COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1re Chambre Section D
ARRET DU 01 OCTOBRE 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 05039
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 27 JUIN 2007 COUR DE CASSATION N° RG 644fs- p + b
Sur un arrêt rendu par la Cour de Cassation (3e chambre civile) du 27 juin 2007 sous le N° 644 FS-P + B qui casse et annule l'arrêt N° 04 / 963 du 15 mars 2005 rendu par la Cour d'Appel de MONTPELLIER (1re chambre B) à l'encontre du jugement du 18 décembre 2003 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NARBONNE.
APPELANTS :
Monsieur Yves X...... 11120 GINESTAS représenté par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour assisté de Me PINET, avocat au barreau de NARBONNE
Madame Marie Dolores A... épouse X...... 11120 GINESTAS représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour assistée de Me PINET, avocat au barreau de NARBONNE
INTIMES :
Monsieur Pierre B... né le 07 janvier 1920 à CAPESTANG (34310) de nationalité française... 11100 NARBONNE représenté par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour assisté de la SCP PECH DE LACLAUSE-GONI, avocats au barreau de NARBONNE
Madame Emma Augustine C... épouse B... décédée le 12 décembre 2006 à NARBONNE (AUDE) née le 21 décembre 1919 à CAMBOUNES (81260)... 11100 NARBONNE
INTERVENANTES :
Madame Annie B... épouse D... prise en sa qualité d'héritière de Madame Emma Augustine B... décédée le 12 décembre 2006 à NARBONNE (AUDE) née le 28 mai 1947 à CAPESTANG (34310)... 11100 NARBONNE représentée par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour assistée de la SCP PECH DE LACLAUSE GONI, avocats au barreau de NARBONNE
Madame Jacqueline B... prise en sa qualité d'héritière de Madame Emma Augustine B... décédée le 12 décembre 2006 à NARBONNE (AUDE) née le 22 décembre 1942 à CAPESTANG (34310) de nationalité française ... 11100 NARBONNE représentée par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour assistée de la SCP PECH DE LACLAUSE-GONI, avocats au barreau de NARBONNE
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Août 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 SEPTEMBRE 2008, en audience publique, Monsieur MAURI ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Mathieu MAURI, Président de Chambre Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller Monsieur Paul GRIMALDI, Conseiller, désigné par ordonnance du 2 septembre 2008 de la Première Présidence pour remplacer Madame Gisèle BRESDIN qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Josette VERA, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 18 Juin 1980 les époux B... ont vendu aux époux X... un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie exploité à NARBONNE.
Par acte du même jour, les époux B... ont donné à bail aux époux X... à compter du 1er Juillet 1980, les locaux dans lesquels ledit fonds était exploité.
Il était expressément stipulé dans le contrat de bail que les locaux devront exclusivement être consacrés par le preneur, à savoir :
- le magasin, à l'exploitation de son commerce de boulangerie-pâtisserie sans qu'il puisse en faire un autre, même temporairement.
- les locaux d'habitation, pour son habitation personnelle et les membres de sa famille.
Par acte du 14 juillet 2001, les époux X... ont sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er Juillet 2002.
Par acte du 14 septembre 2001, les époux B... leur ont notifié un refus de renouvellement aux motifs :
- que Marie X... n'était pas inscrite au Registre du Commerce et n'exerçait aucune activité commerciale ;
- que Yves X... n'exerçait pas son activité dans les locaux loués mais à GINESTAS ;
- qu'aucune activité de boulangerie n'était exercée dans les locaux objet du bail, qui, en fait, ne servaient que de dépôt-vente ;
Par acte du 6 décembre 2001, les époux B... ont assigné les époux X... devant le Tribunal de Grande Instance de NARBONNE aux fins :
- de validation du refus de renouvellement du bail- de constatation que les époux X... ne pouvaient prétendre au renouvellement de leur bail, et ce, par application des dispositions de l'art. L. 145-8 du Code de Commerce
- d'expulsion des époux X... ocuppant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2001
- de condamnation des époux X... à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle de 914, 69 € à compter du 1er novembre 2001.
Les époux X... ont conclu au renouvellement de leur bail en faisant valoir :
- que Marie X... est régulièrement inscrite au Registre du Commerce en qualité de conjoint collaborateur de puis le 1er Janvier 1989
- que Yves X... quant à lui est inscrit en qualité d'artisan commerçant à NARBONNE
- que le local loué est exploité à usage de boulangerie-pâtisserie conformément aux stipulations du contrat de bail
- qu'il n'est nullement exigé par l'art. L. 145-8 du Code de Commerce que la fabrication du pain ait lieu dans lesdits locaux, mais seulement une exploitation effective du fonds de commerce dans les 3 années précédant la date d'expiration du bail
- qu'ils ne peuvent plus exercer cette activité dans les locaux en raison de leur absence de conformité.
