RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 21/01247 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FP6L
Minute n° 22/00193
[E]
C/
[I], [I]
Ordonnance Référé, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 20 Avril 2021, enregistrée sous le n° 20/00138
COUR D'APPEL DE METZ
CHAMBRE DES URGENCES
ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2022
APPELANT :
Monsieur [F] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ
INTIMÉS :
Monsieur [B] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ
Madame [T] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 21 Juin 2022 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 01 Décembre 2022.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : Mme DEVIGNOT, Conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme DUSSAUD,Conseillère
Mme BIRONNEAU, Conseillère
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme DEVIGNOT, Conseillère en remplacement de la Présidente de Chambre empêchée, et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [F] [E] est locataire de locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] selon bail commercial conclu par acte notarié le 6 juin 1983. Il y exploite un salon de coiffure. M. [B] [I] et Mme [T] [Z] épouse [I] sont propriétaires de ces locaux depuis le 18 mai 2004.
Le bail commercial a été renouvelé à plusieurs reprises et en dernier lieu à compter du 1er janvier 2019 pour une durée de 9 années.
Le bail comporte une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou en cas d'inexécution même partielle d'une seule des clauses du contrat, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter signifiée par huissier resté sans effet.
Par acte d'huissier du 27 août 2020, M. et Mme [I] ont fait délivrer à M. [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers s'élevant à la somme de 1.963,42 euros.
Par actes d'huissier du 30 septembre 2020, M. [E] a fait assigner M. et Mme [I] devant le président du tribunal judiciaire de Thionville, statuant en référé, aux fins de solliciter l'annulation du commandement de payer, la condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la délivrance de cet acte, subsidiairement, un délai de paiement de deux ans pour régler la somme de 968,91 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire.
M. et Mme [I], en réponse, ont conclu au rejet de ces prétentions et ont sollicité l'expulsion de M. [E] sous astreinte de 150 euros par jour de retard.
Par ordonnance du 20 avril 2021, le président du tribunal judiciaire de Thionville, statuant en référé a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent,
- débouté M. [E] de sa demande de nullité du commandement de payer du 27 août 2020 et de sa demande de dommages et intérêts ;
- constaté la résiliation de plein droit à compter du 27 septembre 2020 du bail liant M. [E] à M. et Mme [I] pour la location des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 3] ;
- ordonné à M. [E] de libérer les lieux de ses biens et de tout occupant de son chef dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance ;
- dit que faute pour M. [E] de s'exécuter volontairement, il pourrait être procédé à son expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique ;
- dit n'y avoir lieu à astreinte ;
- dit qu'il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L433-1, L433-2 et R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [E] aux dépens ;
- rappelé que l'ordonnance est exécutoire à titre provisoire par application de l'article 489 du code de procédure civile.
S'agissant de la demande de nullité du commandement de payer, le juge des référés a d'abord relevé que l'obligation de paiement des loyers de mars à mai 2020 se heurtait à une contestation sérieuse en relevant que les contrats devaient être exécutés de bonne foi. Il a constaté que, durant la première période de confinement qui constituait une circonstance exceptionnelle rendant nécessaire une adaptation de l'exécution du contrat, l'activité de coiffure de M. [E] avait été totalement interrompue mais qu'il avait tout de même fait preuve d'efforts pour assumer ses obligations. Il a constaté également que les loyers d'août 2016, juillet 2020 et août 2020 avaient été réglés, ce qui n'était pas le cas du loyer d'avril 2016, visé par le commandement. Il a rejeté la demande en nullité du commandement en indiquant que le fait que le commandement ait été délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeurait valable à concurrence de ce montant et qu'il ne visait pas seulement des loyers impayés correspondant à la première période de confinement de sorte que le moyen tiré de la mauvaise foi des bailleurs était inopérant.
Sur la demande d'expulsion, le juge des référés a relevé que M. [E] n'avait pas réglé son loyer d'avril 2016 pour un montant de 322,97 euros de sorte qu'il convenait de constater la résiliation du bail.
Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 18 mai 2021, M. [E] a interjeté appel aux fins d'annulation et subsidiairement d'infirmation de l'ordonnance, en reprenant les termes de chacune des dispositions de l'ordonnance.
Par ordonnance du 23 septembre 2021, la chambre des référés de la cour d'appel de Metz a ordonné le sursis à l'exécution provisoire de l'ordonnance.
