresse 60]

[Localité 31]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [WO]

[Adresse 60]

[Localité 31]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. MYDAEL Prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 17]

[Localité 13]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. SIMON

[Adresse 70]

[Localité 32]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. SOCIÉTÉ DARGNAT INVESTISSEMENT

[Adresse 8]

[Localité 61]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. LE BERNIN

[Adresse 55]

[Localité 63]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. SOCIETE LIMPA

[Adresse 29]

[Localité 41]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. SOCIÉTÉ M.L.J.G

[Adresse 21]

[Localité 1]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. LA SOCIÉTÉ PILATUCE

[Adresse 18]

[Localité 36]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. [LC] [R], Société à responsabilité limitée, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 20]

[Localité 2]

Représentant : Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. LES INVESTS, Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de GRASSE sous le n° 477 908 545, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Monsieur [YS] [WG] [TC]

[Adresse 26]

[Localité 4]

Représentant : Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. DIAMS, Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de BREST sous le n° 480 858 281, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Monsieur [VF] [AX]

[Adresse 76]

[Localité 28]

Représentant : Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. LORFANY GESTION Prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 71]

[Localité 16]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

APPELANTS

Monsieur [BO] [L]

[Adresse 62]

[Localité 33]

Madame [UW] [L], ès qualités d'héritière de Monsieur [BO] [L],

Chez Madame [DU], [Adresse 27]

[Localité 54]

Représentant : Me Jean paul CHABANNES de la SELARL CHABANNES-SENMARTIN ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Laurent CREHANGE de la SELAS CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [GY] [F]

[Adresse 65]

[Localité 24]

Madame [ZK] [SB]

[Adresse 65]

[Localité 24]

Monsieur [XH] [RS]

[Adresse 6]

[Localité 24]

Madame [CT] [P]

[Adresse 6]

[Localité 24]

Monsieur [H] [FN], [FW] [KB]

[Adresse 44]

[Localité 67]

Madame [IR] [EV], [X] [ZB] épouse [KB]

[Adresse 44]

[Localité 67]

Monsieur [UM] [ZT]

[Adresse 25]

[Localité 49]

Madame [JA] [JJ] [BI] épouse [ZT]

[Adresse 25]

[Localité 49]

Monsieur [DB] [HG]

[Adresse 75]

[Localité 57]

Monsieur [W] [OP] [M]

[Adresse 79]

[Localité 3]

Représentant : Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES

Madame [CA] [M]

[Adresse 64]

[Localité 3]

Monsieur [LL] [A]

[Adresse 73]

[Localité 2]

Madame [NX] [J]

[Adresse 38]

[Localité 2]

Monsieur [WG] [PR]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Monsieur [OP] [EL]

[Adresse 74]

[Localité 58]

Madame [SU] [OG]

[Adresse 56]

[Localité 61]

Monsieur [TL] [FE]

[Adresse 7]

[Localité 48]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL ALR, Société à Responsabilité Limitée au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° B 482 812 716,, Représentée en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [U] [NO], domicilié en cette qualité au siège social sis,

[Adresse 47]

[Localité 68]

SARL MACENA, Société à Responsabilité Limitée au capital de 1 000,00 €,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nice sous le n° B 479 969 420, , représentée en la personne de sa gérante en exercice, Mademoiselle [O] [E] [KK] [VX], domiciliée en cette qualité au siège social sis

[Adresse 34]

[Localité 2]

S.A.R.L. SOCIÉTÉ JMC INVEST

[Adresse 30]

[Localité 59]

S.A.R.L. ALIV

[Adresse 11]

[Localité 37]

Représentant : Me Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. JULICO, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 479 887 929, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 50]

[Localité 2]

Représentant : Me Florence ESPINOUSE, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Magali JUHAN, avocat au barreau de NICE

S.A.S.U. BELAMBRA CLUBS, Société par Actions Simplifiée au capital de 34.000.000 €uros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le n°322 706 136 00767, prise en la personne de son Président domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 52]