Par le jugement du 18 décembre 2003, le Tribunal a :
- validé le refus de renouvellement du bail
- condamné les époux X... à libérer les lieux
- condamné les époux X... à payer aux époux B... une indemnité d'occupation mensuelle de 914, 69 € à compter du 1er novembre 2001
- débouté les époux X... de leurs demandes.
Sur appel des époux X..., la Cour par arrêt du 15 MARS 2005 a confirmé le jugement.
Sur pourvoi des époux X..., la Cour de Cassation par arrêt du 27 juin 2007 a cassé l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de MONTPELLIER et renvoyé l'affaire devant la même Cour autrement composée.
Les époux X... concluent à la réformation du jugement et sollicitent
A titre principal : la condamnation des époux B... :
- à leur rembourser la somme de 57 583, 76 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2006
- à leur payer à titre d'indemnité d'éviction la somme de 1 000 000 €
A titre subsidiaire : à l'organisation d'une mesure d'expertise aux fins de déterminer leur préjudice et le montant de l'indemnité d'éviction.
Ils réclament en outre 8 000 € au titre de l'art. 700 du NCPC.
Ils rappellent :
- que leur activité consiste en la fabrication et la vente de pain
- que si la fabrication ne peut se faire dans les locaux loués, c'est en raison du non-fonctionnement du fournil qui fait partie intégrale des murs, ainsi que cela ressort d'un constat d'huissier établi le 10 décembre 2001
- que l'activité de vente de pain et pâtisserie est toujours exercée dans les locaux loués
- que si l'acte de cession du fonds de commerce vise l'activité de boulangerie-pâtisserie, le bail commercial quant à lui ne vise que la vente de pain et pâtisserie
- que le bail ne stipule pas que l'activité artisanale de fabrication du pain ait lieu dans les locaux loués
- que sans porter atteinte à la spécialisation, le preneur peut s'adjoindre à l'activité principale une activité connexe ou annexe, ce qui est le cas en l'espèce avec l'activité commerciale de vente
- que par suite les dispositions de l'article L. 145-8 du Code de Commerce ont été respectées
- que le preneur bénéficie du droit au renouvellement même si le fonds est exploité par une autre personne ayant la qualité comme en l'espèce de conjoint collaborateur
- qu'il est seulement exigé que le bénéficiaire du droit au renouvellement ait la qualité de propriétaire du fonds au jour de l'expiration du bail, ce qui est le cas en l'espèce
- que le droit au renouvellement est acquis non seulement aux commerçants mais aussi aux artisans
- que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance prévue par les articles 1719-1° et suivants du Code Civil
- qu'ils ont dû quitter les lieux le 21 juin 2005
- qu'ils ont dû régler la somme de 45 583, 76 € aux consorts B... au titre de l'indemnité d'occupation et celle de 12 000 € en frais de procédure et honoraires, soit un total de 57 583, 76 €
- qu'ayant perdu leur fonds à la suite de leur expulsion, ils sont en droit de réclamer une indemnité d'éviction de 1 000 000 €, en l'absence de tout motif grave justifiant le refus de renouvellement du bail (art. L. 145-17 du Code de Commerce)
- que cette demande est recevable en appel sur le fondement de l'article 566 du NCPC comme étant l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes formulées devant le Premier juge
- que contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, les travaux de remise aux normes du local sont, sauf clauses contraires, à la charge des bailleurs (art. 1719-2 du Code Civil)
- que par suite ce sont bien les bailleurs qui n'ont pas respecté le bail.
Emma B... étant décédée le 12 décembre 2006, Annie B... et Jacqueline B... sont intervenues en qualité d'héritières.
Les consorts B... concluent :
à titre principal à la prescription de l'action en paiement d'indemnité d'éviction (art. L. 145-60 du Code de Commerce)
A titre subsidiaire
- à l'inapplication du statut de baux commerciaux, à Marie X..., qui ne justifie pas d'une immatriculation au Registre du Commerce au moment de la demande de renouvellement
- à la validité du refus du renouvellement du bail
A titre plus subsidiaire
- à la résiliation du bail aux torts des preneurs par application de l'art. 1184 du Code Civil
- à l'absence de droit à une indemnité d'éviction en raison de la cessation de l'exploitation pour des motifs imputables aux preneurs
-à leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 914, 69 € par mois à compter du 1er NOVEMBRE 2001. Ils réclament en outre 8 000 € au titre de l'art. 700 du NCPC et fait valoir.
