ARRÊT N° 450
R. G : 06 / 01469
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS
14 février 2006
Y...
C /
A...
X...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1re Chambre B
ARRÊT DU 01 JUILLET 2008
APPELANTE :
Madame Christine
Y...
divorcée
X...
née le 09 Mai 1957 à CASTELNAUDARY (11400)
...
84100 ORANGE
représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour
assistée de Me Didier ADJEDJ, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMES :
Madame Marie-Thérèse
A...
épouse
B...
née le 06 Mai 1936 à HOUMT SOUK DJERBA (TUNISIE)
...
84100 ORANGE
représentée par la SCP M. TARDIEU, avoués à la Cour
assistée de Me Thierry COSTE, avocat au barreau D'AVIGNON
Monsieur Maurice
X...
né le 30 Janvier 1960 à SALON DE PROVENCE (13300)
...
34400 LUNEL
assigné à personne
n'ayant pas constitué avoué
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Mai 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Isabelle THERY, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président
Mme Muriel POLLEZ, Conseillère
Mme Isabelle THERY, Conseillère
GREFFIER :
Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DÉBATS :
à l'audience publique du 15 Mai 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2008.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
ARRÊT :
Arrêt réputé contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 01 Juillet 2008, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.
****
FAITS et PROCÉDURE – MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 3 avril 2006 par Madame Christine
Y...
divorcée
X...
du jugement prononcé le 14 février 2006 par le tribunal de grande instance de Carpentras.
Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la mise en état le 9 avril 2008 par Madame Christine
Y...
, appelante et le 23 avril 2008 par Madame Marie-Thérèse
A...
épouse
B...
, intimée,
auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé du litige et des prétentions respectives,
Vu l'ordonnance de clôture de la procédure en date du 14 mai 2008.
* * *
* *
Par acte authentique du 22 décembre 1992, Madame Marie-Thérèse
A...
épouse
B...
, propriétaire et les époux
X...
, accédants, ont conclu un contrat de location accession portant sur une maison à usage d'habitation située à Orange et évaluée à 57. 930, 63 € moyennant le paiement d'une redevance jouissance de 112, 80 € mensuels et d'une redevance immeuble, s'imputant sur le prix, de 609, 80 € par mois, outre le paiement des impôts et taxes afférents à l'immeuble.
Les accédants devaient exercer leur faculté d'acquérir l'immeuble au plus tard le 1er mai 2000.
Le 21 mars 2001, Madame Christine
Y...
épouse
X...
a indiqué à Madame
B...
par l'intermédiaire du notaire, sa volonté de conclure l'acte de vente.
S'opposant à cette demande en raison des manquements aux obligations contractuelles, la venderesse a fait assigner le 12 juillet 2001 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Carpentras Madame
Y...
et M.
X...
en se prévalant de la clause résolutoire stipulée à l'acte pour solliciter l'expulsion des accédants, la fixation d'une indemnité d'occupation et la désignation d'un expert pour décrire les modifications apportées aux lieux et apurer les comptes entre les parties.
Par ordonnance du 7 novembre 2001, le juge des référés a fait droit à ces demandes.
Par arrêt du 6 juin 2002, la cour d'appel de Nîmes a confirmé l'ordonnance entreprise quant à la mesure d'instruction ordonnée et l'a infirmée pour le surplus.
L'expert
E...
a déposé son rapport le 5 juin 2002.
Par actes des 13 et 30 août puis 10 novembre 2004 Madame Marie-Thérèse
B...
a fait assigner Madame
Y...
divorcée
X...
et M.
X...
aux fins principalement de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location accession, prononcer l'expulsion de Madame
Y...
et obtenir l'indemnisation de son préjudice du fait de l'occupation sans droit ni titre et de la rupture.
Par jugement du 14 février 2006, le tribunal a constaté la résiliation de plein droit de la convention de location accession, a dit que Madame Christine
Y...
devait quitter les lieux dans le délai d'un mois et passé ce délai, sous astreinte de 75 € par jour de retard et a ordonné son expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique.
