COUR D'APPEL DE NANCY
ARRÊT No 2693 / 07 DU 27 NOVEMBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 02 / 03523
Décision déférée à la Cour : arrêt de la Cour d'Appel de METZ, en date du 05 novembre 2000,
DEMANDEUR À LA SAISINE SUR RENVOI APRÈS CASSATION : Monsieur Salvatore X... demeurant ...57050 METZ représenté par la SCP VASSEUR, avoués à la Cour assisté de Me Frédéric BARBAUT, avocat au barreau de NANCY
DÉFENDEURS À LA SAISINE SUR RENVOI APRÈS CASSATION : S. C. I. SYLVER, venant aux droits de Robert Z..., dont le siège est 16 route de Thionville-57000 METZ représentée par la SCP MILLOT-LOGIER et FONTAINE, avoués à la Cour assistée de Me JOFFROY, avocat au barreau de NANCY SCI CLOS DE VILLARS dont le siège est 6 chemin de la Frécotte 57160 SCY CHAZELLES représenté par Me GRÉTÉRÉ, avoué à la Cour assisté de Me Stanislas LOUVEL, avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 30 Octobre 2007, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Guy DORY, Président, Président de Chambre, en son rapport, Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller, Madame Pascale TOMASINI-KRIER, Conseiller, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Mademoiselle Laïla CHOUIEB,
ARRÊT : contradictoire, prononcé à l'audience publique du 27 NOVEMBRE 2007, date indiquée à l'issue des débats, par Monsieur DORY, Président, conformément aux dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur DORY, Président, et par Madame Marie-Claude OLMEDO, greffier présent lors du prononcé ;
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte introductif d'instance reçu le 2 décembre 1998, Monsieur Franz D... a fait citer Monsieur Salvatore X... devant le Tribunal d'Instance de METZ aux fins de le voir condamner à évacuer immédiatement le terrain qu'il occupe situé 12-14-16 route de Thionville à METZ, et plus spécialement la parcelle E 16 No7 dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous peine d'une astreinte de 1. 000 F par jour de retard ; il réclamait en outre la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 5. 000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Exposant qu'il était propriétaire du terrain objet du litige, le demandeur faisait valoir que depuis plusieurs années Monsieur X... entreposait sur le terrain des véhicules à l'état d'épaves, sans être titulaire d'un bail et sans régler un loyer ;
Par acte reçu le 30 juillet 1999, Monsieur Robert Z... est intervenu volontairement dans la procédure et, expliquant qu'il est devenu propriétaire du terrain litigieux, a demandé au tribunal de faire droit à son profit aux conclusions de l'acte introductif d'instance ;
Monsieur D... s'est désisté par acte reçu le 26 juillet 1999 ;
A l'audience du 4 octobre 1999, Monsieur X..., comparant personnellement, a déclaré qu'il bénéficiait d'un bail pour ce terrain depuis 32 ans, précisant qu'il avait versé un loyer mensuel " jusqu'à il y a 6 mois avec condition de proposer le terrain lors de sa vente " et demandant que le bail soit maintenu à son nom ;
Par jugement du 8 novembre 1999, le Tribunal d'Instance de METZ a prononcé la résiliation du bail, a condamné Monsieur X... à évacuer le terrain litigieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire de 300 F par jour de retard, a ordonné l'exécution provisoire de la décision et a condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Z... la somme de 2. 500 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Monsieur X... a relevé appel de cette décision selon déclaration du 3 janvier 2000 ;
Par arrêt du 5 septembre 2000 la Cour d'Appel de METZ a :-donné acte à la SCI SYLVER de son intervention volontaire,-reçu l'appel régulier en la forme,-au fond l'a rejeté,-confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris,-dit que la SCI SYLVER venait aux droits de Monsieur Z..., agissant à titre personnel,-condamné Monsieur X... à payer à la SCI SYLVER la somme de 3. 000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,-condamné l'appelant aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé AZ 11 / 2000 ;