- que les consorts X... sont forclos en leur action tendant au paiement d'une indemnité d'éviction (art. L. 145-9 du Code de Commerce)
- qu'en outre cette action est prescrite (art. L 145-60 dudit Code)
- que le bénéfice du droit au renouvellement suppose une immatriculation du preneur au Registre du Commerce
- que cette immatriculation est exigée de la personne qui exploite le fonds dans l'intérêt commun, en l'espèce l'épouse, selon les propres déclarations du mari
- que Mme Marie X... ne justifie pas qu'à la date de la demande de renouvellement, soit le 24 juillet 2001, elle avait la qualité de commerçante
- que l'extrait du Registre du Commerce daté du 19 AVRIL 1989 ne fait état que de la qualité de " conjoint collaborateur "
- que par suite elle ne pouvait solliciter le renouvellement du bail
- qu'en tout état de cause le refus de renouvellement est fondé en raison de l'inexécution des conditions du bail, en l'espèce l'absence d'exploitation du fond dans les locaux, attestée par un constat d'huissier du 29 août 2002 faisant état de l'aspect d'abandon du four à pain et confirmée par Yves X... lui-même qui déclare fabriquer son pain dans des locaux à GINESTAS et n'utiliser les locaux de NARBONNE que pour le commercialisé
- que l'activité commerciale en outre n'est pas une activité annexe ou connexe mais résulte de " la suppression d'une fraction d'activité suite au transfert " ainsi que cela résulte d'un certificat d'identification au répertoire national des entreprises daté du 4 JUILLET 2001
- qu'il appartenait aux preneurs d'exécuter les aménagements nécessaires de mise en conformité
- que Yves X... a reconnu le 29 Août 2002 devant Me I..., huissier de justice, devoir faire ces travaux
- qu'en tout état de cause, les époux X... ne justifient pas avoir mis en demeure le bailleur de remplir son obligation de délivrance, si manquement il y a eu, étant rappelé qu'ils occupent les locaux depuis plus de 20 ans.
- que la vente du fonds de commerce comprenait tous les équipements nécessaires à la fabrication de pain et de pâtisseries
- qu'en outre, il ressort du rapport d'expertise H... que des atteintes importantes ont été portées aux structures de l'immeuble sans l'accord des bailleurs, en violation des dispositions du bail
- qu'au surplus, il résulte du constat de Me I... du 29 août 2002 que les locaux d'habitation étaient occupés par des tiers en violation du bail
- qu'en raison de ces multiples violations, la demande de résiliation du bail est fondée
- que les sommes versées au titre de l'indemnité d'occupation sont fondées.
MOTIFS
Sur le droit au renouvellement
Attendu que les époux X... ne contestent aucunement que durant les 3 années précédant leur demande de renouvellement du bail, aucune activité de fabrication de pain et pâtisserie n'était réalisée dans les locaux loués ; que ceux-ci n'étaient utilisés qu'à titre de dépôt et de vente par Marie X... des pains et de la pâtisserie fabriqués par Yves X... dans des locaux loués à GINESTAS ;
Attendu cependant que la clause de destination de boulangerie-pâtisserie, prévue au bail, n'impose pas, à défaut de stipulations particulières, la fabrication artisanale et la vente dans le même local donné à bail ; qu'il s'ensuit que le motif de refus de renouvellement tiré de cette circonstance n'est pas fondé ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que seule Marie X... exploitait le fonds situé à NARBONNE ;
Attendu que l'article L. 145-8 du Code de Commerce n'exige pas l'exploitation personnelle du fonds de commerce pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, mais seulement que le demandeur soit propriétaire du fonds exploité, ce qui est le cas en l'espèce ;
Que le bénéfice du droit au renouvellement du bail reste acquis au locataire même si le fonds est exploité par une autre personne, comme en l'espèce par l'épouse en qualité de conjoint collaborateur ainsi que cela résulte de l'extrait Kbis daté du 19 avril 1989 versé aux débâts ; qu'il s'ensuit que le motif tiré de cette circonstance n'est pas fondé ; qu'en conséquence le refus de renouvellement n'est lui-même pas fondé ; qu'il échet de réformer le jugement en ce qu'il a validé ledit refus ;
- Sur la demande de résiliation du bail :
Attendu que les époux B... font état au soutien de leur demande, outre du défaut de fabrication sur place qui ne peut être retenu en l'état de ce qui vient d'être dit, d'une atteinte importante aux structures de l'immeuble et de l'occupation des locaux d'habitation par des tiers.
