COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1re Chambre Section A2
ARRET DU 06 MAI 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 01053
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 JANVIER 2007 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS N° RG : 04 / 2528
APPELANTS :
Madame Chantal X... épouse Y... née le 12 Avril 1947 à BEDARIEUX (34600) de nationalité française... représentée par la SCP CAPDEVILA- VEDEL- SALLES, avoués à la Cour assistée de Me François Régis VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Olivier Y... né le 31 Mai 1981 à BEZIERS (34500) de nationalité française... représenté par la SCP CAPDEVILA- VEDEL- SALLES, avoués à la Cour assisté de Me François Régis VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Madame Chantal A... épouse X... née le 25 Janvier 1954 à MARTIGUES (13500)... représentée par la SCP TOUZERY- COTTALORDA, avoués à la Cour assistée de Me NGUYEN- PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par Me NEMAUSAT, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Serge X... né le 13 Mai 1952 à BEDARIEUX (34600)... représenté par la SCP TOUZERY- COTTALORDA, avoués à la Cour assisté de Me NGUYEN- PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me NEMAUSAT, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Mars 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 AVRIL 2008, en audience publique, Madame Sylvie CASTANIE ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Christian TOULZA, Président Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller Monsieur Richard BOUGON, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Monique AUSSILLOUS
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Christian TOULZA, Président, et par Mme Monique AUSSILLOUS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS- PROCÉDURE- MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES :
Les époux X... vendent à Chantal X... épouse Y... et à Olivier Y... qui sont en fait entrés dans les lieux depuis le mois d'août 2003, selon contrat sous seing privé en date du 9 janvier 2004, une villa à usage d'habitation avec garage et terrasse située à AGDE (Hérault),..., sur un terrain d'une superficie de 10 ares 55 centiares, moyennant le prix de 152 450 €. La vente n'ayant pas été régularisée en la forme authentique avant la date limite de réitération fixée au 31 janvier 2004, les époux X... agissent, selon acte du 23 août 2004, en résolution de la vente devant le Tribunal de Grande Instance de BÉZIERS, lequel, statuant par jugement du 8 janvier 2007, assorti de l'exécution provisoire, :
dit que le non- respect des obligations visées dans l'acte du 9 janvier 2004 par les consorts Y... constitue des manquements contractuels graves,
prononce en conséquence la résolution de l'acte du 9 janvier 2004 aux torts exclusifs des consorts Y... et dit que les époux X... conserveront, au titre de l'indemnité d'immobilisation, l'acompte versé, soit la somme de 45 735 €,
déboute les époux X... de leur demande en revalorisation de l'indemnité d'occupation,
condamne les consorts Y... à payer aux époux X... la somme de 500 € à chacun sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les consorts Y... relèvent appel de ce jugement selon déclaration au greffe déposée le 13 février 2007.
Dans leurs dernières écritures déposées le 29 février 2008, les consorts Y... concluent à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et au rejet de l'intégralité des demandes adverses. Il doit leur être donné acte de leur accord pour se présenter devant Maître D..., notaire, à la date convenant aux époux X... afin de réitérer l'acte authentique et de verser le solde du prix, soit la somme de 69 666 €, arrêtée au 30 avril 2008, sous déduction de toutes sommes qui seront versées après cette date (soit le prix convenu, c'est- à- dire 152 450 €- la somme de 45 734 € versée en juin 2003 et celle de 37 050 € payée à titre d'acompte, à hauteur de 650 € par mois depuis le mois de juin 2003). Ils concluent enfin à la condamnation des époux X... au paiement de la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de celle de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils font valoir que la non- réitération de l'acte est imputable exclusivement aux époux X... qui ont refusé de vendre la maison familiale. Ceux- ci, en outre, ne les ont pas mis en demeure de signer l'acte authentique, de sorte qu'ils sont aujourd'hui non fondés en leur demande en résolution. Ils ajoutent que la somme de 650 € qu'ils versent mensuellement depuis le mois de juin 2003 s'analyse en un acompte sur le prix et non en une indemnité d'occupation. Ils observent, par ailleurs, que, contrairement à ce qui est allégué par les intimés, les quelques travaux d'aménagement qu'ils ont exécutés dans la maison ne contreviennent pas aux clauses du contrat. Il ne peut enfin être soutenu que le prix de vente est lésionnaire. La seule pièce produite de ce chef par la partie adverse, outre qu'elle est isolée et non contradictoire, est inopérante.