Par ses dernières conclusions déposées le 8 avril 2022, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [E] demande à la cour de :
- faire droit à son appel
- infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;
Vu l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce et le principe fraus omnia corrumpit,
- dire et juger que les bailleurs ont, dans la période du covid-19 réclamé de mauvaise foi, un arriéré locatif indu quant à son quantum et au mépris de l'obligation contractuelle de bonne foi en raison de la période de covid ;
- dire et juger le commandement visant la clause résolutoire nul et de nul effet avec toutes conséquences de droit ;
Subsidiairement,
- dire et juger qu'il justifie avoir réglé l'intégralité des loyers et charges réclamés en application du bail commercial et de son avenant de renouvellement ;
- lui accorder un délai de paiement et constater qu'au jour où la cour statue l'intégralité de l'arriéré réclamé visé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire a été réglé ;
- suspendre les effets du commandement du 27 août 2020 jusqu'à l'arrêt à rendre par la cour avec toutes conséquences de droit ;
- dire n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire du fait de l'absence de dette locative au jour où la cour statuera ;
- débouter les époux [I] de l'ensemble de leurs demandes d'expulsion et de l'ensemble de leurs moyens, fins, conclusions et demandes ;
- condamner in solidum M. et Mme [I] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [E] fait valoir que le commandement de payer est nul parce qu'il est erroné quant à son quantum et qu'il est frauduleux en ce que les bailleurs ont sciemment réclamé des sommes qui n'étaient pas dues et ce pendant la période de covid-19 au cours de laquelle il a été contraint de fermer son salon de coiffure et n'a donc perçu aucune recette. Il rappelle que les contrats doivent s'exécuter de bonne foi et considère que ce commandement de payer a été fait uniquement pour tenter d'obtenir à bon compte la résiliation du bail et son expulsion. Il indique que les loyers d'août 2016 et d'août 2020 étaient réglés avant la délivrance du commandement de payer et qu'il n'existe plus d'arriéré locatif à ce jour, les dernières sommes dues ayant été réglées en cours d'instance.
A titre subsidiaire, M. [E] demande la suspension des effets de la clause résolutoire au regard de l'apurement de l'arriéré locatif et indique que seuls les griefs visés dans le commandement de payer, en l'espèce le non-paiement de loyers, peuvent être invoqués au soutien de l'acquisition de la clause résolutoire. Au surplus, il conteste le surplus des griefs invoqués.
Par leurs dernières conclusions déposées le 9 février 2022, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [I] demandent à la cour de :
- débouter M. [E] de son appel
- confirmer l'ordonnance entreprise
- condamner M. [E] à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner M. [E] aux dépens.
Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [I] font valoir que M. [E] n'a pas procédé aux règlements des loyers impayés dans le mois du commandement du 27 août 2020 puisque les règlements sont intervenus le 14 décembre 2020 et le 1er mars 2021. Ils ajoutent que le preneur ne peut tirer argument de la crise sanitaire puisque l'arriéré locatif datait de 2016, que les loyers de mars à mai 2020 restaient exigibles et que M. [E] n'a justifié d'aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle au règlement de ses échéances locatives exigibles.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, les bailleurs exposent que M. [E] est âgé de 73 ans, qu'il est retraité, qu'il perçoit une pension de retraite, qu'il est propriétaire de sa maison d'habitation et qu'il n'ouvre le salon de coiffure que deux demi-journées par semaine depuis longtemps, et que, depuis peu, il n'est présent que sur rendez-vous. Ils font valoir que, les concernant, les retards ou non-paiement des loyers ainsi que les procédures judiciaires qui en découlent les placent dans une situation financière difficile. Ils soutiennent par ailleurs que M. [E] a fait un trou dans le salon de coiffure pour évacuer les cheveux dans la cave sans autorisation. Ils invoquent également un dégât des eaux dû à des conduites bouchées par des cheveux. Ils concluent qu'il n'a ainsi pas respecté les dispositions du bail, ce qui justifie également la résiliation du bail.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est relevé que M. [E] ne forme aucune demande tendant à remettre en cause la disposition de l'ordonnance l'ayant débouté de sa demande de dommages et intérêts et ne formule pas de demande en ce sens à hauteur d'appel. Cette disposition sera donc confirmée.
Sur la demande en nullité du commandement de payer
L'article 835 du code civil dispose que le juge des référés « peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
Dès lors, la nullité d'un commandement de payer ne peut être prononcée par le juge des référés que s'il est établi que celui-ci cause un trouble manifestement illicite.
Il convient tout d'abord de relever que l'existence d'une erreur sur le montant de l'arriéré locatif indiqué par un commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas une cause de nullité de ce dernier puisque le commandement reste valable pour l'arriéré locatif réellement dû.
En l'espèce le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par M. et Mme [I] à M. [E] le 27 août 2020 vise un arriéré locatif de 1.963,42 euros au titre des échéances impayées d'avril et août 2016, de mars à mai 2020 et au titre de l'échéance d'août 2020.
Or, M. [E] justifie avoir réglé avant la délivrance du commandement :
- le loyer d'août 2016 par virement d'un montant de 322,97 euros du 8 août 2016
- le loyer d'août 2020 par virement d'un montant de 329,70 euros du 19 août 2020
Le montant visé par le commandement de payer doit donc être réduit à la somme de 1.310,75 euros correspondant aux échéances d'avril 2016 et celles de mars à mai 2020 restées impayées.
Par ailleurs, il n'est pas établi que l'erreur commise à ce titre par M. et Mme [I] relève de la mauvaise foi.
