ARRÊT No
R. G : 07 / 00194
BN / DO
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'ALES
22 novembre 2006
X...
Y...
B...-X...
C /
Z...
E...
SNC LAVERIE Z...
DE C...
A...
COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE
Chambre 2 A
ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2007
APPELANTS :
Monsieur Alain X...
né le 06 Janvier 1939 à COLOMBES (92700)
...
30270 ST JEAN DU GARD
représenté par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour
assisté de Me Paul MORIN, avocat au barreau d'ALES
Madame Jeannine Y...
née le 21 Novembre 1949 à ANDUZE (30140)
...
30270 ST JEAN DU GARD
représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour
assistée de Me Paul MORIN, avocat au barreau d'ALES
Madame Cynthia B...-X... épouse D...
née le 08 Juin 1960 à BORDEAUX (33000)
...
31460 VENDINE
représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour
assistée de Me Paul MORIN, avocat au barreau d'ALES
INTIMES :
Monsieur Jean-Daniel Z...
né le 23 Février 1950 à BESANCON (25000)
...
30270 ST JEAN DU GARD
représenté par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour
assisté de la SCP TALBOT ET WILKIN ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Madame Irène E... épouse Z...
née le 01 Janvier 1940 à HOFSTADE (BELGIQUE)
...
30270 ST JEAN DU GARD
représentée par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour
assistée de la SCP TALBOT ET WILKIN ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
SNC LAVERIE Z... poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social
Centre Commercial
30270 ST JEAN DU GARD
représentée par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour
assistée de la SCP TALBOT ET WILKIN ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Maître Bernard DE C..., administrateur judiciaire, pris en sa qualité d'administrateur au Redressement Judiciaire de la SNC LAVERIE Z...
...
84302 CAVAILLON
représenté par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour
assisté de la SCP TALBOT ET WILKIN ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Maître Marc A..., mandataire judiciaire, pris en sa qualité de représentant des créanciers au redressement judiciaire de LA SNC LAVERIE Z...
...
...
30103 ALES CEDEX
représenté par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour
assisté de la SCP TALBOT ET WILKIN ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
après que l'instruction ait été clôturée par ordonnance du Conseiller de la Mise en Etat en date du 17 Octobre 2007 révoquée sur le siège en raison d'une cause grave invoquée conjointement par les avoués des parties et clôturée à nouveau au jour de l'audience avant l'ouverture des débats,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller, après rapport, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du NCPC, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean-Loup OTTAVY, Président
Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller
Monsieur Rémi BRUEL, Vice président placé
GREFFIER :
Madame Mireille DERNAT, Premier Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 18 Octobre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2007,
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller, en l'absence du Président légitimement empêché, le 27 Novembre 2007, date indiquée à l'issue des débats, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du nouveau code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
-Par jugement prononcé le 22 novembre 2006, auquel il convient de se reporter pour l'exposé de la procédure antérieure, des moyens et des prétentions des parties, le Tribunal de Grande Instance d'ALES statuant contradictoirement dans l'instance introduite par les époux Z..., la SNC LAVERIE Z..., Maître Bernard de C... ès-qualités d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de cette SNC et Maître Marc A... ès-qualités de représentant des créanciers de la SNC, d'une part, aux consorts B...-X... et à Jeannine Y..., après avoir déclaré recevable l'intervention volontaire des organes de la procédure collective, a rendu la décision suivante :
Sur les demandes principales :
Dit que les locaux loués par Alain X... et Cynthia B...-X... sont affectés de vices et défauts qui, les rendant partiellement inexploitables, ouvrent droit à garantie pour les preneurs.
Condamne en conséquence Alain X... et Cynthia B...-X... solidairement à effectuer les travaux de reprise tels que préconisés par l'expert dans son rapport dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement et au-delà, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard.
Condamne Alain X... et Cynthia B...-X... solidairement à payer aux demandeurs la somme de 5. 000 euros au titre de leur préjudice commercial.
Dit que les locaux loués par Jeannine Y... sont affectés de vices et défauts les rendant totalement inexploitables et ouvrent droit à garantie pour les preneurs.