Dans leurs dernières écritures déposées le 22 novembre 2007, les époux X... concluent, au principal, à la confirmation du jugement entrepris et au prononcé de la résolution du contrat de vente avec acquisition à leur profit de l'indemnité d'immobilisation, en raison de la non- réitération de l'acte au 31 janvier 2004 et, en toute hypothèse, du fait de l'exécution de travaux en violation avec les clauses contractuelles.
Ils demandent subsidiairement, au visa des articles 1674 et suivants du code civil, qu'il soit jugé qu'ils justifient de faits assez graves et assez vraisemblables pour faire présumer la lésion et rendre admissible sa preuve par la désignation d'un collège d'experts.
Ils concluent enfin et en tout état de cause à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1 200 € par mois à compter du 1er juin 2003 et jusqu'à la libération effective des lieux, au paiement par provision de la somme de 28 050 €, représentant le différentiel de juin 2003 à septembre 2007, et de celle de 2 287 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'à la condamnation des consorts Y... aux entiers dépens en ce compris les frais du procès- verbal de constat.
L'ordonnance de clôture est en date du 27 mars 2008.
SUR CE,
1 / Sur la DEMANDE en RÉSOLUTION du CONTRAT de VENTE SOUS SEING PRIVÉ en date du 9 JANVIER 2004 :
Les époux X... invoquent au soutien de cette demande deux moyens consistant, l'un dans la non- réitération de l'acte en la forme authentique avant le 31 janvier 2004 et l'autre dans l'exécution de travaux par les consorts Y... contrevenant aux clauses du contrat.
a / Sur la non- réitération de la vente en la forme authentique :
Le contrat du 9 janvier 2004 prévoit que le prix de 152 450 € est payable à concurrence de 45 735 € comptant à la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente et à concurrence de 106 715 € à la signature de la vente familiale située à AGDE,....
Il est constant et non contesté que la première partie de ce paiement, soit la somme de 45 735 €, a eu lieu avant même la signature du compromis, et plus précisément en juin 2003.
La clause concernant la seconde partie du prix, soit la somme de 106 715 €, dispose en termes clairs et précis qu'elle est payable à la vente de la maison familiale. Il n'est écrit nulle part que cette vente et le paiement de la somme de 106 715 € doivent avoir lieu avant la signature de l'acte authentique, fixée au plus tard le 31 janvier 2004, et encore moins qu'il s'agit d'une condition suspensive subordonnant la réitération de l'acte à sa réalisation. Le premier Juge, en considérant que le financement du prix d'achat constituait une condition suspensive de la vente, a dénaturé le contrat.
Il doit être observé surabondamment qu'il n'est nullement démontré que la non- réalisation de la vente de la maison familiale est imputable aux consorts Y.... La vente de ce bien, qui appartient indivisément à Edouard X... et à ses trois enfants, Serge, Anita épouse Z... et Chantal épouse Y..., requiert le consentement de tous les indivisaires. Or, seule Chantal Y... établit qu'elle a mis en vente cette maison, selon un contrat de mandat en date du 18 septembre 2003, pour le prix net vendeur de 186 600 €. Les autres indivisaires, et les époux X... en particulier, ne prouvent pas qu'ils ont agi de même. Il apparaît, en réalité, que les parties, dans le silence du contrat du 9 janvier 2004, ne sont pas parvenues à un accord sur le prix de vente. Il résulte d'une lettre en date du 16 avril 2004, émanant de l'étude notariale chargée d'instrumenter, qu'il était envisagé, dans le cadre d'un projet de partage familial, d'attribuer la maison de famille à Serge X... pour une valeur de 106 700 €, et donc nettement inférieure au prix réclamé par Chantal Y....
Les époux X... ne peuvent en conséquence tirer aucun effet de droit de la non- réalisation de la vente de la maison familiale avant le 31 janvier 2004.
La réalisation des conditions suspensives expressément prévues au contrat n'est pas discutée par les parties.
Pour autant, la réitération en la forme authentique n'a pas eu lieu avant le 31 janvier 2004.
Le contrat énonce, à cet égard, que passé la date du 31 janvier 2004 et huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et si l'une des parties ne peut ou ne veut réitérer la convention : s'il s'agit du vendeur : l'acquéreur aura la possibilité de l'y contraindre par toute voie de droit sans préjudice de l'obtention éventuelle de dommages et intérêts, s'il s'agit de l'acquéreur : le vendeur aura la possibilité, soit d'exiger la vente, soit de mettre fin à la convention, et, dans le cas du versement par l'acquéreur d'une indemnité d'immobilisation, de conserver cette indemnité.
