COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2 Chambre Section A
ARRET DU 20 FEVRIER 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 05/03906
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 JUIN 2005
TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN
No RG 2000-557
APPELANTS :
Monsieur Olivier X...
né le 18 Novembre 1966 à CONDE SUR L'ESCAUT
...
66000 PERPIGNAN
représenté par la SCP TOUZERY - COTTALORDA, avoués à la Cour
assisté de Me René DESPIEGHELAERE, avocat au barreau de LILLE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2005/016790 du 16/03/2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame Bernadette Z... épouse X...
née le 10 Novembre 1956 à MARQUISE (62250)
...
66000 PERPIGNAN
représentée par la SCP TOUZERY - COTTALORDA, avoués à la Cour
assistée de Me René DESPIEGHELAERE, avocat au barreau de LILLE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2006/003139 du 16/03/2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMES :
SA AXA FRANCE venant aux droits et obligations d'AXA COURTAGE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis
26 rue Louis le Grand
75119 PARIS CEDEX 02
représentée par la SCP NEGRE - PEPRATX-NEGRE, avoués à la Cour
assistée de Me Julien SCAPEL de la SCP SCAPEL - SCAPEL-GRAIL - BONNAUD, avocats au barreau de MARSEILLE
SARL COLO, prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis
2 avenue du Parc des Expositions
66000 PERPIGNAN
assignée le 22 novembre 2006 par procès-verbal de recherches infructueuses
Maître Pierre Jean C..., agissant tant en son nom persosnnel qu'en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL COLO, domicilié en cette qualité
... - Résidence Saint Amand
66027 PERPIGNAN
représenté par la SCP CAPDEVILA - VEDEL-SALLES, avoués à la Cour
assisté de Me Philippe OLIVE, avocat au barreau de PERPIGNAN
SARL MUST IMMOBILIER, prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis
4 courz Lazare Escarguel
66000 PERPIGNAN
représentée par la SCP ARGELLIES - TRAVIER - WATREMET, avoués à la Cour
assistée de Me BECQUE - MONESTIER - DAHAN, avocat au barreau de PERPIGNAN
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 11 Janvier 2007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 JANVIER 2007, en audience publique, Mr Guy SCHMITT, magistrat chargé de la mise en état, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Guy SCHMITT, Président
M. Hervé CHASSERY, Conseiller
Mme Noële-France DEBUISSY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Melle Colette ROBIN
ARRET :
- prononcé publiquement par M. Guy SCHMITT, Président.
- signé par M. Guy SCHMITT, Président, et par Melle Colette ROBIN, Greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement rendu le 27 juin 2005 par le Tribunal de commerce de Perpignan ;
Vu l'appel interjeté à l'encontre de ce jugement dans les conditions dont la régularité n'est pas discutée ;
Vu les conclusions des époux X..., appelants, déposées le 2 janvier 2007 et le bordereau de communication de pièces qui y est annexé ;
Vu les conclusions de maître Pierre-Jean C..., liquidateur à la liquidation judiciaire de la société COLO, intimé, déposées le 26 décembre 2006 et le bordereau de communication de pièces qui y est annexé ;
Vu les conclusions de la société AXA FRANCE, venant aux droits de la société AXA COURTAGE, intimée, déposées le 28 septembre 2006 et le bordereau de communication de pièces qui y est annexé ;
Vu les conclusions de la société MUST IMMOBILIER, intimée, déposées le 1er août 2006 et le bordereau de communication de pièces qui y est annexé ;
Attendu que pour l'exposé des moyens et prétentions des parties il est renvoyé, par application de l'article 455 du NCPC, à leur conclusions visées ci-dessus ;
