COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section D
ARRET DU 09 DECEMBRE 2014
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 05951
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 JUIN 2012 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER No RG 10/ 06467
APPELANTES :
SARL CONTROLE POIDS LOURDS CATALAN immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le no 484 235 612 ayant son siège social Avenue Jean-Henri Bertin-Espace Entreprise Méditerranée-66600 RIVESALTES prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur Jean-Pierre X..., domicilié ès qualités audit siège exploitant l'établissement secondaire " CONTROLE POIDS LOURDS de L'A75- LODEVE " sis ... Saint Martin du Bosc 34700 LE BOSC représentée par Me Corine PIVARD de la SCP BRUNEL-PIVARD-REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me BRUNEL de la SCP BRUNEL-PIVARD-REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
SCI DES COKS ZAE La Méridienne 34400 LE BOSC représentée par Me Corinne FERRER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me Corinne FERRER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEES :
SARL CONTROLE POIDS LOURDS CATALAN immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le no 484 235 612 ayant son siège social Avenue Jean-Henri Bertin-Espace Entreprise Méditerranée-66600 RIVESALTES prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur Jean-Pierre X..., domicilié ès qualités audit siège exploitant l'établissement secondaire " CONTROLE POIDS LOURDS de L'A75- LODEVE " sis
... Saint Martin du Bosc 34700 LE BOSC représentée par Me Corine PIVARD de la SCP BRUNEL-PIVARD-REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me BRUNEL de la SCP BRUNEL-PIVARD-REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
SCI DES COKS ZAE La Méridienne 34400 LE BOSC représentée par Me Corinne FERRER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me Corinne FERRER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 15 Octobre 2014 dont le rabat a été prononcé le 22 Octobre 2014 avec clôture du même jour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 OCTOBRE 2014, en audience publique, après réouverture des débats Monsieur Jacques MALLET ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques MALLET, Président Madame Chantal RODIER, Conseiller MadameNathalieLECLERC-PETIT, Vice-Présidente placée déléguée par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 01 septembre 2014 qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI
ARRET :
- CONTRADICTOIRE.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SARL Contrôle Poids Lourds Catalan qui a pour activité le contrôle technique des véhicules poids lourds à Rivesaltes (66600), était à la recherche dans le Lodévois d'un terrain pour y exploiter un nouveau centre de contrôle, ce qui nécessitait " un terrain clos, d'un seul tenant, d'une superficie minimale de 5 000 mètres carrés exclusivement réservée à l'activité de contrôle technique des véhicules lourds ", selon l'arrêté du 27 juillet 2004 modifié.
Par attestation du 20 mai 2008, la SCI des Coks certifiait avoir donné à bail commercial à la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan un bien immobilier sis à Le Bosc (34700), lieu-dit " Lou Roussels ", Saint Martin du Bosc, se décomposant comme suit : " une parcelle de terre d'une superficie de 5 021 m ² sur laquelle est érigé un immeuble à usage industriel et commercial d'une surface de 410 m ² ".
La SARL Contrôle Poids Lourds Catalan débutait son activité sur ce nouveau site le 30 octobre 2008 par l'intermédiaire d'un établissement secondaire dénommé " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève ".
Le 30 décembre 2008, M. X..., gérant de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan attestait de l'occupation, à titre de bail commercial, de l'ensemble immobilier précité, correspondant aux prescriptions définies à l'arrêté du 27 juillet 2004, moyennant un loyer mensuel de 1 000 ¿ HT.
Dans les mois suivants, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan refusait de signer le projet de bail portant sur une superficie de 2 258 m ², estimant que la SCI des Coks lui avait menti, d'une part, pour n'avoir été propriétaire du bien loué que par acte authentique du 16 janvier 2009 et d'autre part, pour n'être propriétaire que d'une superficie de 2 258 m ² acquise auprès de la commune de Le Bosc, au lieu de 5 021 m ².
Se prévalant d'un prêt de la mairie de cette commune pour le surplus de la superficie mise à disposition de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, la SCI des Coks mettait en demeure à plusieurs reprises la locataire, en vain, de régler le loyer convenu.
