COUR D' APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section AO1
ARRÊT DU 25 MARS 2008
Numéro d' inscription au répertoire général : 07 / 2721
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MARS 2007
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
No RG 04 / 04598
APPELANT :
Monsieur Christian X...
né le 26 Décembre 1950 à PERPIGNAN
de nationalité française
...
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représenté par Me Michel ROUQUETTE, avoué à la Cour
assisté de Me Olivier COHEN, avocat au barreau de PERPIGNAN substitué par Me Alexandra ATTAIECH
INTIMES :
Monsieur Guy X...
né le 12 Décembre 1947 à PERPIGNAN (66)
de nationalité française
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représenté par la SCP SALVIGNOL- GUILHEM, avoués à la Cour
assisté de Me Jean VILLACEQUE, avocat au barreau de PERPIGNAN
Madame Raymonde B... épouse X...
née le 9 Mai 1950 à PERPIGNAN (66)
de nationalité française
...
...
représentée par la SCP SALVIGNOL- GUILHEM, avoués à la Cour
assistée de Me Jean VILLACEQUE, avocat au barreau de PERPIGNAN
ORDONNANCE de CLÔTURE du 14 FÉVRIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L' affaire a été débattue le MARDI 19 FÉVRIER 2008 à 14H en audience publique, Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l' article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Madame Nicole FOSSORIER, Président
Monsieur Richard BOUGON, Conseiller
Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Melle Marie- Françoise COMTE
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par Madame Nicole FOSSORIER, Président,
- signé par Madame Nicole FOSSORIER, Président, et par Melle Marie- Françoise COMTE, Greffier présent lors du prononcé.
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Vu le jugement rendu le 20 mars 2007 par le Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN qui a entériné le rapport d' expertise, ordonné la licitation du bien immobilier indivis, fixé la mise à prix à 278 000 euros, dit qu' en cas de carence la mise à prix pourra être ramenée à 140 000 euros, fixé la part de financement de chacun à la moitié, dit que Monsieur Christian X... devait une indemnité d' occupation de janvier 2002 à août 2004 de 28 303, 60 euros, rejetant toute indemnité après cette date, dit que l' indivision doit à Monsieur Christian X... la somme de 676 euros pour le paiement de la taxe foncière, à Guy X... celle de 349 euros pour les taxes foncière et d' ordures ménagères,
Vu l' appel interjeté par Christian X... le 18 avril 2007,
Vu les dernières conclusions de l' appelant notifiées le 10 août 2007 qui demande de réformer en disant qu' il a financé à hauteur de 75 %, qu' aucune indemnité d' occupation n' est due, ordonner la vente sur licitation ou amiable avec mise à prix à 278 000 euros, que si une indemnité est due de la limiter à un jour par semaine du 1er janvier 2001 au 30 août 2004 en la ramenant à de plus justes proportions, qui sollicite la somme de 4 000 euros par application de l' article 700 du nouveau code de procédure civile,
Soutenant que :
- les parties sont d' accord pour vendre le bien au prix de l' estimation arrêtée par l' expert,
- il produit la justification de ce qu' il a financé 75 % de la maison, ainsi qu' en atteste son ex- épouse,
- il est démontré par l' expert qu' il a financé le gros oeuvre, son frère ne démontrant que d' un paiement de 2 489, 68 euros, pour le paiement des matériaux, Monsieur Guy X... produisant des factures concernant sa maison au SOLER,
- leur frère Michel a indiqué que l' estimation de l' expert était injuste, que Guy n' a participé qu' à hauteur de 30 %, Christian ayant payé les factures et Guy travaillé,
- il manque une partie des postes hors gros oeuvre par Guy,
- il n' a jamais occupé la maison de façon continue ni de façon privative et exclusive, mais seulement un jour par semaine, l' état du logement ne permettant pas d' y vivre en permanence, il vit avec Mademoiselle C... chez elle, Monsieur Guy X... ayant un jeu de clefs,
Vu les dernières conclusions notifiées par les époux Guy X... le 13 décembre 2007 qui demande de condamner l' appelant à payer une seconde indemnité d' occupation à compter du 1er août 2005 pour un montant de 914 euros par mois, s' en remettent à la Cour pour la fin de la période, sollicitent la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral consécutif à l' appel abusif, celle de 2 000 euros par application de l' article 700 du nouveau code de procédure civile,
Aux motifs que :
- les parties du dispositif ordonnant la licitation ne sont pas contestées,
