ARRÊT No483R.G : 04/04294 SB/VVTRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON06 juillet 2004SOCIÉTÉ DISTRIBUTION CASINO FRANCEC/SCI PAUMAPARMAALAMELLEPARMABONNELLYSARL PIZZA FOLIESGORLIERPARMAPARMACOUR D'APPEL DE N MESCHAMBRE CIVILE1ère Chambre AARRÊT DU 10 OCTOBRE 2006APPELANTE :SOCIÉTÉ DISTRIBUTION CASINO FRANCE, anciennement dénommée MEDIS Poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice24 rue de la Montant42000 ST ETIENNEreprésentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Courassistée de la SCP ROSENFELD, avocats au barreau de MARSEILLEINTIMES :SCI PAUMA Prise en la personne de son gérant en exercice1814 Chemin de la Garaud30200 BAGNOLS SUR CEZEreprésentée par la SCP M. X..., avoués à la Courassistée de la SCP MEUNIER VIAL, avocats au barreau de N MESMonsieur Paul PARMAné le 12 Février 1923 à MARSEILLE (13)1 rue des Cyprès30400 VILLENEUVE LES AVIGNONreprésenté par la SCP M. X..., avoués à la Courassisté de la SCP MEUNIER VIAL, avocats au barreau de N MESMadame Rachel Y... épouse Z... le 24 Décembre 1919 à MARSEILLE (13)xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxreprésentée par la SCP M. X..., avoués à la Courassistée de la SCP MEUNIER VIAL, avocats au barreau de N MESMonsieur Alain PARMAné le 01 Mai 1954 à AVIGNON (84)1 Lotissement des Coutchougus84700 SORGUESreprésenté par la SCP M. X..., avoués à la Courassisté de la SCP MEUNIER VIAL, avocats au barreau de N MESMonsieur Patrick BONNELLYné le 30 Novembre 1957 à RIVES (47)15 rue Guillaume de Fargis84130 LE PONTETreprésenté par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Courassisté de la SELARL PEYLHARD, avocats au barreau d'AVIGNONSARL PIZZA FOLIES prise en la personne de son gérant en exercice48 route de Morières84000 AVIGNONreprésentée par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Courassistée de la SELARL PEYLHARD, avocats au barreau d'AVIGNONMadame Michèle A... veuve Z... le 14 Juillet 1946 à AVIGNON (84)Route de Signargues30390
DOMAZANreprésentée par la SCP M. X..., avoués à la Courassistée de la SCP MEUNIER VIAL, avocats au barreau de N MESMademoiselle Stéphanie Z... le 05 Avril 1973 à AVIGNON (84)Rue du Moulin à Huile30390 DOMAZANreprésentée par la SCP M. X..., avoués à la Courassistée de la SCP MEUNIER VIAL, avocats au barreau de N MESMademoiselle Nathalie Z... le 06 Juillet 1975 à PERNES LES FONTAINES (84)3550 route de Mazan84210 PERNES LES FONTAINESreprésentée par la SCP M. X..., avoués à la Courassistée de la SCP MEUNIER VIAL, avocats au barreau de N MESORDONNANCE DE CLOTURE rendue le 14 juin 2006COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :M. Serge BERTHET, Conseiller, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :M. Pierre BOUYSSIC, PrésidentM. Serge BERTHET, ConseillerM. Jean Claude DJIKNAVORIAN, ConseillerGREFFIER :Mme Véronique B..., Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.DÉBATS :à l'audience publique du 15 Juin 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2006,Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;ARRÊT :Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 10 Octobre 2006, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la CourLa famille C..., propriétaire d'un immeuble sis 48 route de Morières à AVIGNON, a consenti le 24 avril 1987 à Messieurs D... et PICCIN un bail pour tout commerce, autorisant le locataire à sous-louer sans accord préalable du bailleur mais à charge de l'en aviser. Messieurs D... et PICCIN se sont substitués une SARL PILAS. A la suite d'une procédure collective concernant cette société, la bail a été cédé le 1er décembre 1993 à la société PROVENDIS, laquelle a cédé son