Cet arrêt a été cassé le 2 octobre 2002, la Cour de Cassation relevant " que pour prononcer la résiliation du contrat de location, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que Monsieur X... est bien locataire du terrain, que Monsieur D... aux droits duquel se trouve désormais la SCI soutenait que le loyer n'était pas payé depuis de nombreuses années, que le preneur justifiait seulement du règlement des loyers à compter du 4 février 1999 date de l'acquisition du terrain par le dernier propriétaire, que Monsieur X... ayant manqué à son obligation principale de locataire, il convenait de prononcer la résiliation du bail ; qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait constaté que le preneur avait payé le prix du bail à la SCI, seule restée en cause, et que l'acquéreur de l'immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente sauf cession de créance ou subrogation expresse, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés " ;
L'affaire a été renvoyée devant la Cour d'Appel de NANCY, saisie par déclaration du 23 décembre 2002 ;
Monsieur X..., appelant, fait valoir dans ses dernières écritures du 6 juin 2006, que c'est Monsieur Z... qui est intervenu volontairement le 30 juillet 1999 dans la procédure pendante devant le Tribunal d'Instance de NANCY ; que cependant, il n'avait aucun intérêt à agir, la vente ayant été conclue entre Monsieur D... et la SCI SYLVER qui s'est constituée tardivement devant la Cour d'Appel de METZ ; que cette constitution est irrégulière ;
Il soutient également que les demandes adverses tendant à la constatation de prétendus manquements au bail sont nouvelles à hauteur de Cour et, comme telles, irrecevables ;
Sur le fond, Monsieur X... fait valoir qu'il était titulaire d'un bail commercial depuis 1978 ;
Il soutient avoir payé l'intégralité des loyers dus à la SCI SYLVER ;
Il ajoute qu'il a fait l'objet de deux redressements judiciaires et que Monsieur D... n'a jamais déclaré de créance au titre des loyers, à la suite du redressement intervenu le 22 mai 1996 ; que toute dette envers Monsieur D... est donc éteinte et que la SCI SYLVER ne pouvait poursuivre la résiliation du bail pour des motifs antérieurs, l'acquisition de l'immeuble, d'autant plus qu'aucune subrogation n'était intervenue ;
Il soutient encore qu'il a toujours eu une activité de garagiste, connue des bailleurs successifs ; il conteste aussi avoir sous-loué les lieux au " garage du BOSFOR ", soutenant que cette location concernait des locaux lui appartenant au 10 route de Thionville à METZ ;
Il ajoute que la SCI a fait exécuter l'arrêt de la Cour d'Appel de METZ et qu'il a dû quitter les lieux ; il considère qu'il a subi un préjudice qu'il évalue à 45. 375 € pour la vente précipitée du matériel (véhicules et épaves stockés sur le terrain) et à 76. 225 € pour la perte d'exploitation ;
Il est finalement demandé à la Cour de :-vu l'arrêt de la cour de Cassation du 2 octobre 2002,-vu les articles 1743 et 1165 du Code Civil,-vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil,-vu le contrat de bail en date du 22 juin 1978, dire et juger Monsieur X... recevable et bien fondé en ses demandes,-dire et juger que le bail en date du 22 juin 1978 est toujours en vigueur, et que la SCI SYLVER doit par conséquent une jouissance paisible du terrain sis 12-14 route de Thionville à METZ à Monsieur X...,-dire et juger que Monsieur Z... n'avait ni qualité à agir dans l'instance initiale et que la validité de la régularisation de l'intervention de la SCI SYLVER n'est pas justifiée,-dire et juger que les demandes formées initialement par le bailleur concernent un défaut de bail, et que les demandes formées à hauteur d'appel sont irrecevables car nouvelles, en ce qu'elles sont fondées sur de prétendus manquements au contrat de bail,-dire et juger que la SCI SYLVER ne peut justifier d'aucune cession ni subrogation de créance par rapport à Monsieur D... et qu'elle ne peut donc poursuivre Monsieur X... pour une dette antérieure à la cession, qui, de toute manière, serait éteinte par défaut de déclaration de créance,-dire et juger qu'en tout état de cause, et à titre subsidiaire, il n'est rapporté la preuve d'aucun autre manquement au bail par Monsieur X...,-dire et juger que la SCI SYLVER et la SCI CLOS DE VILLARS sont particulièrement mal fondées à invoquer des manquements actuels au contrat de bail, alors que Monsieur X... a été expulsé du terrain litigieux depuis janvier 2001,-dire et juger par conséquent que le contrat de bail est toujours valable, et que la SCI SYLVER puis la SCI CLOS DE VILLARS a restitué à Monsieur X... le terrain litigieux, sous peine d'une astreinte de 1. 