Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
4e chambre civile
ARRET DU 23 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/01803 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OSH5
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 25 février 2020 - tribunal judiciaire de Montpellier
N° RG 17/02768
APPELANT :
Monsieur [O] [Y]
né le 16 Juin 1964 à [Localité 11] (41)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Eric NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant ayant plaidé pour Me Claire JORIO, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Maître [D] [W]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représenté par Me Hélène BAUMELOU substituant Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant ayant plaidé pour Me Michel RONZEAU (avocat au barreau du VAL D'OISE)
Société Mutuelles du Mans Assurances Iard
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège social
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Hélène BAUMELOU substituant Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant ayant plaidé pour Me Michel RONZEAU (avocat au barreau du VAL D'OISE)
Société Caisse Regionale de Credit Agricole Mutuel du Languedoc
agissant par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège.
Av. de Montpelliéret - [K]
[K]
[Localité 3]
Représentée par Me Pascal ADDE-SOUBRA de la SCP GRAPPIN - ADDE - SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidatn
Société Mma Iard
prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Hélène BAUMELOU substituant Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant ayant plaidé pour Me Michel RONZEAU (avocat au barreau du VAL D'OISE)
S.C.P. Michel Bellanger Locate [W]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Hélène BAUMELOU substituant Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant ayant plaidé pour Me Michel RONZEAU (avocat au barreau du VAL D'OISE)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre
Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère
Madame Marianne FEBVRE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.
*
* *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
En 2007 M. [O] [Y] a souhaité procéder à l'acquisition d'un bien sur l'île de la Réunion afin de réaliser un investissement immobilier dans le cadre d'une opération de défiscalisation dans le cadre de la loi Girardin. Pour ce faire, il s'est rapproché de la SAS Batipro Promotion exerçant une activité principale de promotion immobilière de logements sur l'île.
La société SNVEST, créée le 1er janvier 2007 et dont l'activité était le « conseil en investissements immobiliers et toutes prestations de services en transactions immobilières », a réalisé le 12 février 2007 une étude personnalisée de l'opération projetée avec un plan de trésorerie et la présentation de simulations fiscales.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 février 2007, Batipro Promotion lui a adressé un compromis de vente en date du 12 février 2007 pour un appartement de type T3, d une superficie de 54,29 m2 se situant dans un ensemble immobilier dénommé « lnaïs» à Sainte Clotilde (commune de [Localité 10]) sur l'île de la Réunion (ci-après dénommé « le bien »), ayant pour références cadastrales, les sections [Cadastre 8] et [Cadastre 9], lots 25 et 71, pour un montant de 239 617 euros TTC ; le courrier de transmission mentionnait le délai de rétractation de sept jours à compter de la première présentation de cette lettre.
Suivant offre de prêt immobilier en date du 5 juin 2007, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc consentait à M. [Y] un prêt immobilier d'un montant total de 238 717 euros sur une durée de 20 ans au taux d'intérêt de 4,50 % l'an pour financer l'opération.
Par acte authentique en date du 20 juillet 2007 signé en l'étude de Me [D] [W], notaire, Batipro Promotion vendait le bien susvisé à M. [Y] pour un montant de 239 617 euros TTC.
Selon mandat de gestion locative en date du 5 octobre 2007, M. [Y] confiait à la SARL Immobilière de la Réunion pour une durée de six ans la gestion locative du bien acquis, recherche de locataires, location, exécution de tous travaux et réparations nécessaires ou urgents moyennant un loyer mensuel hors charges de 615 euros.
SNVEST a été radiée le 18 janvier 2012 avec clôture des opérations de liquidation au 30 décembre 2011, M.[S] [E], ancien dirigeant, ayant été désigné en qualité de liquidateur.
Les 30 novembre 2015 et 2 décembre M. [Y], vendeur, et Mme [A] [V], acquéreur, ont signé une promesse synallagmatique sous conditions suspensives de vente de l'appartement et du parking consistant dans les lots 25 et 71 acquis en 2007 auprès de la SAS.
Selon attestation notariée en date du 14 mars 2016 la vente du bien immobilier a été constatée à ladite date.
Par jugement en date du 16 novembre 2016, le tribunal mixte de commerce de
Saint-Denis de la Réunion a ouvert une procédure de sauvegarde judiciaire à rencontre de la société Batirpo Promotion et a désigné d'une part la SCP [C]-[T] et la SCP Michel Chavaux & Julie Lavoir - SELARL AJ partenaires en qualité d'administrateurs judiciaires et d'autre part la SELARL [Z] en la personne de Me [L] [Z] et la SELARL Franklin Bach en qualité de mandataires judiciaires.
Par ailleurs, par jugement en date du 19 octobre 2016, ce même tribunal a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société Alia qui a une activité de holding et qui est présidente de Batipro Promotion et a désigné la SCP [C]-[T] en qualité d'administrateur judiciaire et la SELARL Franklin Bach en qualité de mandataire judiciaire.
Les 12 septembre et 17 octobre 2017, les avis de dépôt de l'état des créances des sociétés Alia et Batipro Promotion ont été déposés auprès du tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion, étant précisé qu'aucune créance n'a été déclarée par M.[Y] au passif de ces deux sociétés.