[Localité 69]

Représentant : Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, avocat au barreau de NIMES - Représentant : Me Elodie MARCET de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

LE SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

ORDONNANCE

Nous, Christine CODOL, magistrat de la mise en état, assistée de Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier, présent lors des débats tenus le 01 Décembre 2022 et du prononcé le 07 décembre 2022,

EXPOSÉ

Vu l'appel interjeté le 18 mai 2021 (n°21/01955) par [SK] [I], [LV] [Y], [MW] [TV], [N] [MM], [VN] [S], [FN] [ED], la Sarl Lorfany Gestion, l'Eurl Société Eurl Simon, [TL] [FE], la Sarl Aliv, [JJ] [GO] épouse [I], [VN] [S] épouse [MM], [Z] [HZ] épouse [Y] et la Sarl Mydael à l'encontre du jugement prononcé le 9 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes )RG n° 15/00005(;

Vu l'appel interjeté le 9 avril 2021 (n°21/01419 ) par [W] [D], [DG] [B], [K] [CX] épouse [B] , [RA] [NF], [PH] [T] épouse [NF], la Sarl [LC] [R], la Sarl Les Invests, et la Sarl Diams à l'encontre du jugement prononcé le 9 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes )RG n° 15/00005(;

Vu l'appel interjeté le 26 mai 2021 )n°21/02021( par la Sarl Julico à l'encontre du jugement prononcé le 9 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes )RG n° 15/00005(;

Vu l'ordonnance du 17 juin 2021 ordonnant la jonction des procédures n° RG 21/01419 et 21/02021 sous le numéro RG 21/01963 ;

Vu l'ordonnance du 14 septembre 2021 ordonnant la jonction des procédures n° RG 21/01963 et 21/01419 sous le numéro RG 21/01419 ;

Vu les conclusions d'incident remises par la voie électronique le 16 novembre 2022 par [W] [D], [DG] [B], [K] [CX] épouse [B], [LC] [R], la Sarl Les Invests, et la Sarl Diams , appelants, portant sur la communication de pièces sous astreinte, une demande de complément d'expertise avec sursis à statuer dans l'attente de la communication de ces pièces et du dépôt du rapport d'expertise;

Vu les conclusions d'incident remises par la voie électronique le 30 novembre 2022 par la société Belambra Clubs, intimée et défenderesse à l'incident;

Vu le message en réponse reçu par rpva le 1er décembre 2022 par la société Julico, appelante et défenderesse à l'incident;

Vu les conclusions d'incident en réponse remises par rpva le 17 janvier 2022 par [UW] [L]

* * *

Selon acte sous-seing privé en date du 13 juillet 2004, un bail commercial de locaux d'habitation meublés a été conclu entre la Société Ipartenaires et la Société VVF Vacances, aux droits de laquelle se trouve la société Belambra Clubs ensuite d'une opération de fusion absorption du 30 décembre 2008.

La Société Ipartenaires, bailleur, est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme et la société Belambra Clubs a pour activité principale l'exploitation commerciale de résidences et hôtels de tourisme.

Le bail est assujetti « aux dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, modifié et complété par des textes ultérieurs », ce qui implique, en l'état actuel de la législation après codification, l'application des dispositions des articles L.145-1 et suivants, de même que des articles R.145-1 et suivants du code de commerce, qui sont d'ailleurs expressément visés à l'article 1 de la convention.

Le contrat de bail apporte les précisions suivantes:

- Désignation des locaux :

Il s'agit d'un ensemble constitué de 106 logements et de 106 parkings extérieurs, outre les meubles meublants, objets mobiliers, matériels et équipements garnissant les locaux, ainsi que les parties communes afférentes comprenant, notamment, un bâtiment d'activités collectives intégrant un club pour enfants, 2 terrains de tennis, un terrain de volley et divers terrains de jeux, une piscine extérieure, des espaces verts, le tout situé dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 77]» sis au [Localité 72].

