ARRÊT No R.G : 03/02628 /VV TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON 05 mai 2003 X... C/ Y... COUR D'APPEL DE N MES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre A ARRÊT DU 24 JANVIER 2006 APPELANT : Monsieur Stéphane X... né le 30 Mai 1969 à CHATEAUROUX (05) LE VAL DES FEES Rue Richard Casteau 84220 ROUSSILLON représenté par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assisté de Me Martine BAHEUX, avocat au barreau d'AVIGNON INTIMÉE : Madame Damienne Y... épouse Z... née le 14 Mai 1936 à ST SATURNIN LES APT (84) Les Barbiers 84490 SAINT SATURNIN LES APT représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assistée de la SCP FORTUNET & ASSOCIES, avocats au barreau d'AVIGNON ORDONNANCE DE CLÈTURE rendue le 16 Septembre 2005 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : M. Pierre BOUYSSIC, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Pierre BOUYSSIC, Président Mme Christine JEAN, Conseiller M. Jean Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller GREFFIER : Mme Véronique A..., Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DÉBATS : à l'audience publique du 23 Novembre 2005, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2006, Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ; ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 24 Janvier 2006, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.
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Suivant bail conclu le 22 février 1992 avec effet au 1er février 1991, Edouard Y... donnait en location commerciale à Sabine B... un immeuble sis rue Richard Casteau à ROUSSILLON (Vaucluse) à l'effet d'y exploiter une activité de restaurant salon de thé à l'enseigne " Le Val des Fées". Le bail stipulait que le preneur prenait à sa charge les réparations locatives et d'entretien, le bailleur restant tenu à l'exécution des grosses réparations.
Suivant acte authentique passé le 15 septembre 1994, madame B... cédait le fonds de commerce à Stéphane X...
Suivant protocole d'accord signé le 31 mai 1996, M. Y... autorisait le preneur à exécuter tant à l'extérieur qu'à l'intérieur d'importants travaux en vue d'aménager une terrasse et de restaurer le deuxième étage.
Succédant à son père, Damienne Y... épouse Z... délivrait le 22 juillet 1999 à M. X... un congé avec offre de renouvellement du bail pour le terme du 31 janvier 2000 avec fixation du bail renouvelé à compter du 1er février 2000 pour un loyer de 13.564,86 euros.
Le locataire ayant refusé le prix, la Commission Départementale des baux commerciaux était saisie, estimait la valeur locative à 4000 francs par mois et en l'absence du preneur constatait l'absence de conciliation.
Madame Z... assignait M. X... devant le Juge des loyers commerciaux qui, par jugement avant dire droit du 14 mai 2001, avait ordonné une expertise confiée à M. CAPPEAU. C... dressait son rapport le 19 avril 2002, retenant un déplafonnement du loyer et
estimant la valeur locative à 18.479 euros par an.
Par jugement du 5 mai 2003, le juge des loyers commerciaux a confirmé le déplafonnement du montant du loyer, fixé la valeur locative à 13.564,86 euros par an et condamné M. X... à payer à Madame Z... la somme de 13.564,86 euros au titre du loyer annuel à compter du 1er février 2000 en deniers ou quittances et celle de 750 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, tout en ordonnant l'exécution provisoire de la décision.
Le 18 juin 2003, M. Stéphane X... a relevé appel de cette décision.