Le tribunal a également condamné Madame Christine
Y...
et M. Maurice
X...
à payer à Madame Marie-Thérèse
B...
:
– à titre d'indemnité d'occupation la somme de 500 € par mois à compter du 1er juin 2000 avec indexation sur l'indice BT 01 de la construction depuis juin 2002 jusqu'à libération complète des lieux,
– la somme de 1158, 61 € à titre d'indemnité de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2001, date de l'assignation valant mise en demeure.
Il a été donné acte à Madame
B...
:
– de ce qu'elle se réservait de chiffrer le coût des remises en état de l'immeuble dans l'attente de sa libération sans préjudice d'un éventuel recours de Madame Christine
Y...
et de M. Maurice
X...
en cas de contestation de cette fixation,
– de ce qu'elle acceptait de rembourser les redevances immeubles réglées et en tant que de besoin celle-ci a été condamnée à payer à Madame
Y...
la somme de 54. 880, 64 € au titre des redevances immeubles réglées.
Le tribunal a encore ordonné la compensation des créances réciproques à hauteur de la plus faible et rejeté la demande d'exécution provisoire.
Madame
Y...
et M.
X...
ont été condamnés au paiement de la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'expertise.
* * *
* *
Madame Christine
Y...
a régulièrement interjeté appel de ce jugement en vue de son infirmation demandant à la cour de juger que la propriété de l'immeuble situé
...
à Orange a été transférée à compter du mois de mai 2000, subsidiairement à compter du mois de mars 2001, en l'état du paiement total du prix de vente au profit de Madame Christine
Y...
divorcée
X...
.
À titre subsidiaire, elle sollicite la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 112, 80 € voire sa réduction, et reconventionnellement la condamnation de Madame
B...
à lui payer la somme de 57. 930, 63 € en ordonnant la compensation avec la somme pouvant être due à celle-ci.
Elle réclame encore le remboursement de la somme de 8. 573, 14 € au titre des redevances payées indûment postérieurement au mois de mai 2000 et la somme de 1. 500 € pour ses frais irrépétibles.
Elle fait valoir en substance à l'appui de son recours que le décompte produit aux débats en première instance démontre qu'elle était à jour de la totalité des règlements ce qui entraînait automatiquement le transfert de propriété conformément aux dispositions de la loi du 12 juillet 1984 reprises dans le contrat de location accession.
Elle estime que l'attitude fautive de la venderesse qui s'est dispensée d'informer le locataire accédant de la faculté qu'il avait d'acquérir la propriété de l'immeuble en violation des dispositions de l'article 26 de la loi précitée ne lui permet plus de se prévaloir d'une acquisition automatique de la clause résolutoire au mois de mai 2000.
Elle ajoute que l'absence de mise en demeure d'exercer la faculté de lever l'option lui a permis de lever l'option à tout moment avant l'intervention de la clause résolutoire au mois de juin 2001.
Elle considère que la venderesse a renoncé à se prévaloir de cette clause en mettant en oeuvre des procédures de recouvrement des arriérés et a accepté implicitement la levée de l'option par son courrier du 8 avril 2001.
Elle soutient encore qu'elle a levé l'option au mois de mars 2001 en vertu de la lettre adressée par le notaire.
Elle observe que le décompte sur lequel s'est fondé le tribunal n'a pas été régulièrement produit en première instance et n'est pas justifié puisqu'il inclut les dépens, l'article 700, la taxe foncière 2001, etc.
Elle affirme aussi que la sous-location a été mise en place avec l'accord et sur l'instigation de la venderesse compte tenu des difficultés qu'elle-même rencontrait à la suite de son divorce.
Elle conteste enfin le montant de l'indemnité d'occupation au regard de l'état dégradé de l'immeuble.
* * *
* *
Madame
B...
conclut à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de l'appelante à lui rembourser la somme de 197, 29 € au titre des redevances réglées au syndicat de la Meyne depuis le mois de mai 2000.
Elle sollicite à titre subsidiaire la condamnation de Madame
Y...