Ainsi, suivant exploit du 17 novembre 2010, la SCI des Coks faisait assigner la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " en paiement de l'arriéré de loyer porté, aux termes de ses ultimes conclusions, à la somme de 14 487, 80 ¿, en résiliation du bail et en fixation d'une indemnité d'occupation, outre un délai de 6 mois pour quitter les lieux et des dommages-intérêts pour résistance abusive.
En réponse, la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " lui opposait la nullité du contrat de bail commercial pour dol et subsidiairement sa résiliation aux torts du bailleur pour non-délivrance du bien, objet du bail.
Par jugement contradictoire du 7 juin 2012, le tribunal de grande instance de Montpellier a, entre autres dispositions : - débouté la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " de l'ensemble de ses demandes ; - condamné celle-ci à payer à la SCI des Coks la somme de 14 487, 80 ¿ de retard de loyer, des charges et de la TVA, outre les intérêts de retard capitalisés ; - résilié le bail aux torts de la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " ; - fixé un délai de 6 mois pour son départ des lieux ; - débouté la SCI des Coks de sa demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive ; - condamné la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " aux dépens et dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à exécution provisoire.
Le 27 juillet 2012 et le 20 août 2012, la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " et la SCI des Coks ont respectivement relevé appel de ce jugement.
Vu l'ordonnance du 18 avril 2013 ayant ordonné la jonction des deux procédures d'appel no 12/ 05951 et no 12/ 06459 pour être suivies sous le seul numéro 12/ 05951.
Par arrêt avant dire droit du 30 septembre 2014, après avoir constaté qu'il n'était pas justifié à ce jour de l'existence d'une " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " mais seulement de l'enseigne " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " d'un établissement secondaire de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, la cour a, au visa de l'article 444 du code de procédure civile, ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties : - de s'expliquer sur l'existence d'une " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " et sur l'éventuelle personnalité juridique d'une entité " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " ; - de mettre leurs conclusions en conformité avec les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions déposées : * le 16 octobre 2014 par la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " ; * le 15 octobre 2014 par la SCI des Coks.
La nouvelle ordonnance de clôture, initialement rendue le 15 octobre 2014, a été rapportée et à nouveau prononcée sur l'audience du 22 octobre 2014, à la demande de la société " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " et sans opposition de la part la SCI des Coks.
******
La " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " demande à la cour, au visa des articles 1116, 1719 et 1382 du code civil, 193 et suivants, 260 du code général des impôts, de : - à titre principal, déclarer irrecevables les " appels des parties ", motif pris que " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " est l'enseigne de l'établissement secondaire de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan et qu'elle n'a aucune personnalité juridique ; - à titre subsidiaire, au cas où la cour écarterait cette fin de non-recevoir, prendre acte de ce que la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, immatriculée à Perpignan sous le no 481 235 61, intervient aux lieu et place de " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " ; - infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau : * Sur les demandes de la SCI des Coks : - rejeter l'ensemble des demandes de la SCI des Coks ; * sur les demandes reconventionnelles de la " société Contrôle Poids Lourds " : - à titre principal, constater l'existence d'un dol et faire droit à sa demande de nullité du contrat de bail commercial, objet du litige ; - à titre subsidiaire, résilier le bail commercial du fait de l'absence de délivrance du bien, objet du bail ; - en tout état de cause, condamner la SCI des Coks à lui verser les sommes suivantes :-19 067, 59 ¿ au titre des travaux d'agencement des constructions ;-32 664, 91 ¿ HT pour le matériel sur le centre de contrôle ;-3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la même aux dépens.
