Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 29 NOVEMBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/05319
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 MAI 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 13/06949
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS [...] représenté par son syndic en exercice la SARL MAB PLANCHON, SARL unipersonnelle au capital de 50.000,00 Euros, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro B 414 920 884 dont le siège social est sis [...] , elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié [...]
représentée par Me Anne SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Madame Viviane Y...
[...]
représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 26 Septembre 2016
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 OCTOBRE 2016, en audience publique, Monsieur Philippe GAILLARD, président, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Chantal RODIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Viviane Y... est propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété [...] .
Elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires pour le faire déclarer responsable de dégradations commises sur ses parties privatives pour défaut d'entretien du bâtiment, au regard d'infiltrations au droit de la verrière qui surplombe son appartement, en indiquant que les entreprises mandatées par le syndic ont au contraire aggravé la situation.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué.
Le jugement rendu le 27 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
· Dit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés à Viviane Y... du fait des désordres subis par sa verrière.
· Condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4000 € de dommages-intérêts.
· Condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
· Déboute Viviane Y... du surplus de sa demande.
· Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Maître CALAFELL.
Le jugement retient de l'examen des nombreux courriers échangés entre le gestionnaire de l'appartement et le syndic de copropriété une chronologie des faits qu'il relate à partir de la demande par le premier le 11 mai 2011 de l'intervention d'un plombier au motif des travaux engagés par la copropriété à proximité de l'appartement et du constat le 26 mai 2011 que le plombier avait cassé plusieurs carreaux de la verrière puis de la persistance d'infiltrations chez le locataire de Viviane Y..., jusqu'à un procès-verbal d'huissier du 19 septembre 2013 constatant que les vitres cassées de la verrière n'avaient pas été remplacées.
Il en déduit les éléments de preuve suffisants que les infiltrations subies par la verrière de Viviane Y... trouvent leur origine dans la défectuosité des chéneaux et de la canalisation d'eaux pluviales de la copropriété, et constate que les désordres dénoncés en mai 2011 n'ont été réparés que par des travaux effectués le 4 mars 2013, et que les vitres cassées n'ont toujours pas été remplacées.
Le jugement alloue des dommages-intérêts au titre du préjudice moral et d'un préjudice de jouissance résultant de ces constatations, en écartant cependant les préjudices non prouvés de pertes locatives.
Il indique qu'il n'est pas établi que le syndicat n'aurait pas fait respecter le règlement de copropriété s'agissant de l'installation par Madame A... d'une climatisation sans autorisation.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 juillet 2014.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2016.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 22 septembre 2016.
Les dernières écritures pour Viviane Y... ont été déposées le 25 septembre 2016.
Le même jour, le conseil de Viviane Y... dépose des conclusions pour saisir le conseiller de la mise en état d'une demande de déclarer l'appel irrecevable faute d'une habilitation régulière donnée par l'assemblée générale au syndic de l'immeuble.
La cour constate le caractère étonnamment tardif de cette saisine du conseiller de la mise en état la veille de l'ordonnance de clôture d'une procédure d'appel engagée par une déclaration du 11 juillet 2014 sur un motif d'habilitation initiale du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires à engager l'action judiciaire en appel, sans même solliciter pour l'examen de l'incident de rabattre l'ordonnance de clôture dans les écritures d'appel du même jour.
Il conviendra en conséquence pour une bonne administration de la justice de joindre l'incident au fond dans les débats devant la cour.
Le dispositif des dernières écritures du syndicat des copropriétaires énonce :
· Vu le procès-verbal d'assemblée générale en date du 6 octobre 2014 contenant habilitation du syndic de relever appel.
· Déclarer Viviane Y... non fondée en son moyen d'irrecevabilité de l'appel.
· Débouter Viviane Y... de l'ensemble de ses demandes.
· Dire n'y avoir lieu à condamnation du syndicat des copropriétaires.
· Condamner Viviane Y... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
· La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires soutient que l'intimée n'est pas recevable à soumettre à l'examen de la juridiction saisie au fond l'exception de procédure tirée du défaut d'habilitation du syndic à agir relevant de la seule compétence du magistrat chargé de la mise en état, d'autre part que ce moyen de procédure ne pouvait être soulevé qu'avant toute défense au fond.
Sur le fond, le syndicat expose que Viviane Y... se plaint d'infiltrations en provenance à la fois de sa verrière privative en très mauvais état en l'absence d'entretien régulier, et d'un chéneau en périphérie de la verrière pour lequel le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux de réparation.
Il soutient qu'aucun élément ne démontre que les infiltrations sur la verrière relèvent de la responsabilité du syndicat, que les entreprises mandatées ont contesté être à l'origine de carreaux cassés sur la verrière.
Il indique que les dommages dans l'appartement consécutifs aux infiltrations ont été pris en charge par l'assureur de Viviane Y..., et que celle-ci ne démontre aucun préjudice de perte de loyers, ni une quelconque difficulté de louage en relation avec les travaux.
