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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre commerciale
ARRET DU 16 MAI 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/04044 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PBVW
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 17 MAI 2021
TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER
N° RG 2020001587
APPELANT :
Monsieur [S] [G] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL CAFE TIAGO immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°850 503 434 dont le siège est situé [Adresse 1], désigné par jugement du tribunal de commerce de MONTPELLIER du 26/08/2019
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
S.C.I. FLORI prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jérôme PASCAL de la SARL CAP-LEX, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 23 Février 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 MARS 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Jean-Luc PROUZAT, président de chambre
Mme Anne-Claire BOURDON, conseiller
M. Thibault GRAFFIN, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère faisant fonction de président en remplacement de Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre régulièrement empêché, et par Mme Audrey VALERO, greffier.
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
Le 28 mai 2019, la S.C.I. Flori et la S.A.R.L. Café Tiago ont signé un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1 700 euros HT.
Le contrat de bail précise que le local sera utilisé pour des activités de salon de thé, fabrication de pâtisseries et viennoiseries, glaciers, saladerie, tarterie, sandwicherie sous réserve des dispositions du règlement de copropriété de l'état descriptif. Il précise que toute cuisson nécessitant une extraction est exclue, et ce, comme condition essentielle et déterminante à la signature des présentes, et que le preneur déclare en être informé et déclare que son activité ne nécessite aucune cuisson avec extraction.
Par jugement en date du 26 août 2019, le tribunal de commerce de Montpellier a constaté l'état de cessation des paiements et prononcé la liquidation judiciaire de la société Café Tiago, désignant notamment Maître [S] [G] en qualité de mandataire liquidateur.
Le 22 novembre 2019, M. [G] ès qualités a vendu le fonds de commerce de la société Café Tiago pour un prix de 17'000 euros.
Par exploit d'huissier en date du 27 janvier 2020, M. [G], ès qualité de mandataire liquidateur de la société Café Tiago, a fait assigner la société Flori devant le tribunal de commerce de Montpellier qui, par jugement en date du 17 mai 2021, a :
- Constaté la validité du contrat de bail commercial signé le 28 mai 2019 entre les parties';
- Dit qu'aucune man'uvre dolosive n'a été entreprise par la société Flori';
- Débouté la société Café Tiago de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions';
- Condamné Maître [G] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Café Tiago à payer la somme de 700 euros à la société Flori au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné Maître [G] ès qualités de mandataire du liquidateur de la société Café Tiago aux entiers dépens de l'instance dont frais de greffe liquidée est accès à la somme de 74,50 euros TTC.
Le 23 juin 2021, M. [G], ès qualités, a régulièrement relevé appel de ce jugement.
Il demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées via le RPVA le 17 février 2023, de':
Vu les articles 1137, 1240 et 1719 du code civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces visées,
- Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 17 mai 2021 ;
- Débouter la société Flori de l'ensemble de ses moyens, demandes, fins et conclusions ;
- Rejeter le moyen de la société Flori tiré d'un prétendu défaut de saisine de la Cour d'appel et d'une soi-disant absence d'effet dévolutif de la déclaration d'appel ;
- Juger que la Cour de céans est bien saisie de l'appel de Maître [G] ès qualité de mandataire liquidateur de la société Café Tiago ;
Et statuant à nouveau :
- Juger constitutives d'une réticence dolosive de la part de la société Flori les dissimulations qu'elle a opérées au titre des désordres affectant le local qui ont été volontairement tus ;
- Condamner la société Flori à porter et payer à Maître [G] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Café Tiago à titre de dommages et intérêts la somme totale de 104 913,79 euros, les décomposant comme suit :
' Montant du droit d'entrée (Cf Pièce n°1 : bail commercial) : 18.000 euros ;