Attendu que dans la procédure de liquidation judiciaire de la société COLO qui exploitait un restaurant à PERPIGNAN, le juge commissaire, par ordonnance en date du 2 avril 1998, a autorisé maître C..., liquidateur en fonction, à vendre le fonds de commerce de la débitrice aux époux X... qui, par l'intermédiaire de la société MUST IMMOBILIER, avaient préalablement signé une promesse d'achat par laquelle ils s'engageaient à prendre le fonds et le matériel dans l'état où ils se trouveraient au jour de la signature de l'acte authentique et à satisfaire à toutes les charges de ville ou de police et à toutes les obligations et prescription administratives, reconnaissaient s'être informés par eux-mêmes et avoir été renseignés sur les chiffres d'affaires et bénéfices commerciaux des trois dernières années, et prenaient acte de ce que le liquidateur ne pouvait leur fournir les renseignements ou documents en sa possession , leur garantir l'exactitude des chiffres et mettre à leur disposition les livres de comptabilité;
Attendu que l'acte authentique signé le 3 juillet 1998 par-devant maître G... stipule expressément que:
« les acquéreurs s'engagent à se conformer à tous les règlements, arrêtés, lois et ordonnances administratives ou autre s'appliquant ou qui s'appliqueront dans l'avenir à l'exploitation du fonds de commerce dont s'agit, le cédant entendant que ce soit même en cas de fermeture du fonds de commerce présentement vendu. (…)
Le cessionnaire déclare avoir été avisé par le notaire des dispositions du décret no 67-295 du 31 mars 1957 portant réglementation des conditions d'hygiène applicables dans les établissement de restauration et de l'obligation de se soumettre à la législation en vigueur pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration.
En raison de l'état de liquidation judiciaire du cédant, il n'est pas possible à Me C... de garantir le cessionnaire que les locaux où était exploité le fonds de commerce ont été ou sont conformes aux normes exigées.
Le cessionnaire déclare faire son affaire personnelle de la conformité des locaux quelles qu'en soient les conditions et conséquences pécuniaires et décharge le cédant et le notaire de toute responsabilité à ce sujet. (…) »
Attendu que le 7 juillet 1998, la Mairie de Perpignan a adressé aux époux X... un courrier les informant que lors de la première ouverture du restaurant, la Commission de sécurité avait émis un avis défavorable et que l'établissement avait fonctionné sans autorisation d'ouverture ; qu'ils ont par ailleurs été informés par la Commission de sécurité et la Direction de l'aménagement et de l'urbanisme de la ville de Perpignan que la construction n'avait pas été réalisée conformément au permis de construire délivré le 21 décembre 1994 , notamment en ce qui concerne une terrasse ; que, après que la société SOCOTEC eût établi le 3 septembre 1998 un rapport décrivant la situation du fonds au regard des règles de sécurité, la mairie de Perpignan, par arrêté du 24 novembre 1998, a ordonné la fermeture de l'établissement jusqu'à l'obtention d'un nouveau permis de construire et l'exécution des travaux préconisés par la société SOCOTEC;
Attendu que par exploit en date du 25 février 1999, les époux X... ont assigné le liquidateur, la société MUST IMMOBILIER et la société de notaires FAIXA G... devant le Tribunal de grande instance de Carcassonne en résolution de la vente et en responsabilité ; que par ordonnance du 9 février 2000 le Juge de la mise en état a constaté que le tribunal saisi était incompétent pour statuer sur les demandes dirigées contre le liquidateur et contre la société MUST IMMOBILIER et renvoyé les demandeurs à se pourvoir devant le Tribunal de commerce; que par suite, la société AXA FRANCE, assureur de la société MUST IMMOBILIER, est intervenue volontairement dans l'instance ;
Attendu que par le jugement dont appel, le Tribunal de commerce de Perpignan a débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes en retenant:
-à l'égard du liquidateur que l'article 1649 du Code civil mettait obstacle la résolution d'une vente réalisée par autorité de justice, que les acquéreurs se trouvaient dans l'impossibilité de restituer le fonds de commerce qui avait disparu de sorte que la résolution était impossible, ne pouvaient se prévaloir d'un dol dès lors qu'ils avaient déclaré dans l'acte de vente faire leur affaire de toute mise en conformité et que le défaut d'autorisation d'ouverture ne remettait pas en cause l'existence même du fonds , et ne pouvaient davantage invoquer un vice caché en raison de la clause de non responsabilité et du non respect du bref délai d'action imposé par l'article 1648 du code civil;
-à l'égard de la société MUST IMMOBILIER que celle-ci n'avait pas l'obligation d'attirer l'attention des acquéreurs sur d'éventuelles difficultés mais simplement celle de les mettre en relation le liquidateur et de présenter le bien, et que la preuve d'un comportement dolosif de sa part n'était pas rapportée ;
Sur ce,
Attendu que les époux X... font valoir pour l'essentiel que même les ventes faites par autorité de justice sont assorties des garanties auxquelles peut prétendre tout cessionnaire, que la clause de non garantie est nulle en ce qu'elle contrevient aux dispositions des articles L.141-1 et L 141-3 du Code de commerce qui imposent l'information de l'acquéreur quant à la consistance du fonds et à sa valeur et obligent le vendeur à garantir l'exactitude des énonciations de l'acte, que le dol du vendeur est caractérisé dès lors qu'il ne les a pas renseignés sur les problèmes de non conformité largement antérieurs à la cession, que l'absence d'autorisation d'ouverture et de permis de construire caractérisent un manquement à l'obligation de délivrance et constituent des vices cachés graves qui doivent conduire à la résolution de la vente aux torts du vendeur, et que l'éviction et le dommage subis par le fait de l'autorité publique doivent donner lieu à garantie dès lors que la fermeture est la conséquences de circonstances antérieures à la cession et que, non informés de l'interdiction d'exploiter qui leur serait faite, de la durée, de l'importance et du coût des mises en conformité, ils ne pouvaient en empêcher les effets;
Attendu que vainement les acquéreurs invoquent un dol par réticence, aucune manoeuvre imputable au liquidateur, au notaire ou à l'agence immobilière n'étant caractérisée et l'ignorance dans laquelle ceux-ci se trouvaient de la situation du fonds au regard des règles d'urbanisme et de sécurité ne pouvant être mise en doute par de simples affirmations quant au caractère notoire de cette situation; qu'à tort ils se prévalent des dispositions des articles L 141-1 et suivants du code de commerce qui ne contraignent le vendeur à garantir qu'un nombre limité d'énonciations de l'acte de vente étrangères aux manquements qu'ils invoquent;
Attendu que, le liquidateur ayant accepté d'en assumer les frais, la société SOCOTEC, mandatée par les acquéreurs, a procédé à une visite du fonds et déposé un rapport daté du 3 septembre 1998 préconisant un certain nombre de travaux , précautions et diligences, la non exécution des travaux étant l'une des causes de la fermeture décidée par la ville le 24 novembre 1998; que les précautions, tels l'ouverture d'une imposte, le positionnement d'une vanne, la suppression de dépôts et stockages, le déverrouillage de grilles, le positionnement de divers dispositifs ou la fourniture de justificatifs, ne pouvaient mettre obstacle à la prise de possession et à l'exploitation du fonds, les acquéreurs, qui ne soutiennent pas le contraire, ayant été en mesure d'y satisfaire avant l'intervention de l'arrêté de fermeture;
Attendu que les travaux consistent en l'étiquetage d'une vanne, la pose de plaques de repérage sur différents équipements, la fermeture d'une imposte par un matériau coupe-feu, la remise en état d'une vanne de gaz et la pose d'une goulotte métallique sur les tuyaux du réseau de gaz situés à moins de 1,80 mètres du sol; qu'encore que les acquéreurs ne les aient pas fait chiffrer il peut être retenu compte tenu de leur nature qu'ils étaient d'un coût modique quasi-dérisoire comparé au prix d'acquisition du fonds et que les acquéreurs, qui s'étaient engagés contractuellement à supporter ce coût, ne doivent qu'à leur mauvaise volonté ou à la mise en oeuvre d'une stratégie délibérée de ne pas les avoir fait exécuter; qu'ils ne peuvent en conséquence, quelle que soit la qualification juridique retenue, s'en prévaloir de bonne foi pour solliciter la résolution de la vente;