fonds de commerce le 18 décembre 1997 à la société MEDIS ; enfin, la société MEDIS a été absorbée par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE qui est devenue titulaire du bail commercial à compter du 30 novembre 2002.Actuellement, la propriété de l'immeuble se divise entre certains membres de la famille C... et la SCI PAUMA.Des sous-locations ont été consenties le 11 janvier 1990 et le 14 décembre 1992 à Monsieur E..., exploitant un fonds de commerce de pizzeria qu'il a cédé le 23 octobre 2000 à la SARL PIZZA FOLIES dont il est le gérant.Par exploit du 30 mai 2002, la société MEDIS a donné congé pour l'échéance triennale du 30 novembre 2002 et la SARL PIZZA FOLIES a notifié à la famille C... une demande de renouvellement du bail. La société DISTRIBUTION CASINO FRANCE a libéré les lieux mais la société PIZZA FOLIES a poursuivi l'exploitation dans la partie des locaux devenue la propriété de la SCI PAUMA.Les consorts C... ont assigné devant le tribunal de grande instance d'AVIGNON la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE pour avoir méconnu ses obligations en qualité de locataire ainsi que Monsieur E... et la SARL PIZZA FOLIES pour être occupants sans titre ne pouvant prétendre au droit au renouvellement du bail commercial.Par jugement du 6 juillet 2004, le tribunal a :- Dit que le nouveau bail convenu le 18 juin 1997 entre la SARL PROVENDIS et Monsieur E... est inopposable aux consorts C... ;- Dit que par suite du congé délivré le 30 mai 2002, la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE est occupante sans droit ni titre du lot no 3 d'une superficie de 57 m situé au 1er étage de l'immeuble des consorts C... depuis le 1er décembre 2002 ;- Donné acte aux consorts C... de ce qu'ils reconnaissent avoir repris possession des locaux implantés sur la parcelle DS 405 ;- Condamné la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE il payer à la SCI PAUMA à compter du 1er décembre 2002 et jusqu'à libération des lieux, une titre d'indemnité d'occupation mensuelle de 564,41 ç ;- Déclaré la SARL
PIZZA FOLIES recevable à agir;- Rejeté la demande aux fins de renouvellement du bail de la SARL PIZZA FOLIES ;- Donné acte à la SCI PAUMA et aux consorts C... de leur offre de :. conclure directement un nouveau bail avec Monsieur F..., boulanger, et de déduire l'indemnité d'occupation dont il serait redevable.. sous réserve de la remise en état des locaux occupés par la SARL PIZZA FOLIES, conclure un bail avec un nouveau preneur qui pourrait être PIZZA FOLIES, pour un loyer mensuel de 1.000 ç HT outre les charges comprenant la quote-part de taxe foncière au prorata de la superficie des locaux occupés ;- Ordonné une expertise aux frais avancés de la SCI PAUMA et des consorts C..., confiée à Monsieur Pierre G... avec mission de :. déterminer, lot par lot, la nature et le coût des travaux à effectuer par le preneur dans les lieux loués, par suite de son occupation ou de son intervention ou de celle de ses sous-locataires, afin de remettre les lieux en l'état initial, sauf aménagements acceptés par les bailleurs. distinguer, si nécessaire par un rapport préalable, tous travaux que commanderait l'urgence- Condamné la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE à payer au titre de larticle 700 du nouveau cade de procédure civile:. à la SCI PAUMA et à Monsieur Paul C..., la somme de 1.500 euros,. à Monsieur Alain C... et aux ayants droit de Monsieur Michel C..., Madame Michèle A... épouse Michel C..., Madame Stéphanie C... et Mademoiselle Nathalie C... la somme de 1.500 ç ;- Déclaré la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE responsable du préjudice subi par la SARL PIZZA FOLIES :- Ordonné une expertise, aux frais avancés de la SARL PIZZA FOLIES, confiée à Monsieur Pierre G... et Monsieur Christian H... avec mission de :1o décrire et estimer les travaux réalisés par la SARL PIZZA FOLIES dans les lieux loués, 2o estimer la plus-value qui peut en résulter pour l'immeuble,3o estimer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SARL PIZZA FOLIES par la SAS DISTRIBUTION CASINO