Condamne en conséquence Jeannine Y... à effectuer les travaux de reprise tels que préconisés par l'expert dans son rapport dans le délai de deux mois suivant la signification du préjudice jugement et au-delà, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard.
Condamne Jeannine Y... à payer aux demandeurs la somme de 10. 088 euros au titre de leur préjudice financier.
Déboute les demandeurs de leurs demandes plus amples ou contraires.
Sur les demandes reconventionnelles :
Fixe la dette (et non la créance comme indiqué par erreur au dispositif) de la SNC LAVERIE Z... à l'égard d'Alain X... à la somme de 6. 908,40 euros correspondant aux loyers échus et impayés arrêtés au 31 mai 2006.
Condamne Maître de C... ès-qualités d'administrateur judiciaire de la SNC LAVERIE Z... à payer à Alain X..., usufruitier, la somme de 2. 642,40 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 30 septembre 2006.
Condamne Irène E... épouse Z... à payer à Alain X... la somme de 9. 550,80 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 30 septembre 2006.
Déboute Alain X..., usufruitier, de sa demande dirigée contre Maître A... ès-qualités de mandataire judiciaire.
Déboute Alain X... de ses demandes plus amples ou contraires.
Déboute Jeannine Y... de l'intégralité de ses demandes.
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Condamne Alain X... et Cynthia B...-X... solidairement à payer aux demandeurs la somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Condamne Jeannine Y... à payer aux demandeurs la somme de 1. 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Condamne Alain X... et Cynthia B...-X... solidairement d'une part et Jeannine Y... d'autre part à supporter les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise à hauteur de 30 % pour les premiers et de 70 % pour la seconde.
-Alain X..., Cynthia B...-X... et Jeannine Y... ont régulièrement interjeté appel, les intimés formant quant à eux appel incident par voie de conclusions.
-L'ordonnance de clôture intervenue le 17 octobre 2007 a été révoquée avant l'ouverture des débats à l'audience du 18 octobre 2007 à la demande conjointe des parties, les appelants ayant conclu le jour de la clôture veille de l'audience et les intimés ayant encore notifié des conclusions récapitulatives rectificatives le jour de l'audience ; en conséquence, la procédure a été clôturée en définitive au 18 octobre 2007.
-En cet état et le respect du principe de la contradiction ayant été assuré les parties, aux termes de leurs plus récentes écritures auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions, demandent respectivement à la Cour :
Pour les consorts B...-X... et Jeannine Y...
-Dire et juger, par application de l'article 1725 du Code Civil, les époux Z..., la SNC LAVERIE Z..., Maître de C..., Maître A... (ces derniers ès-qualités) irrecevables en leurs demandes dirigées contre les concluants.
-Réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris à l'exception de celles portant condamnation d'Irène Z... et de Maître de C... ès-qualités au profit des consorts B...-X....
-Constater la résiliation du bail liant Jean-Daniel Z... à Jeannine Y..., pour défaut de paiement de loyer par le jeu de la clause résolutoire.
-Constater en tant que de besoin la résiliation dudit contrat de bail pour changement illicite de destination.
Subsidiairement et si par impossible la Cour devait écarter l'application de l'article 1725 du Code Civil :
-Rejeter comme infondées les prétentions d'Irène Z..., comme celles de Jean-Daniel Z... tendant à contester la qualité de locataire en l'état de laquelle ils ont toujours agi en demande tant en référé (y compris la demande de consignation des loyers) qu'au fond.
-Débouter la SNC LAVERIE Z..., Irène Z... invalide depuis juillet 2000 et sans lien avec la SNC Z... de laquelle elle n'est plus associée depuis 2002, Jean-Daniel Z... qui a de manière illicite transformé la destination contractuelle des locaux qui lui ont été donnés à bail, de toutes demandes, fins et prétentions contre les concluants au titre d'un préjudice commercial et financier prétendu.
-Dire n'y avoir lieu d'exécuter les travaux préconisés par l'expert en ce qui concerne l'étanchéité des parties enterrées des immeubles pour les façades donnant sur la rue Négronne.
-Réformer la décision entreprise en ce qui concerne les astreintes prononcées contre les concluants.
