ARRÊT N°
N° RG 20/01311 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HW2P
CC
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
23 avril 2020
RG:18/00189
S.A.R.L. SAVEUR HOTEL KFE
C/
[O]
Grosse délivrée le 04 mai 2022 à :
- Me Sylvie SERGENT
- Me Raphaël LEZER
COUR D'APPEL DE NÎMES
4ème CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 04 MAI 2022
APPELANTE :
S.A.R.L. SAVEUR HOTEL KFE, immatriculée au RCS de Nîmes sous le numéro B 522 982 263, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualités audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Sylvie SERGENT de la SCP DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
Madame [Z] [O]
née le 31 Octobre 1948 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Christine CODOL, Présidente,
Madame Corinne STRUNK, Conseillère,
Madame Claire OUGIER, Conseillère,
GREFFIER :
Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Mai 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 04 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE
Vu l'appel interjeté le 4 juin 2020, enregistré le lendemain par la société Saveur KFE (ci- après la locataire) à l'encontre du jugement prononcé le 23 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Nîmes sous le n° 18/00189 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 mars 2021 par la locataire, appelante, ainsi que le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 mars 2022 par Madame [O] [Z] (ci-après la bailleresse), intimée et appelante incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 13 décembre 2021 de clôture de la procédure à effet différé au 24 mars 2022 avec fixation de l'audience de plaidoiries au 4 avril 2022.
* * *
La locataire a pris à bail les locaux à usage commercial appartenant à la bailleresse en vertu d'un acte de cession de fonds de commerce du 29 juillet 2010.
Le contrat de bail prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après commandement de payer ou une sommation d'exécuter demeurés infructueux.
Par exploit du 8 décembre 2014, la bailleresse a délivré à la locataire un premier commandement de payer les loyers au titre d'un arriéré de 7 669,85 euros correspondant aux loyers des mois d'avril à octobre 2014, outre la taxe foncière 2014.
Par ordonnance de référé du 22 juillet 2016, la locataire a obtenu l'autorisation de s'acquitter de l'arriéré de loyers de 4 838,19 euros en six mensualités en sus du loyer, et obtenu une mesure d'expertise.
Par jugement du 10 août 2016, le tribunal de commerce a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la locataire, laquelle a obtenu un plan de continuation par jugement du 3 octobre 2017.
Par exploit du 15 décembre 2017, la bailleresse a délivré à la locataire un second commandement de payer la somme de 10 537,27 euros au titre des loyers de février à juin 2015, de janvier à février 2016, d'avril à juillet 2016 et d'août à décembre 2017, outre les taxes foncières 2016 et 2017.
Par exploit du 12 janvier 2018, la locataire a fait assigner la bailleresse devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de solliciter un délai de paiement sur le fondement de l'article 1345-5 du code civil. La bailleresse a présenté des demandes reconventionnelles de paiement de loyer et de constat d'application de la clause résolutoire.
Par jugement du 23 avril 2020, le tribunal judiciaire de Nîmes a :
révoqué l'ordonnance de clôture du 28 mars 2019 et prononcé la clôture de l'instruction à la date du 3 décembre 2019,
prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 6 juin 1973 liant la locataire et la bailleresse,
à défaut de libération volontaire des lieux loués à l'issue des trois mois suivant la signification du présent jugement, ordonné l'expulsion de la locataire, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide d'un serrurier et de la force publique,
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la locataire à la bailleresse à compter du prononcé du jugement à la somme de 1466,75€;
condamné la locataire à verser à la bailleresse la somme de 19 020.33 € au titre des loyers et taxes foncières 2016, 2017 et 2018 impayés au 30 octobre 2019 ;
condamné la bailleresse à verser à la locataire la somme de 4 444.74 € au titre du montant du cumulus ;
ordonné la compensation entre ces créances réciproques
condamné la locataire à verser à la bailleresse la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
condamné le preneur aux dépens.
* * *
La locataire a interjeté appel de ce jugement le 4 juin 2020.
Elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire, les causes du commandement étant éteintes et son redressement économique étant en bonne voie. Dans ce contexte, la continuité du bail commercial est essentielle à la sauvegarde des intérêts des deux parties et elle s'oppose à la résiliation dudit bail.