La SCI des Coks demande à la cour, au visa des articles 1134, 1154 et 1155 du code civil, 260 2o du code général des impôts, de : - dire et juger que l'allocation de dommages et intérêts à son profit est justifiée par l'attitude de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan en son établissement secondaire " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " qui a fait preuve de mauvaise foi ; - dire et juger qu'il en est résulté un préjudice pour elle, la TVA n'étant pas réglée par le preneur mais payée au Trésor public, le loyer étant irrégulièrement payé par le preneur qui s'est en outre permis de placer sous séquestre des loyers sans qu'aucune décision de justice ne l'ait autorisé ; - condamner " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève, SARL Contrôle Poids Lourds Catalan " (sic) à lui payer les sommes de :-5 000 ¿ de dommages et intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive ;
-2 613, 58 ¿ avec intérêts au taux légal, au titre du préjudice matériel subi par elle entre 2009 et 2013 jusqu'en septembre inclus ; - confirmer pour le surplus le jugement dont appel - constater que le bail commercial conclu entre les parties comporte un loyer mensuel de 1 000 ¿ hors taxe auquel s'ajoute la TVA à compter du 1er novembre 2008, soit un total de 1 255, 80 ¿ charges comprises ; - dire et juger que " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève, SARL Contrôle Poids Lourds Catalan " n'est pas à jour de ses loyers échus et n'en rapporte pas la preuve ; - condamner " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève, SARL Contrôle Poids Lourds Catalan " à payer la somme total de 15 564 ¿ (4 000 ¿ de loyer HT et 11 565 ¿ correspondant à la TVA non réglée), décompte au mois de septembre 2013, des charges et de la TVA, outre les intérêts de retard capitalisés ; - en conséquence, résilier le bail conclu entre " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève, SARL Contrôle Poids Lourds Catalan " et la SCI des Coks aux torts de la première ; - fixer un délai de 2 mois pour son départ des lieux ; - fixer une indemnité d'occupation d'un montant de 1 100 ¿ HT, soit 1 316, 60 ¿ TTC jusqu'au départ effectif des lieux ; - rejeter l'intégralité des demandes formulées par " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève, SARL Contrôle Poids Lourds Catalan " ; - condamner " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève, SARL Contrôle Poids Lourds Catalan " à verser la somme de 4 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
SUR CE :
Sur l'identité des parties et les appels :
S'il n'y a aucune difficulté concernant la SCI des Coks, la cour rappelle que dans son arrêt avant dire droit du 30 septembre 2014, la réouverture des débats était spécifiquement motivée sur la dénomination de l'autre partie, à savoir que selon l'extrait Kbis de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, délivré par le greffe du tribunal de commerce de Clermont L'Hérault (34800) : * " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " est l'enseigne d'un établissement secondaire de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, immatriculée au RCS de Perpignan sous le no 481 235 612 ; * l'immatriculation de cet établissement secondaire a été enregistrée le 26 mai 2008 au greffe du tribunal de commerce de Clermont L'Hérault sous le numéro 2008 B 84.
Il est constant que l'établissement secondaire " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " n'est qu'une enseigne de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan et à ce titre, demeure dépourvue de toute personnalité juridique, n'étant immatriculée que sous le numéro de RCS de cette SARL.
Dans le même arrêt avant dire droit, la cour avait fustigé l'attitude des parties à entretenir depuis l'origine du litige une confusion certaine, quant à la dénomination de la partie défenderesse en première instance, à savoir : * " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève ", " société Contrôle Poids Lourds " ou " société Contrôle Poids Lourds Catalan " dans l'assignation introductive d'instance délivrée à la requête de la SCI des Coks ; * " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " dans les dernières écritures de cette SCI devant le premier juge tout en demandant condamnation de la " société Contrôle Poids Lourds Catalan " ; * " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " dans la constitution de cette défenderesse en première instance ainsi que dans l'en-tête des conclusions d'appel de la SCI des Coks qui sollicitait dans son dispositif, des condamnations à l'encontre de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan.
La cour ne peut que constater, pour mieux s'en étonner et à la fois le regretter, que les parties, toutes deux respectivement appelantes principales, persistent dans la confusion précédemment exposée, à savoir :
que les conclusions remises au greffe le 16 octobre 2014 sont établies au nom de la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " et : - qu'il est implicitement reconnu dans le dispositif que " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " n'est qu'une enseigne d'un établissement secondaire de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, dépourvue à ce titre d'une personnalité juridique ; - qu'en conséquence, il est demandé de déclarer " irrecevables les appels des parties " ; - qu'il est enfin demandé de statuer sur les demandes reconventionnelles de la " société Contrôle Poids Lourds " ;
que les conclusions remises au greffe le 15 octobre 2014 par la SCI des Coks font toujours mention de la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " dans leur en-tête tandis que les prétentions aux fins de condamnation énoncées dans le dispositif de ces conclusions visent " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève, SARL Contrôle Poids Lourds Catalan ".
