ARRÊT N° 363
R. G : 05 / 02179
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON
05 avril 2005
SCI LES POMMIERS
C /
X...
Y...
Y...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1re Chambre B
ARRÊT DU 10 JUIN 2008
APPELANTE :
SCI LES POMMIERS
poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social
31 Allée Roch Pape
84300 CAVAILLON
représentée par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour
assistée de la SCP ODYSSEE AVOCATS, avocats au barreau D'AVIGNON
INTIMÉES :
Madame Mercedes Geneviève X... veuve Y...
née le 18 Novembre 1936 à CAVAILLON (84300)
...
représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour
assistée de la SCP VINCENT LLORCA, avocats au barreau D'AVIGNON
Madame Martine Marlène Y... épouse Z...
née le 05 Février 1962 à CAVAILLON (84300)
...
représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour
assistée de la SCP VINCENT LLORCA, avocats au barreau D'AVIGNON
Mademoiselle Françoise Sophie Y...
née le 14 Mars 1968 à CAVAILLON (84300)
...
représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour
assistée de la SCP VINCENT LLORCA, avocats au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Mars 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Nicole BERTHET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président
Mme Isabelle THERY, Conseillère
Mme Nicole BERTHET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats, et Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors du prononcé.
DÉBATS :
à l'audience publique du 07 Avril 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2008.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 10 Juin 2008, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.
****
I-EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 septembre 2002 un compromis de vente était signé entre Madame Geneviève X... veuve Y..., Madame Alice Y... et Madame Françoise Y... d'une part et Monsieur Sylvain C... d'autre part, portant sur une parcelle de terre avec petit cabanon sise à CAVAILLON ... cadastrée section AT N° 343, moyennant le prix de 15, 24 euros hors taxes le mètre carré. Diverses conditions suspensives étaient prévues ; par la suite la SCI LES POMMIERS s'est substituée à l'acquéreur Monsieur C....
En l'état de la carence des vendeurs lors de la convocation pour la signature de l'acte authentique et du retrait de la déclaration d'intention d'aliéner faite par Madame X..., la SCI LES POMMIERS a fait assigner les consorts Y... devant le Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON pour voir déclarer la vente parfaite, ordonner la comparution des vendeurs sous astreinte et obtenir le paiement de dommages-intérêts, outre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON a, par jugement du 5 avril 2005 :
- débouté la SCI LES POMMIERS de toutes ses demandes,
- débouté Madame X... veuve Y..., Madame Martine Y... épouse Z... et Mademoiselle Françoise Y... de leur demande de dommages-intérêts,
- condamné la SCI LES POMMIERS à payer à Madame X... veuve Y..., Madame Martine Y... épouse Z... et Mademoiselle Françoise Y..., la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- condamné la SCI LES POMMIERS aux dépens dont distraction au profit de Maître VINCENT.
La SCI LES POMMIERS a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions du 3 mars 2008 la SCI LES POMMIERS demande à la Cour, au visa des articles 1134, 1178 et 1589 du Code civil de :
- recevoir la SCI LES POMMIERS en son appel et le déclarer bien fondé,
- dire et juger fautive l'attitude des consorts Y... dans la défaillance des conditions mises à leur charge,
- réformer en conséquence la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI LES POMMIERS de sa demande d'entendre déclarer la vente parfaite,
- déclarer parfaite la vente, objet de l'acte sous seing privé signé le 19 septembre 2002 entre Madame Geneviève X... veuve Y..., Madame Martine Y... épouse Z..., Mademoiselle Françoise Y... et la SCI LES POMMIERS et dire que cette dernière est propriétaire de l'immeuble situé à CAVAILLON, lieudit de la Voguette, cadastré section AT 343 pour une contenance de 2 ha 17 a et 61 ca,
- renvoyer les parties devant Maître Pierre F..., notaire à SORGUES, à l'effet de procéder à l'établissement de l'acte authentique à telle date qu'il estimera utile, après expiration des délais de préemption,
- eu égard au comportement malveillant des consorts Y...,
- ordonner la comparution des consorts Y... en l'étude de Maître F... à la date qui sera fixée par ce dernier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard chacun, ladite astreinte commençant à courir à compter de la date prévue pour la signature de l'acte,
- condamner in solidum les consorts Y... à verser à la SCI LES POMMIERS la somme de 20. 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- condamner in solidum les mêmes consorts Y... à payer à la SCI LES POMMIERS 3. 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP CURAT-JARRICOT, avoués soussignés.
La SCI LES POMMIERS reproche au Tribunal d'avoir considéré que le travail du géomètre expert était un préalable nécessaire à la réalisation des conditions suspensives, alors qu'il n'entrait pas dans les prévisions contractuelles de faire du mesurage un élément déterminant du consentement des parties et que cet argument n'avait pas été soutenu par les vendeurs ; que le prix était déterminable, que la mesure ne pouvait constituer un obstacle à la vente et à l'exercice des droits de préemption.