' Montant du dépôt de garantie (Cf Pièce n°1 : bail commercial) : 2.900 euros ;
' Montant des loyers de juin 2019 et prorata loyer (Cf Pièce n°1 : bail commercial et pièce n°15 : 4 factures de loyer) = 5.286 euros ;
' Montant du matériel acheté + machine à café (456 euros) (Cf Pièce n°1 : bail commercial et pièces n° 16 et 17 : factures) : 6.456 euros ;
' Montant des frais d'agence (Pièce n°18 : facture) : 6.000 euros ;
' Montant des frais d'acte (rédaction du bail commercial par avocat ' Pièce n°19 : note d'honoraires et Etat de frais) : 2.700 euros ;
' Montant de l'entretien climatisation (Pièce n°14) : 432 euros ;
' Montant de l'entretien extincteur (Pièce n°20 : facture) : 147 euros;
' Montant des frais d'installation et frais de résiliation (ligne téléphonique, CB, EDF, enseigne, ect') (Pièces n°21 à n°26) : 950 euros ;
' Montant des frais comptable BEL : 624 euros (Pièce n°33) ;
' Montant de l'approvisionnement TRANSGOURMET : 406,77 euros (Pièce n°33) ;
' Montant coût licenciement employé (Pièce n°27) : 425 euros + Salaires employé : 2174,41 euros (Pièce n°33) ; La CGEA n'effectuant qu'une avance ;
' Montant des cotisations sociales obligatoires : URSSAF : 4430,76 euros (pièce n°33) + retraite : 541,47 euros (Pièce n°33) ;
' Montant du coût du prêt : 2.571 euros (Pièce n°28) + Caisse d'épargne : 20 561,56 euros (Pièce n°33) + frais bancaires : 143,82 euros (Pièce n°33) ;
' Montant de la perte d'exploitation (juin/juillet/août 2019) : (3 X 8.925 euros) ' (2.121 euros + 3.323 euros + 1.395 euros) = 19.934 euros ;
' Préjudice moral : 10.000 euros ;
- Condamner la société Flori à porter et payer à la société Café Tiago prise en la personne de son liquidateur judicaire ès qualité, Maître [G], la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de son appel, il fait valoir pour l'essentiel que :
- Dès la prise de bail, des désordres sont apparus dans le local': fuites, [L] hors service, système de traitement des eaux usées vétuste';
- La visite du local commercial préalable à la signature du bail a été effectuée alors que l'électricité et l'eau étaient coupées, puis l'état des lieux non signé du 28 mai 2019 mentionne':
' Evacuation eau : en attente électricité pour [L]';
' Autre commentaire : lavabo lave main qui fuit';
' [L]'' en attente électricité ;
- La société Flori a en conséquence manqué à son obligation de délivrance d'un local en état de servir à son usage contractuel prévu';
- En outre, en lui cachant l'état de son local, connu avant la signature du contrat de bail, la société Flori s'est rendue coupable de man'uvres dolosives, alors en outre que le local avait déjà subi plusieurs dégâts des eaux liées à des dysfonctionnements de l'évacuation des eaux usées et des toilettes';
- Elle justifie que les précédents locataires avaient rencontré de graves problèmes liés notamment à l'évacuation des eaux ;
- En conséquence, la société Flori doit être condamnée à lui payer les dommages et intérêts sollicités.
Dans ses dernières conclusions déposées via le RPVA le 22 février 2023, la société Flori demande à la cour de':
A titre principal':
- Confirmer intégralement le jugement injustement querellé ayant débouté la société Café Tiago prise en la personne de Maître [G], es-qualité de mandataire liquidateur, de l'intégralité de ses demandes injustes et infondées;
En tant que de besoin,
- Constater la validité du contrat de bail commercial signé le 28 mai 2019 ;
- Déclarer l'absence de dol de la part de la société Flori et le caractère totalement excessif et injustifié des dommages et intérêts sollicités,
Reconventionnellement et y ajoutant car omis au dispositif du jugement,
- Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Café Tiago la créance de loyers de la société Flori à hauteur de 4.080 Euros,
A titre subsidiaire':
- Rejeter les entières demandes indemnitaire de la société Café Tiago comme non opposables à la société Flori et comme excessives et non justifiées par un quelconque lien de causalité,
En tout état de cause,
- Condamner, et fixer au passif au besoin, la société Café Tiago prise en la personne de Maître [G], es-qualité de mandataire liquidateur, à la somme complémentaire en cause d'appel de 4 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir pour l'essentiel que :
- Elle a fait réaliser le 4 juillet 2019 par un huissier de justice un état des lieux aux termes duquel il est apparu que tout était en état de fonctionnement, sans anomalie à l'exception notamment :
' des vitrines et du lave-verre (')
' un écoulement d'eau provenant du bloc du [L]
(').