à lui rembourser la somme de 8. 045, 72 € au titre des impôts fonciers, redevances et assurance incendie réglés depuis le mois de juin 2000 jusqu'en 2007 (2008 : pour mémoire) ainsi que la somme de 2. 000 € pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Elle réplique que le contrat a été résilié de plein droit conformément aux dispositions contractuelles, en l'état :
– de l'existence d'un arriéré, l'assignation délivrée le 12 juillet 2001 en référé valant mise en demeure,
– de la non-levée de l'option par l'accédant à la date du 1er mai 2000 soulignant que ni la loi ni le contrat ne prévoient la prorogation du terme à défaut de mise en demeure de levée de l'option,
– d'une sous-location sans son accord, de l'absence d'occupation personnelle des lieux, de la modification des lieux et de l'absence de règlement des taxes et impôts.
En ce qui concerne sa créance, elle rappelle que la perte de jouissance dure depuis le mois de juin 2000, qu'elle règle la consommation d'eau de sa locataire et qu'elle devra faire face à des frais de remise en état.
Si elle reconnaît devoir les redevances immeubles réglées (54. 881, 64 €), elle conteste la somme réclamée par l'appelante (8. 537, 14 €) à défaut d'être explicitée.
* * *
* *
Monsieur Maurice
X...
bien que régulièrement assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avoué.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l'état des moyens soulevés par l'appelante, il convient de rappeler préalablement les dispositions contractuelles qui font la loi des parties.
Les dispositions contractuelles
La convention de location accession prévoit en page 5 de l'acte les modalités de financement rappelées supra et la jouissance.
Il est ainsi noté que : « l'accédant aura l'usage des biens à compter de la réalisation de la condition suspensive... Il en deviendra propriétaire à compter du transfert de propriété constaté par acte authentique. En cas de non-transfert l'accédant doit remettre au propriétaire la jouissance de l'immeuble dans les délais ci-après précisés. »
Il est noté ensuite dans le paragraphe III intitulé " levée d'option – transfert de propriété " :
« l'accédant doit lever l'option au plus tard le 1er mai 2000. Le transfert de la propriété sera constaté par acte authentique après règlement de la totalité du prix réalisé au moyen de ses fonds propres. L'accédant sera tenu de prendre les biens des présentes dans l'état où ils se trouveront lors du transfert de propriété. Il est fait observer que le paiement par anticipation de la totalité du prix entraîne le transfert de propriété ; néanmoins ce transfert devra être constaté par acte authentique ».
En ce qui concerne la résiliation de la convention ou non transfert de propriété (page 6 de l'acte) : « les présentes peuvent être résiliées, soit en cas de défaillance de l'une des parties, soit en cas de perte de la chose, soit en cas d'expropriation...
En cas de résiliation ou si le transfert de propriété n'a pas eu lieu au terme convenu, l'accédant ne bénéficiera, sauf convention contraire, d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf le délai de grâce dont les modalités sont indiquées ci-après. Il reste tenu au paiement des redevances jouissance échues et non réglées ainsi que les dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant la jouissance.
I / défaillance de l'accédant
la présente convention sera résiliée de plein droit sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire :
1o / après une simple mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et malgré tout paiement partiel effectué postérieurement à cette mise en demeure dans le cas de défaut de paiement consécutif de deux redevances (comprenant la redevance jouissance et la redevance immeuble).
2o / immédiatement dans l'un ou l'autre des cas suivants :
– en cas de non-levée d'option par l'accédant à la date du 1er mai 2000,
– en cas de non-respect d'occupation des lieux,
– en cas de non-paiement à leur échéance des charges incombant à l'accédant dont celles dont il est tenu en vertu de l'article 28 de la loi du 12 juillet 1984,
– en cas de non exécution de l'une des conditions énoncées ci-après sous le titre " charges et obligations réciproques ".
Enfin il est prévu (page 7 de l'acte) en ce qui concerne les charges et obligations réciproques des parties que " le contrat est soumis aux charges ci après et qu'en cas de manquement aux obligations en résultant le contrat sera résilié à la demande d'une des parties constatant la défaillance de l'autre sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ".