Elle lui reproche également d'avoir considéré qu'il appartenait au notaire de l'acquéreur d'accomplir les démarches nécessaires à la purge des droits conformément aux stipulations de l'acte du 19 septembre 2002. Elle estime qu'il s'agit d'une interprétation erronée de la convention et fait valoir qu'en vertu de la convention nationale des notaires, c'est le notaire des vendeurs qui est chargé des démarches de déclaration et de notification pour la purge de l'exercice des droits de préemption.
Elle soutient que les consorts Y... ont imaginé pouvoir provoquer la défaillance des conditions suspensives sur lesquelles ils avaient la maîtrise, pour se soustraire à leurs engagements ; que le retard dans la réalisation des conditions (déclaration d'intention d'aliéner et diligences en vue de la réalisation des conditions suspensives) est imputable aux consorts Y... et à leur notaire ; que les consorts Y... ont failli à leur obligation de loyauté.
Elle conclut que c'est par des actes de volonté délibérés que les consorts Y... ont fait échec à la réalisation des conditions suspensives, en faisant délibérément traîner la procédure de purge des droits de préemption.
Madame Geneviève X... veuve Y..., Madame Martine Y... épouse Z... et Mademoiselle Françoise Y... ont conclu le 19 janvier 2006 et demandent à la Cour de :
"- déclarer l'appel interjeté par la SCI LES POMMIERS recevable mais infondé,
En conséquence,
- le réformant en toutes ses dispositions,
- dire et juger que le compromis de vente du 30 septembre 2002 constitue une promesse unilatérale de vente,
- le déclarer nul, faute de son enregistrement dans les délais de 10 jours visé par l'article 1840 du Code général des Impôts,
Subsidiairement,
- dire et juger que le compromis de vente du 30 septembre 2002 constitue une promesse synallagmatique de vente,
- constater que, sur le fondement de l'article 1589 du Code civil, le compromis de vente a fait part de la réitération de la vente en sa forme authentique un élément de la formation de la vente,
- constater que la réitération du compromis est l'objet d'une obligation de faire de la promesse et que faute d'une telle réitération par acte authentique la vente n'est donc pas formée,
- constater l'absence de consentement des consorts Y... à la réitération,
- débouter en conséquence la SCI LES POMMIERS de ses demandes tendant à déclarer parfaite la vente, objet du compromis du 19 septembre 2002 et à renvoyer les parties devant Maître F... à l'effet de procéder à l'établissement de l'acte authentique,
En tout état de cause,
- dire et juger qu'il n'y avait pas accord sur le prix, non déterminé sur le fondement de l'article 1591 du Code civil,
- dire et juger qu'aucune des conditions suspensives stipulées aux termes de l'acte sous seing privé en date du 19 septembre 2002 ne s'étant réalisées à la date butoir du 30 septembre 2004, les deux parties ont pu valablement se prévaloir de leur défaillance,
- voir constater encore si besoin est, sur le fondement de l'article 1134 du Code civil, que la clause résolutoire de plein droit figurant dans le compromis doit s'exécuter et qu'en conséquence l'acte sous seing privé en question doit être considéré comme nul et non avenu de plein droit sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable, les parties se trouvant déliées de tout engagement compte tenu de la non réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, ayant entraîné la caducité automatique de la vente,
- voir dans tous les cas débouter la SCI LES POMMIERS de l'intégralité de ses demandes pour l'ensemble des motifs sus exposés et sur le fondement des articles 1134-1181-1183 du Code civil,
- recevoir les consorts Y... en leur appel incident,
- condamner la SCI LES POMMIERS au paiement de la somme de 10. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil,
- condamner la SCI LES POMMIERS à leur payer la somme de 25. 436 euros sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2005 date de la notification des conclusions des consorts Y..., selon décompte ci-dessus développé,
- condamner la SCI LES POMMIERS à payer aux concluantes la somme de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- condamner la SCI LES POMMIERS aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SCP FONTAINE MACALUSO JULLIEN, avoués aux offres de droit. "
Les consorts Y... soutiennent que le compromis du 19 septembre 2002 est une promesse unilatérale et non une promesse synallagmatique de vente, puisqu'il comportait une clause de substitution et que cette promesse était donc soumise à l'enregistrement obligatoire à peine de nullité, tel que prévu par l'article 1840 A du Code général des impôts ; que la SCI LES POMMIERS a accompli cette formalité avec retard ; que faute d'avoir été enregistré dans les dix jours de sa passation le compromis du 19 septembre 2002 doit être déclaré nul.