FRANCE en application de l'article L 145-14 du Code de commerce,- Ordonné l'exécution provisoire de sa décision ;- Rejeté toutes autres prétentions ;- Condamné la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux entiers dépens.La SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE a relevé appel de ce jugement. Par conclusions du 26 mai 2006 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, elle demande à la Cour de :Vu les conclusions adverses des consorts C... et de la SCI PAUMAVu l'article 784 du NCPC, Vu la cause grave rabattre l'ordonnance de clôture et accueillir les présentes conclusions Déclarer recevable et bien fondé l'appel de la concluante Réformer, dans son intégralité, le jugement rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D' AVIGNON le 6 juillet 2004,Statuant de nouveau Débouter l'ensemble des intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions Dans le cas de figure où des travaux de remise en état des locaux loués à la SARL PIZZA FOLIES seraient retenus par votre Cour :- en l'état de l'opposabilité de sous bail aux bailleurs, la SARL PIZZA FOLIES devra être condamnée à supporter directement toute éventuelle condamnation en l'état de ses manquements à ses obligations prévues au bail.- à titre subsidiaire la SARL PIZZA FOLIES devra être condamnée à relever et garantir la société DISTRIBUTION CASINO France de toute éventuelle condamnation en l'état de ses manquements à ses obligations prévues au bail.Condamner les intimés au paiement de la somme de 4 000 ç sur le fondement de l'article 700 du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE .Condamner l'ensemble des intimés in solidum aux entiers dépens distraits au profit de la SCP POMIES RICHAUD-VAJOU, sur ses offres de droit.Par conclusions du 7 juin 2006 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SCI PAUMA, Monsieur Paul C..., Madame Rachel Y... épouse C..., Monsieur Alain C..., Madame Michèle A... veuve C..., Madame
Stéphanie C... et Mademoiselle Nathalie C... (ci-après les consorts C...) demandent à la Cour de :DÉCLARER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE mal fondée en son appel ;DÉCLARER la société PIZZA FOLIES irrecevable et mal fondée en "sa demande reconventionnelle"LES EN DÉBOUTER :CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;CONDAMNER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE et la société PIZZA FOLIES à payer chacune :- aux consorts Alain C... la somme de 2.500 Euros au titre de l'article 700 du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE . - à LA SCI PAUMA la somme de 2.500 Euros au titre de l'article 700 du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE LES CONDAMNER aux entiers dépens de première Instance et d'appel ces derniers distraits au profit de la SCP X..., Avoué aux offres de droit.Par conclusions du 12 juin 2006 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SARL PIZZA FOLIES et Monsieur Patrick E... (l'orthographe de son patronyme étant retenue selon le libellé de l'en-tête de ses dernières écritures) demandent à la Cour de :Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON le 6.7.2004Vu l'appel déclaré par la Société DISTRIBUTION CASINO FranceAccueillant l'appel incident des concluants et y faisant droit Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le bail convenu du 18.6.1997 inopposable aux Consorts I... à nouveauVu les sous-baux consentis par la SARL PROVENDIS aux droits de laquelle se trouve la SA MEDIS aux droits de laquelle se trouve actuellement la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE à Monsieur Patrick E... aux droits duquel se trouve aujourd'hui la SARL PIZZA FOLIES Débouter la SCI PAUMA de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du sous-bail en date du 18.6.1997 voire son inopposabilité.La condamner a payer aux concluants une indemnité de 5000 ç sur le fondement de larticle 700 NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Reconventionnellement Vu
l'article L-145-32 du Code de Commerce (Ancien art 22 du décret du 30.09.1953)Vu l'article L-145-10 du même code (ancien art 6 du décret du 30.09.1953)Vu la demande de renouvellement de bail formulée par acte extra judiciaires en date des 23, 26, 27 décembre 2002 et 8 Janvier 2003.Faire droit à ladite demande à l'encontre de la SCI PAUMA, propriétaire des lieux donnés à bailEn conséquenceDire et juger que le bail est renouvelé pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du PREMIER DÉCEMBRE DEUX MILLE DEUX aux clauses et conditions du sous-bail conclu avec la Société PROVENDIS le 18.6.1997 portant sur les biens et droits immobiliers à usage