Il est notamment prévu que :
" l'accédant a seul la jouissance et l'usage des biens, il doit régler l'ensemble des impôts taxes et charges assimilées, il devra assurer l'entretien et les réparations du bien. "
Il est ensuite rappelé au paragraphe n° 5 intitulé :
" Conventions relatives aux formalités préalables au transfert de propriété " :
« la levée d'option de l'accédant devant intervenir dans le délai de 90 mois à compter du 1er décembre 1992, le propriétaire, trois mois avant cette date, doit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mettre l'accédant en demeure d'exercer dans ledit délai la faculté d'acquérir le bien, objet des présentes. La mise en demeure doit indiquer à peine de nullité, l'état des créances garanties par des inscriptions prises sur le bien objet des présentes.
... Le paiement par anticipation de la totalité du prix entraîne transfert de propriété, toutefois un acte authentique devra être établi pour constater ce transfert. »
La convention s'analyse donc en un contrat qualifié " d'hybride " par la doctrine se composant d'une part d'un contrat de location et d'autre part d'une promesse de vente.
Les dispositions contractuelles qui sont en fait la reprise de la loi du 12 juillet 1984 d'ordre public qui a eu pour but la protection de l'accédant, font apparaître que le transfert de propriété peut résulter, soit du paiement par anticipation de la totalité du prix de vente, soit de l'offre faite par le vendeur, trois mois avant le terme prévu pour la levée de l'option puis acceptée par l'accédant, soit de la manifestation de la volonté de l'accédant avant l'offre du vendeur.
Il s'évince de ces dispositions qu'à défaut de l'une de ces trois hypothèses, le contrat de location n'est pas lui-même translatif de propriété.
À l'issue du contrat la location accession prend fin soit par le transfert de la propriété, soit par le non transfert qui résulte de la renonciation à l'achat ou de la résiliation du contrat.
Sur le sort du contrat de location accession
Les moyens soulevés
Madame
Y...
considère qu'elle est devenue propriétaire de l'immeuble en cause depuis le 1er mai 2000 et à tout le moins depuis le mois de mars 2001.
1° / Transfert de propriété au mois de mai 2000
Madame
Y...
soutient qu'au mois de mai 2000, elle était à jour de la totalité des règlements ce qui a entraîné automatiquement le transfert de propriété.
Elle ne peut se prévaloir du transfert de plein droit du bien immobilier alors qu'elle n'établit pas avoir réglé la totalité du prix avant le 1er mai 2000.
Il résulte en effet de son courrier du 16 août 2001 que le prix de vente n'a pas été réglé en totalité puisqu'elle a établi un chèque de 13. 663, 20 F à l'ordre de Madame
B...
en règlement du solde du prix de vente.
Le transfert de propriété n'a pu intervenir automatiquement puisqu'il nécessitait à défaut d'un paiement anticipé du prix en l'état des dispositions précitées un acte positif de la part de l'accédant manifestant sa volonté d'acquérir l'immeuble en levant l'option et ne pouvait être implicite de sorte que le premier moyen est inopérant.
2° / Levée d'option au mois de mars 2001
Il est constant au vu du courrier de Maître
G...
, notaire, du 21 mars 2001 que Madame
Y...
a manifesté l'intention de régulariser l'acquisition de l'immeuble c'est-à-dire postérieurement au terme prévu par le contrat.
Madame
B...
s'y est opposée dans son courrier du 8 avril 2001 indiquant qu'il existait un arriéré et, qu'à défaut de règlement, elle solliciterait l'expulsion de Madame
X...
.
Madame
Y...
soutient que tant que le vendeur n'a pas mis en demeure l'accédant d'opter, celui-ci peut lever l'option à tout moment.