Il est par ailleurs précisé que l'ensemble immobilier est placé sous le régime de la copropriété et que le bâtiment central, construit en rez-de-chaussée et intégrant restaurant, cuisine, réserve, accueil, bar, baby change, coin Internet, locaux techniques et local bagagerie, appartient à la société locataire.

- Durée :

Le bail a pris effet à compter du jour de sa signature, soit le 13 juillet 2004, pour venir à échéance le 31 octobre 2015, avec renonciation du preneur à la faculté de dénoncer le bail à échéance triennale pendant la durée du bail initial.

- Destination :

Les locaux sont loués à usage de « Résidence para-hôtelière devant faire l'objet d'une exploitation locative (ou para-hôtelière) dans le cadre de locations à la carte avec accès aux services et équipements communs et prestations touristiques au bénéfice d'une clientèle qui n'y élira pas domicile ».

- Modalités d'exploitation:

Il est spécifié à l'article 4.2 intitulé « Protection du statut des baux commerciaux ' soumission volontaire » que :

«Le Bailleur déclare avoir parfaite conscience de l'importance capitale que revêt pour le Preneur la jouissance de la totalité des biens, lesquels sont destinés à être exploités directement ou indirectement par ce dernier pour l'exercice d'activités indispensables à l'exploitation locative de la Résidence para-hôtelière auprès d'une clientèle non sédentaire lui appartenant, que ces activités présentent ou non un caractère commercial.

A ce titre, le Bailleur consent expressément à reconnaître l'indivisibilité des locaux dans l'intégralité de leur consistance, savoir, tant dans ses parties privatives que dans l'accès et la jouissance exclusive des parties communes qu'ils confèrent au profit du preneur... ».

- Loyer :

Fixé initialement à la somme de 486.000 euros hors taxes et payable semestriellement à terme échu les 30 avril et 31 octobre de chaque année. Le loyer est assujetti au taux de T.V.A. en vigueur.

- Indexation :

Il est prévu que le loyer sera réajusté le 1er novembre 2005, puis chaque année le 1er novembre selon la variation de l'indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l'Insee. Ainsi, le loyer réajusté au 1er novembre 2013 pour l'ensemble de la résidence a été porté par le jeu de la clause d'échelle mobile à la somme globale de 650.443,19 euros Ht soit une augmentation de 33,84% depuis la prise d'effet du bail.

- Impôts et taxes :

Le preneur doit acquitter tous impôts ou taxes inhérents à ses activités professionnelles, en ce y compris la taxe sur les ordures ménagères, tandis que le bailleur conserve la charge de la taxe foncière.

- Charges :

Le preneur doit payer les charges de copropriété, les charges locatives, ainsi que toutes charges générées par une ASL dont l'immeuble serait membre.

A compter de la fin de l'année 2004, des actes de subrogation, concomitants à l'acquisition des lots par chacun des investisseurs concernés, ont été régularisés entre la société Ipartenaires, ancien bailleur, la société VVF Vacances d'autre part, et le nouveau propriétaire du ou des lots concernés.

Après avoir rappelé que le bail commercial a été conclu globalement au titre de l'ensemble immobilier le 13 juillet 2004, il a été précisé que « l'opération ponctuelle visée par la subrogation s'intègre dans une opération globale de subrogation pour l'ensemble de ces lots de la résidence vendus par l'ancien bailleur », ce dernier s'engageant à subroger dans ses droits tous les nouveaux acquéreurs à venir.