commercial sis à AVIGNON (Vaucluse) 48, route de Morières se décomposant comme suivant selon plan annexé:AU REZ DE CHAUSSÉE : Lot No 1 d'une superficie de 27 m2 - 1 pièce et 1 WC- Lot No 2 d'une superficie de 30 m2 - 1 pièce 1 WC - 1 terrasse de 14 m2 environ installée sur le parking existantAU PREMIER ETAGE : Lot No 3 d'une superficie de 57 m2 environ, 1 grande pièce au-dessus de la salle de restaurant, 1 cuisine - 1 cabinet de Toilette hors d'usage, 1 partie de couloiret moyennant un loyer s'élevant à la somme de 497,34 ç HT soit 594,82 ç TTC par moisCondamner la SCI PAUMA à supporter les entiers dépens tant de première instance que d'appel avec distraction pour ces derniers au profit de l'avoué soussignéSUBSIDIAIREMENT, et pour le cas où la Cour confirmerait le jugement rendu en ce qu'il a déclaré le bail du 18.6.1997 inopposable aux Consorts C... et à la SCI PAUMAVu les sous-baux consentis par la SARL PROVENDIS aux droits de laquelle se trouve la SA MEDIS aux droits de laquelle se trouve actuellement la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE à Monsieur Patrick E... aux droits duquel se trouve aujourd'hui la SARL PIZZA FOLIES.Vu le bail consenti à la SARL PIZZA FOLIES le 18.6.1997 pour l'échéance du 30.6.2006Vu le bail principal liant la Société DISTRIBUTION CASINO France aux Consorts C... en date du 15.11.1998 à
compter rétroactivement du 1.12.1996 et devant donc prendre fin le 30.5.2005Vu le congé de désistement notifié par la Société DISTRIBUTION CASINO France le 30.5.2002 pour l'échéance triennale du 30.11.2002Vu le droit direct au renouvellement ouvert à la SARL PIZZA FOLIES sous-locataire du fait de la résiliation prématurée, s'agissant de locaux divisibles.Vu la demande de renouvellement formulée par actes extra judiciaires de la SARL PIZZA FOLIES aux consorts C... les 23, 26, 27 décembre 2002 et 8 janvier 2003V u le refus de renouvellement opposé par les Consorts J... et juger que la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux droits de la SA MEDIS elle même ayant cause de la SARL PROVENDIS est fautive de ne pas s'être conformée aux dispositions de l'article L-145- 31 du Code de Commerce et de ne pas avoir obtenu l'autorisation d'entreprendre les travaux à l'appartement du premier étage en contravention avec les termes du bail de sous-location du 18.6.1997.Débouter la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de toutes prétentions et demandes contraires.Dire et juger qu'elle doit donc réparation du préjudice direct qui en découle pour la SARL PIZZA FOLIES.Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions en ce qu'il a ordonné, avant dire droit une double expertise pour déterminer ledit préjudice.En conséquence Renvoyer la cause et les parties devant le Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON afin qu'il statue sur le double préjudice subi par la SARL PIZZA FOLIES au résultat des deux expertises ordonnées par le jugement précité.Condamner la société DISTRIBUTION CASINO France à payer aux concluants une indemnité de 5000 ç sur le fondement de l'article 700 NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE .Condamner la Société DISTRIBUTION CASINO France en tous les dépens tant de première instance que d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de l'avoué soussigné.La mise en état a été clôturée au 14 juin 2006.SUR QUOI, LA COUR :Attendu que le bail
consenti le 24 avril 1987 par la famille C... à la société PROVENDIS oblige la société DISTRIBUTION CASINO dans les mêmes termes ; qu'il y est stipulé que " le locataire pourra céder librement son droit au présent bail et sous louer en tout ou partie des locaux sus désignés sans avoir à demander l'accord du bailleur, mais en le prévenant simplement par écrit à peine de nullité et de résiliation des présentes ".Attendu que Monsieur Paul C..., pour son compte et celui de l'indivision, est intervenu au premier bail de sous-location par PROVENDIS à Monsieur E...; que ce bail a été résilié et un nouveau bail a été établi le 18 juin 1997 avec la SARL PIZZA FOLIES qui ne peut se prévaloir que de ce contrat, lequel a été fait sans le