- la maison ayant été construite en 1977, il est impensable que si l' une des parties avait financé la majorité des travaux, elle n' aurait pas réclamé l' apurement des comptes, il est dès lors évident que les parties ont entendu participer à hauteur de la moitié à l' acquisition comme elles ont participé pour moitié à l' acquisition du terrain,
- il ont reconnu le paiement de la moitié du gros oeuvre qui s' est élevé selon l' expert à 11 566 euros par Christian X..., eux- mêmes ayant effectué les travaux de second oeuvre, et non leur père ainsi que l' indique leur mère,
- l' appelant oublie dans son décompte la valeur du travail effectué par ses soins, quant à leur frère il est incompétent en construction et n' a pas participé au financement de la construction,
- Madame X... se demande comment son fils Michel a pu faire des observations sur son état alors que cela fait 4 ans qu' il ne la voit pas,
- son frère Christian a fait partir ses parents en 2001 et occupe seul la maison, quant bien même aurait il eu un jeu de clefs destiné à pouvoir y pénétrer pour y faire des travaux d'entretien et de séparation, la Cour de Cassation n' ayant jamais dit que la possession des clefs était exclusive d' une occupation exclusive,
- l' expert a tenu compte de la dépréciation de la valeur locative pour l' état de la maison qui ne résulte que du seul fait de l' appelant seul occupant depuis 2002,
- ils acceptent la fixation de l' indemnité pour la période jusqu' au mois d' août 2004 mais il y a lieu de relever que contrairement aux allégations de l' appelant la maison a été à nouveau occupée par son frère qui a remis en place après le passage de l' expert tous les branchements et la cuisine, le linge de maison et le linge personnel étant à nouveau en place,
- l' apurement des comptes n' est pas contesté par l' appelant,
SUR CE :
Les parties s' accordent sur les dispositions du jugement ayant ordonné, après avoir constaté qu' elles ne souhaitaient pas un partage en nature, la licitation du bien indivis et fixé la mise à prix à 278 000 euros, pouvant être ramenée en cas de carence d' enchères à 140 000 euros.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Monsieur Christian X... reproche aux premiers juges d' avoir considéré que le bien avait été financé à parts égales.
L' expert judiciaire D... a examiné scrupuleusement l' ensemble des éléments fournis par les parties. Il en ressort que les seules factures produites l' ont été à hauteur de 27 187, 38 francs pour Monsieur Christian X... et 16 331, 21 francs pour son frère.
Guy X... ne conteste pas que son frère ait financé le gros oeuvre.
A juste titre l' expert ne retient pas les seules affirmations de l' ex- épouse de Christian X... qui fait état de 120 000 francs payés pour le gros oeuvre en l' état du devis estimatif de Monsieur E... à hauteur de 75 871 francs, étant précisé que cette personne a effectivement réalisé les travaux de gros oeuvre et qu' il convient donc de retenir ce montant, aucun élément ne permettant de contredire sérieusement le fait que les travaux ont été réalisés conformément au devis.
Monsieur Christian X... a déclaré à l' expert qu' il avait assumé le coût de la main d' oeuvre de la pose du carrelage et des plafonds.
L' expert relève qu' il n' est pas contesté que Guy X... a fourni l' ensemble des matériaux pour finir cet immeuble et réaliser l' installation de plomberie, la pose des menuiseries, les peintures et papier peints, les clôtures et les terrasses. Christian X... conteste dans ses écritures le travail fait par son frère en indiquant que les travaux de finition aurait été faits par son père. Or cela est démenti par sa propre mère qui indique que son époux était mécanicien et qu' il n' entendait rien aux travaux de construction, son rôle s' étant limité à donner quelques « coups de main » à son fils. Cette déclaration est confortée par les mentions du rapport relatives à la modification de la villa en 2002, lorsque les propriétaires ont décidé de transformer la villa en deux appartements. En effet Monsieur Christian X... a acheté le matériel nécessaire à la transformation et Guy a réalisé les modifications dans la villa, c' est à dire les arrivées d' électricité et de téléphone au premier étage, l' agrandissement des balcons, la fermeture des terrasse, la réalisation partielle d' une salle d' eau, la modification des cloisons, ce qui démontre une compétence certaine en matière de travaux de construction et accrédite les déclarations de Guy X... quant à la réalisation des travaux de finition.
