ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
4e chambre civile
ARRET DU 06 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06192 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PFZT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 15 avril 2021
Tribunal judiciaire de Montpellier - N° RG 20/01267
APPELANTE :
S.A.R.L. Outre Mer Investissements Transactions ' Omi Transactions
société civile immobilière au capital de 7623 €, inscrite au RCS de BORDEAUX sous le numéro 398 297 192, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 6] prise en la personne de son représentant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Clément CHAZOT substituant sur l'audience Me Mélanie MARREC de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant ayant plaidé pour Me Thomas JANY, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMES :
Monsieur [F] [L]
né le 26 Juin 1971 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Axelle NEGRE substituant sur l'audience Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [R] [Z]
née le 04 Avril 1975 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Axelle NEGRE substituant sur l'audience Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 JANVIER 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre
M. Philippe BRUEY, Conseiller
Mme Marie-José FRANCO, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.
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FAITS ET PROCÉDURE
Le 12 février 2019, la Sarl Mazali a donné mandat exclusif à la Sarl Outre Mer investissements transactions (Omi transactions) pour la vente d'une maison et d'un terrain.
Le 16 avril 2019, M. [F] [L] et Mme [R] [Z] ont signé un compromis de vente avec la société Mazali portant sur une maison située à [Localité 7] moyennant le prix principal de 532.000 € et la somme de 13.000 € au titre de la rémunération du mandataire à la charge des acquéreurs, exigible au jour de la signature de l'acte authentique.
La vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 500.000 € au taux d'intérêt maximum de 1,60 % hors assurance d'une durée minimale de 25 ans au plus tard le 17 juin 2019. Les acquéreurs se sont engagés à procéder au virement de la somme de 26 600 € en la comptabilité de Maître [G] au titre du dépôt de garantie. Une clause pénale de la somme de 53.000 € a été convenue par les parties.
Le 7 août 2019, la société Mazali a sommé M. [L] et Mme [Z] d'être présents le mardi 13 août 2019 à 13h00 en l'étude de Maîtres [N] et [G], notaires du vendeur, afin de procéder à la signature de l'acte authentique de vente de la maison, objet du compromis signé entre les parties le 16 avril 2019.
Par courrier en date du 8 août 2019, M. [L] et Mme [Z] ont informé Mme [H] [P] de leur décision de renoncer à l'achat de la maison, suite à la mutation professionnelle de M. [L] sur la commune de [Localité 8]. Ils ont indiqué être disposés à verser à titre d'indemnité à la société Mazali une somme de 26 600 € correspondant au dépôt de garantie.
Par courrier du 9 août 2019, la société Omi transactions a adressé aux consorts [L]-[Z] une facture d'un montant de 13.000 € au titre des honoraires de vente.
Par procès-verbal de carence en date du 13 août 2019, Maître [T] [Y], notaire au sein de la Scp [N]-[G], a pris acte de ce que le vendeur, la société Mazali, a repris sa pleine et entière liberté, se considérant totalement délié des conventions susvisées et demandant l'application de la clause pénale.
La société Mazali a perçu le dépôt de garantie à hauteur de 26.600 € mais, souhaitant percevoir le montant de la clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente, elle a mis en demeure les consorts [L]-[Z], le 14 août 2019.
Par lettre recommandée du 9 octobre 2019, la société Omi transactions a mis en demeure les consorts [L]-[Z] de faire une proposition de règlement transactionnel au titre de sa commission de mandataire.
Le 4 novembre 2019, une deuxième mise en demeure a été adressée dans les mêmes termes aux consorts [L]-[Z], qui n'ont pas répondu.
Face au silence de M. [L] et de Mme [Z], la société Omi transactions les a fait assigner en règlement de la commission.
Par jugement réputé contradictoire rendu sous le bénéfice de l'exécution provisoire en date du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a débouté la société Omi transactions de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens.
Le 21 octobre 2021, la société Omi transactions a relevé appel de ce jugement.
PRÉTENTIONS
Par dernières conclusions remises par voie électronique le 14 septembre 2023, la Sarl Outre Mer investissements transactions demande en substance à la cour de réformer le jugement et de condamner M. [L] et Mme [Z] solidairement au paiement d'une somme de 13 000 € TTC en règlement de la commission due à son profit ainsi qu'à la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par dernières conclusions remises par voie électronique le 11 juillet 2022, M. [L] et Mme [Z] demandent en substance à la cour de confirmer le jugement et de condamner la société Omi transactions à leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2023.
Pour plus ample exposé des événements de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Pour rejeter l'action en paiement de la commission stipulée au compromis de vente du 16 avril 2019, le premier juge a retenu qu'il résultait tant du mandat signé entre la société venderesse et la société mandataire que de ce compromisque l'exigibilité de la rémunération du mandataire à la charge des acquéreurs n'interviendrait qu'à la signature de l'acte authentique par devant notaire, laquelle n'était pas intervenue, privant la société mandataire de son droit à commission.
S'il appartient au juge par application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il ne peut changer le fondement juridique lorsque les parties l'ont lié par les qualifications et point de droit auquels elles entendent limiter le débat.
La cour, en application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
La cour constate qu'en l'espèce la société Outre Mer Investissement formule dans le dispositif de ses conclusions une demande tendant à condamner solidairement M. [L] et Mme [Z] au paiement d'une somme de 13000€ TTC en règlement de la commission due à son profit. Au soutien, elle fonde son action sur les seuls articles 1103 et 1104 du code civil, fondement juridique qui lie le juge quand bien même elle développe dans le corps de ses conclusions un moyen tiré de la responsabilité contractuelle des acquéreurs. Elle n'a jamais visé les dispositions de l'article 1231-1 du code civil qui seules auraient pu permettre à la cour d'examiner ce fondement juridique et n'a pas demandé dans le dispositif de ses conclusions la condamnation solidaire des acquéreurs à lui payer cette même somme de 13000€ à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle fautive.
Ainsi, sur le seul fondement contractuel, la cour ne peut que constater, à l'instar du premier juge, que le mandat et le compromis dont l'application est revendiquée stipulent que l'exigibilité de la commision est prévue à la réitération de la vente par acte authentique, laquelle n'est pas intervenue, de telle sorte que la confirmation s'impose.
Aucune circonstance ne permet de retenir d'abus dans l'exercice de son droit appel par la société Omi Transactions de telle sorte que la demande reconventionnelle des intimés sera rejetée.
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la société Omi Transactions supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions
Y ajoutant
Condamne la société Omi Transactions aux dépens d'appel.
Condamne la société Omi Transactions à payer à M. [F] [L] et à Mme [R] [Z] la somme de 2500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