D'évidence, à défaut pour les parties d'avoir obtempéré aux demandes de la cour en s'expliquant sur l'existence d'une " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " et surtout d'en avoir tiré toutes les conséquences de droit, la cour :
* d'une part, constatera que les parties s'accordent de fait sur la dénomination de la SARL ayant formé appel, en premier lieu, le 27 juillet 2012 comme étant la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, exploitant l'établissement secondaire à l'enseigne " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " et non pas la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " ;
* d'autre part, outre qu'il est pour le moins curieux que cette SARL soulève, à titre principal, l'irrecevabilité des " appels des parties ", autrement dit y compris le sien, rappellera que seul le conseiller de la mise en état a compétence pour se prononcer sur la recevabilité d'un appel jusqu'à son dessaisissement, en application de l'article 914 du code de procédure civile et qu'en l'espèce, ce magistrat n'a été saisi d'aucune demande en ce sens tandis que la cour est incompétente pour en connaître, étant observé que la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan ne saurait se prévaloir d'une irrecevabilité de l'appel formé le 20 août 2012 par la SCI des Coks tirée de la seule dénomination erronée de cette SARL, ayant elle-même entretenu cette erreur à laquelle elle a contribué.
Sur la demande de nullité du bail pour dol :
La logique procédurale conduit à statuer, en premier lieu, sur cette nullité du bail ainsi requise, avant même d'examiner la résiliation de ce même bail, soit aux torts de la bailleresse pour défaut de délivrance, soit aux torts de la locataire pour défaut de paiement des loyers.
Il s'évince de l'article 1116 du code civil que pour être une cause de nullité d'une convention, le dol qui ne se présume pas et qui doit être prouvé, implique que les manoeuvres pratiquées par l'une des parties soient telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
La SARL Contrôle Poids Lourds Catalan (sous la dénomination " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève "), a sollicité, à titre reconventionnel en sa qualité de défenderesse en première instance, la nullité du bail pour dol à raison du mensonge, qui plus est intentionnel, de la SCI des Coks qui a certifié lui avoir donné à bail commercial une parcelle de 5 021 m ² alors qu'elle n'était propriétaire que de 2 258 m ².
Reprenant en cause d'appel cette demande et cette argumentation, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan critique la motivation du premier juge en ce qu'il a retenu que le mensonge de la bailleresse n'était pas dolosif et qu'il n'était pas démontré que la SCI des Coks s'était présentée à la locataire comme propriétaire d'un ensemble de 5 021 m ².
Elle fait ainsi valoir que : * d'une part, la SCI des Coks a menti à la date de la formation du contrat, en certifiant avoir donné à bail commercial une parcelle d'une superficie de 5 021 m ², tout en sachant qu'elle ne pourrait pas rédiger un bail commercial écrit sur une telle superficie de terrain ; * et d'autre part, du fait que sur le surplus du terrain de 2 763 m ², la commune du Bosc n'en serait propriétaire que de 410 m ², le reliquat (2 353 m ²) appartenant au syndicat mixte du parc régional d'activité économique de Lodève, la commune s'est donc engagée à mettre à la disposition de la locataire des terrains ne lui appartenant pas ; * de sorte que sans ce mensonge, elle n'aurait jamais contracté.
Pour combattre cette nullité, la SCI des Coks objecte que la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan a toujours su que la SCI n'était propriétaire que d'une partie du terrain et que surtout, la locataire bénéficie de fait de la surface dont elle a besoin grâce au prêt de terrain effectué par la mairie tandis qu'elle justifie elle-même jouir d'une telle surface, en l'état de l'attestation de M. Mohamed Y..., artisan qui a procédé à la clôture des lieux.
Comme relevé par le premier juge, l'existence d'un bail liant les parties n'est aucunement discutée, seule la désignation des lieux loués étant véritablement litigieuse en ce qu'elle découle d'une simple attestation établie le 20 mai 2008 aux termes de laquelle le gérant de la SCI des Coks a certifié " avoir donné à bail commercial à la société dénommée Contrôle Poids Lourds Catalan (...), ayant son siège à Rivesaltes (66600), (...) et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Perpignan, un bien immobilier sis à Le Bosc (34700), (...) se décomposant comme suit : une parcelle de terre d'une superficie de 5 021 m ² sur laquelle est érigé un immeuble à usage industriel et commercial d'une surface de 410 m ² " pièce 2 de la SARL.
Il est constant que la SCI des Coks n'est propriétaire que d'un terrain d'une superficie de 2 258 m ², acquis auprès de la commune de Le Bosc ainsi que cela ressort de l'acte notarié en date du 16 janvier 2009 pièce 4 de la SCI.