000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,-condamner la SCI CLOS DE VILLARS à détruire l'immeuble qu'elle a édifié sur le terrain litigieux, sous peine d'une astreinte de 1. 000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et de remettre le terrain litigieux en l'état initial,-condamner la SCI SYLVER et la SCI CLOS DE VILLARS à payer à Monsieur X... une somme de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP VASSEUR, avoué associé à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
La SCI SYLVER répond par écritures du 24 août 2006 qu'elle est intervenue pour couvrir la qualité réelle de Monsieur Z... et que la fin de non-recevoir invoquée par l'appelant a disparu ; elle soutient que par son acquisition du 4 février 1999, elle a acquis l'intégralité des droits et actions relativement à la procédure d'expulsion engagée contre Monsieur X... ;
Elle ajoute que, violant les stipulations du bail, Monsieur X... a sous-loué les lieux au garage du BOSFOR et qu'il ne les entretenait pas en bon père de famille ; elle souligne que le bail n'était pas de nature commerciale et qu'aucune activité professionnelle n'était visée en référence au contrat ; la SCI conteste le préjudice allégué par l'appelant et fait aussi valoir qu'il est irrecevable à demander la démolition de l'immeuble érigé sur les lieux libérés par Monsieur X... ;
Il est finalement demandé à la Cour de :-débouter Monsieur X... de son appel,-confirmer le jugement entrepris du 8 novembre 1999 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, et l'expulsion sous astreinte de 300 F par jour de retard,-dire que si le jugement confirmé par la Cour a été exécuté, il était parfaitement justifié,-recevoir la SCI SYLVER en son appel incident et l'y déclarer bien fondée,-prononcer au besoin la résiliation du bail au profit de la SCI devant l'existence d'une sous-location interdite et la poursuite des défauts de paiement,-condamner Monsieur X... à payer à la SCI SYLVER la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts,-condamner en tout état de cause Monsieur X... à payer à la SCI SYLVER la somme de 2. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,-condamner Monsieur X... aux entiers dépens admettant la SCP MILLOT-LOGIER et FONTAINE, avoués associés à la Cour, au bénéfice des offres de droit ;
La SCI CLOS DE VILLARS intervient volontairement à l'instance en qualité d'acquéreur de l'immeuble et propriétaire de celui-ci depuis le 31 juillet 2003 " subrogé dans tous les droits et actions de la SCI SYLVER " notamment quant à l'action en résiliation du bail vis-à-vis de Monsieur X... ou de ses ayants-droit ;
Elle fait valoir dans ses écritures du 16 septembre 2005 que la clause de subrogation existait aussi dans les rapports entre Monsieur D... et la SCI SYLVER et que l'absence de déclaration de créance n'empêche pas de constater que les conditions de la résiliation sont réunies alors que le locataire a manqué à son obligation principale de payer le loyer ;
Elle fait siennes les explications de la SCI SYLVER sur les manquements de Monsieur X... et ajoute que celui-ci ne saurait solliciter sa réintégration dans les lieux qui n'appartiennent plus à son bailleur ;