Les actes de subrogation rappelaient également systématiquement l'engagement du bailleur de réaliser des travaux de rénovation et le délai d'exécution en prévoyant :

- Que le preneur prend acte de la cession du lot et accepte que le nouveau bailleur se substitue à l'ancien,

- Que le nouveau bailleur reconnaît avoir pris connaissance du bail dont il reprend tous les droits et obligations, en ce incluse la clause d'indivisibilité précédemment évoquée, et ce nonobstant les prétentions erronées de certains bailleurs de ce chef ;

- Que l'investisseur percevra une quote-part de loyer annuel affectée aux lots du nouveau bailleur,

- Qu'un mandat est conféré en raison de l'éloignement des copropriétaires au bénéfice du preneur en vue d'assumer le contrôle des charges de copropriété, les relations avec le Syndic, et ce sans qu'il ne perçoive de rémunération à ce titre.

Suivant lettre recommandée adressée avec accusé de réception en date du 27 octobre 2014, réitérée le cas échéant par acte consécutif, la société Belambra Clubs a notifié à chacun des copropriétaires une demande de révision du loyer, rappelant la convention locative, les lots et la redevance correspondante, en sollicitant, dans les termes de l'article L.145-39 du code de commerce, la fixation du loyer à la valeur locative, appréciée par un expert près la cour d'appel de Montpellier, Monsieur [YA], à la somme globale de 483.000 euros hors charges hors taxes.

Chaque demande de révision notifiée à chacun des investisseurs concernés précisait par ailleurs la quote-part de loyer en découlant pour lui, lot par lot.

Suivant mémoires en demande notifiés à chacun des propriétaires le 19 décembre 2014, et réitérés pour certains d'entre eux suivant exploits d'huissier consécutifs, la société Belambra Clubs a sollicité, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce, la fixation du loyer du bail révisé de la totalité de la résidence, à effet du 27 octobre 2014, à la somme annuelle en principal de 400.000 Hc/Ht.

Suivant exploits délivrés au cours du mois d'avril 2015, chacun des copropriétaires de la résidence a fait l'objet d'une assignation à comparaître devant le juge des loyers commerciaux de Nîmes et ce en vue de voir fixer le loyer du bail révisé à effet au 27 octobre 2014 des lots dont ils se trouvaient propriétaires au sein de la résidence dans des termes identiques à ceux découlant du mémoire précédemment notifié.

Par jugement du 1er juin 2016, le juge des loyers commerciaux de Nîmes a:

- écarté la fin de non-recevoir invoquée par un certain nombre de copropriétaires sur le fondement des dispositions des articles 58 et 59 du code de procédure civile, jugeant la procédure initiée par la société Belambra Clubs recevable ;

- constaté que le loyer avait bien subi une augmentation de plus de 33,84 % du fait du jeu de la clause d'échelle mobile figurant au bail, ainsi que visé à l'article L. 145-39 du code de commerce;

- ordonné une expertise et commis à cet effet un collège d'experts, présidé par Monsieur [OP] [HP], avec pour mission d'apprécier la valeur locative des locaux à la date du 27 octobre 2014, date de prise d'effet des demandes de révision notifiées sur le fondement des dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce.

Dans le cadre de son rapport déposé le 31 janvier 2019, Monsieur [HP] a proposé de retenir une valeur « cible » de 500.000 euros HT dans le cadre de la méthode hôtelière qui, après application d'un abattement de 5 % pour charges exorbitantes de droit commun « préconisé par 2 des 3 experts», fait ressortir une valeur locative nette au 27 octobre 2014 de : 475.000 euros H.t.

Par jugement du 9 mars 2021, le juge des loyers commerciaux de Nîmes a notamment:

- fixé le montant du loyer révisé à compter du 27 octobre 2014 à la somme annuelle en principal de 470.000 €uros Ht, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées;

- dit que la clause d'indexation contractuelle devra s'appliquer depuis le 27 octobre 2014 conformément au bail;

- dit que les bailleurs devront restituer au preneur le différentiel de loyers entre le loyer payé et le montant du loyer révisé applicable au 27 octobre 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice au fur et à mesure des échéances contractuelles;

- condamné les défendeurs aux dépens à l'exception des frais d'expertise judiciaire qui seront supportés pour moitié entre le preneur d'une part et les bailleurs d'autre part,

- dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Le juge des loyers commerciaux demandait ainsi aux bailleurs de rembourser à la société locataire les sommes indûment acquittées au cours des 7 dernières années, le loyer étant appelé sur la base d'un montant annuel en principal de 650.443,19 €uros Ht.