Si la Cour considérait que le compromis constitue une promesse synallagmatique de vente, les consorts Y... soutiennent que la vente ne peut être considérée comme parfaite, aux motifs que :
- le compromis a fait de la réitération de la vente en sa forme authentique un élément de formation de la vente qui ne sera parfaite qu'à ce moment là,
- il n'y avait pas accord sur le prix, lequel n'était pas déterminé et il appartenait à l'acquéreur de faire procéder au mesurage par un géomètre expert.
Sur les conditions suspensives, les consorts Y... soutiennent qu'il appartenait à Maître F..., notaire des acquéreurs d'accomplir les formalités relatives au droit de préemption (urbain et SAFER) ; que c'est Maître G... leur propre notaire qui a effectué la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) le 23 août 2004, à la demande de Maître F..., de sorte qu'il n'était pas possible de signer l'acte le 30 septembre 2004, le titulaire du droit n'ayant pas répondu et ayant jusqu'au 23 octobre 2004 pour notifier sa décision.
Les consorts Y... expliquent qu'il en est de même à l'égard du droit de préemption du fermier en place.
Ils concluent que les conditions suspensives n'étant pas réalisées au 30 septembre 2004, il n'était pas possible, sauf volonté concertée des parties, de passer l'acte authentique.
Sur leur demande reconventionnelle, les consorts Y... concluent à la réformation du jugement, et relèvent que depuis trois ans le compromis est signé, que la procédure est toujours en cours et qu'il est impossible, compte tenu des demandes de la SCI LES POMMIERS, d'avoir la moindre offre d'acquisition.
Ils estiment qu'ils subissent un préjudice résultant de l'immobilisation de leur immeuble pendant une durée anormale.
La mise en état a été clôturée par ordonnance du 14 mars 2008.
Postérieurement, la SCI LES POMMIERS a déposé des conclusions avec en annexe un bordereau de communication de pièces, le 4 avril 2008, et a sollicité le 7 avril 2008 la révocation de l'ordonnance de clôture, à laquelle les intimées s'opposent.
II-MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure
Par application des articles 783 et 784 du Code de Procédure Civile, aucune conclusion ne peut être déposée, hormis les cas limitativement énumérés par le premier de ces textes, ni aucune pièce produite après l'ordonnance de clôture, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, la révocation de l'ordonnance de clôture ne pouvant être prononcée que s'il se révèle une cause grave depuis la clôture.
En l'espèce la SCI LES POMMIERS ne justifie d'aucune cause grave de nature à justifier la révocation de l'ordonnance de clôture de sorte que sa demande sera rejetée et ses dernières conclusions et communication de pièces seront déclarées irrecevables.
Sur le fond
L'acte sous seing privé du 19 septembre 2002 intitulé compromis de vente d'immeuble comporte l'engagement des consorts Y... de vendre l'immeuble sis à CAVAILLON cadastré section AT N° 343, à Monsieur Sylvain C... qui accepte, confirmé par la mention manuscrite en fin d'acte, au dessous des signatures " bon pour vente au prix de 15, 244 € HT au mètre carré et bon pour achat au prix de 15, 244 € HT au mètre carré ".
L'engagement réciproque des parties de vendre et d'acheter constitue une promesse synallagmatique de vente et non une promesse unilatérale ; la faculté de substitution prévue pour l'acquéreur est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat qui, comme l'a exactement retenu le Tribunal, n'avait donc pas à être enregistré dans le délai de 10 jours prévu à l'article 1840 A du Code général des impôts devenu l'article 1589-2 du Code Civil.
Le compromis de vente du 19 septembre 2002 prévoyait des conditions suspensives dont la réalisation devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2004.
Parmi ces conditions suspensives, figuraient :
1) au profit de l'acquéreur seul :
- la confirmation écrite du fermier en place de son départ définitif et de l'abandon pur et simple de son bail verbal sur la parcelle vendue pour la date du 31 octobre 2003,
2) au profit de l'acquéreur et du vendeur :
- le non exercice par la commune du droit de préemption urbain
-le non exercice par la SAFER PACA de son droit de préemption.
Il est expressément indiqué dans l'acte que c'est le notaire qui sera chargé de la réitération par l'acquéreur qui est irrévocablement mandaté, à l'effet de faire toute déclaration d'intention d'aliéner relativement à la vente projetée et de faire, auprès de la SAFER, toute notification nécessaire de la vente projetée.
Or, d'une part, il n'est pas discuté et il résulte de l'ensemble des pièces communiquées que le notaire des vendeurs était Maître Gilles G... et celui de l'acquéreur Maître Pierre F... ;
D'autre part, il résulte du courrier du 17 juin 2004 (soit près de deux ans après la signature du compromis et seulement environ 3 mois avant le 30 septembre 2004, date prévue pour la signature de l'acte authentique) que Monsieur C... avait demandé à Maître G... de procéder aux formalités préalables suite au compromis.