Attendu que des courriers échangés entre la mairie de PERPIGNAN et le bailleur ou son conseil, il résulte que la terrasse dépendant du restaurant avait été construite selon des plans non conformes au permis de construire mais que, le bailleur ayant été propriétaire de la parcelle voisine, la régularisation simplement administrative pouvait intervenir moyennant la fourniture d'une attestation d'un notaire et un permis rectificatif; que le propriétaire a certes fourni l'attestation le 4 novembre 1998 mais n'a déposé la demande de permis de construire que le 8 février 1999, postérieurement à l'arrêté de fermeture; qu'il en résulte qu'aucune négligence ne peut, à cet égard, être reprochée aux acquéreurs qui avaient au demeurant été informés par un courrier de la mairie du 6 août 1998 qu'une demande de permis de construire rectificative avait été déposée et que seule manquait l'attestation notariée certifiant que l'immeuble faisait partie d'une même unité foncière........;
Attendu que l'obstacle à l'exploitation résultant de l'impossibilité d'utiliser la terrasse, cause de la fermeture administrative, ne rend pas le fonds impropre à sa destination qui n'en est pas affectée et caractérise, non un vice caché, mais un manquement à l'obligation de délivrance pesant sur le liquidateur-vendeur; que ne peuvent par suite être invoquées par ce dernier les dispositions de l'article 1649 du code civil aux termes duquel les ventes faites comme en l'espèce par autorité de justice ne peuvent donner lieu à une action pour vices rédhibitoires; que sont inapplicables également celles de l'article 1648 du code civil qui, dans leur rédaction applicable, imposent d'engager l'action résolutoire pour vices cachés dans un bref délai;
Attendu qu'il appartient au vendeur seul de satisfaire à l'obligation de délivrance, de rechercher les obstacles s'y opposant et d'en informer l'acquéreur; qu'une dispense n'est valable qu'à condition d'être précise et de traduire l'acceptation, par l'acquéreur, d'un aléa ou d'une obligation qu'il est en mesure d'identifier; que si sont valables en l'espèce au regard de ces principes les clauses de dispense figurant dans la promesse d'achat et dans l'acte de vente en tant qu'elles se rapportent à la réglementation de sécurité, ces clauses ne sauraient être étendues à la conformité à la réglementation d'urbanisme du bâtiment faisant l'objet du bail cédé qui n'est pas même évoquée; que si, à cet égard, les acquéreurs peuvent en conséquence invoquer la violation de l'obligation de délivrance, ils ne sauraient cependant obtenir l'annulation ou la résolution de la vente et les dédommagements qui en découlent alors que la fermeture et la perte du fonds sont indivisibles et ont pour origine partielle leur propre carence;
Attendu que, les obligations de l'agence immobilière ayant par ailleurs été exactement analysées par le tribunal de commerce, le jugement attaqué sera dans ces conditions entièrement confirmé; que, le manquement partiel du vendeur à l'obligation de délivrance étant acquis, et les acquéreurs ayant été en butte à une administration étonnamment mieux disposée à l'égard de leur prédécesseur, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens; que, le manquement du vendeur excluant tout abus reprochable aux acquéreurs, la demande de dommages-intérêts de l'agence immobilière fondée sur un abus prétendu sera rejetée;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare l'appel recevable
Au fond,
Confirme le jugement entrepris à l'exception de ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Déboute la société MUST IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts.
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du NCPC.
La Greffière Le Président
GS