Le premier juge a pertinemment relevé qu'aucun élément ne démontrait que la SCI des Coks s'était présentée à la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan comme propriétaire d'un ensemble immobilier d'une superficie totale de 5 021 m ², cette dernière ne procédant sur ce point que par simple affirmation, d'autant qu'il n'est pas contesté que le bail de la chose d'autrui produit effet entre le bailleur et le preneur tant que ce dernier en a la jouissance paisible.
Ainsi qu'il sera rapporté ci-après, il n'est aucunement justifié par la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan que celle-ci ne serait pas en mesure de jouir paisiblement du bien immobilier donné à bail pour l'exploitation de son établissement secondaire.
En effet, l'attestation précitée du 20 mai 2008 établie par M. Z..., en sa qualité de gérant de la SCI des Coks, ne fait que certifier qu'il a été donné à bail à la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan un bien immobilier composé notamment d'une surface de terre d'une superficie de 5 021 m ² mais en aucun cas ne désigne le propriétaire de la ou des parcelles couvrant cette superficie.
De même, il ressort de l'attestation délivrée le 1er décembre 2011 par M. Daniel A..., maire de la commune de Le Bosc pièce 12 de la SCI, laquelle n'est pas utilement contestée par la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan en dehors de la qualifier " de pure complaisance ", que : * après avoir obtenu l'accord de vente des biens immobiliers au profit de la SCI des Coks, début 2008, M. Z..., gérant de cette société, a informé cet élu qu'il avait été contacté à plusieurs reprises par M. X..., gérant de plusieurs centres de contrôle, " très intéressé par la location des installations existantes afin d'envisager l'ouverture d'un centre de contrôle poids lourds " ; * n'y voyant pas d'objection " et après avoir obtenu l'accord des différentes parties ", en attendant l'acte définitif de vente, " il a été décidé de mettre à disposition " de la SCI des Coks l'ensemble des biens immobiliers (bâtiment + terrain) afin qu'elle puisse disposer librement en vue d'une éventuelle location ainsi qu'une parcelle de terrain supplémentaire mise à disposition, pendant toute la durée du bail commercial, liant la SCI des Coks au centre de poids lourds Catalan, d'entreprendre au plus vite toutes les démarches administratives et obtenir de la SCI des Coks les documents nécessaires à sa demande d'agrément.
À supposer, comme elle le soutient, qu'il y ait eu mensonge de la part de la SCI des Coks, en ce qu'elle aurait ignoré au jour où elle a contracté que cette SCI n'était propriétaire que de 2 258 m ² sur les 5 021 m ² donnés à bail, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan ne démontre aucunement le caractère dolosif d'un tel mensonge, dès lors que le dol ne saurait résulter : * ni du seul fait de donner à bail commercial une parcelle de terrain n'appartenant pas pour partie à la bailleresse ; * ni du fait que la bailleresse savait qu'elle ne pourrait rédiger un bail commercial écrit sur la totalité de la superficie litigieuse, puisque précisément, cette bailleresse a présenté à la signature de la locataire un bail relatif à la superficie de 2 258 m ² et non pour 5 021 m ² et que cette locataire lui a opposé un refus au motif que la superficie de plus de 5 000 m ² avait été déterminante de son consentement projet de bail : pièce 12 de la SARL ; * ni des contraintes imposées à la locataire par l'article I-1. 1 de l'appendice I de l'arrêté du 27 juillet 2004 modifié, pour l'exploitation d'une activité de centre de contrôle poids lourds impliquant une superficie minimale de 5 000 m ² sur un terrain clos d'un seul tenant, puisque lesdites contraintes ont été d'évidence respectées au cas d'espèce, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan ne contestant pas sérieusement :- exploiter le centre de contrôle dont s'agit sur la surface minimale requise ;- disposer d'un terrain clos d'un seul tenant, quand bien même, celui-ci n'appartiendrait pas intégralement à la bailleresse attestation du maçon, M. Y...ayant posé la clôture à al demande de la SCI-pièce 13 de la SARL ;- avoir obtenu l'agrément préfectoral requis, sous le no S 034 Z 204, pour l'ouverture du centre à compter du jeudi 30 octobre 2008 publicité sur l'ouverture-pièce 6 de la SCI ;- disposer gracieusement depuis le début du bail du surplus de la superficie n'appartenant pas à la SCI des Coks mais pour une partie à la commune de Le Bosc et pour une autre partie, à la communauté de communes, comme précisé dans le courrier en date du 16 mars 2010 de cette SCI, justement rappelé par le premier juge quant aux conditions de cette mise à disposition en vue d'obtenir l'agrément, avec notamment la remise d'un plan par la mairie pièce 13 de la SCI.