-Réformer la décision entreprise en ce qui concerne les indemnités article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile allouées aux demandeurs ainsi qu'en ce qui concerne les frais de première instance et de référé.
-Condamner les intimés à payer :
= A Alain X... :
* Irène Z... : la somme de 18. 509,60 euros au titre des loyers échus et impayés valeur 1er octobre 2007,
* Maître de C... ès-qualités et la SNC Z..., celle de 10. 940,60 euros, montant des loyers échus et impayés depuis l'ouverture de la procédure collective, valeur 1er octobre 2007,
et ce, in solidum avec Irène Z....
= Aux consorts B...-X... : la somme de 3. 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils sont contraints d'exposer pour faire valoir leurs moyens de défense.
= A Jeannine Y... :
* Jean-Daniel Z... la somme hors taxes de 8. 279,80 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2005 au 30 octobre 2007, soit 9. 902,53 euros TTC.
* Maître de C... ès-qualités et la SNC Z..., la somme hors taxes de 4. 425,60 euros du 1er juin 2006 au 30 octobre 2007, soit TTC la somme de 5. 293,01 euros in solidum avec Jean-Daniel Z....
-Constater que les consorts X... comme Jeannine Y... ont régulièrement déclaré leurs créances entre les mains de Maître A....
-Fixer la créance de Jeannine Y... contre la SNC LAVERIE Z... à-valeur 31 mai 2006-la somme de 4. 609,21 euros TTC.
-Fixer la créance des consorts X... contre la SNC LAVERIE Z... à-valeur 31 mai 2006-6. 908,40 euros.
-Condamner les intimés à payer à Jeannine Y... la somme de 3. 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses moyens de défense.
-Condamner les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel.
-Prononcer distraction des dépens d'appel au profit de la SCP d'avoués GUIZARD-SERVAIS.
Pour les époux Z..., la SNC LAVERIE Z..., Maître de C... et Maître A... ès-qualités
Confirmer le jugement entrepris :
* en ce qu'il a dit et jugé que les locaux loués par Alain X... et Cynthia B...-X... étaient affectés de vices et défauts qui les rendaient partiellement inexploitables et ceux loués par la dame Jeannine Y... de vices et défauts qui les rendaient totalement inexploitables, ouvrant ainsi droit a garantie pour les preneurs.
* en ce qu'il a condamné les bailleurs à effectuer les travaux de reprise dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement et, au-delà, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard.
* en ce qu'il a débouté Jeannine Y... de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Irène E... épouse Z... à payer à Alain X... la somme de 9. 550,80 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 30 septembre 2006.
Dire et juger qu'Irène E... épouse Z... n'est redevable d'aucun loyer à Alain X....
Dire et juger que les locaux loués par Jeannine Y... à la SNC LAVERIE Z... étant totalement impropres à un usage commercial ou d'habitation, il ne sera dû à la bailleresse aucun loyer jusqu'à ce que les travaux de mise en conformité soient effectués et contrôlés par tel expert qu'il plaira à la Cour de céans de désigner.
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Jeannine Y... à payer à la SNC LAVERIE Z... la somme de 10. 088 euros en remboursement des loyers acquittés en pure perte, pour la période s'étendant du 1er mai 2002 au 31 mars 2005.
Réformer le jugement entrepris :
* en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la SNC LAVERIE Z... au titre de son préjudice commercial et limité son préjudice financier au seul remboursement des loyers acquittés.
* en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la SNC LAVERIE Z... au titre de son préjudice financier et limité la réparation du préjudice commercial subi à l'octroi d'une somme de 5. 000 euros.
Condamner solidairement entre eux Cynthia B...-X..., Alain X... et Jeannine Y... à payer aux demandeurs :
* au titre du préjudice financier subi, la somme de 100. 000 euros.
* au titre du préjudice commercial subi, la somme de 80. 000 euros.
Condamner solidairement entre eux Cynthia B...-X..., Alain X... et Jeannine Y... à payer aux demandeurs la somme de 2. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont frais d'expertise et dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP CURAT-JARRICOT, avoués.