Le syndicat précise qu'une bâche a été posée pour protéger la verrière sans aucune reconnaissance de responsabilité.
Il a pris en charge les factures de changement des carreaux de la verrière qui pouvait relever de sa responsabilité.
Le dispositif des écritures de Viviane Y... énonce :
· Confirmer la décision concernant la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
· Infirmer la décision sur les condamnations financières.
· Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts, eu égard à la configuration des lieux et l'importance des troubles résultant des dégradations, et à l'implantation d'un climatiseur sans autorisation.
· Condamner le syndicat des copropriétaires à payer 4000 € de dommages-intérêts pour appel abusif, et 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans le cadre des conclusions d'incident du même jour, le dispositif énonce :
· dire l'appel irrecevable faute d'une habilitation régulière donnée par l'assemblée générale au syndic de l'immeuble.
Viviane Y... relate les multiples démarches effectuées auprès du syndic par l'agence immobilière en charge de son appartement pour obtenir les travaux nécessaires à la cessation des infiltrations par la verrière.
Elle fonde sa prétention sur la responsabilité du syndicat des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes énoncée au dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle soutient que les désordres sont imputables au manque de précaution des entreprises qui sont intervenues autour de la verrière et en aucun cas à une vétusté de celle-ci.
Elle invoque au soutien de l'indemnisation des préjudices la difficulté de louer ou de vendre l'appartement imputable aux infiltrations et aux désordres sur la verrière, seule ouverture d'aération sur l'extérieur et seul point d'éclairage de l'appartement largement affectés par la pose d'une bâche par les entreprises, que la climatisation posée par l'occupante de l'appartement voisin cause des nuisances sonores à ses locataires.
Viviane Y... expose au soutien de l'irrecevabilité de l'appel que le syndic ne justifie pas de l'autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires de relever appel du jugement en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
MOTIFS
Sur l'incident joint au fond
Par des conclusions déposées devant le conseiller de la mise en état le 25 septembre 2016, la veille de l'ordonnance de clôture de la mise en état prononçant la fixation de la date d'audience des débats sur le fond, Viviane Y... demande de dire l'appel irrecevable faute d'une habilitation régulière donnée par l'assemblée générale au syndic de l'immeuble.
L'incident est joint au débat sur le fond.
L'article 914 du code de procédure civile dispose notamment :
Le conseiller de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toutes questions ayant trait à la recevabilité de l'appel.
Les parties ne sont plus recevables à invoquer l'irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.
Force est de constater que Viviane Y... a valablement saisie de la demande de déclarer l'appel irrecevable le conseiller de la mise en état avant son dessaisissement qui n'est intervenue qu'avec l'ouverture des débats à l'audience du 17 octobre 2016.
Cependant, la cour constate que Viviane Y... a déposé au greffe ses conclusions de saisine du conseiller de la mise en état le 25 septembre 2016 à 11h41, puis a déposé au greffe des conclusions sur le fond devant la cour le même jour mais à 11h43.
Les dernières écritures déposées à 11h43 fixent les limites des débats dans les termes des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, par lesquels les moyens précédemment évoqués et non repris sont réputés abandonnés.
La cour constate que le dispositif des dernières écritures ne sollicitent pas l'examen de la recevabilité de l'appel ni de rabattre l'ordonnance de clôture pour permettre au conseiller de la mise en état de statuer sur l'incident préalablement à l'examen du fond.
Il en résulte que la demande d'examen de la recevabilité de l'appel faute d'une habilitation régulière donnée par l'assemblée générale au syndic de l'immeuble est réputée abandonnée.
La responsabilité des infiltrations sur la verrière
Le jugement déféré relate par des motifs précis et circonstanciés, auxquels la cour invite les parties à se reporter pour un exposé complet, une chronologie de faits dont elle observe qu'elle n'est pas matériellement contestée dans les écritures en appel.
Il en résulte en substance :
· des infiltrations dans la verrière qui constitue la couverture du logement ont été signalées à la copropriété au moins à partir du 11 mai 2011,
· le syndic a engagé des travaux d'étanchéité sur un chéneau en périphérie de la verrière et pour la réparation de vitres de la verrière cassées par son plombier,
· le syndic reconnaissait la poursuite des infiltrations notamment imputables à un défaut d'étanchéité des chéneaux et canalisations d'eau pluviale et proposait à plusieurs reprises à l'assemblée générale des copropriétaires des devis des travaux nécessaires pour y remédier,
· les travaux effectués en février 2013 par Midi Etanchéité ont à nouveau cassé des vitres de la verrière, et un constat d'huissier du 19 septembre 2013 montre qu'elles n'ont toujours pas été remplacées et que la verrière est toujours seulement protégée par une bâche depuis le 5 mars 2013.
La cour en déduit comme le premier juge que les infiltrations par la verrière ont pour origine, ou au moins pour une aggravation, la défectuosité des chéneaux et canalisations d'eau pluviale dont la réparation est intervenue seulement par les travaux terminés le 5 mars 2013 en laissant toutefois des carreaux cassés recouverts d'une bâche.