Il est établi en l'espèce que les consorts Y... ont, par l'intermédiaire de Maître D... et selon lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juillet 2004, sommé les époux X... de se présenter à l'étude le 22 juillet 2004 en vue de la régularisation de la vente. Non seulement ceux- ci ne se sont pas déplacés, mais ils n'ont à aucun moment, alors pourtant qu'ils agissent en résolution de la vente pour inexécution par l'acquéreur de ses obligations contractuelles, mis en demeure les consorts Y..., sous quelque forme que ce soit, de s'exécuter, s'abstenant ainsi délibérément de respecter le formalisme prévu à l'acte.
C'est donc à tort que le premier Juge a prononcé la résolution du contrat aux torts exclusifs des acquéreurs, du chef de la non- réitération de la vente en la forme authentique.
b / Sur l'exécution des travaux :
Le contrat dispose que l'acquéreur, tant qu'il sera débiteur de tout ou partie du solde du prix, ne pourra faire aucun changement notable, aucune démolition ni commettre aucune détérioration dans l'immeuble vendu, sans le consentement du vendeur.
L'huissier de justice, mandaté par le Juge de l'Exécution à la demande des époux X... à l'effet de décrire les lieux litigieux en comparant leur état actuel avec les photographies prises par les requérants avant leur départ, de dire si des travaux ont été effectués tant à l'intérieur qu'à l'extérieur et, dans l'affirmative, en donner la description, a dressé un procès- verbal de constat, en date du 1er septembre 2004, dont il résulte que les modifications apportées par les consorts Y..., consistant pour l'essentiel dans l'adjonction sous l'auvent d'une baie vitrée avec une porte en permettant l'accès et l'aménagement de l'espace en une pièce à vivre, la pose d'un climatiseur et la réfection de la cuisine, ne contreviennent pas aux dispositions de la convention et qu'elles ne caractérisent pas là encore, contrairement à l'appréciation erronée du premier Juge, des manquements contractuels graves justifiant la résolution du contrat aux torts des consorts Y....
Les époux X... doivent en conséquence, par infirmation du jugement entrepris, être déboutés de leur demande en résolution du contrat du 9 janvier 2004.
2 / Sur la DEMANDE des consorts Y... tendant à ce qu'il leur soit « donné acte » de leur accord pour réitérer l'acte authentique, en versant le solde du prix, fixé par eux à la somme de 69 666 €, au 30 avril 2008 :
Si les parties s'accordent à admettre que les consorts Y... ont versé en juin 2003 la somme de 45 734 € s'imputant sur le prix de vente, elles analysent différemment la nature juridique du versement par les acquéreurs de la somme mensuelle de 650 €. Pour les époux X..., il s'agit du paiement d'une indemnité en contrepartie de l'occupation des lieux, et donc étrangère au prix, alors que les consorts Y... soutiennent qu'il s'agit d'un acompte à valoir sur le prix.
Les dispositions claires et précises du contrat du 9 janvier 2004 concernant le paiement du prix ne mentionnent à aucun moment que partie de ce paiement se fera sous la forme de mensualités de 650 €.
Les consorts Y... soutiennent, sans le démontrer, que les parties sont convenues, postérieurement à l'expiration du délai prévu pour la réitération et compte tenu de l'impossibilité de vendre la maison familiale, de modifier les conditions de paiement du prix et de verser immédiatement la somme de 48 000 € provenant d'un prêt et des acomptes mensuels de 650 € jusqu'à la vente de la maison de famille. Si le déblocage de fonds à hauteur de 56 000 €, provenant d'un prêt immobilier en date du 1er mars 2004, est établi, aucun élément ne démontre que les parties sont également convenues que les mensualités de 650 € constituaient paiement de partie du prix. Le courrier de l'étude D... en date du 16 avril 2004 est, à cet égard, largement insuffisant.
Il est, au contraire, établi que les consorts Y... s'acquittaient de ces versements avant le mois de mars 2004, et plus précisément depuis le mois d'août 2003, date à laquelle ils ont quitté le logement, dont ils étaient jusqu'alors locataires, pour s'installer dans la villa litigieuse.