Il est finalement demandé à la Cour de :-déclarer l'intervention de la SCI CLOS DE VILLARS recevable et bien fondée,-confirmer le jugement entrepris rendu le 8 novembre 1999 par le tribunal de METZ en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail,-constater que Monsieur X... a, à ce jour, évacué de sa personne et de toute personne occupant de son chef les locaux qui lui avaient été remis à bail,-en conséquence,-dire et juger que cette évacuation portera effet définitivement, la concluante pouvant user complètement des biens immobiliers en son temps remis à bail à Monsieur X...,-en tant que de besoin,-condamner en conséquence Monsieur X... à évacuer de sa personne et de toute personne occupant de son chef, les locaux remis à bail,-condamner Monsieur X... à payer à l'intervenante la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,-en tout état de cause,-déclarer Monsieur X... irrecevable, en tous les cas non fondé en ses demandes reconventionnelles,-condamner Monsieur X... à payer à l'intervenante la somme de 2. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,-condamner Monsieur X... en tous les dépens d'instance et d'appel tout en réservant à Maître GRÉTÉRÉ, avoué à la Cour, le droit de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision et ce conformément aux articles 696 et 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
SUR CE :
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que la SCI SYLVER est volontairement intervenue devant la Cour d'Appel de METZ le 14 février 2000 " venant aux droits " de Monsieur Z... ; que dans de telles conditions, force est de constater que la cause de l'irrecevabilité invoquée a disparu dès avant la saisine de la Cour de renvoi ; qu'en application de l'article 126 du Nouveau Code de Procédure Civile ce moyen sera donc rejeté ;
Attendu d'autre part que Monsieur X... fait valoir que les demandes tendant à la constatation des prétendus manquements au contrat de bail sont " radicalement " irrecevables comme constituant des demandes nouvelles, au sens des articles 562 et 564 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Mais attendu que Monsieur D... recherchait initialement la libération des lieux lui appartenant ; qu'il avait certes fait valoir que Monsieur X... était occupant sans droit ni titre alors qu'en réalité un bail liait les parties ; que cependant, Monsieur X... méconnaît les dispositions de l'article 565 du Nouveau Code de Procédure Civile, suivant lesquelles les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; que tel est spécialement le cas, alors que le propriétaire des lieux entend toujours mettre fin à la présence de Monsieur X..., peu important qu'il invoque désormais des manquements contractuels ; que ce moyen sera donc rejeté ;
Attendu au fond, qu'il est constant que Monsieur X... a été mis en redressement judiciaire par jugement de la chambre commerciale du Tribunal de Grande Instance de METZ en date du 22 mai 1996 ; que c'est à tort que l'appelant soutient qu'il a fait l'objet de " deux " redressements judiciaires, paraissant confondre le jugement du 6 mai 1998 arrêtant le plan de redressement avec l'ouverture d'une nouvelle procédure ;
Attendu certes que Monsieur D... n'a déclaré aucune créance pour les loyers échus antérieurement au jugement du 22 mai 1996 ; que cependant il n'avait pas à déclarer une créance au titre des loyers échus postérieurement à l'ouverture de la procédure collective et dont Monsieur X... ne démontre nullement qu'il s'en est acquitté ;
Attendu d'autre part que l'acte de vente du 4 février 1999 entre Monsieur D... et la SCI SYLVER stipule expressément (p 5) que le locataire Monsieur X... ne paie plus ses loyers depuis 1981 et qu'une déclaration introductive d'instance en vue d'obtenir son expulsion sous astreinte a été présentée le 30 novembre 1998 au Tribunal d'Instance de METZ ; que " le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits et actions relativement à la procédure d'expulsion " ; qu'il résulte clairement de cette stipulation, que l'acquéreur était en droit de se prévaloir du défaut de paiement des loyers pour la période comprise entre l'ouverture de la procédure collective (22 mai 1996) et la date de la vente (4 février 1999) ;
Attendu d'autre part que le 30 juin 2003, Monsieur E..., exploitant le garage du BOSFOR, a certifié que Monsieur X... lui avait consenti un bail commercial " pour son local principal pour exercer l'activité du garage réparation mécanique depuis 1997 ainsi que le terrain situé no12 route de Thionville " pour entreposer ses véhicules accidentés et que dès que Monsieur Z... l'avait prévenu de cet achat en 1998, il avait procédé à l'enlèvement des épaves ;