Elle fait encore valoir que l'acte n'a pas pu intervenir du seul fait de Madame
B...
qui a invoqué une fausse créance et s'est dispensée de respecter les dispositions de l'article 26 de la loi du 12 juillet 1984, que cette attitude fautive ne peut permettre à Madame
B...
de se prévaloir d'une acquisition automatique de la clause résolutoire au mois de mai 2000.
L'article 26 de la loi précité repris dans la convention impose au vendeur de mettre en demeure l'accédant d'exercer son option, par lettre recommandée, trois mois avant le terme prévu.
Cette disposition impérative a pour objet de permettre à l'accédant de faire son choix en connaissance de cause et de lui rappeler l'échéance prévue à cet effet.
Elle constitue au regard de l'économie de la loi et du contrat un préalable obligatoire à la levée de l'option.
Si la résiliation est contractuellement prévue en cas de non levée de l'option, encore faut il que l'accédant ait été mis en mesure d'exercer cette faculté.
Ce dernier ne peut dans le silence de la loi qui n'a édicté aucune sanction au manquement du propriétaire être privé de la possibilité d'exercer l'option ce qui justifie de considérer que le délai d'option profitant à l'accédant est prorogé, en l'absence de mise en demeure, jusqu'à ce que celui-ci lève l'option.
En l'espèce, le courrier de Maître
G...
est dépourvue d'ambiguïté quant à la volonté de Madame
Y...
d'acquérir l'immeuble de sorte que le transfert de propriété, automatique du fait de la levée de l'option, a été réalisé à cette date.
Madame
B...
qui a manifesté sa volonté de vendre par la signature du contrat de location-accession comportant engagement de sa part de vendre l'immeuble ne peut dès lors se prévaloir d'une résiliation du contrat par un acte postérieur au transfert de propriété, l'assignation ayant été effectivement délivrée le 12 juillet 2001.
Il s'ensuit que l'ensemble des moyens développés par l'intimé tenant à la résiliation doivent être écartés comme inopérants.
Dans la mesure où il n'a pas été fait droit à la demande principale tendant à la résiliation du contrat, Madame
B...
sera déboutée de ses autres demandes.
Sur les conséquences du transfert de propriété
Le présent arrêt constatant le transfert de propriété, il n'y a pas lieu de renvoyer les parties devant le notaire.
Il leur appartiendra en revanche, d'assurer la publicité de la décision à la Conservation des Hypothèques.
Madame
B...
est fondée à réclamer le remboursement des charges de l'immeuble réglées en sa qualité de propriétaire depuis le 21 mars 2001 jusqu'à la date du présent arrêt.
En l'état des justificatifs produits, Madame
Y...
sera condamnée à lui payer la somme de 7370, 96 € soit 7187, 99 € au titre des taxes foncières et 182, 97 € au titre des redevances au syndicat de la Meyne.
A défaut de justificatifs concernant le règlement de la prime d'assurance relative au risque incendie (la facture AGF produite pour la période du 14 janvier 2007 au 13 avril 2008 a trait au risque incendie pour l'immeuble situé
...
), la demande en remboursement de l'intimée ne peut prospérer.
Sur les frais de l'instance
L'équité commande de n'allouer aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame
B...
qui succombe devra supporter les dépens de l'instance, étant précisé que les dépens de première instance comprennent également les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que la propriété de l'immeuble situé
...
à Orange cadastré section BD n°10, lieu dit La ville pour une contenance de 1a 20ca a été transférée à Madame Christine
Y...
divorcée
X...
à compter du 21 mars 2001,
Dit que le présent arrêt, constatant le transfert de propriété, sera publié à la Conservation des Hypothèques à la charge de la partie la plus diligente.
Condamne Madame Christine
Y...
à payer à Madame Marie-Thérèse
B...
la somme de 7 370, 96 € au titre des charges de l'immeuble depuis le 21 mars 2001,
Rejette toutes prétentions contraires ou plus amples des parties,
Condamne Madame Marie-Thérèse
B...
aux dépens de première instance y compris les frais d'expertise et d'appel dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile au profit des avoués de la cause qui en ont fait la demande.
Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame BERTHIOT, greffier présent lors du prononcé.