Courant février et mars 2017 M. [Y] a assigné l'ensemble des protagonistes intervenus dans le processus d'acquisition en défiscalisation du bien en 2007, et notamment M.[R] [X] qui était président de la société Alia et Mme [F] [X] qui était directrice générale de la société Batipro Promotion.
Par jugement du 7 mars 2018, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de la Réunion, a converti la procédure de sauvegarde ouverte à l'encontre de Batipro Promotion en liquidation judiciaire et a désigné la SELARL [Z] en la personne de Me [L] [Z] et la SELARL Franklin Bach, ès qualités de co-liquidateurs judiciaires.
Par jugement du 7 mars 2018, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de la Réunion a également converti la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'encontre de la société Alia en liquidation judiciaire et a également désigné la SELARL [Z] en la personne de Me [L] [Z] et la SELARL Franklin Bach, ès qualités de co-liquidateurs judiciaires.
Par actes d'huissier de justice en date des 13 février, 22 février, 27 février, 28 février, 9 mars, 10 mars et 17 mars 2017, M.[Y] a assigné Batipro Promotion, Alia, M. [R] [X], Mme [F] [X], M. [S] [E], la Caisse Regionale De Credit Agricole Mutuel Du Languedoc, Me [D] [W], la SCP Michel Bellanger, Sihem Locate, [D] [W] et David Hoarau, la Caisse Centrale de Garantie des Notaires, la MMA IARD et la MMA IARD Assurances Mutuelles aux fins notamment de voir condamner in solidum les susnommés à lui payer la somme de 175.217 euros en réparation de son préjudice et de voir ordonner une expertise.
Par jugement en date du 25 février 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- pris acte du désistement d'instance de M. [Y] à l'égard de Batipro Promotion et Alia,
- déclaré irrecevables les demandes formées par M. [Y] à l'encontre de la Caisse Centrale de Garantie des Notaires,
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M.[E],
- déclaré irrecevables les demandes formées à l'encontre de M.[E] en qualité de liquidateur de la SARL SNVEST pour défaut du droit d'agir,
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. [Y] à l'encontre de M. [R] [X], Mme [F] [X], M. [S] [E], la Caisse Regionale de Credit Agricole Mutuel du Languedoc, Me [D] [W], la SCP Michel Bellanger, Sihem Locate, [D] [W] et David Hoarau, la Caisse Centrale de Garantie des Notaires, la MMA IARD et la MMA IARD Assurances Mutuelles,
- condamné M. [Y] à payer à chacune des parties la somme de 1000 euros en application de l'articIe 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit des avocats qui peuvent y prétendre,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Vu la déclaration d'appel de M. [Y] en date du 5 mai 2020,
Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 décembre 2022,
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 6 mai 2022, M. [Y] demande qu'il plaise à la cour d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré son action prescrite et statuant à nouveau :
- débouter l'ensemble des parties de leurs demandes,
- condamner solidairement l'ensemble des parties à lui payer la somme de l5l 202,74 euros à titre de
dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- condamner solidairement MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à garantir toute condamnation prononcée à l'encontre de Me [W] et de l'étude notariale SCP Michel Bellanger, Sihem Locate, [D] [W] et David Hoarau dans la cause ;
- condamner solidairement le crédit Agricole, Me [W] et de l'étude notariale SCP Michel Bellanger, Sihem Locate, [D] [W] et David Hoarau à lui payer la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 14 juin 2022, Me [W], la Scp Michel Bellanger, Sihem Locate, [D] [W], David Hoarau, MMA IARD SA et MMA IARD Assurances Mutuelles, sollicitent qu'il plaise à la cour de : - confirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions.
- débouter purement et simplement M. [Y] de l'intégralité de ses demandes ,
- condamner M. [Y] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Gilles Lasry, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 10 septembre 2020, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc demande à la cour de :
confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- rejeter les demandes plus amples ou contraires,
- condamner M. [Y] aux entiers dépens distraits au profit des avocats qui peuvent y prétendre.
Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS
M. [Y] fait grief au jugement entrepris d'avoir, considérant que son action était une action sur le manquement au devoir de conseil et d'information et prenant comme point de départ de la prescription, la date de l'acquisition immobilière à l'égard des notaires et des assureurs et celle de l'octroi du crédit concernant la banque, jugé son action était prescrite.
Il soutient quant à lui que le point de départ de la prescription en matière de défiscalisation immobilière dépend de la connaissance par le titulaire d'un droit, des faits qui lui permettent d'agir et non du fait générateur. Le point de départ de la prescription ne peut donc pas être celui de la conclusion du contrat mais celui de la date à laquelle le dommage s'est réalisé, c'est-à-dire lors de la vente du bien. Ainsi, il ne s'est réellement rendu compte des manquements à l'obligation d'information et de conseil dont il a été victime que lorsqu'il a fait estimer son bien, le 29 octobre 2015, et qu'il a constaté que ce dernier avait été surévalué.
Il considère donc que le notaire rédacteur de l'acte authentique avait une obligation d'information sur la réalité du marché immobilier. Il aurait en conséquence dû l'avertir que le bien était surévalué de 171 % et attirer son attention sur les risques de l'opération.