La SARL Contrôle Poids Lourds Catalan étant défaillante dans la démonstration du caractère dolosif du mensonge allégué, la cour confirmera, par ces motifs ajoutés, le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée du chef de la nullité du bail.
Sur la demande de résiliation du bail :
Les parties s'accordent pour solliciter chacune la résiliation du bail les liant, aux torts exclusifs de l'autre partie, soit à raison d'un défaut de délivrance imputable à la bailleresse, selon la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, soit pour manquement aux obligations de la locataire concernant le paiement du loyer, selon la SCI des Coks.
Concernant le défaut de délivrance.
Tenant les éléments précédemment rapportés dans le cadre de l'examen du dol, concernant l'exploitation du terrain pour l'activité de centre de contrôle poids lourds et l'agrément préfectoral dont elle dispose, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan ne peut se prévaloir d'un quelconque défaut de délivrance par la bailleresse de la chose louée.
En effet, si les parties se trouvent liées de fait par un bail verbal, celui-ci est corroboré d'une part, par l'attestation précitée du 20 mai 2008 émanant du gérant de la SCI des Coks pièce 2 de la SARL et d'autre part, par l'attestation en date du 30 décembre 2008 de M. X..., gérant de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, qui atteste bien " occuper au titre d'un bail commercial conformément aux articles L. 145-1 et suivants du code du commerce, un ensemble immobilier sis sur la commune de Le Bosc (...) constitué d'un terrain sur lequel est érigé un hangar comprenant une zone de contrôle (...), le tout à usage de centre de contrôle technique poids lourds, et correspondant aux prescriptions du cahier des charges défini à l'arrêté du 27 juillet 2004 relatif au contrôle technique des véhicules lourds " pièce 7 de la SCI.
D'évidence, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan a disposé dès le début du bail et dispose toujours à ce jour d'une parcelle ainsi délivrée de 5 021 m ² pour y exploiter son activité de contrôle poids lourds sur la commune de Le Bosc.
Cette locataire ne conteste pas plus qu'elle jouit paisiblement de la chose louée et ne démontre pas qu'elle serait sous la menace d'une quelconque sommation de la commune ou du département d'avoir à quitter les lieux.
Par ces motifs ajoutés et reprenant à son compte ceux du premier juge, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan de sa demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse.
Concernant le non-paiement du loyer.
Il a été fait un juste rappel par le premier juge des dispositions des articles 1728 et 1741 du code civil, concernant les obligations du preneur quant au paiement du loyer et les conditions de résiliation du contrat de louage.
Bien qu'elle ait souligné que la SCI des Coks n'avait pas la qualité pour solliciter les loyers antérieurs au 16 janvier 2009, date à laquelle elle est devenue propriétaire de la parcelle de 2 258 m ², la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan déclare ne pas contester devoir les loyers à compter du 1er novembre 2008, les parties s'étant accordées sur le fait qu'aucun loyer n'était dû durant le temps de l'exécution des travaux et jusqu'à l'obtention de l'agrément préfectoral, soit au cas d'espèce du mois de septembre 2008, date de prise de possession des lieux par la locataire, jusqu'au 30 octobre 2008, date de début de l'activité pièce 6 de la SCI.
Ces mêmes parties conviennent également que le montant du loyer est de " 1 000 ¿ hors taxes mensuels ", ainsi que le rappelle le gérant de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan dans son attestation du 30 décembre 2008 pièce 7 de la SCI.
Ainsi, les parties demeurent-elles seulement en désaccord sur le paiement de la TVA réclamée par la bailleresse ainsi que sur le nombre des échéances mensuelles réglées par la locataire.
Sur le montant des échéances mensuelles, la SCI des Coks fait état d'un loyer de 1 255, 80 ¿ TTC, soit 1 000 ¿ de loyer + 50 ¿ de charges + 205, 80 ¿ de TVA à 19, 60 %.
