COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section AO1
ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 8069
Décision déférée à la Cour : Jugement du 6 DECEMBRE 2006
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
No RG 05 / 3272
APPELANTE :
SCI L'AVENIR EN EUROPE LOTISSEMENT,
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social
Lieu dit La Flotte
66740 ST GENIS DES FONTAINES
représentée par Me Michel ROUQUETTE, avoué à la Cour
assistée de Me Olivier COHEN, avocat au barreau de PERPIGNAN substitué par Me Alexandra ATTAIECH
INTIMEE :
Madame Maria Narcissa A... veuve B... Paul Raymond
née le 5 Août 1919 à CAPMANY (Espagne)
...
66000 PERPIGNAN
représentée par la SCP CAPDEVILA-VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assistée de Me Bernard VIAL, avocat de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau de PERPIGNAN
ORDONNANCE de CLÔTURE du 15 NOVEMBRE 2007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 NOVEMBRE 2007 à 14H en audience publique, Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Madame Nicole FOSSORIER, Président
Madame Sylviane SANZ, Conseiller
Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Melle Marie-Françoise COMTE
ARRÊT :
-contradictoire,
-prononcé publiquement par Madame Nicole FOSSORIER, Président,
-signé par Madame Nicole FOSSORIER, Président, et par Mademoiselle Marie-Françoise COMTE, Greffier présent lors du prononcé.
* * *
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Vu le jugement rendu le 6 décembre 2006 par le tribunal de grande instance de PERPIGNAN qui a entre autres dispositions constaté la caducité du compromis signé entre Madame A... et la société L'Avenir en Europe, rejeté la demande à titre de dommages et intérêts de Madame A..., rejeté toutes les demandes de la SCI L'Avenir en Europe,
Le tribunal ayant considéré que la SCI ne justifiait d'aucune démarche pour obtenir un prêt et l'arrêté de lotissement alors que le délai pour le faire expirait le 30 juin 2002, date butoir à laquelle le compromis devenait nul et non avenu en vertu de la clause de caducité,
Vu l'appel interjeté le par la SCI L'Avenir en Europe-Lotissement le 18 décembre 2006,
Vu les dernières conclusions notifiées par la société L'Avenir en Europe – Lotissement le 8 novembre 2007 qui demande d'ordonner à Madame B... de venir signer la vente et de la condamner à lui payer la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts, d'ordonner la désignation d'un expert, de condamner l'intimée à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Aux motifs que :
l'action est recevable Madame B... et ses enfants n'étant pas des tiers pour être parties à l'acte et l'assignation ayant été publiée,
il ne s'agit pas de la cession d'un bien indivis mais d'une quote-part de ce bien et d'une promesse de porte fort pour les autres quote-parts, l'acte n'est donc pas nul,
a été vendue ¼ de la parcelle en pleine propriété et ¾ en usufruit,
la date du 30 juin 2002 n'est qu'un point de départ et non un terme extinctif,
elle démontre que le retard ne lui était pas imputable, ayant été bloquée par de nombreuses procédures d'expropriation,
les conditions suspensives étant stipulées à son seul profit, elle seule pouvait ou non s'en prévaloir,
le porte fort est tenu d'une obligation de résultat,
Vu les dernières conclusions de Madame A... en date du 6 novembre 2007 qui demande la confirmation du jugement, de déclarer nul le compromis, de constater sa caducité, de débouter la SCI de ses demandes, qui sollicite la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Soutenant que :
la formalité de publicité de l'assignation n'a pas été effectuée,
l'acte est nul en vertu des dispositions de l'article 815-3 qui requiert pour les actes de disposition des biens indivis le consentement de tous les indivisaires,
le non-respect des formalités relatives à la cession de droits indivis rend nulle cette dernière,
il s'agit d'une caducité automatique, faute de réalisation des conditions suspensives, la caducité n'étant pas soumise à mise en demeure préalable,
le 24 août 2005 aucune demande d'autorisation de lotir n'était faite, la SCI ayant fait preuve d'une négligence totale dans la menée de son projet,
ce n'est pas à cause d'expropriation que n'a pas été déposée la demande d'autorisation de lotir par négligence, ou connaissance d'une situation de modification d'assiette du lotissement projeté,
le prix n'était pas disponible à la date prévue pour la signature.