S'agissant de la banque, il fait valoir qu'elle l'a fortement incité à investir dans le cadre d'une opération immobilière défiscalisant, se gardant de l'informer sur les risques d'un tel investissement et de leur proposer un autre type d'investissement.
Sur la prescription de l'action :
L'article 122 du Code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
L'article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a reconnu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
L'article L 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que « les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non commerçants se prescrivent par 10 ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »
La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a ramené ce délai à 5 ans.
' S'agissant du notaire :
Aux termes de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, il pèse sur les notaires, qui ne sont pas de simples rédacteurs d'actes, une obligation d'information renforcée en matière d'opération immobilière en défiscalisation puisqu'il leur est demandé de justifier de ce qu'ils ont dûment informé leurs clients des risques d'une telle opération., encore faut-il qu'il soit démontré qu'ils disposaient eux même l'information qu'ils n'ont pas dispensée.
M. [Y] fait lui-même valoir que la rentabilité de l'opération dépend de trois éléments indissociables : la valeur du bien, sa mise en location et la perception de l'avantage fiscal.
Il n'est pas contesté que le bien a été loué et qu'il a perçu l'avantage fiscal, comme annoncé par la simulation faite pour lui par le promoteur immobilier. Aux termes de cette simulation financière, il a opté pour une réduction d'impôt de 50 %, dont il a bénéficié. Ainsi, il lui était promis une épargne moyenne mensuelle de 224 euros, un gain fiscal de 61 013 euros et d'un montant d'épargne sur 7 ans de 18 839 euros. Il ne conteste pas que le contrat a été, de ce point de vue, concluant.
S'agissant de la valeur du bien, M. [Y] l'a acheté pour la somme de 239 617 euros en 2007 et l'a revendu 88 414,26 euros le 30 novembre 2015.
Outre le fait que le prix de revente du bien ne fait pas partie des paramètres du contrat, il ne fait aucunement la démonstration que le bien était en 2007 surévalué ni que le notaire disposait de cette information.
En effet, le prix auquel il a vendu le bien en 2015 n'est pas, en lui-même, la preuve que le prix a été artificiellement gonflé, les prix du marché immobilier étant fluctuants.
Les pièces sur lesquelles il semble se fonder en pièce n° 18, notamment celle intitulée « analyse des prix immobiliers à la Réunion entre 2005/2007 et 2017 », ne sont pas identifiées. Leur origine n'est pas précisée et il n'est pas démontré qu'un parallèle peut être fait avec le bien immobilier litigieux. Ces pièces ne sauraient donc être considérées comme des éléments de preuve suffisants démontrant la faute commise par le notaire.
Il sera donc considéré que le notaire n'a commis aucun manquement à son devoir d'information et que M. [Y] a disposé de tous les éléments d'information utiles qui lui permettaient de conclure le contrat en toute connaissance de cause. Ainsi, le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la conclusion du contrat, soit le 20 juillet 2007, date de l'acte authentique. La prescription quinquennale s'est donc écoulée depuis cette date ; si bien que son action menée par assignation en date des 13, 22, 28 février, 9, 10 et 17 mars 2017 est donc prescrite.
' S'agissant de la banque :
Aux termes des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008, le nouveau délai de prescription a commencé à courir le 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi et a expiré le 19 juin 2013.
Il sera relevé que le crédit agricole était la banque habituelle de M. [Y] qui affirme de manière péremptoire, sans autre preuve, qu'elle l'a fortement incité à investir dans l'opération litigieuse.
Il sera retenu qu'il s'est adressé à son banquier, qui n'appartenait pas au package proposé, pour l'obtention d'un prêt lui permettant de réaliser son projet.
Le banquier, qui a pour interdiction de s'immiscer dans les affaires de son client, avait donc en sa qualité, seulement l'obligation de vérifier que le prêt sollicité était adapté à ses capacités financières. Il n'avait nullement l'obligation de l'informer sur les risques de l'opération.
Le dommage résultant d'un manquement au devoir de mise en garde s'appréciant comme une perte de chance de ne pas contracter, se constitue nécessairement lors de la conclusion du contrat de prêt ; si bien que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de conclusion du contrat de prêt, soit le 5 juin 2017. Par le jeu de la loi du 17 juin 2008, l'action dont disposait M. [Y] s'est éteinte le 19 juin 2013. Son action menée par assignation en date du 27 février 2017 est donc irrecevable comme étant prescrite.
La décision sera confirmée en toutes ses dispositions.
Sur les demandes accessoires :
Succombant à l'action, M. [Y] sera condamné, en application de l'article 696 du Code de procédure civile, aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition
CONFIRME le jugement entrepris en ses dispositions telles qu'elles ont été déférées devant la cour d'appel,
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à Me [W], la SCP Michel Bellanger, Sihem Locate, [D] [W], David Hoarau, MMA IARD SA et MMA IARD Assurances Mutuelles, ensemble, la somme de quatre mille euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc la somme de deux mille euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE M. [O] [Y] aux entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile par les avocats qui peuvent y prétendre.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