Qu'il ressort donc de ce document que Monsieur X... a effectivement sous-loué une partie du terrain qu'il avait pris à bail le 22 juin 1978, violant les stipulations de celui-ci qui prévoyait expressément que " le preneur ne pourra sous-louer son droit au présent bail, en tout ou en partie " ;
Que ce manquement était, comme le défaut de paiement des loyers, contractuellement de nature à entraîner la résiliation du bail ;
Attendu d'autre part que le preneur avait l'obligation légale, conformément à l'article 1728 du Code Civil, d'user de la chose en bon père de famille ;
Que le 15 juillet 1999, le Maire de la commune de METZ a demandé à la SCI SYLVER de procéder au nettoyage du site " compte tenu du dépôt important de carcasses de voitures, et du mauvais entretien du terrain contrevenant aux dispositions de l'article R 442-2 du Code de l'Urbanisme " ;
Que le constat établi le 7 janvier 2000 par Madame F..., clerc habilité, a révélé que le terrain donné à bail à Monsieur X... était encombré d'épaves de voitures de nombreux déchets de fer et d'acier, de vieux pneus, d'accessoires pour automobiles et des bidons, que d'importantes flaques d'huile étaient visibles en plusieurs endroits sur le terrain ;
Attendu qu'il résulte suffisamment de ces éléments que même en tenant compte de l'activité de garagiste de Monsieur X..., celui-ci n'a pas fait usage normal de la chose louée, l'activité exercée n'impliquant ni le stockage de carcasses de voitures, ni les désordres et le défaut d'entretien préjudiciables à l'environnement tels que dénoncés et constatés ;
Que ces manquements justifient également la résiliation du bail ;
Attendu qu'en définitive, il y a donc lieu de confirmer le jugement du Tribunal d'Instance de METZ en date du 8 novembre 1999, étant cependant précisé que la SCI SYLVER vient aux droits de Monsieur Z... ;
Qu'eu égard à la situation actuelle, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte ;
Attendu que les manquements susindiqués de Monsieur X... ont fait subir un préjudice certain à la SCI SYLVER ; que ce préjudice sera exactement réparé par l'allocation de la somme de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts ;
Que la SCI CLOS DE VILLARS ne justifie quant à elle d'aucun préjudice indemnisable ; que sa demande sera rejetée ; que succombant en son action, Monsieur X... sera condamné aux dépens d'appel, y compris ceux de l'arrêt cassé, et au paiement sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile de :-1. 500 € à la SCI SYLVER,-800 € à la SCI CLOS DE VILLARS ;
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant en audience publique et contradictoirement,
Vu l'arrêt de la Cour de Cassation du 2 octobre 2002 ;
Rejette les fins de non-recevoir ;
Donne acte à la SCI SYLVER et à la SCI CLOS DE VILLARS de leur intervention ;
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne l'astreinte ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
Condamne Monsieur X... à payer à la SCI SYLVER la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 €) à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts au profit de la SCI CLOS DE VILLARS ;
Condamne Monsieur X... à payer sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :-MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 €) à la SCI SYLVER,-HUIT CENTS EUROS (800 €) à la SCI CLOS DE VILLARS ;
Condamne Monsieur X... aux dépens d'appel, dont ceux de l'arrêt cassé ;
Dit que les dépens d'appel pourront être directement recouvrés par la SCP MILLOT-LOGIER et FONTAINE, avoués associés à la Cour, et Maître GRÉTÉRÉ, avoué à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
L'arrêt a été prononcé à l'audience publique du vingt sept Novembre deux mille sept par Monsieur DORY, Président de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Madame Marie-Claude OLMEDO, Greffier.
Et Monsieur le Président a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.