Toutefois, alors même que la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan prétend ne devoir ni les charges non prévues ni la TVA, la cour constate qu'aux termes de ses décomptes figurant dans ses conclusions (7e à 11e page), la SCI des Coks ne réclame de fait que le montant du loyer HT pour 1 000 ¿, augmenté de la TVA pour 196 ¿, soit un montant mensuel TTC de 1 196 ¿.
Par ailleurs, en admettant elle-même que le montant mensuel de ce loyer convenu entre les parties était de " 1 000 ¿ hors taxes ", et en aucun cas d'un loyer pour le même montant exonéré de TVA ou de toute taxe, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan ne saurait sérieusement prétendre que la bailleresse aurait modifié de manière unilatérale les conditions du bail les liant, en soumettant ce loyer à la TVA, étant justement rappelé par le premier juge que la locataire ne s'oppose pas au paiement de cette TVA dès lors qu'elle serait en mesure de la récupérer.
À ce titre, il sera observé que pour pouvoir récupérer cette TVA, faudrait-il encore que la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan en ait assuré le paiement effectif auprès de la bailleresse, laquelle a établi des " quittances de loyer-facture " pour les mois de novembre 2008 à avril 2012, à l'exclusion du mois de mars 2012 pièce 21 de la SCI faisant état du loyer HT et d'une provision sur charges, outre la TVA, en ayant pris soin à chaque fois de ne donner en réalité quittance que pour le montant réellement payé et de préciser le solde dû.
Enfin, alors que la bailleresse justifie de déclarations de la TVA, quand bien même ne s'agirait-il que des mois de janvier à septembre 2011 pièce 17 de la SCI, le choix de cette dernière d'opter ou non à la soumission à la TVA, en application des dispositions de l'article 260 2e du code général des impôts, demeure inopérant sur l'assujettissement de la locataire à cet impôt et partant, sur son obligation à régler ladite TVA.
Dans ces conditions, la cour retiendra le montant d'un loyer mensuel TTC à hauteur de 1 196 ¿, ainsi réclamé en cause d'appel par la bailleresse.
Sur le nombre d'échéances mensuelles réglées et la dette locative, la SCI des Coks fait état qu'entre novembre 2008 et mars 2012 inclus, soit 41 mensualités, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan devait régler 41 000 ¿ HT, soit 49 036 ¿ TTC mais qu'elle ne s'est acquittée que de la somme globale de 37 000 ¿, soit un différentiel de 12 036 ¿, autrement dit :-8 036 ¿ de TVA sur toute la période de 41 mois ;-4 000 ¿, soit 4 échéances hors taxes.
Nonobstant le litige relatif à l'application de la TVA auquel il vient d'être répondu, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan soutient avoir réglé 38 échéances mensuelles, soit 38 000 ¿, outre les trois mois de novembre, décembre 2008 et janvier 2009, soit 3 000 ¿ qu'elle a, dans un premier temps, viré sur un compte séquestre le 4 mars 2009 ouvert sous l'intitulé " séquestre loyer et accessoires le Bosc " auprès de sa banque, le crédit agricole du Languedoc pièces 5 et 5bis de la SARL et ce, " dans l'attente d'une décision de justice ".
Contrairement à ce qu'elle allègue sans le démontrer, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan ne justifie aucunement avoir versé, en dehors de 3 000 ¿ objet d'un séquestre, 38 mensualités de 1 000 ¿ chacune, soit 38 000 ¿, dès lors que l'ensemble des virements ou chèques qu'il a adressés à la bailleresse ont bien été comptabilisés par cette dernière qui a très précisément indiqué la date des paiements et leur imputation sur les mois en cours.
Ainsi, sans que ne soit apportée par la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan une quelconque contradiction utile, la cour constate qu'aucun paiement ou virement n'a été enregistré au cours des mois de février et avril 2009, d'octobre 2010 et de janvier 2011, soit 4 mois (pour un total de 4 000 ¿ HT) mais qu'en sus du mois en cours, la bailleresse a cependant reçu en mai 2009, 2 000 ¿ couvrant les mois de février et avril 2009, puis en décembre 2010, 1 000 ¿ couvrant le mois d'octobre 2010. En revanche, aucun versement supplémentaire n'a été effectué comme susceptible de couvrir le mois de janvier 2011.
