N° RG 22/05234 - N° Portalis DBVX-V-B7G-ONV3
Décision du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 05 mai 2022
RG : 15/11817
ch 10 cab 10 J
Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1]
C/
[T]
[C]
[P]
[N]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 03 Septembre 2024
APPELANTE :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la société Régie Thiébaud
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 193
INTIMES :
M. [U] [T]
né le 23 Janvier 1973 à [Localité 12] (03)
[Adresse 1]
[Localité 6]
M. [J] [C]
né le 07 Mars 1972 à [Localité 9] (14)
[Adresse 1]
[Localité 6]
M. [K] [N]
né le 22 Mai 1979 à [Localité 13] (69)
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentés par Me Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 716
M. [R] [P]
né le 03 Octobre 1963 à [Localité 10] (69)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Défaillant
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 06 Juillet 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Mai 2024
Date de mise à disposition : 03 Septembre 2024
Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Stéphanie LEMOINE, conseiller, pour le président légitimement empêché, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
MM. [T] et [C] sont propriétaires des lots n°12 et 13 au sein de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 11], constitués de deux appartement situés au 4ème étage sous combles de l'immeuble.
Ils se sont plaints d'infiltrations d'eau en provenance de la toiture depuis 2012.
Une assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2013 a décidé de travaux de réfection de la toiture selon devis de l'entreprise Certa, pour un coût de 47.541, 25 €.
Une assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2014 a ensuite annulé cette décision.
Une nouvelle assemblée générale du 8 juillet 2015 a rejeté, aux termes d'une résolution n°10, l'intervention de la société Certa pour la réfection de la toiture.
Suivant exploit d'huissier de justice en date du 7 septembre 2015, M [U] [T], M [J] [C], Mme [F] [B], M [R] [P] et M [K] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11] (le syndicat de copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 8 juillet 2015.
Parallèlement, M [U] [T] et M [J] [C] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon qui, par ordonnance en date du 1er décembre 2015, a ordonné une expertise aux fins de vérifier les désordres de la toiture allégués, rechercher leur cause et décrire les travaux propres à y remédier, et a désigné M [I] pour y procéder.
L'expert a déposé son rapport le 21 juin 2017.
Par exploit d'huissier de justice du 10 avril 2018, M [U] [T] et M [J] [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de le voir condamner à effectuer les travaux de réfection de la toiture et les indemniser de leurs préjudices.
La jonction des procédures a été ordonnée.
Par jugement du 5 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- constaté le désistement d'instance de Mme [F] [B],
- annulé la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2015,
- condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de charpente, couverture et zinguerie préconisés par l'expert et définis dans le DPGF établi par le cabinet Plenetude, à l'exclusion des options A et B, ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision,
- dit que passé ce délai, cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, pendant dix mois,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M [U] [T] et M [J] [C] la somme de 12 500 € en indemnisation de leurs préjudices,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M [U] [T], M [J] [C], M [R] [P] et M [K] [N] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec distraction au profit de Me Ohran-Lelievre, avocat, sur son affirmation de droit,
- rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M [U] [T], M [J] [C], M [R] [P] et M [K] [N] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Par déclaration du 18 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
infirmant le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 5 mai 2022 dans tous ses chefs critiqués,
- juger que le syndicat des copropriétaires ne peut être condamné à réaliser les travaux sur les parties communes indépendamment de ceux qui concernent les parties privatives, alors en outre que leur exécution est subordonnée à des études de structure préalables qui n'ont pas été faites, ainsi qu'à des autorisations administratives qui n'ont pas été sollicitées,
- juger que l'expert n'a constaté que des désordres très ténus, qui trouvent leur origine dans l'aménagement des combles non conformes à la réglementation et aux règles de l'art,
- juger que MM [T] et [C] ne peuvent invoquer un préjudice de jouissance s'agissant de locaux que l'expert a qualifié d'impropres à la destination d'habitation,
en conséquence,
- débouter M [U] [T], M [J] [C], M [R] [P] et M [K] [N] de l'intégralité de leurs prétentions, et de leur appel incident,
- condamner M [U] [T], M [J] [C], M [R] [P] et M [K] [N] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M [U] [T], M [J] [C], M [R] [P] et M [K] [N] in solidum en tous les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 15 juin 2023, M [U] [T], M [J] [C] et M [K] [N] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :
- constaté le désistement d'instance de Mme [B]
- annulé la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2015,
- condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de charpente, couverture et zinguerie préconisés par l'expert et définis dans le DPGF établi par le cabinet Plenetude, à l'exclusion des options A et B, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision,
- dit que passé ce délai cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard pendant dix mois,
- condamné le syndicat des copropriétaires à réparer les préjudices subis par à M [U] [T] et M [J] [C],
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M [U] [T], M [J] [C], M [R] [P] et M [K] [N] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d'expertise,
- rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 5 juillet 1965 M [U] [T], M [J] [C], M [R] [P] et M [K] [N] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les copropriétaires.