SUR CE
-Attendu qu'à l'examen de la procédure il apparaît que pour l'essentiel les parties reprennent leurs prétentions et moyens de première instance auxquels il a été pertinemment répondu par des motifs exacts en fait et fondés en droit ;
-Attendu qu'en ce qui concerne la responsabilité des bailleurs des locaux X... comme des locaux Y..., l'argumentaire des appelants ne repose sur aucune pièce nouvelle susceptible de remettre en cause les conclusions expertales sur lesquelles les premiers juges ont fondé leur appréciation sur l'imputabilité des désordres à l'absence d'étanchéité des locaux et à leurs défauts intrinsèques, qui ont de fait perduré bien après les travaux réalisés par la Commune ;
-Attendu que les bailleurs ne rapportent pas plus qu'en première instance la preuve du fait d'un tiers (en l'occurrence d'après eux la collectivité territoriale) susceptible de constituer une cause exonératoire au sens de l'article 1725 du Code Civil ;
-Attendu que l'expertise judiciaire a permis d'établir sans équivoque possible que l'immeuble X..., bien que relativement récent, étant dépourvu de véritable étanchéité sur la façade enterrée et au droit de la traversée du mur par le conduit d'évacuation des eaux ; que ces désordres empêchant partiellement l'usage de l'immeuble loué les premiers juges, faisant à bon droit application de l'article 1721 du Code Civil, ont mis à la charge des bailleurs les travaux préconisés par l'expert ;
-Attendu que l'expertise judiciaire a par contre fait ressortir le caractère totalement impropre à un usage commercial ou d'habitation de l'immeuble Y... (remontées capillaires par les murs en pierre maçonnée, arrivées d'eau par la dallage) anciennement utilisé comme serre mais subissant des infiltrations d'eau voire des flaques d'eau sur carrelages, infiltrations qualifiées en définitive de rédhibitoires ainsi qu'il résulte d'attestations d'anciens locataires ;
-Attendu que les travaux importants nécessités par une telle impossibilité pour tout locataire d'user du bien loué en contrepartie du paiement du loyer ont été comme de droit mis à la charge de Jeannine Y..., laquelle persiste à tenter de se décharger de toute responsabilité en invoquant la défectuosité du réseau d'écoulement des eaux de pluie de la communauté d'agglomération : sans produire davantage de preuve tangible et alors que son immeuble est toujours affecté de graves désordres en dépit des travaux publics effectués ;
-Attendu que compte tenu de l'argumentaire encore soutenu par les consorts B...-X... comme par Jeannine Y..., il importe de rappeler que les désordres dans leurs immeubles respectifs ont été constatés par l'expert judiciaire le 16 septembre 2004 pendant les travaux de réfection du réseau public que ceux-ci persistent à incriminer ; que de surcroît les constats d'huissiers successifs des 23 juin 2005 et 9 septembre 2005 annexés au rapport d'expertise établissent la persistance des désordres et infiltrations ; qu'un nouveau constat a encore été dressé le 4 novembre suivant ;
-Attendu en conséquence que les bailleurs appelants devront effectivement faire exécuter à leurs frais les travaux de reprise tels que préconisés par l'expert et qu'ordonnés par le Tribunal sous astreinte, et qu'ils auraient dû réaliser avant de louer ou avant de contraindre les locataires à saisir la juridiction ; qu'à cet égard il leur appartiendra d'exécuter cette condamnation en faisant leur affaire personnelle de toute difficulté administrative ou autre sans pouvoir s'en prévaloir d'avance pour tenter d'y échapper ;
-Et attendu que les locaux loués par Jeannine Y... présentant des désordres tels qu'ils ne peuvent en aucun cas être affectés à l'usage auquel ils étaient destinés contractuellement, le grief que celle-ci a cru pouvoir tirer d'un changement de destination des lieux pour tenter de justifier une résiliation du bail a été écarté à juste titre ; qu'au demeurant cette demande de résiliation n'apparaît pas plus fondée au visa d'une clause résolutoire dans le cadre d'un bail verbal ; qu'en tout état de cause elle ne saurait obtenir un quelconque règlement de loyer ou fixation de créance de ce chef avant d'avoir mis les lieux en conformité avec la moindre utilisation locative commerciale ou autre, ce qui n'est toujours pas advenu ;