SUR QUOI :
Madame A... ne démontre pas en quoi les formalités de publicité étaient obligatoires, se contentant de se prévaloir des dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1958 sans préciser en quoi les dispositions de celui-ci seraient applicables en l'espèce, étant observé que l'assignation vise un acte sous seing privé qui n'a pas été publié et qu'en conséquence la formalité de publication ne s'impose pas. La demande d'irrecevabilité sera rejetée.
Il résulte des termes du compromis signé le 27 mars 2001 entre les parties que Madame A... Marie, se portant fort pour ses deux enfants, vendait à la SCI L'Avenir en Europe-Lotissement sur la commune de PERPIGNAN au lieu dit « Mas Conteroux » une parcelle de terrain cadastré section HP no44. C'est par des motifs appropriés que la Cour adopte que le premier juge a considéré si les actes de disposition d'un bien indivis nécessitait le consentement de tous les indivisaires, la cession d'un bien qui n'avait pas été consentie par tous n'était pas nulle mais était seulement inopposable à ceux qui ne l'avaient pas consentie, la promesse de vente consentie par un seul des indivisaires étant par ailleurs valable pour la portion indivise qui lui appartient.
C'est également par des motifs appropriés que la Cour adopte que le premier Juge a dit que Madame A... ne pouvait pas se prévaloir de l'absence des formalités prévues lors de la cession de droits indivis par un indivisaire dès lors qu'il lui appartenait de procéder aux notifications et que seuls ses co-indivisaires pouvaient se prévaloir de la nullité pour absence de notification.
L'acte prévoyait que l'acquéreur s'engageait à faire toute démarche utile pour l'obtention d'un ou deux prêts et à en justifier faute de quoi le vendeur serait en droit d'invoquer la caducité du compromis lequel serait par ailleurs réputé nul et non avenu si cette condition n'était pas réalisée dans le délai ci-après fixé, les parties se trouvant dès lors déliées de tout engagement. Il devait également obtenir un arrêté de lotir et déposer avant le 30 août 2001 une demande dont il devrait justifier dans les 15 jours de son dépôt en mairie et que, si à la date prévue pour la réitération de l'acte, cet arrêté n'avait pas été obtenu pour une raison indépendante de sa volonté le délai de signature serait prolongé.
L'acte précisait que la réitération devait intervenir au plus tard le 30 juin 2002 sauf retard administratif non imputable à l'acquéreur.
Il ressort de ce qui précède qu'en l'absence de levée des conditions suspensives à cette date, chaque partie était en droit de se prévaloir de la caducité de l'acte à compter de la date du 30 juin 2002. Si les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt de l'acquéreur qui peut seul s'en prévaloir, il reste qu'aucun élément ne permet de retenir que la SCI L'Avenir en Europe ait accompli une quelconque démarche pour obtenir un prêt ou un arrêté de lotir. Il lui appartenait à la date fixée soit de renoncer à la condition suspensive relative au prêt en justifiant du financement du prix de vente, soit de démontrer avoir accompli les formalités de dépôt de demande d'arrêté de lotissement à la date prévue au compromis soit le 30 août 2001 et subir un retard administratif causant un obstacle à la réitération, ce qu'elle ne démontre pas. Il est au contraire établi qu'elle n'avait pas déposé de demande de permis de lotir à la date prévue pour la réitération, ce qui permettait à Madame A... d'invoquer la caducité de l'acte. C'est donc à bon droit que le premier Juge a constaté la caducité du compromis.
Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
Le caractère abusif de la procédure n'est pas démontré. La demande à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive de Madame A... sera rejetée. Il est par contre équitable de lui allouer la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
EN LA FORME :
Déclare l'appel recevable,
AU FOND :
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Condamne la SCI L'AVENIR EN EUROPE à payer à Madame A... la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne la SCI L'AVENIR EN EUROPE aux dépens dont distraction au profit de la SCPCAPDEVILA VEDEL SALLES, Avoué, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