C'est dans ces conditions qu'une partie des bailleurs a entendu interjeter appel du jugement susvisé.

La clôture de la procédure a été fixée au 1er décembre 2022, le dossier devant être plaidé le 15 décembre 2022.

Par conclusions sur incident déposées le 16 novembre 2022, [W] [D], [DG] [B], [K] [CX] épouse [B], [LC] [R], la Sarl Les Invests, et la Sarl Diams , appelants, demandent au magistrat de la mise en état de :

Condamner la société Belambra à produire aux débats son titre de propriété ainsi que le bail commercial du 22 mars 2004, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard courant un mois après signification de l'ordonnance à intervenir,

Désigner Monsieur [HP] ou tout autre expert qu'il plaira à la juridiction de céans aux fins de complément d'expertise aux frais avancés de la société Belambra

Visant à l'estimation de la valeur locative des biens immobiliers bail par bail selon les dispositions de l'article L.145-33 et R.145-33 et suivants du code de commerce,

Afin d'évaluer la valeur locative globale de l'ensemble immobilier selon d'autres méthodes que celle dite hôtelière, notamment la méthode par comparaison, d'évaluer les avantages représentés par la cession du lot 107 au preneur et la soumission volontaire des bailleurs au statut des baux commerciaux et de proposer des critères pour la répartition de la valeur locative globale en valeur locative par bail subrogatif,

Ordonner le sursis à statuer de l'instance au fond dans l'attente

De la communication par la société Belambra de son titre de propriété, du bail commercial du 22 mars 2004 ainsi que les pièces et informations objets du jugement rendu le 30 mars 2018 d'une part,

Et du dépôt du rapport d'expertise judiciaire complémentaire d'autre part,

Condamner la société Belambra à verser 1000 euros à chaque concluant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Belambra aux entiers dépens du présent incident.

La SARL Julico, appelante, partage la position des demandeurs à l'incident et s'associe également à la demande de sursis à statuer.

La société Belambra Clubs conclut au débouté de l'ensemble des demandes des bailleurs et à la condamnation in solidum des demandeurs à l'incident au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de la SELARL Leonard, Vezian Curat, Avocats.

SUR QUOI

[W] [D], [DG] [B], [K] [CX] épouse [B], [LC] [R], la Sarl Les Invests, et la Sarl Diams ont déposé de nouvelles conclusions sur incident à 14 :29 alors que cet incident fixé à l'audience de mise en état du matin à 9 :30 était d'ores et déjà mis en délibéré. Ces conclusions du 1er décembre 2022 sont donc irrecevables.

Sur la communication de pièces :

La société Belambra produit (sa pièce 17) le titre de propriété portant sur le lot n°107.

Les demandeurs à l'incident relèvent une référence à un bail commercial du 22 mars 2004 dans une promesse synallagmatique de vente entre Iselection patrimoine et Madame et Monsieur [R]. Ils souhaitent la production de ce document sous astreinte.

Il est effectivement fait état en page 27 de cette promesse synallagmatique d'un bail commercial signé le 22 mars 2004 entre la société VVF et Iselection patrimoine. Il est précisé que copie du bail d'origine est annexé à l'acte.

La société Belambra communique l'annexe 1 du protocole d'accord qui est en réalité un projet de bail. La promesse synallagmatique renvoie également à cette annexe 1 lorsqu'elle stipule que « il est convenu contractuellement que le vendeur signera avec la société VVF Vacances, concomittament à son acte d'acquisition, un bail commercial ferme sur l'ensemble des biens qu'il doit acquérir, ce bail se terminant le 31 octobre 2015. Les conditions essentielles de ce bail sont détaillées en annexe I ».

