COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section AO1
ARRET DU 26 JANVIER 2012
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 07005
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 JUILLET 2010
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
No RG 10/ 00925
APPELANTE :
S. A. SAFER, SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ETABLISSEMENT RURAL, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis.
19 Avenue de la Grande Bretagne
66000 PERPIGNAN
représentée par la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avoués à la Cour
assistée de la SCP MARTY-AYRAL, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
INTIMEE :
Madame Marie Jeanne X... épouse Y...
née le 23 Novembre 1934 à BANYULS DELS ASPRES (66300)
de nationalité Française
...
66300 BANYULS DELS ASPRES
représentée par la SCP DIVISIA SENMARTIN, avoués à la Cour
assistée de la SCP MALAVIALLE-GADEL-CAPSIE, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 31 Août 2011
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 DECEMBRE 2011, en audience publique, Anne BESSON ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Madame Anne BESSON, Président de Chambre
Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : M. Philippe CLUZEL
ARRET :
- contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Mle VALERO Audrey, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 24. 3. 2009, Mme X... épouse Y... s'est engagée à vendre à M. Z... un ensemble immobilier sis à Banyuls dels Aspres comprenant un bâtiment à usage d'habitation et diverses terres moyennant le prix de 220 000 €.
La SA SAFER a exercé son droit de préemption par acte d'huissier du 22. 6. 2009 en vue de permettre l'installation d'un exploitant agricole, lequel n'a jamais accepté d'acquérir le bien après avoir découvert que le bâtiment d'habitation était infesté de termites.
Depuis lors la SAFER s'est abstenue de réitérer l'acte en la forme authentique, malgré une sommation du 25. 1. 2010 de comparaître devant le notaire, qui a dressé un procès-verbal de carence.
Mme X... a assigné par acte du 17. 2. 2010 la SA SAFER du Languedoc-Roussillon pour voir ordonner la vente forcée et le paiement de dommages et intérêts,
Par jugement du 15. 7. 2010, le tribunal de grande instance de Perpignan a :
- Dit parfaite la vente intervenue entre Mme X... épouse Y... et la SAFER d'un ensemble immobilier sis à Banyuls dels Aspres cadastré section B541, 542, 543 et 544 moyennant le prix de 220 000 €,
- Ordonné la vente aux conditions prévues dans la déclaration d'aliéner du 21. 4. 2009,
- Condamné la SAFER à verser à Mme X... la somme de 3. 000 € en réparation de son préjudice,
- Dit que les frais de publicité foncière seront à la charge de la SAFER
-Condamné la SAFER à verser à Mme X... la somme 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de sommation de comparaître et la rédaction du procès-verbal de carence,
- Condamné la SAFER en tous les dépens.
La SA SAFER a régulièrement interjeté appel.
Vu les conclusions du 1. 6. 2011 de la SAFER,
Vu les conclusions du 8. 3. 2011 de Mme Y...,
Vu l'ordonnance de clôture du 31. 8. 2011
MOTIVATION
La SAFER conclut à la nullité de la vente en application de l'article L. 412-8 du code rural, des articles 1116, 1589 et 1641 du code civil.
Par des motifs que la Cour adopte, les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits ainsi que des moyens et prétentions des parties, auxquels ils ont pertinemment répondu en retenant que la vente intervenue entre Mme X... épouse Y... et la SAFER est parfaite.
En effet l'action en nullité de la préemption n'appartient qu'au vendeur, Mme Y..., ou à l'acquéreur évincé lors de la préemption et non à la SAFER, et dès lors, conformément aux dispositions de l'article 412-8 code rural, la SAFER ne peut se prévaloir de sa propre inertie à réitérer la vente dans les délais et il est sans incidence sur la validité de la préemption que l'agriculteur pressenti, les époux A..., ait refusé d'acheter compte tenu de l'état parasitaire de l'immeuble le 5. 11. 2009.
Il résulte des dispositions combinées des articles L. 412-8 du code rural et 1589 alinéa 1 du code civil, que, lorsqu'elle exerce son droit de préemption aux conditions qui lui sont communiquées, la SAFER conclut le contrat de vente à son profit ; la vente étant parfaite Mme Y..., propriétaire vendeur, est fondée à poursuivre l'exécution forcée de la vente envers la SAFER.
Sur les man œ uvres dolosives, le notaire instrumentaire a, conformément à l'article R 143-4 du code rural, adressé à la SAFER avec la déclaration d'intention d'aliéner un document imprimé intitulé « information sur l'aliénation d'un fonds agricole » conforme au modèle type établi par le Conseil Supérieur du Notariat et de la Fédération Nationale des SAFER, ce document faisait état des différents diagnostics réalisés dans le cadre du sous seing privé de vente du 24. 3. 2009, et notamment qu'un état parasitaire des termites a été réalisé ;
Il appartenait à la SAFER de visiter le bien, de se renseigner sur l'état parasitaire réalisé et de se le faire communiquer.
Mme X..., âgée de 76 ans et propriétaire d'un vieux mas, avait fait réaliser en vue de la vente de son immeuble l'état parasitaire de son immeuble le 19. 3. 2009 qui concluait que la maison présente une infestation de termites souterrains et que dans le jardin il existe une activité de termites de bois secs ; elle n'a jamais caché cet état ni à son acheteur évincé par la préemption de la SAFER, ni aux agriculteurs pressentis par la SAFER, les époux A..., qui ont refusé d'acquérir précisément en raison de l'infestation par les termites qu'ils ont constatée à la lecture des diagnostics réalisés par Mme X....
Dans ces conditions, la SAFER n'établit pas l'existence de man œ uvres dolosives commises par Mme X... pour lui cacher l'existence de termites.
L'immeuble vendu n'était affecté d'aucun vice caché lors de la déclaration d'aliéner, car l'état parasitaire de l'immeuble était réalisé et signalé dans le document d'information transmis par le notaire en même temps que la déclaration d'intention d'aliéner, que l'infestation de termites était inscrite dans l'état parasitaire et que la présence de termites était parfaitement visible pour tout acheteur visitant le bien.
Dans ces conditions, il convient de débouter la SAFER de ses demandes en nullité de la vente et en résolution de la vente.
Mme Y... a perdu la possibilité de vendre son immeuble à l'acquéreur avec lequel elle avait signé un compromis de vente le 24. 3. 2009 pour le prix de 220 000 € par la faute de la SAFER, qui exerçant son droit de préemption, n'a pas réitéré la vente en la forme authentique.
Elle s'est vue contrainte de supporter toutes les charges de cet immeuble, qu'elle souhaitait vendre.
Il convient de fixer son préjudice compte tenu de la valeur de l'immeuble et de son indisponibilité à la vente en raison de l'attitude de la SAFER, à la somme de 5000 €.
Mme Y... sollicite des dommages et intérêts pour appel abusif de la SAFER sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile.
Mais il n'est pas établi que la SAFER ait, en exerçant son droit d'appel, fait un exercice dilatoire de son recours, l'absence de moyens nouveaux n'étant pas en soi fautive.
La demande de Mme Y... ne peut dès lors être accueillie.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, hormis celle relative au préjudice de Mme Y...,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne La SAFER du Languedoc Roussillon à payer à Mme X... épouse Y... la somme de 5000 € de dommages et intérêts,
Déboute Mme Y... de sa demande de dommages et intérêts pour appel dilatoire,
Condamne la SAFER à payer à Mme X... épouse Y... la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SAFER Languedoc Roussillon en tous les dépens, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
AB