concours du bailleur auquel il n'a jamais été déclaré; que ne peuvent être assimilées à ce concours ou à cette déclaration la connaissance ou la tolérance du bailleur ou son autorisation de principe à la sous-location ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont déclaré le bail PROVENDIS / PIZZA FOLIES inopposable à la SCI PAUMA et aux consorts C... et ont jugé que la SARL PIZZA FOLIES ne pouvait prétendre au renouvellement.Attendu que le contrat de bail C... / PROVENDIS du 24 avril 1987 fait obligation au preneur de maintenir les lieux en bon état de réparations locatives et de les rendre tels en fin de bail, et lui fait défense de faire aucun changement de distribution, aucune démolition ni aucun percement de mur sans le consentement écrit du bailleur qui pourra exiger la surveillance des travaux par un homme de l'art et aux frais du locataire ; que comme l'a exactement relevé le tribunal, le protocole d'accord du 10 octobre 1997 ne concerne pas les travaux réalisés par la SARL PIZZA FOLIES qui a procédé à la division de lappartement du 1er étage et à l'installation, dans la partie d'immeuble qu'elle occupe, d'un escalier métallique faisant communiquer le rez-de-chaussée de la pizzeria avec le local du premier étage; que c'est encore à bon droit
que le tribunal a reconnu la SCI PAUMA et les consorts C... bien fondés à solliciter la remise en état des lieux et quil a jugé que cette obligation incombait au titulaire du bail au temps de la restitution de l'immeuble donc à DISTRIBUTION CASINO qui ne démontre pas que l'état actuel des lieux est celui que le bailleur principal avait entériné au départ du précédent preneur principal PROVENDIS. Attendu que la SARL PIZZA FOLIES avait connaissance de sa position contractuelle par son contrat de bail qui fait expressément référence à la sous-location et à l'identité du bailleur principal; qu'elle eût été bien inspirée de s'assurer par elle-même de la bonne information de la famille C..., mais l'obligation de déclarer la sous-location au propriétaire des murs incombait au preneur principal qui demeure donc entièrement responsable de son éviction, ayant notifié la résiliation du bail principal sans égard pour les droits du sous-locataire.Attendu que le propre contrat de PIZZA FOLIES, soit le bail du 18 juin 1997, comporte une obligation d'entretien et une interdiction de transformation sans l'accord du bailleur ; qu'elle doit relever et garantir la société DISTRIBUTION CASINO des transformations qui n'ont pas été autorisées par celle-ci ni par le bailleur principal.Attendu qu'il convient de confirmer le jugement entrepris, à charge pour les parties de saisir le tribunal de grande instance d'AVIGNON pour être statué sur les préjudices si elles ne s'accordent pas sur leur étendue et leur réparation.Attendu que la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE qui succombe doit supporter les dépens ; que pour défendre sur son appel, les intimés ont dû exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit être alloué aux consorts C... la somme de 1500 ç, à la SCI PAUMA la somme de 1500 ç et à Monsieur E... et la SARL PIZZA FOLIES la somme de 2000 ç.PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile, en dernier ressort En la forme,
reçoit la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE en son appel et le dit mal fondé.Confirme le jugement déféré ; y ajoutant :Condamne la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE à payer, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile:- à Monsieur Paul C..., Madame Rachel Y... épouse C..., Monsieur Alain C..., Madame Michèle A... veuve C..., Madame Stéphanie C... et Mademoiselle Nathalie C... la somme de 1500 ç, - à la SCI PAUMA la somme de 1500 ç- à Monsieur E... et la SARL PIZZA FOLIES la somme de 2000 ç.Condamne la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux dépens et alloue à la SCP Michel X... et à la SCP CURAT-JARRICOT le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.Arrêt qui a été signé par Monsieur BOUYSSIC, président, et par Madame B..., greffierLE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