Il en résulte que la SCI des Coks est bien fondée à soutenir qu'elle n'a reçu pour les mois de février 2009 à mars 2012 inclus que 37 000 ¿ et non pas 38 000 ¿.
Concernant la somme de 3 000 ¿, séquestrée par la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, de sa propre initiative sans jamais y avoir été autorisée par une quelconque décision judiciaire ou un accord de la bailleresse, cette locataire justifie avoir, dans un deuxième temps, versé, le 14 novembre 2013, cette somme sur le compte CARPA de son conseil, le compte séquestre ayant été alors soldé pièce 23 de la SARL, puis l'avoir réglée au conseil de la SCI des Coks par un chèque du même montant suivant courrier du 16 janvier 2014 pièce 29 de la SARL.
Cette dernière affirme cependant ne pas avoir perçu cette somme et en réclame toujours paiement. N'étant pas en mesure de déduire d'office cette somme de la créance revendiquée par la SCI des Coks, la cour fera dans son dispositif toute réserve quant à la nécessité de procéder à cette déduction en cas de perception par cette société.
Enfin, la SCI des Coks a actualisé sa créance, en réclamant sur les loyers des mois d'avril 2012 à septembre 2013, soit 18 mensualités, le montant de la TVA que la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan ne règle toujours pas, soit 3 528 ¿ (1 196 ¿ x 38)-18 000 ¿ réglés par la locataire.
Dans ces conditions, sous la réserve précitée, la créance locative de la SCI des Coks sur la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan se monte à la somme globale de : (12 036 ¿ + 3 528 ¿) = 15 564 ¿
Défaillante, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan a ainsi manqué à son obligation première de paiement du loyer, de sorte que comme jugé à bon droit par le premier juge, il ya lieu de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts de la locataire et de confirmer à ce titre, la mesure d'expulsion, en ce compris le délai de 6 mois pour quitter les lieux.
La cour fixe l'indemnité d'occupation au montant de 1 000 ¿ HT, outre la TVA applicable, par mois jusqu'au départ effectif des lieux.
Sur les autres demandes :
Tenant l'absence de dol et la résiliation du bail aux torts de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, celle-ci sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais d'agencement de constructions et du matériel installé sur le centre de contrôle et le jugement confirmé en ce sens.
L'équité ne commande pas plus en cause d'appel de faire droit aux demandes respectives des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant au principal de son appel, la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Vu l'arrêt avant dire droit du 30 septembre 2014,
Vu les déclarations d'appel en date du 27 juillet 2012 par la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " et en date du 20 août 2012 par la SCI des Coks ;
Constate que la partie en cause d'appel dénommée " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " se dénomme en réalité SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, exploitant l'établissement secondaire à l'enseigne " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " ;
Constate que le conseiller de la mise en état, seul compétent à ce titre, n'a pas été saisi, avant son dessaisissement d'aucune fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel formé par la SCI des Coks ;
Constate que la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel formé le 27 juillet 2012 est inopérante comme émanant de la partie appelante elle-même ;
Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions, sauf en celle relative au montant de la dette locative, tenant pour partie l'évolution du litige, étant précisé que la " SARL Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " s'entend comme étant se dénommant la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan exploitant l'établissement secondaire à l'enseigne " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève ",
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant,
Condamne la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan exploitant l'établissement secondaire à l'enseigne " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " à payer à la SCI des Coks la somme de 15 564 ¿, arrêtée au 30 septembre 2013, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance du 17 novembre 2010 et leur capitalisation par application de l'article 1154 du code civil,
Dit toutefois que devra être déduite de cette créance de la SCI des Coks, la somme de 3 000 ¿ correspondant aux loyers hors taxes des mois de novembre et décembre 2008 ainsi que de janvier 2009, au cas où cette société aurait perçu dans l'intervalle ladite somme réglée par chèque adressée au conseil de cette SCI par celui de la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan, suivant courrier du 16 janvier 2014,
Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation à la somme de 1 000 ¿ HT, outre la TVA applicable, jusqu'au départ effectif des lieux,
Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne la SARL Contrôle Poids Lourds Catalan exploitant l'établissement secondaire à l'enseigne " Contrôle Poids Lourds de l'A 75- Lodève " aux dépens d'appel.
LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.