En outre, si l'appelant invoque également la mauvaise foi des bailleurs dans la mesure où le commandement concerne des loyers exigibles pendant la pandémie de Covid 19, il sera relevé cependant que le loyer d'avril 2016 n'était pas payé au jour de la délivrance du commandement de payer et ne relève pas des loyers exigibles pendant la pandémie. De plus, le commandement de payer a été délivré le 27 août 2020, alors que la réouverture des commerces, dont les salons de coiffure, avait été autorisée. Au regard de ces éléments, il ne peut être reproché aux bailleurs d'avoir fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ou d'avoir agi frauduleusement.
En conséquence, il faut considérer que M. [E] ne justifie d'aucun trouble manifestement illicite justifiant l'annulation du commandement de payer. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail
La clause résolutoire du bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou en cas d'inexécution même partielle d'une seule des clauses du contrat, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter signifiée par huissier resté sans effet.
Ainsi, par application de cette clause, la constatation de la résiliation du bail pour inexécution d'un obligation autre que celle de payer le loyer ne peut jouer que s'il est établi que la sommation d'exécuter signifiée par huissier est restée sans effet pendant plus d'un mois.
Si M. et Mme [I] se prévalent d'autres manquements du preneur à ses obligations contractuelles, il convient cependant de relever qu'ils ne justifient pas lui avoir délivré de sommation de s'exécuter.
Dès lors, la demande de constatation de la résiliation du bail pour d'autres obligations que celles de régler le loyer formée à hauteur de cour doit être rejetée.
L'article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. »
Au regard des motifs susvisés, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 août 2020 enjoignait à M. [E] de régler dans le délai d'un mois l'arriéré locatif ramené à 1.310,75 euros.
Or, M. [E] n'a réglé cette somme que par un virement de 600 euros le 14 décembre 2020 et par un virement de 711,08 euros le 1er mars 2021 (soit un total de 1.311,08 euros). Il y a donc lieu de constater que le paiement de l'arriéré locatif n'a pas été réglé dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement.
Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise.
Toutefois, l'alinéa 2 de l'article L145-41 du code de commerce ajoute que « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il résulte des motifs ci-dessus que M. [E] a réglé l'intégralité de la dette locative, ce que reconnaissent M. et Mme [I]. Il justifie avoir réglé ensuite le loyer courant, les derniers justificatifs produits s'arrêtant à l'échéance de février 2022. Sur ce point il convient de relever même si les bailleurs soutiennent que le loyer n'a pas été régulièrement payé à son échéance en 2020 et 2021, qu'ils n'invoquent cependant l'existence d'aucun arriéré locatif subsistant. Il faut ainsi en déduire que M. [E] était en mesure de satisfaire aux conditions de l'article L145-41 alinea 2 susvisé et de respecter des délais de paiement, étant observé que le fait que M. [E] ait 73 ans et qu'il n'ouvre son salon de coiffure que sur rendez-vous est sans incidence sur l'octroi de délais de paiement dès lors que les loyers sont réglés.
Dans la mesure où M. [E] a exécuté ses obligations au jour où la cour statue et que la résiliation du bail n'a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée, il convient d'accorder rétroactivement à M. [E] un délai, soit jusqu'au 1er juin 2021 pour s'acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date.
La cour constate que l'obligation de régler la dette a été respectée dans les délais accordés (soit avant le 1er juin 2021), puisque M. [E] a payé le solde de l'arriéré locatif à M. et Mme [I] par virement du 1er mars 2021 et qu'en conséquence, la clause résolutoire ne joue pas.
Dès lors, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 27 septembre 2020, ordonné l'expulsion de M. [E] et rappelé les dispositions applicables aux meubles.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties succombant partiellement à hauteur de cour, il y a lieu de partager les dépens de l'appel par moitié entre les parties.
Par application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais engagés par elle en appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme l'ordonnance du 20 avril 2021 rendue par le président du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé en ce qu'elle a débouté M. [F] [E] de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire delivré le 27 août 2020, de sa demande de dommages et intérêts, et dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus ;
Et statuant à nouveau,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail entre M. [B] [I] et Mme [T] [Z] épouse [I] d'une part et M. [F] [E] d'autre part portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 3];
Accorde rétroactivement à M. [F] [E] un délai, soit jusqu'au 1er juin 2021 pour s'acquitter de sa dette de 1.310,75 euros ;
Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date ;
Constate que M. [F] [E] s'est intégralement acquitté du paiement de la dette susvisée dans le délai accordé ;
Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;
Y ajoutant,
Déboute M. [B] [I] et Mme [T] [Z] épouse [I] de leur demande de constatation de la résiliation du bail pour non respect des autres dispositions contractuelles du bail ;
Partage les dépens par moitié entre les parties ;
Laisse à chacune des parties la charge des frais engagés par elle en appel et non compris dans les dépens.
Le Greffier La conseillère