- La société Café Tiago n'est en réalité jamais parvenue à développer son activité, étant placée en liquidation judiciaire dès le 26 août 2019, et sollicitait dans son assignation une somme exorbitante de plus de 76'000 euros sans avoir jamais réglé aucun loyer';
- La société Café Tiago ne démontre aucunes man'uvres dolosives de sa part';
- Elle ne rapporte pas non plus la preuve que le [L] était défectueux alors simplement que celui-ci doit être utilisé de manière conforme';
- En réalité les fuites du [L] sont dues à une mauvaise utilisation de celui-ci par la société Café Tiago.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 23 février 2023.
MOTIFS de la DÉCISION :
Sur les conclusions de M. [G] ès qualités, signifiées le 23 février 2023 postérieurement à l'ordonnance de clôture
Il convient de constater que M. [G] ès qualités a fait signifier postérieurement à l'ordonnance de clôture des conclusions sans solliciter la révocation de ladite ordonnance de sorte que celles-ci ne peuvent être qu'écartées des débats.
Sur l'effet dévolutif de l'appel de M. [G] ès qualités
Il convient de constater que la société Flori ne soutient plus dans ses dernières conclusions l'absence d'effet dévolutif de l'appel de M. [G] ès qualités.
Sur les manquements allégués à l'obligation de délivrance et sur le dol
Selon les dispositions de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il résulte des pièces versées au dossier et des débats qu'un état des lieux d'entrée a été effectué le 28 mai 2019, dans les locaux sans électricité, celui-ci étant non signé du fait, selon la société Flori, sans être contredite, du refus de la société Café Tiago.
L'état des lieux mentionne des locaux en bon état d'utilisation, et précise simplement':
- [Z] lave main qui fuit,
- [L] en attente d'électricité.
Puis, le 4 juillet 2019, un constat d'huissier a été effectué à la demande du gérant de la société Flori, en présence de la société Café Tiago, qui démontre le bon état général des locaux en bon état de fonctionnement, et qui mentionne simplement la persistance d'un écoulement d'eau provenant du bloc du [L].
À l'appui de ses demandes tenant aux manquements de la société Flori à son obligation de délivrance, M. [G] ès qualités produit aux débats une attestation et des courriers de deux précédents locataires du local commercial, en 2016 et à une date indéterminée, dans lesquels ceux-ci relatent les difficultés qu'ils ont pu avoir dans l'exploitation des locaux, concernant par exemple des mauvaises odeurs, des fuites d'eau ou un mauvais fonctionnement du [L].
Cependant, il convient de constater que par ces seules pièces, M. [G] ès qualités ne rapporte nullement la preuve que les locaux pris à bail par la société Café Tiago n'auraient pas été en bon état de fonctionnement au temps de son exploitation par cette dernière, et ne combat donc pas utilement notamment le procès-verbal de constat d'huissier du 4 juillet 2019 qui démontre le contraire.
Ainsi, l'appelant est défaillant à rapporter la preuve d'un manquement de la société Flori à son obligation de délivrance, et ce alors qu'il convient également de constater que les éventuelles difficultés d'exploitation de la société Café Tiago pourraient provenir en réalité d'un mauvais usage des équipements mis à sa disposition dans les locaux loués ou dont elle devait assurer l'entretien.
De même, et eu égard à ces considérations, l'appelant ne rapporte nullement non plus la preuve dans aucun de ses éléments constitutifs de man'uvres dolosives lors de la signature du contrat de bail commercial.
En conséquence, M. [G] ès qualités sera débouté de l'intégralité de ses demandes et le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions.
Par ailleurs, au regard des pièces du dossier, il convient de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Café Tiago la somme de 4080 euros due au titre de deux mois de loyers impayés, disposition que les premiers juges ont omis de reprendre dans le dispositif de leur jugement.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
M. [G] ès qualités qui succombe dans ses demandes en cause d'appel sera condamné aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Flori la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées,
Y ajoutant,
Fixe au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Café Tiago la somme de 4 080 euros,
Condamne M. [S] [G], ès qualité de mandataire liquidateur de la société Café Tiago aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la S.C.I. Flori la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
le greffier, la conseillère faisant fonction de président,