- réformer le jugement sur le quantum des indemnités allouées à M [U] [T] et M [J] [C] en réparation des dommages et préjudices subis.
statuant de nouveau,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.141 € en réparation des dommages subis par le lot n°13.
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 45.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de la non occupation du lot n°12.
- dispenser M [U] [T] et M [J] [C] de la charge de la quote-part des condamnations prononcées à leur bénéfice.
- répartir cette charge exclusivement entre les copropriétaires qui abusant de leur majorité s'opposent à l'exécution des travaux à savoir les SCI Acassias les Pins et les Glycines et qui sont également à l'origine de l'appel en cours.
dans tous les cas
- le condamner au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- le condamner aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise, d'huissier de justice, distraits au profit de Me Orhan-Lelievre de la SELARL Saint Exupéry, avocat, sur son affirmation de droit.
- dire que MM. [T], [C] et[N] seront exonérés en leur qualité de copropriétaires de leur quote-part de l'article 700 CPC, des dépens, frais et honoraires par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure, au titre des charges générales d'administration conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
M [R] [P], à qui la déclaration d'appel a été signifiée à l'étude par acte du 7 septembre 2022, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juillet 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il y a lieu de relever que le chef de dispositif du jugement ayant annulé la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2015 n'est pas contesté en appel, de sorte que cette disposition est irrévocable.
1. Sur les travaux de réfection
Le syndicat de copropriétaires demande l'infirmation du jugement l'ayant condamné, sous astreinte, à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture de l'immeuble.
Il fait notamment valoir que :
- l'expert n'a constaté que des désordres très ténus, qui trouvent leur origine dans l'aménagement privé des combles, non conforme à la réglementation et aux règles de l'art,
- les travaux affectant les parties communes ne peuvent être réalisés indépendamment de ceux qui concernent les parties privatives (fenêtres de toit, isolation des combles) or les intimés ne se sont pas engagés à y procéder,
- de tels travaux nécessitent des études techniques préalables conditionnant leur faisabilité, ainsi que des autorisations administratives dont l'octroi ne relève pas de la responsabilité de la copropriété,
- il a procédé à toutes les diligences nécessaires pour exécuter le jugement déféré, notamment en sollicitant des devis.
Les consorts [T]-[C]-[N] font notamment valoir en réplique que :
- le syndicat ne peut échapper à sa responsabilité, de plein droit, qu'en rapportant la preuve d'une faute exclusive du copropriétaire, ce que l'expert ne retient pas,
- les dommages ont été causés par des défauts de conception lors de la transformation des combles en appartements dans les années 1970, avant leur entrée dans les lieux, transformation validée par le syndicat, qui devait veiller à ce que la solidité de la charpente ne soit pas compromise,
- à ce jour, le syndicat des copropriétaires n'a pas payé les condamnations mises à sa charge et n'a entrepris aucune démarche en vue de l'exécution des travaux de toiture, - les travaux concernant les parties privatives ne peuvent être entrepris tant que les travaux nécessaires à la remise en état de la toiture vétuste ne seront pas exécutés,
- le syndicat de copropriétaires ne peut se prévaloir de sa propre carence alors que les études préalables relatives à la solidité de la charpente ou à l'obtention d'un permis de construire lui incombent.
Réponse de la cour
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, ont retenu que:
- des traces d'infiltration et des stigmates de fuite de toiture ont été constatés par l'expert judiciaire dans les lots n°12 et 13 de la copropriété, qui en attribue l'origine à un manque d'entretien de la toiture qui doit être rénovée (tuiles, zinguerie, enduits et couverture de cheminée) et à un défaut de conception lors du changement de destination des combles,
- l'ensemble des travaux préconisés par l'expert judiciaire concerne des parties communes telles que définies par le règlement de copropriété (charpente, couverture, zinguerie), à l'exception de l'isolation et des châssis de toiture, chiffrés par le cabinet Plenetude dans les options A et B,
- au vu des refus opposés par l'assemblée générale des copropriétaires aux travaux de réfection de la toiture en 2014 et 25015, de l'opposition réitérée lors de lors de l'assemblée générale du 16 mai 2017 et de l'absence de toute démarche de sa part depuis le dépôt du rapport d'expertise qui confirme la nécessité de travaux, il convient de retenir sa responsabilité pour défaut d'entretien des parties communes et de le condamner à exécuter sous astreinte les travaux tels que préconisés par l'expert et définis dans le DGPF établi par le cabinet Plénétude, à l'exclusion des options A et B, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision.