Attendu, s'agissant de ce dernier point, que les époux B... ne produisent aucun élément probant au soutien de leurs dires.
Attendu, s'agissant de l'atteinte grave aux structures de l'immeuble, que les époux B..., pour justifier leurs dires, produisent un compte rendu de visite et état de lieu établi par l'architecte Yves H... le 6 Décembre 2005.
Attendu que ce document établi non contradictoirement ne fait aucunement état d'atteintes graves aux structures de l'immeuble mais seulement :
- d'une poutre métallique scellée sous le plafond dans le garage ;
- de briques cassées aux abords des ouvertures dans les 2 pièces servant de réserve, ainsi que d'un trou percé pour le passage d'un tube en PVC de 3 cm de diamètre ;
- de plafond et murs noircis par la fumée dans le fournil.
Attendu que ces éléments ne sauraient justifier la demande de résiliation.
- Sur l'indemnité d'éviction :
Attendu que le bailleur peut, aux termes des dispositions de l'art. 145-17 du Code de Commerce, être déchargé du paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement, que si ce refus est fondé sur des motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire.
Attendu qu'il ne résulte pas des éléments ci-dessus, de tels motifs à l'encontre des époux X... ; que par suite l'indemnité d'éviction prévue à l'art. L 145-14 du Code de Commerce est due.
- Sur la prescription de l'action tendant au paiement de cette indemnité :
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'art. L. 145-60 du Code de Commerce que l'action se prescrit par 2 ans ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que les époux X... n'ont formé une demande au titre de l'indemnité d'éviction que devant la Cour après renvoi de Cassation, soit le 8 NOVEMBRE 2007.
Attendu cependant que l'action en validation ou refus de renouvellement engagée par les époux B... le 6 décembre 2001 suspend le cours de la prescription jusqu'à la solution de l'action ; que par suite leur demande formée pour la première fois devant la Cour, d'une part n'est pas prescrite et d'autre part est parfaitement recevable par application des dispositions de l'art. 566 du Code de Procédure Civile ; qu'il échet pas suite de faire droit dans son principe à cette demande.
Attendu, s'agissant de la fixation de son montant, que la Cour ne disposant pas d'éléments suffisants, une mesure d'expertise sera ordonnée.
- Sur l'indemnité d'occupation :
Attendu qu'en l'état d'une part de la réformation du jugement sur la validation ou refus de renouvellement, et d'autre part de l'occupation effective des locaux et de la poursuite de l'activité jusqu'au 21 juin 2005 par les époux X..., la somme réclamée au titre de l'occupation des locaux sera fixée au montant du loyer en cours à la date du renouvellement, soit le 1er juillet 2002.
- Sur les frais de procédure :
Attendu que cette demande relève de l'art. 700 du NCPC et des dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement et contradictoirement
Vu l'arrêt de Cassation en date du 27 juin 2007
- réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau
- dit que le refus de renouvellement ne repose pas sur des motifs graves et légitimes
- dit que les preneurs ont droit à une indemnité d'éviction
- avant dire droit sur cette demande ordonne une mesure d'expertise et commet à cette fin :Monsieur Y...... 34000 MONTPELLIER
avec pour mission :
- prendre connaissance du dossier- entendre les parties- se rendre sur place- se faire remettre tous documents utiles- fournir tous éléments permettant d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due aux époux X... à la date du 1er juillet 2005 (date de libération des lieux)- chiffrer cette indemnité.
- dit que l'expert devra déposer son rapport en 3 exemplaires au Greffe de la Cour avant le 1er MARS 2009.
- dit que les époux X... devront consigner au Greffe de la Cour la somme de 1 000 € avant le 15 novembre 2008.
- dit qu'en cas d'empêchement, il sera procédé au remplacement de l'expert par simple ordonnance
-déboute les époux X... de leur demande de remboursement de la somme versée au titre de l'indemnité d'occupation
-dit qu'il sera dû pour la période du 1er juillet 2002 au 21 juin 2005 au titre de l'occupation des locaux par les époux X... une somme calculée sur la base du loyer en cours à la date du 1er juillet 2002.
- condamne les époux B... à rembourser aux époux X... la différence entre cette somme et celle perçue durant la même période au titre de l'indemnité d'occupation, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2005.
- condamne les époux B... aux dépens de 1re instance
- réserve les dépens de la présente instance et les demandes au titre de l'art. 700 du NCPC.