La déclaration d'intention d'aliéner et la notification à la SAFER ont été effectivement faites par Maître G... le 19 août 2004.
Or, si la SAFER a donné son accord à la vente le 30 septembre 2004, (jour même où l'acte devait être réitéré) ni la Commune, ni d'ailleurs le fermier n'avaient donné de réponse et en tout cas il n'en est pas justifié ainsi qu'il résulte du courrier du 6 octobre 2004 de sorte que l'acte authentique ne pouvait être signé.
Il apparaît ainsi que Maître G..., notaire des vendeurs, n'a été mandaté par l'acquéreur pour réaliser les formalités, qui incombent selon l'acte au notaire de ce dernier, qu'en juin 2004 ; Maître G... avait besoin du mesurage de la surface de la parcelle pour effectuer les notifications, notamment celle au preneur comme il l'indique dans son courrier du 17 juin 2004 à Monsieur C..., mesurage devant être fait aux frais de l'acquéreur selon le compromis.
Selon un courrier de Monsieur C... du 2 août 2004, ce mesurage aurait été effectué le 19 juillet 2004, mais il n'est fourni aucun compte rendu ni aucune précision sur le nom du géomètre expert qui en serait l'auteur alors que le seul document qui renseigne sur la superficie du terrain est " les renseignements d'urbanisme " établi par Maître Hervé H... géomètre expert le 6 août 2004 et adressé à Maître G... (indiquant une surface de 21761 mètres carrés) outre un courrier du 6 septembre 2004 de ce même géomètre à Maître G... faisant état notamment d'une marge de recul de 100 m par rapport à l'axe de la rocade.
Il s'évince de l'ensemble de ces constatations qu'alors que les conditions suspensives étaient connues depuis le 19 septembre 2002 l'acquéreur, Monsieur C..., n'a chargé Maître G... notaire des vendeurs d'accomplir les formalités requises auprès des titulaires des droits de préemption qu'en juin 2004, dans un délai qui n'a pas permis la réitération par acte authentique à la date convenue soit au 30 septembre 2004, sans qu'aucune faute ne soit mise en évidence.
Ainsi c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que les vendeurs n'étaient pas responsables de la non réalisation de ces conditions suspensives.
L'ensemble des conditions suspensives n'étant pas réalisé dans le délai fixé puisque restaient en suspens les droits de préemption du preneur et de la mairie, les vendeurs, dont la carence dans l'accomplissement des diligences n'est pas établie, étaient en droit de considérer, conformément à la clause contractuelle contenue dans l'acte du 19 septembre 2002 (page 6- 2c alinéa 3), le contrat comme nul et non avenu et les parties déliées de tout engagement.
La circonstance que Madame veuve Y... ait annulé sa déclaration d'intention d'aliéner le 12 octobre 2004 est sans incidence puisque postérieure au délai fixé pour la réitération de l'acte authentique.
C'est donc à bon droit que le Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON a débouté la SCI LES POMMIERS de ses demandes.
Sur la demande reconventionnelle des consorts Y...
Les consorts Y... sollicitent l'indemnisation de l'immobilisation de leur bien pendant plus de trois ans.
Madame X... a demandé suivant courrier adressé à la Mairie de CAVAILLON le 12 octobre 2004, l'annulation de la déclaration d'intention d'aliéner, exprimant sa volonté de ne plus vendre l'immeuble, alors que l'exercice éventuel du droit de préemption excluait le risque d'une réclamation de son cocontractant.
En outre, il n'est pas justifié d'une offre d'acquisition à laquelle les propriétaires auraient dû renoncer en raison de la procédure dont le bien faisait l'objet.
Les consorts Y... seront déboutés de leur demande en dommages-intérêts et le jugement confirmé.
Si la procédure engagée par la SCI LES POMMIERS n'est pas fondée, elle ne revêt cependant aucun caractère abusif.
Les consorts Y... seront déboutés de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.
La SCI LES POMMIERS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Pour défendre sur son appel, les consorts Y... ont dû exposer des frais hors dépens au titre desquels il leur sera alloué la somme complémentaire de 1. 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Déclare irrecevables les conclusions et communication de pièces du 4 avril 2008 de la SCI LES POMMIERS,
Déclare l'appel de la SCI LES POMMIERS recevable en la forme,
Au fond, l'en déboute,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON du 5 avril 2005,
Y ajoutant :
Déboute les consorts Y... de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,
Condamne la SCI LES POMMIERS à payer à Madame Geneviève X... veuve Y..., Madame Martine Y... épouse Z... et Mademoiselle Françoise Y... la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne la SCI LES POMMIERS aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP FONTAINE MACALUSO JULLIEN, avoués, sur ses affirmations de droit.
Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Mme BERTHIOT, Greffier.