Il sera observé au surplus qu' il apparaît très surprenant que si Monsieur Christian X... avait, comme il l' affirme, participé à hauteur de 75 %, il n' en ait gardé aucune trace pour le faire valoir.
Au regard de ces éléments c' est à bon droit que le premier juge, retenant en cela les conclusions de l' expert, a considéré que la participation financière respective des parties dans l' opération de construction s' élevait à 50 %.
Monsieur Christian X... conteste également l' occupation exclusive de la villa et le paiement d' une indemnité d' occupation.
Or l' expert D... rapporte que lors des opérations d' expertise, il a été indiqué que Monsieur Christian X... avait occupé seul la villa du 1er janvier 2001 au mois d' août 2004, et ce sans qu' il soit émis par ce dernier la moindre contestation. L' expert ajoute qu' à aucun moment il n' a été prétendu que Guy X... avait occupé même épisodiquement l' immeuble. Ce n' est que dans un dire que son conseil s' est prévalu d' une occupation limitée d' un seul jour par semaine.
Or s' il n' est pas contesté que Monsieur Christian X... pour les besoins de son travail devait s' absenter dans le courant de la semaine, et ne profitait que partiellement du bien, il reste que son occupation pour partielle qu' elle fût, et ce même s' il partageait également l' habitation de sa concubine, lui donnait la jouissance exclusive de l' immeuble. Le fait pour Guy X... de reconnaître détenir un jeu de clefs ne saurait suffire à remettre en cause le caractère exclusif de cette jouissance, faisant obstacle à l' usage par un tiers et à toute location. Il convient là encore de relever que pour occuper seul cette maison, il s' est permis de demander à ses parents en 2001 de chercher un autre logement, ainsi que le rapporte sa mère, dont il faut relever qu' elle a apparemment toutes ses facultés au regard du contenu très cohérent de ses attestations.
Il convient d' ajouter que l' expert s' est livré à une analyse précise des consommations d' eau et d' électricité qui contredit sérieusement l' affirmation selon laquelle Christian X... n' aurait séjourné qu' un jour par mois. En effet au regard de l' eau et de l' électricité consommées, il apparaît que ce dernier occupait la maison beaucoup plus qu' il ne le dit aujourd' hui.
Dans le constat d' huissier qu' il produit aux débats il s' est déclaré « demeurant et domicilié ...aux ..., ce qui est l' adresse du bien litigieux.
Sa demande de voir limiter son indemnité d' occupation à un jour par semaine est donc particulièrement infondée au regard de ce qui précède.
Guy X... soutient que son frère occupe à nouveau la maison depuis le passage de l' expert. Il produit des photos qui toutefois ne saurait suffire à démontrer les dates de cette nouvelle période d' occupation, l' expert ayant indiqué que les lieux étaient désormais inhabitables. Il lui appartenait de faire toute diligence judiciaire pour faire constater la réalité de cette nouvelle occupation.
C' est donc à bon droit que le premier juge a fixé l' indemnité d' occupation pour la période de janvier 2002 à août 2004 en retenant le montant de l' indemnité tel que fixé par l' expert et non sérieusement contesté.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Les dispositions du jugement qui établissent une créance de Christian X... à l' égard de l' indivision de 676 euros au titre de la taxe foncière et une créance des époux Guy X... à l' égard de l' indivision de 349 euros au titre de la taxe foncière ne sont pas contestées et seront confirmées.
Les intimés ne justifient pas leur préjudice moral pas plus qu' ils n' établissent en quoi l' appel constituerait un abus de droit. Leur demande à titre de dommages et intérêts sera rejetée. Sera rejetée également leur demande d' intérêts sur le prix de licitation à compter du jugement frappé d' appel, cette demande étant infondée en droit.
Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
L' équité commande d' allouer aux époux Guy X... la somme de 2 000 euros par application de l' article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
EN LA FORME :
Déclare l' appel recevable,
AU FOND :
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Déboute les époux Guy X... de leur demande à titre de dommages et intérêts et d' intérêts,
Condamne Christian X... à payer aux époux Guy X... la somme de 2 000 euros par application de l' article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne Christian X... aux dépens dont distraction au profit de la SCP SALVIGNOL, Avoué, par application de l' article 699 du nouveau code de procédure civile.