La demande de communication de pièces sous astreinte devient sans objet et est rejetée.

Sur le complément d'expertise :

Il ressort de la synthèse des 3 rapports d'expertise, concernant la méthode par comparaison « que les experts n'ont pas réussi à obtenir des informations sur les résidences comparables situés dans le proche environnement géographique ou même le long du rivage méditerranéen. Monsieur [HP] a envoyé deux fois de suite des courriers aux sociétés en question. Il a également interrogé plusieurs experts figurant sur la liste des cours d'appels d'Aix et de Nîmes sans résultats (voir annexes). Ces démarches sont restées sans résultat. Dès le début de l'expertise, il a également été demandé à la société Belambra de communiquer les éléments d'information relatives à ses autres résidences, en particulier celles exploitées dans la proche zone géographique. Ces démarches n'ont pas non plus donné de résultat et ce en dépit du jugement du magistrat de produire sous astreinte les informations sollicitées. »

Les demandeurs à l'incident font grief à la société Belambra de ne pas avoir respecté ce jugement du 30 mars 2018 l'enjoignant de produire certains documents. Le jugement déféré a relevé que la preuve de la signification de ce jugement n'était pas rapportée. L'acte de signification n'est pas davantage communiqué au soutien de l'incident, de sorte qu'il ne peut être reproché ce défaut d'exécution au soutien de la demande de complément d'expertise

L'expert a finalement remplacé la méthode de comparaison par un mode de calcul économétrique de la relation loyer/surface sur une population de 141surfaces commerciales, qu'il a ensuite pondéré. Il remarque que les résultats obtenus ne sont que peu éloignés de la méthode hôtelière.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il n'est pas utile à la solution du litige d'ordonner un complément d'expertise pour évaluer la valeur locative globale de l'ensemble immobilier selon d'autres méthodes que la méthode hôtelière ' l'expert ayant exploité d'autres méthodes de calcul ' alors même que la méthode par comparaison n'a pu prospéré pour différentes raisons qui ne tiennent pas toutes à la société Belambra.

Les autres points de la mission complémentaire proposée par les demandeurs à l'incident ne sont pas développés dans la partie discussion de leurs écritures, de sorte qu'il ne peut être considéré qu'il s'agit de demandes nouvelles. Mais il n'est pas démontré leur intérêt à la solution de ce litige ancien.

[W] [D], [DG] [B], [K] [CX] épouse [B], [LC] [R], la Sarl Les Invests, et la Sarl Diams, qui succombent, devront supporter in solidum les dépens de l'instance et payer in solidum à la société Belambra Clubs une somme équitablement arbitrée à 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat de la mise en état,

Déclare irrecevables les conclusions déposées le 1er décembre 2022 à 14 :29 par [W] [D], [DG] [B], [K] [CX] épouse [B], [LC] [R], la Sarl Les Invests, et la Sarl Diams

Vu la communication par la société Belambra Clubs des pièces 17 et 18,

Déboute [W] [D], [DG] [B], [K] [CX] épouse [B], [LC] [R], la Sarl Les Invests, et la Sarl Diams de leur demande de communication de pièces sous astreinte,

Rejette la demande de complément d'expertise,

Dit que [W] [D], [DG] [B], [K] [CX] épouse [B], [LC] [R], la Sarl Les Invests, et la Sarl Diams supporteront in solidum les dépens de l'incident et payeront in solidum à la société Belambra Clubs une somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dit que la SELARL Leonard, Vezian Curat, Avocats, pourra recouvrer directement contre la partie ci-dessus condamnée, ceux des dépens d'incident dont elle aura fait l'avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

| France, Cour d'appel de Nîmes, 4ème chambre commerciale, 07 décembre 2022, 21/01419

Synthèse

Origine de la décision