La locataire, appelante demande donc à la cour, au visa de l'article 1343-5 du code civil, de l'article L.145-41 du code de commerce, de :
accueillir l'appel interjeté et le déclarer recevable et bien fondé,
En conséquence,
réformer le jugement querellé sauf en ce qu'il a condamné la bailleresse à lui verser au paiement de 4 444,74 euros au titre du montant du cumulus,
Statuant à nouveau,
déclarer éteinte les causes du commandement de décembre 2017 tenant les règlements effectués,
déclarer n'y avoir lieu à résiliation du bail,
déclarer n'y avoir lieu à expulsion
débouter la bailleresse de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
condamner la bailleresse au paiement des entiers frais et dépens de première instance et d'appel outre 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* * *
La bailleresse, intimée, réfute cette argumentation et expose que la locataire a fait l'objet d'une mesure de fermeture administrative pour non-respect de la réglementation en mesure de sécurité.
Elle précise qu'elle agit en résiliation judiciaire du bail et non en constat des effets de la clause résolutoire et que le non-paiement des loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure collective est avéré.
Elle fait appel incident sur sa condamnation au paiement du coût du remplacement du chauffe-eau, dont la charge incombe au locataire en vertu des stipulations contractuelles.
La bailleresse, intimée, demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1343-5 et 1728 2° du code civil, de :
débouter le preneur de toutes ses demandes, fins et conclusions,
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,
Y ajoutant condamner le preneur à payer 64 176,51 euros au titre des loyers impayés au 31 mars 2022 et des taxes foncières 2016 à 2021, sauf à parfaire au jour des plaidoirie,
Faisant droit à l'appel incident de la bailleresse,
réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer 4 444,74 euros au titre du remplacement du ballon d'eau chaude,
condamner le preneur à payer 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Le jugement déféré n'a pas fait droit à la demande principale de la bailleresse en constat des effets de la clause résolutoire et celle-ci n'a pas relevé appel de ce rejet.
Dès lors la demande tendant à voir les causes du commandement éteintes est sans objet.
Les divers décomptes produits par les deux parties sont concordants : il n'est justifié d'aucun paiement de la locataire depuis le mois de décembre 2018, hormis le règlement de la somme de 3000 euros entre janvier et février 2021. Le solde débiteur s'élève selon décompte arrêté au 31 mars 2022 à la somme de 50 132,51 euros (loyers impayés).
En outre, la bailleresse justifie, par la production de l'arrêté municipal du 25 juillet 2017, de la fermeture de la partie hôtellerie de l'établissement. La locataire a conclu le 4 mars 2021 qu'elle était dans l'attente de la visite des pompiers en vue d'une réouverture de l'hôtel mais n'a déposé aucune pièce relative au déroulement de la visite et, a fortiori, à la réouverture de l'établissement.
Il résulte de ce qui précède que la situation financière de la locataire s'est encore détériorée depuis le prononcé du jugement déféré. Le paiement des loyers et des charges constituant une obligation essentielle du locataire, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour non paiement des loyers, avec toutes les conséquences de droit.
Il convient de relever que le contrat de bail ne met pas à la charge du locataire le montant des taxes foncières, de sorte qu'aucune demande en paiement ne peut être acceptée à ce titre. La locataire sera donc condamnée au paiement de la somme de 50 132,51 euros correspondant au montant de l'arriéré de loyers au 31 mars 2022.
Contrairement à ce qui a été retenu dans le jugement, le remplacement du chauffe-eau n'est pas une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil. La clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état, sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation ne décharge cependant pas le bailleur de son obligation de délivrance. C'est donc par application de l'article 1719 du code civil que la bailleresse est obligée, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer à la locataire la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement la locataire pendant la durée du bail.
Par conséquent le jugement doit être confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la bailleresse le coût du remplacement du chauffe-eau, mais sur le fondement de l'article 1719 du code civil.
La situation du débiteur ne lui permet plus d'apurer sa dette dans le délai de deux ans, de sorte qu'il n'est pas envisageable de faire application de l'article 1343-5 visé dans le dispositif des écritures de l'appelante, sans adjonction d'une prétention à ce titre.
L'équité commande d'allouer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la bailleresse.
La locataire qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf à l'actualiser quant au quantum de la condamnation au paiement de l'arriéré de loyers, et à l'infirmer en ce qui concerne la condamnation au paiement de taxes foncières,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Déboute Madame [O] de sa demande en paiement des taxes foncières 2016 à 2019,
Condamne la SARL Saveur Hôtel KFE à payer à Madame [O] la somme de 50 132,51 euros correspondant à l'arriéré de loyers dus au 31 mars 2022,
Y ajoutant,
Condamne la SARL Saveur Hôtel KFE à payer à Madame [O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Saveur Hôtel KFE aux dépens d'appel,
Arrêt signé par Mme CODOL, Présidente de Chambre et par Monsieur LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