La cour ajoute que:
- le syndicat de copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les travaux seraient imputables à la faute exclusive d'un copropriétaire, d'un tiers ou d'un cas de force majeure, étant relevé, d'une part, qu'il est constant que les travaux ayant permis l'aménagement des combles - qui sont en partie à l'origine des désordres actuels- ont été réalisés dans les années 70, sans opposition du syndicat de copropriétaires et, d'autre part, que selon les constatations de l'expert, les tuiles, les souches de cheminées et la couverture des orifices de conduit, qui sont des parties communes, ne sont pas entretenus,
- le syndicat de copropriétaires n'établit pas que les autorisations administratives pour réaliser les travaux lui seront refusées au motif que les ouvertures de toit ont été réalisées de façon irrégulière alors qu'il ne justifie pas avoir demandé une telle autorisation,
- il appartient au syndicat des copropriétaires de faire diligenter les études de faisabilité et de solidité de la charpente ainsi que de solliciter les autorisations administratives éventuellement nécessaires pour être en mesure d'exécuter les obligations mises à sa charge par la présente décision, sans que ces circonstances ne puissent être considérées comme une impossibilité d'exécuter les travaux,
- les syndicat de copropriétaires n'établit pas plus que les travaux affectant les parties communes ne peuvent être réalisés indépendamment de ceux concernant les parties privatives (isolation des combles et fenêtres de toit), étant en tout état de cause relevé que les intimés se sont engagés à les réaliser.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement ayant condamné le syndicat de copropriétaires à faire réaliser les travaux de charpente, couverture et zinguerie préconisés par l'expert et définis dans le DPGF établi par le cabinet Plénetude, à l'exclusion des options A et B, sauf à prévoir qu'ils devront être réalisés dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt. Passé ce délai, cette condamnation est assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 10 mois.
2. Sur les dommages-intérêts
MM [T] et [C] sollicitent la condamnation du syndicat de copropriétaires au paiement de la somme de 3.141 € en réparation des dommages causés au lot n°13.
Ils soutiennent que :
- lors de précipitations ils subissent des infiltrations en toiture causant d'importants dégâts sur les poutres et les murs nécessitant des travaux de remises en état, qui ont été chiffrés par leur assureur lors de la dernière déclaration de sinistre à la somme de 1.641 €,
- s'ajoute la nécessité d'entretenir et de protéger le reste de l'appartement des infiltrations à chaque précipitations, soit un préjudice indemnisable à hauteur de 1.500 €.
MM [T] et [C] sollicitent également la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 45.000 € en réparation du préjudice de jouissance causé au lot n°12.
Ils soutiennent que :
- l'absence de réfection de la toiture a bloqué leur projet de réhabilitation pendant plus de 10 ans, de sorte qu'ils n'ont pu jouir de leur investissement, la situation s'aggravant à chaque dégât des eaux,
- en se basant sur un loyer de 500 € par mois, cela représente à compter du 8 juillet 2015, date de la première assemblée générale refusant les travaux, et jusqu'à ce jour la somme 45.000 €.
Le syndicat de copropriétaires sollicite le rejet de ces demandes, faisant notamment valoir que :
- le préjudice matériel, qui concerne les embellissements, est déjà pris en charge par l'assurance de l'occupant,
- le préjudice de jouissance est extrêmement limité et est la conséquence des aménagements réalisés dans des conditions irrégulières.
Réponse de la cour
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont condamné le syndicat de copropriétaires à payer à MM [T] et [C] la somme de 12 500 euros en indemnisation de leurs préjudices, étant précisé par la cour que si le lot n°12 ne peut être considéré comme habitable faute d'avoir reçu les aménagements nécessaires, c'est en partie en raison des infiltrations causées par le mauvais entretien de la toiture, qui en ont empêché la réalisation.
3. Sur les autres demandes
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de MM [T], [C] et [N], en appel. Le syndicat de copropriétaires est condamné à leur payer à ce titre la somme globale de 3.000 €.
Les dépens d'appel sont à la charge du syndicat de copropriétaires qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, MM [T], [C] et [N] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le délai mis à la charge du syndicat de copropriétaires pour exécuter les travaux et le point de départ de l'astreinte,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que les travaux de charpente, couverture et zinguerie auxquels le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11] est condamné devront être exécutés dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision,
Dit que passé ce délai, cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant 10 mois,
Condamne le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11] à payer à M. [U] [T], M. [J] [C] et M. [K] [N], la somme globale de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamne le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Dispense M. [U] [T], M. [J] [C] et M. [K] [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
La greffière, La Conseillère pour le Président empêché,