-Attendu par ailleurs que la SNC LAVERIE Z... ne peut être qualifiée d'occupante sans droit ni titre pour aucun des locaux concernés ; qu'en effet, hormis sa présence dans les lieux au vu et au su des bailleurs, le paiement des loyers et leur encaissement par les bailleurs, comme la délivrance de commandements de payer, la déclaration de créances dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la SNC ou encore les demandes de condamnation au titre de loyers échus impayés de cette société et de son administrateur judiciaire permettent de caractériser l'acquisition d'un droit au bail non sérieusement contestable ;
-Attendu en outre que l'examen des pièces produites par les appelants à titre incident ne permet pas de remettre en question les bases d'évaluation du préjudice financier imputé par les premiers juges à Jeannine Y... et du préjudice commercial imputé aux consorts B...-X... ;
-Attendu en effet que ces appelants ne sauraient ignorer ou disconvenir que l'entreprise précitée a également subi des difficultés inhérentes à ses activités, liées à la conjoncture économique locale ou imputables à une concurrence locale plus efficace que prévu ;
-Attendu qu'il ne peut être affirmé de manière aussi théorique qu'excessive que la cause exclusive du dépôt de bilan résiderait dans l'état des lieux alors que sur un passif déclaré de 95. 830,18 euros un total de 42. 492,45 euros provient de dettes étrangères à des arriérés locatifs ; qu'enfin la décision attaquée sera confirmée en ce qu'elle a écarté un prétendu préjudice commercial imputé à Jeannine Y... pour des locaux non destinés à l'accueil de la clientèle ou du public, ou encore un préjudice financier imputé sans justification aux consorts B...-X... ;
-Attendu que l'actualisation des sommes allouées au titre des arriérés locatifs à l'usufruitier Alain X... par jugement du 22 novembre 2006 s'impose, contrairement à la suspension de toute perception de loyers excluant toujours qu'il puisse être fait droit aux réclamations de Jeannine Y... ;
-Attendu qu'il est justifié à l'égard de la SNC Z... de loyers échus et impayés s'élevant désormais au 1er octobre 2007 à 10. 940,60 euros ; qu'en conséquence, son administrateur judiciaire sera condamné ès-qualités au paiement de cette somme à Alain X... ; qu'en outre, la fixation de la créance de ce dernier sur la SNC Z... à la somme de 6. 908,40 euros au 31 mai 2006 ne peut qu'être maintenue en l'état de la procédure affectant cette société ;
-Attendu que l'acquisition de la qualité de preneur par ladite société n'affecte pas l'obligation contractée personnellement par Irène Z... signataire pour sa part du bail écrit consenti par les consorts B...-X... ; que dans ces conditions sa condamnation au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 1er octobre 2007 sera également actualisée à hauteur de 18. 220 euros (6. 908,40 euros + 10. 940,60 euros) ;
-Attendu en conséquence que par ces motifs et ceux non contraires des premiers juges le jugement querellé sera confirmé sauf à actualiser le quantum des condamnations au 1er octobre 2007 ; que les appelants au principal succombant sur l'essentiel de leurs prétentions supporteront solidairement entre eux les dépens d'appel ; que conformément aux dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ils devront compenser sous la même solidarité les frais irrépétibles supplémentaires exposés par les intimés au principal, à hauteur d'une somme arbitrée en équité à 1. 300 euros ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
-Confirme le jugement dont appel sauf à actualiser au 1er octobre 2007 le montant des condamnations prononcées au profit d'Alain X....
-En conséquence,
-Condamne Maître Bernard de C... ès-qualités d'administrateur judiciaire de la SNC LAVERIE Z... à payer à Alain X..., usufruitier, la somme de 10. 940,60 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 1er octobre 2007.
-Condamne Irène E... épouse Z... à payer à Alain X... la somme de 18. 220 euros au titre des loyers échus et impayés au 1er octobre 2007.
-Condamne solidairement entre eux Cynthia B...-X..., Alain X... et Jeannine Y... à payer une somme de 1. 300 euros aux intimés par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
-Les condamne solidairement aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP CURAT-JARRICOT, avoués.
-Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Arrêt signé par Monsieur NAMURA, Conseiller, par suite d'un empêchement du Président et par Madame DERNAT, Premier Greffier.