La concomitance ainsi établie entre leur entrée dans les lieux et le début de ces versements, leur montant qui se rapproche du loyer de 608, 86 € par mois qu'ils réglaient pour une villa de standing comparable située ... et donc dans la même rue que le bien litigieux, leur périodicité mensuelle et enfin le fait qu'il était prévu au compromis que le transfert de propriété et l'entrée en jouissance auraient lieu à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique constituent autant d'éléments objectifs permettant de se convaincre qu'il s'agit bien d'une indemnité d'occupation et non d'un acompte sur le prix.
Les époux X... ne démontrent pas, pour leur part, que le montant de cette indemnité est insuffisant et qu'il ne correspond pas à la valeur locative de la villa. Ils ont accepté ce paiement pendant un an (août 2003 à août 2004) sans émettre la moindre protestation ou réserve. Les consorts Y... s'acquittaient d'ailleurs, jusqu'en juin 2003, pour une villa comparable, d'un loyer sensiblement identique.
Le courrier de l'agence S'ANTONI en date du 29 avril 2004 « estimant le montant du loyer de ce bien dans une fourchette de prix comprise entre 1 100 et 1 200 € » ne suffit pas, à lui seul, à convaincre la Cour de l'insuffisance du montant de l'indemnité. Les époux X... seront donc déboutés de leur demande de ce chef.
La Cour ayant qualifié les versements mensuels d'indemnité d'occupation, c'est à tort que les consorts Y... ont déduit du solde restant dû sur le prix de vente la somme de 37 050 € (650 € x 57 mois).
Il ne peut dès lors être fait droit à leur demande de « donné acte », sauf à ce qu'ils acceptent qu'il soit dit que le solde du prix s'élève à la somme de 106 716 € et non à celle de 69 666 €.
3 / Sur la DEMANDE en RESCISION pour LÉSION :
Il appartient à la juridiction, saisie d'une demande en rescision pour lésion, de trancher au préalable la question de la recevabilité en recherchant, en application de l'article 1677 du code civil, si les faits articulés par le demandeur sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.
Le fait que les époux X... aient mis en vente le bien litigieux, selon mandat en date du 18 février 2003, pour le prix de 380 000 €, est inopérant, dès lors que les acquéreurs potentiels qui attestent l'avoir visité courant 2003 n'ont finalement donné aucune suite.
Le seul courrier de l'agence S'ANTONI en date du 27 avril 2004, évaluant la villa dans une fourchette de prix comprise entre 335 400 € et 350 650 €, ne suffit pas, à lui seul, à rapporter la preuve de faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.
La demande formée par les époux X... en rescision pour lésion doit en conséquence être déclarée irrecevable.
4 / Sur les DEMANDES ANNEXES :
L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière.
Les consorts Y..., qui ne démontrent pas que les époux X... ont abusé de leur droit d'ester en justice, doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts.
Les époux X..., qui succombent dans l'essentiel de leurs prétentions, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel et déboutés de leur demande en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Il doit enfin être alloué aux consorts Y..., par considération d'équité, la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré,
INFIRME le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
DÉBOUTE les époux X... de leur demande en résolution du contrat de vente et de leur demande tendant à ce qu'il soit dit que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 45 735 € (quarante- cinq mille sept cent trente- cinq euros) leur est acquise.
DIT que les versements mensuels de 650 € (six cent cinquante euros) effectués par les consorts Y... depuis le mois d'août 2003 jusqu'à ce jour sont constitutifs du paiement d'une indemnité d'occupation et non d'acomptes sur le prix de vente.
DÉBOUTE les époux X... de leur demande en fixation du montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1 200 € (mille deux cents euros) par mois.
DIT n'y avoir lieu de donner acte aux consorts Y... de leur accord pour réitérer l'acte authentique en versant le solde du prix arrêté par eux au 30 avril 2008 à la somme de 69 666 € (soixante- neuf mille six cent soixante- six euros), sauf à ce qu'ils acceptent qu'il soit dit que le solde du prix s'élève à la somme de 106 716 € (cent six mille sept cent seize euros) 152 450 €-45 734 € et non à celle de 69 666 €.
DÉCLARE l'action en rescision pour lésion formée par les époux X... irrecevable.
DÉBOUTE les époux X... de leur demande en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
DÉBOUTE les consorts Y... de leur demande en paiement de la somme de 15 000 € (quinze mille euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNE les époux X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
CONDAMNE les époux X... aux dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de la S. C. P. CAPDEVILA- VEDEL SALLES, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