La responsabilité par le syndicat des copropriétaires des dommages qui peuvent en découler pour la propriétaire du logement Viviane Y... doit être retenue en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au regard de son obligation d'entretien des parties communes ou de réparation d'un vice de construction.
Le syndicat des copropriétaires est inopérant à opposer à son obligation d'entretien des chéneaux et canalisations d'eau pluviale le caractère privatif de la baie vitrée, ni la responsabilité propre des artisans alors que ceux-ci sont intervenus à sa demande.
Sa responsabilité dans les infiltrations au droit de la verrière est d'ailleurs corroborée par les travaux qu'il a finalement mis en œuvre dans les conditions relatées dans les nombreux échanges de correspondance avec le mandataire de Viviane Y....
La contestation de cette responsabilité procédant par simples affirmations est d'autant moins pertinente que le syndicat s'attache essentiellement dans ses écritures à contester l'importance des préjudices invoqués.
Sur les préjudices imputables aux infiltrations
Dans un courrier adressé au mandataire du propriétaire le 30 juin 2013, le syndic écrit : « Midi Etanchéité a fini ses travaux. Tous les verres de la verrière qui ont été brisés avant cette intervention et après celle-ci seront remplacés par la société ATS 34 qui a été mandatée ».
Un devis de remplacement des carreaux est présenté à l'assemblée générale du 11 décembre 2013 pour validation.
Deux procès-verbaux d'huissier successivement établis à la demande de Viviane Y... le 19 septembre 2013 et le 24 juillet 2014 constatent, le premier que la verrière est toujours recouverte d'une bâche pour éviter les infiltrations d'eau, et l'un et l'autre que plusieurs vitres sont cassées.
Le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun élément de preuve d'une contestation sérieuse de ces constatations.
La cour trouve au contraire dans les pièces qu'il fournit une facture de l'entreprise ATS 34 pour la réfection de vitres cassées sur la verrière établie le 26 avril 2014 donc postérieure au 19 septembre 2013, et un courrier à son assureur du 16 octobre 2014 dans lequel le syndic déclare un nouveau sinistre chez Viviane Y... « qui semble trouver son origine dans les évacuations des eaux fluviales et les carreaux de la verrière ».
La cour retient l'existence d'un préjudice de jouissance dans les conditions d'usage du logement résultant nécessairement d'infiltrations d'humidité et de la présence d'une bâche sur le seul accès de lumière dans le logement, dans une période qui doit être retenue au moins entre le 11 mai 2011 et le 26 avril 2014, pour l'évaluation duquel le premier juge ajoute avec pertinence le préjudice moral lié aux nombreuses démarches pour parvenir aux travaux nécessaires de reprise d'étanchéité et de réparation des vitres brisées pendant cette longue période.
Viviane Y... prétend ajouter à son préjudice des troubles résultant de l'implantation dans un logement voisin d'un climatiseur.
Le constat d'huissier du 19 septembre 2013 mentionne que le locataire déclare qu'il n'a pas pu utiliser la pièce couverte par la verrière en raison du bruit de la climatisation et d'une chaleur étouffante produite sans aération dans la pièce située sous la verrière, et qu'il a du donné son congé notamment pour cette raison.
Cependant, le congé adressé au bailleur produit par Viviane Y... ne mentionne pas de motif particulier.
Viviane Y... ne produit par ailleurs aucun document de nature à démontrer un obstacle rencontré à la location ou à la vente de son bien résultant soit des infiltrations soit du bruit de la climatisation.
La cour considère en conséquence que les débats en appel n'apportent en définitive aucun élément de nature à remettre en cause le jugement déféré, et notamment l'appréciation par le premier juge de l'importance du préjudice imputable à la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Sur les autres prétentions
La confirmation du jugement déféré implique également celle de la condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sa condamnation au même titre à un montant supplémentaire de 2000 € pour les frais engagés en appel par Viviane Y....
En revanche, Viviane Y... ne démontre pas au soutien de la demande en dommages-intérêts un préjudice distinct découlant d'un caractère abusif de l'exercice par le syndicat des copropriétaires du recours judiciaire en appel.
En application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Viviane Y... sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge répartie entre les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Joint au débat sur le fond l'incident soulevé par les conclusions de saisine du conseiller de la mise en état déposées par Viviane Y... le 25 septembre 2016 à 11h41 aux fins de faire déclarer l'appel irrecevable ;
Constate que la demande d'examen de la recevabilité de l'appel est abandonnée par les conclusions sur le fond déposées postérieurement le même jour à 11h43 ;
Confirme le jugement rendu le 27 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Montpellier dans toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à payer à Viviane Y... une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel ;
Déboute Viviane Y... de sa demande en dommages-intérêts ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux dépens de l'appel ;
Dit que Viviane Y... sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge répartie entre les autres copropriétaires.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