Vu les conclusions déposées le 20 octobre 2003 par l'appelant et tendant à dire n'y avoir lieu à déplafonnement, à débouter Madame Y... de sa demande d'augmentation de loyer, ainsi que de toutes demandes dirigées à son encontre et à la condamner à lui porter et payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions déposées le 11 janvier 2005 par Madame Damienne Y... épouse Z... et tendant à débouter M. X... de son appel injuste et mal fondé, à confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et à le condamner à lui payer une indemnité de 3000 euros du chef de son comportement procédurier et abusif et celle de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
SUR CE :
ATTENDU, en la forme, que l'avoué de l'intimé a adressé le 22 novembre 2005, veille de l'audience, un courrier pour demander la
révocation de l'ordonnance de clôture au motif qu'il avait à communiquer une nouvelle pièce ;
Mais ATTENDU que l'avoué dont s'agit à celé de façon inadmissible à la Cour que le même jour il avait déposé de nouvelles conclusions ; que par application de l'article 783 alinéa 1er de telles conclusions et une telle pièce qui n'est d'ailleurs pas identifiée dans le courrier doivent être déclarées irrecevables, l'intimée ne justifiant pas d'une cause grave au sens de l'article 784 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
ATTENDU, au fond, que la Cour observe que l'appelant ne fait pas la moindre proposition d'une nouveau loyer, ce qui démontre sa mauvaise foi ;
ATTENDU, sur la despécialisation, que devant l'expert M. X... a reconnu qu'il avait adjoint à son activité commerciale la vente de sandwiches, crêpes, gaufres, glaces et boissons à emporter qui n'était pas prévue dans le bail du 22 février 1992 ; que si l'article L145-47 du Code de Commerce autorise le locataire à adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, ce même texte de loi dispose qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé, ce dont le preneur s'est abstenu ;
ATTENDU, sur le déplafonnement, que l'expert CAPPEAU a retenu une amélioration des facteurs locaux de commercialité ; qu'à cet égard l'article 23-4 du décret du 30 septembre 1953 énonce que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que
peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire
ATTENDU que l'expert CAPPEAU a relevé que ROUSSILLON constituait un haut lieu du tourisme tant les touristes sont attirés par les ocres et par la couleur rouge caractéristique de ce village ; que l'augmentation importante de la fréquentation touristique est révélée par la fréquentation des 5 parkings payants de la localité qui est passée de 34383 entrées en 1993 à 85924 en 2001 ; qu'il a également retenu que le fonds de commerce se situait au centre du village dans un secteur très visité offrant une douzaine de restaurants, bars ou brasseries, cette situation s'étant notablement modifiée par rapport à celle existant à la date de prise d'effet du bail ; qu'enfin, l'expert a noté que la rue Richard Casteau où se trouve le commerce de M. X... constituait un passage quasi obligé de la visite de ROUSSILLON et que l'établissement disposait d'un accès direct face au parking du Pasquier, ce qui signifiait que la presque totalité du flux touristique passait inévitablement devant le restaurant équipé d'une terrasse ;
ATTENDU que l'évolution de ces facteurs de commercialité ont conduit l'expert à proposer de façon pertinente le déplafonnement du loyer qui doit donc être confirmé ;
ATTENDU, sur la valeur locative, qu'au terme de ces calculs basés sur la méthode MOUTON, le rendement locatif et l'évolution par comparaison, l'expert a retenu une valeur locative moyenne de 18.479 ç par an ; que le premier juge a retenu que l'immeuble donné à bail présentait d'importants désordres et un danger pour ses occupants et que la bailleresse ne justifiait pas de l'exécution des travaux de gros oeuvre mis à sa charge par le jugement du Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON en date du 25 juin 2002, ce qui l'a conduit à
réduire le loyer à 13.564,86 ç par an, soit 1130,40 ç par mois ;
ATTENDU que l'appelant insiste, d'une part, sur le mauvais état du premier étage de l'immeuble entraînant des infiltrations et inondations, menaçant ruine et présentant un danger pour ses occupants ainsi que l'avait apprécié l'expert BARNEAUD ; qu'il reproche à la bailleresse de s'être limitée à de petits travaux de colmatage ;
Mais ATTENDU que comme l'admet le preneur, sa famille et lui même ne résident plus au premier étage de l'immeuble ; que le premier étage a été modifié et transformé pour partie en deux coins toilette avec lavabos et WC à usage de la clientèle du restaurant et pour l'autre partie à usage de réserves ; qu'ainsi tout l'immeuble est à destination commerciale ; que néanmoins, le premier juge a tenu compte à juste titre de ce que la bailleresse n'avait pas exécuté les travaux de gros oeuvre qui lui incombaient et réduit de 4914,14 ç le montant du loyer proposé par l'expert ;
ATTENDU que la décision entreprise doit ainsi être confirmée ;
ATTENDU, sur la demande en paiement de dommages intérêts formée par Madame Z..., qu'elle ne saurait reprocher à M. X... un comportement procédurier, alors que c'est elle qui a saisi le juge des loyers commerciaux ; que sa demande doit donc être écartée ;
ATTENDU que la partie qui succombe doit les dépens ; qu'il ne serait pas équitable de laisser à l'intimée la charge des frais non compris dans les dépens exposés en appel et qu'il doit lui être alloué à ce titre, en tenant compte de la somme déjà attribuée au même titre en première instance, la somme de 610 euros ; * * *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel régulier en la forme ;
Déclare irrecevables les conclusions déposées et la pièce communiquée le 22 novembre 2005 par l'intimée ;
Confirme le jugement déféré ;
Déboute Madame Damienne Y... épouse Z... de sa demande en paiement de dommages intérêts ;
Condamne M. Stéphane X... aux dépens d'appel et à payer à Madame Z... la somme de 610 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Autorise la SCP FONTAINE MACALUSO- JULLIEN, Avoués associés, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elel a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Arrêt signé par M. BOUYSSIC, Président et par Mme
Arrêt signé par M. BOUYSSIC, Président et par Mme A..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
